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摘要：房地产投资信托基金（REITs）是资产证券化的产物，是房地产金融的创新工具，可以增强房地产市场的流动性、拓宽房地产企业融资渠道、为中小投资者提供房地产投资机会。以下笔者结合经验，就我国发展房地产投资信托基金的必要性进行分析，希望可以给广大读者提供一些参考。
关键词：房地产投资;信托基金;必要性
一、推动金融市场的发展
改革开放三十多年来，我国金融市场通过不断改革和发展，逐步建立了具有中国特色的金融体系。与经济发展速度相比，我国金融市场的发展速度相对迟缓。根据国家全面深化改革的总体部署，目前我国金融市场正处于加快建设、完善体系的重要历史阶段。我国现阶段金融市场的投资产品类型较少，且投资去向同质性较强，难以组成多元化投资组合。REITs由于自身特性，可以在投资期限、投资去向、风险偏好上与现有投资产品形成差异化互补。同时，REITs的设立必然带动相关配套金融法律法。规体系的完善，可以推动我国金融市场向“市场化、法制化、国际化”的目标进步。
二、拓宽房地产开发企业融资渠道
房地产项目的开发需要大量资金，且回报区间较长。我国房地产开发企业目前融资渠道较为狭窄，主要资金来源为银行信贷。笔者特地调查了我国房地产开发企业现阶段的融资来源情况，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产开发企业现阶段资金来源如下图所示。
由上图可以看出，我国房地产开发企业的资金来源比较单一，除去自筹资金外，主要依靠银行贷款。我国房地产行业正是在商业银行的资金支持下发展起来的，甚至很多房地产开发企业仅有这一个融资渠道。目前，房地产市场的泡沫与银行信贷资金的分布具有高度的正相关性。据相关统计，我国银行系统持有全国70%左右的金融资产，在引导金融资源配置的过程中发挥着重要作用。目前，我国房价持续攀升，市场泡沫不可避免，银行业承受着巨大的潜在风险。房地产开发企业还可通过公司上市筹集资金。但由于房地产开发属于管理密集型、资金密集型的投资行为，资金回报周期长、投资风险高。按照相关规定，房地产开发企业上市需要通过严格审核，上市的规模与时机也受到限制，我国大多数房地产开发企业无法达到上市要求。
从国际房地产市场来看，发债融资也是融资渠道之一。目前国内房地产开发企业通过此种方式募集资金的情况非常少，主要原因有以下两点：第一，我国二级交易市场不够发达，导致公司债的流动性不强，缺乏投资者;第二，发债融资对企业资本及规模的要求条件也较高，中小型房地产开发企业难以达到标准。通过以上分析，我国房地产开发企业的融资渠道较为狭窄。同时我国现阶段房地产开发企业负债率相对较高，有逐年上升的趋势。据相关统计，我国房地产行业高于其他行业资产负债率平均水平。房地产行业的高杠杆与融资难相互牵制，使得房地产开发企业資金周转困难。2017年，由于监管政策的加强，房地产开发企业的融资进一步受限，融资成本的增加间接推动了房价上涨，由此陷入恶性循环。因此，急需为我国房地产开发企业引入其他有效的融资渠道。经其他国家的发展经验证实.REITs可以为房地产开发企业提供有效的融资途径，有助于缓解房地产开发企业资金链紧绷的问题。
三、促进房地产行业的规范发展
发展房地产投资信托基金有利于推进房地产开发企业的发展。第一，由于REITS属于对房地产企业的股权投资，股权结构的变化将使房地产企业的经营管理受到更多的外部监督：第一，发展REITs还将利于优化房地产行业的内部结构。当前我国拥有近三万家房地产企业，绝大多数规模小、加注屯经营。REITs在维持较高稳定收益的驱动，把资金投向最具优势的房地产项目，促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化：第三，房地产企业还可在REITs提供的资金支持下通过收购、并购等手段与其他企业联合，有利于大型房地产集团的诞生，促进行业资源的优化配置：第四，REIT由于对投资期限的规定较长，可以募集来臼投资者较为稳定的长期资金流，使得房地产企业可以灵活调配资金，强化资金管理能力，利于减少房地产市场固有的周期性波动：第五.REITs可以帮助房地产开发企业从重资产模式逐步向轻资产运营模式转型，走向专业化、成熟化。
四、结语
现阶段我国房地产处于增量市场向存量市场转变的关键时期，存在房地产企业融资渠道狭窄、重资产模式未得到有效改变，廉租房建设缺乏资金来源、大众投资者无法享受市场繁荣所带来的高收益等问题。对国内发展房地产投资信托基金的必要性进行分析，对推动我国房地产业发展具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]李江勇，我国发展房地产投资信托基金的必要性研究[D].西南财经大学.2007.
