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【摘要】随着经济的快速发展，人们掀起了一股“购房热”的浪潮，这也在一定程度上加快了房地产工程的发展，而在房地产工程项目中要想得到高质量的发展就必须加强管理。本文针对房地产工程项目施工前、施工中及竣工后全过程的管理控制，从各方面进行了详细的分析与研究，为今后房地产工程项目的有效管理提供借鉴。
【关键词】房地产；工程项目；全过程；管理控制
1、房地产工程项目准备阶段的管理控制
1.1项目预测评估
在进行项目投资以前要对项目进行预测评估，主要是根据之前的经验及一些实际的数据，再结合工程项目的实际情况及市场调研的结果进行预测评估，确定项目投资的方向、产品及区域，再编写项目建议书。
1.2土地竞投
在进行土地竞拍时，首先应对该地的位置、建筑高度限制、容积率等进行一定的考察和分析，把此类产品的一些数据收集整理后作为依据来测算市场价格。公司管理层确定了项目建议书以后，编制土地竞拍报告，获取土地使用权。
1.3项目全程策划
在项目开展前一定要对整个项目的全程进行详细的策划，其中应当包括从立项到规划、设计、生产、销售和售后服务的全过程策划。策划的内容应当包括市场调研、可行性研究报告、产品定位、市场定位、经济效益分析与营销推广等具体的实施过程，为项目的顺利开展提供一定的保障。
1.4项目立项
主要工作有市场调研、细分产品类型、确定目标消费群体范围、进行项目策划和可行性研究，详细测算项目投资，编制、报批可行性研究报告，获取立项批复等。在这个过程中，一些工作可以同时进行，以便节约时间，如全程策划的工作成果可用于进行项目立项审批。全程策划阶段的投资估算内容涵盖项目立项的投资测算内容。
1.5规划设计
项目设计对未来的项目施工具有重要的指导作用，高质量的项目设计是高质量完成项目的基础。规划设计应当包括方案设计、扩初设计、施工图设计，在进行设计方案选择时需要根据项目全程策划的具体内容进行，同时采取竞赛等方式来选取较为优秀的设计方案，通过招标方式优选设计单位负责设计，最终提供高质量的设计图纸，还必须取得建设工程规划许可证等政府许可证书，同时在项目设计过程中应该做好项目评审，及时调整项目中出现的问题。
2、房地产工程项目在施工阶段的管理控制
2.1安全管理
加强安全管理是保证工程项目顺利进行的前提，在进行施工中一定要加强安全管理，确保施工人员的生命安全。施工前对施工人员进行专业的安全知识培训，在了解安全问题及危险系数的情况下来逐步提高施工人员的安全意识，同时在施工中监管人员应当时刻对施工现场进行安全检查，有效地识别、评价施工现场所有施工过程和场所存在的危险源和环境因素，时刻将“安全第一”记在心上，在检查中应及时的发现安全隐患，并采取应急措施，尽力将危险系数将到最低，保证人员的人身安全，确保施工中的安全得到保障。
2.2进度管理
施工的工期在工程项目的合同里都有明确的标定，在实际的施工中首先应当制定相应的长期目标及短期目标，按部就班的进行施工，确保能够按时完工，切不可出现“两头紧”的现象，一些施工方可能会在施工前期急忙赶工，想着尽早完成工程，进而去接手下一个工程，或是一些施工方前期不紧不慢，到了工程后期在加班加点的赶工，这两种情况都会严重影响工程的质量，使工程项目的质量达不到国家所规定的要求。因此要加强对进度的控制，按照事先设定的施工目标一步步的进行施工，在确保工程质量的前提下按时完成工程项目。
2.3成本管理
在房地产工程项目中房地产企业主要以盈利为目的，因此为了获得更大的受益就会尽力的去减少工程成本，而在减少成本的同时常常会出现工程质量下降的现象，施工方经常将成本与质量对立起来，如果想要降低成本就必须降低工程质量，一些房地产商为了自身的利益就会毫不顾忌工程质量，为人们的安全带来隐患。因此要加强成本管理的控制，在保证工程质量的前提下使工程的成本将到最低。在施工中可以引进低消费、低消耗的新工艺新设备，降低消耗，这样既可以保证工程质量又可以降低成本。
2.4质量管理
