我国发展房地产投资信托基金的必要性分析

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  摘要:房地产投资信托基金(REITs)是资产证券化的产物,是房地产金融的创新工具,可以增强房地产市场的流动性、拓宽房地产企业融资渠道、为中小投资者提供房地产投资机会。以下笔者结合经验,就我国发展房地产投资信托基金的必要性进行分析,希望可以给广大读者提供一些参考。
  关键词:房地产投资;信托基金;必要性
  一、推动金融市场的发展
  改革开放三十多年来,我国金融市场通过不断改革和发展,逐步建立了具有中国特色的金融体系。与经济发展速度相比,我国金融市场的发展速度相对迟缓。根据国家全面深化改革的总体部署,目前我国金融市场正处于加快建设、完善体系的重要历史阶段。我国现阶段金融市场的投资产品类型较少,且投资去向同质性较强,难以组成多元化投资组合。REITs由于自身特性,可以在投资期限、投资去向、风险偏好上与现有投资产品形成差异化互补。同时,REITs的设立必然带动相关配套金融法律法。规体系的完善,可以推动我国金融市场向“市场化、法制化、国际化”的目标进步。
  二、拓宽房地产开发企业融资渠道
  房地产项目的开发需要大量资金,且回报区间较长。我国房地产开发企业目前融资渠道较为狭窄,主要资金来源为银行信贷。笔者特地调查了我国房地产开发企业现阶段的融资来源情况,根据国家统计局的统计数据显示,我国房地产开发企业现阶段资金来源如下图所示。
  由上图可以看出,我国房地产开发企业的资金来源比较单一,除去自筹资金外,主要依靠银行贷款。我国房地产行业正是在商业银行的资金支持下发展起来的,甚至很多房地产开发企业仅有这一个融资渠道。目前,房地产市场的泡沫与银行信贷资金的分布具有高度的正相关性。据相关统计,我国银行系统持有全国70%左右的金融资产,在引导金融资源配置的过程中发挥着重要作用。目前,我国房价持续攀升,市场泡沫不可避免,银行业承受着巨大的潜在风险。房地产开发企业还可通过公司上市筹集资金。但由于房地产开发属于管理密集型、资金密集型的投资行为,资金回报周期长、投资风险高。按照相关规定,房地产开发企业上市需要通过严格审核,上市的规模与时机也受到限制,我国大多数房地产开发企业无法达到上市要求。
  从国际房地产市场来看,发债融资也是融资渠道之一。目前国内房地产开发企业通过此种方式募集资金的情况非常少,主要原因有以下两点:第一,我国二级交易市场不够发达,导致公司债的流动性不强,缺乏投资者;第二,发债融资对企业资本及规模的要求条件也较高,中小型房地产开发企业难以达到标准。通过以上分析,我国房地产开发企业的融资渠道较为狭窄。同时我国现阶段房地产开发企业负债率相对较高,有逐年上升的趋势。据相关统计,我国房地产行业高于其他行业资产负债率平均水平。房地产行业的高杠杆与融资难相互牵制,使得房地产开发企业資金周转困难。2017年,由于监管政策的加强,房地产开发企业的融资进一步受限,融资成本的增加间接推动了房价上涨,由此陷入恶性循环。因此,急需为我国房地产开发企业引入其他有效的融资渠道。经其他国家的发展经验证实.REITs可以为房地产开发企业提供有效的融资途径,有助于缓解房地产开发企业资金链紧绷的问题。
  三、促进房地产行业的规范发展
  发展房地产投资信托基金有利于推进房地产开发企业的发展。第一,由于REITS属于对房地产企业的股权投资,股权结构的变化将使房地产企业的经营管理受到更多的外部监督:第一,发展REITs还将利于优化房地产行业的内部结构。当前我国拥有近三万家房地产企业,绝大多数规模小、加注屯经营。REITs在维持较高稳定收益的驱动,把资金投向最具优势的房地产项目,促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化:第三,房地产企业还可在REITs提供的资金支持下通过收购、并购等手段与其他企业联合,有利于大型房地产集团的诞生,促进行业资源的优化配置:第四,REIT由于对投资期限的规定较长,可以募集来臼投资者较为稳定的长期资金流,使得房地产企业可以灵活调配资金,强化资金管理能力,利于减少房地产市场固有的周期性波动:第五.REITs可以帮助房地产开发企业从重资产模式逐步向轻资产运营模式转型,走向专业化、成熟化。
  四、结语
  现阶段我国房地产处于增量市场向存量市场转变的关键时期,存在房地产企业融资渠道狭窄、重资产模式未得到有效改变,廉租房建设缺乏资金来源、大众投资者无法享受市场繁荣所带来的高收益等问题。对国内发展房地产投资信托基金的必要性进行分析,对推动我国房地产业发展具有重要的现实意义。
  参考文献:
  [1]李江勇,我国发展房地产投资信托基金的必要性研究[D].西南财经大学.2007.
  [2]黄巅琪.国内房地产投资信托基金(REITs)发展模式研究[D].北京邮电大学,2018.
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