工程质量直接关系着施工人员及使用者的生命安全，因此要加强质量管理控制。首先，在工程材料的选取上，材料的供应商一定要是有一定信誉的，这样可以在一定程度上確保材料不是残次品，在选购时一定要加强对材料质量的严格检验，按照国家规定的材料进行选取。其次，施工人员的质量安全意识要高。质量管理者要加强对施工人员质量安全知识的培训，提高施工技术的同时，增强施工人员的质量安全意识。最后，加强施工中质量的监管。在施工中必须有专门的人员对质量进行监管，要做到能够及时的发现质量问题，并及时的进行补救，确保工程质量达标。
3、房地产项目在竣工阶段的管理控制
3.1市场推广和营销
1）编制项目营销策划书，内容包括项目定位、项目定价、市场推广、销售方案等。
2）进行总体营销策划。负责部门根据“项目营销策划书”中有关项目营销的内容和要求、设计文件及规划许可证等前期资料对项目营销工作进行总体策划。
3）组建项目售楼部。售楼部的资源配置应考虑楼盘销售面积，销售地点，销售期限等因素合理配置。
4）进行销售过程营销策划。项目售楼部按照项目营销策划的总体要求，在项目开盘前可进行具体营销策划。在销售过程中根据销售进展情况，售楼部可根据实际情况进行持续策划，根据客户的信息调整策略等。
5）制定商品房销售窗口表。由负责部门组织项目售楼部在开盘前完成办理商品房产权备案证及销售许可证。负责部门组织相关部门进行销售房价内部核定，并向物价部门申报核准。售楼部根据物价部门核准的销售价格制定“商品房销售窗口表”，由营销部门负责人审批后公布。
6）项目销售实施。
3.2物业管理
物业管理状况关系到小区居民的日常生活，也关系到企业的形象，因此应该制定物业管理的方案，制定物业管理的指标。物业管理工作应该和工程做好衔接，使物业管理保持良好的运行状态。
结语：
总之，房地产工程项目施工前的管理控制主要是对土地竞拍及项目预测、立项、设计管理的控制，在施工中则主要是对成本、质量、进度及安全管理的控制，工程完工后要加强对市场推广营销及物业管理的控制，加强工程项目全过程管理的控制，提高房地产工程项目整体的竞争力。
参考文献：
[1]李建忠.浅析房地产工程项目全过程管理控制[J].中华民居（下旬刊），2012（10）.
[2]连其文.浅析房地产工程项目全过程管理控制[J].建材与装饰，2014（10）.
【关键词】房地产；工程项目；全过程；管理控制
1、房地产工程项目准备阶段的管理控制
1.1项目预测评估
在进行项目投资以前要对项目进行预测评估，主要是根据之前的经验及一些实际的数据，再结合工程项目的实际情况及市场调研的结果进行预测评估，确定项目投资的方向、产品及区域，再编写项目建议书。
1.2土地竞投
在进行土地竞拍时，首先应对该地的位置、建筑高度限制、容积率等进行一定的考察和分析，把此类产品的一些数据收集整理后作为依据来测算市场价格。公司管理层确定了项目建议书以后，编制土地竞拍报告，获取土地使用权。
1.3项目全程策划
在项目开展前一定要对整个项目的全程进行详细的策划，其中应当包括从立项到规划、设计、生产、销售和售后服务的全过程策划。策划的内容应当包括市场调研、可行性研究报告、产品定位、市场定位、经济效益分析与营销推广等具体的实施过程，为项目的顺利开展提供一定的保障。
1.4项目立项
主要工作有市场调研、细分产品类型、确定目标消费群体范围、进行项目策划和可行性研究，详细测算项目投资，编制、报批可行性研究报告，获取立项批复等。在这个过程中，一些工作可以同时进行，以便节约时间，如全程策划的工作成果可用于进行项目立项审批。全程策划阶段的投资估算内容涵盖项目立项的投资测算内容。
1.5规划设计
项目设计对未来的项目施工具有重要的指导作用，高质量的项目设计是高质量完成项目的基础。规划设计应当包括方案设计、扩初设计、施工图设计，在进行设计方案选择时需要根据项目全程策划的具体内容进行，同时采取竞赛等方式来选取较为优秀的设计方案，通过招标方式优选设计单位负责设计，最终提供高质量的设计图纸，还必须取得建设工程规划许可证等政府许可证书，同时在项目设计过程中应该做好项目评审，及时调整项目中出现的问题。
2、房地产工程项目在施工阶段的管理控制
2.1安全管理
加强安全管理是保证工程项目顺利进行的前提，在进行施工中一定要加强安全管理，确保施工人员的生命安全。施工前对施工人员进行专业的安全知识培训，在了解安全问题及危险系数的情况下来逐步提高施工人员的安全意识，同时在施工中监管人员应当时刻对施工现场进行安全检查，有效地识别、评价施工现场所有施工过程和场所存在的危险源和环境因素，时刻将“安全第一”记在心上，在检查中应及时的发现安全隐患，并采取应急措施，尽力将危险系数将到最低，保证人员的人身安全，确保施工中的安全得到保障。
2.2进度管理
施工的工期在工程项目的合同里都有明确的标定，在实际的施工中首先应当制定相应的长期目标及短期目标，按部就班的进行施工，确保能够按时完工，切不可出现“两头紧”的现象，一些施工方可能会在施工前期急忙赶工，想着尽早完成工程，进而去接手下一个工程，或是一些施工方前期不紧不慢，到了工程后期在加班加点的赶工，这两种情况都会严重影响工程的质量，使工程项目的质量达不到国家所规定的要求。因此要加强对进度的控制，按照事先设定的施工目标一步步的进行施工，在确保工程质量的前提下按时完成工程项目。
2.3成本管理
在房地产工程项目中房地产企业主要以盈利为目的，因此为了获得更大的受益就会尽力的去减少工程成本，而在减少成本的同时常常会出现工程质量下降的现象，施工方经常将成本与质量对立起来，如果想要降低成本就必须降低工程质量，一些房地产商为了自身的利益就会毫不顾忌工程质量，为人们的安全带来隐患。因此要加强成本管理的控制，在保证工程质量的前提下使工程的成本将到最低。在施工中可以引进低消费、低消耗的新工艺新设备，降低消耗，这样既可以保证工程质量又可以降低成本。
2.4质量管理
工程质量直接关系着施工人员及使用者的生命安全，因此要加强质量管理控制。首先，在工程材料的选取上，材料的供应商一定要是有一定信誉的，这样可以在一定程度上確保材料不是残次品，在选购时一定要加强对材料质量的严格检验，按照国家规定的材料进行选取。其次，施工人员的质量安全意识要高。质量管理者要加强对施工人员质量安全知识的培训，提高施工技术的同时，增强施工人员的质量安全意识。最后，加强施工中质量的监管。在施工中必须有专门的人员对质量进行监管，要做到能够及时的发现质量问题，并及时的进行补救，确保工程质量达标。
3、房地产项目在竣工阶段的管理控制
3.1市场推广和营销
1）编制项目营销策划书，内容包括项目定位、项目定价、市场推广、销售方案等。
2）进行总体营销策划。负责部门根据“项目营销策划书”中有关项目营销的内容和要求、设计文件及规划许可证等前期资料对项目营销工作进行总体策划。
3）组建项目售楼部。售楼部的资源配置应考虑楼盘销售面积，销售地点，销售期限等因素合理配置。
4）进行销售过程营销策划。项目售楼部按照项目营销策划的总体要求，在项目开盘前可进行具体营销策划。在销售过程中根据销售进展情况，售楼部可根据实际情况进行持续策划，根据客户的信息调整策略等。
5）制定商品房销售窗口表。由负责部门组织项目售楼部在开盘前完成办理商品房产权备案证及销售许可证。负责部门组织相关部门进行销售房价内部核定，并向物价部门申报核准。售楼部根据物价部门核准的销售价格制定“商品房销售窗口表”，由营销部门负责人审批后公布。
6）项目销售实施。
3.2物业管理
物业管理状况关系到小区居民的日常生活，也关系到企业的形象，因此应该制定物业管理的方案，制定物业管理的指标。物业管理工作应该和工程做好衔接，使物业管理保持良好的运行状态。
结语：
总之，房地产工程项目施工前的管理控制主要是对土地竞拍及项目预测、立项、设计管理的控制，在施工中则主要是对成本、质量、进度及安全管理的控制，工程完工后要加强对市场推广营销及物业管理的控制，加强工程项目全过程管理的控制，提高房地产工程项目整体的竞争力。
参考文献：
[1]李建忠.浅析房地产工程项目全过程管理控制[J].中华民居（下旬刊），2012（10）.
[2]连其文.浅析房地产工程项目全过程管理控制[J].建材与装饰，2014（10）.