[2]黄巅琪.国内房地产投资信托基金（REITs）发展模式研究[D].北京邮电大学，2018.
关键词：房地产投资;信托基金;必要性
一、推动金融市场的发展
改革开放三十多年来，我国金融市场通过不断改革和发展，逐步建立了具有中国特色的金融体系。与经济发展速度相比，我国金融市场的发展速度相对迟缓。根据国家全面深化改革的总体部署，目前我国金融市场正处于加快建设、完善体系的重要历史阶段。我国现阶段金融市场的投资产品类型较少，且投资去向同质性较强，难以组成多元化投资组合。REITs由于自身特性，可以在投资期限、投资去向、风险偏好上与现有投资产品形成差异化互补。同时，REITs的设立必然带动相关配套金融法律法。规体系的完善，可以推动我国金融市场向“市场化、法制化、国际化”的目标进步。
二、拓宽房地产开发企业融资渠道
房地产项目的开发需要大量资金，且回报区间较长。我国房地产开发企业目前融资渠道较为狭窄，主要资金来源为银行信贷。笔者特地调查了我国房地产开发企业现阶段的融资来源情况，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产开发企业现阶段资金来源如下图所示。
由上图可以看出，我国房地产开发企业的资金来源比较单一，除去自筹资金外，主要依靠银行贷款。我国房地产行业正是在商业银行的资金支持下发展起来的，甚至很多房地产开发企业仅有这一个融资渠道。目前，房地产市场的泡沫与银行信贷资金的分布具有高度的正相关性。据相关统计，我国银行系统持有全国70%左右的金融资产，在引导金融资源配置的过程中发挥着重要作用。目前，我国房价持续攀升，市场泡沫不可避免，银行业承受着巨大的潜在风险。房地产开发企业还可通过公司上市筹集资金。但由于房地产开发属于管理密集型、资金密集型的投资行为，资金回报周期长、投资风险高。按照相关规定，房地产开发企业上市需要通过严格审核，上市的规模与时机也受到限制，我国大多数房地产开发企业无法达到上市要求。
从国际房地产市场来看，发债融资也是融资渠道之一。目前国内房地产开发企业通过此种方式募集资金的情况非常少，主要原因有以下两点：第一，我国二级交易市场不够发达，导致公司债的流动性不强，缺乏投资者;第二，发债融资对企业资本及规模的要求条件也较高，中小型房地产开发企业难以达到标准。通过以上分析，我国房地产开发企业的融资渠道较为狭窄。同时我国现阶段房地产开发企业负债率相对较高，有逐年上升的趋势。据相关统计，我国房地产行业高于其他行业资产负债率平均水平。房地产行业的高杠杆与融资难相互牵制，使得房地产开发企业資金周转困难。2017年，由于监管政策的加强，房地产开发企业的融资进一步受限，融资成本的增加间接推动了房价上涨，由此陷入恶性循环。因此，急需为我国房地产开发企业引入其他有效的融资渠道。经其他国家的发展经验证实.REITs可以为房地产开发企业提供有效的融资途径，有助于缓解房地产开发企业资金链紧绷的问题。
三、促进房地产行业的规范发展
发展房地产投资信托基金有利于推进房地产开发企业的发展。第一，由于REITS属于对房地产企业的股权投资，股权结构的变化将使房地产企业的经营管理受到更多的外部监督：第一，发展REITs还将利于优化房地产行业的内部结构。当前我国拥有近三万家房地产企业，绝大多数规模小、加注屯经营。REITs在维持较高稳定收益的驱动，把资金投向最具优势的房地产项目，促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化：第三，房地产企业还可在REITs提供的资金支持下通过收购、并购等手段与其他企业联合，有利于大型房地产集团的诞生，促进行业资源的优化配置：第四，REIT由于对投资期限的规定较长，可以募集来臼投资者较为稳定的长期资金流，使得房地产企业可以灵活调配资金，强化资金管理能力，利于减少房地产市场固有的周期性波动：第五.REITs可以帮助房地产开发企业从重资产模式逐步向轻资产运营模式转型，走向专业化、成熟化。
四、结语
现阶段我国房地产处于增量市场向存量市场转变的关键时期，存在房地产企业融资渠道狭窄、重资产模式未得到有效改变，廉租房建设缺乏资金来源、大众投资者无法享受市场繁荣所带来的高收益等问题。对国内发展房地产投资信托基金的必要性进行分析，对推动我国房地产业发展具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]李江勇，我国发展房地产投资信托基金的必要性研究[D].西南财经大学.2007.
[2]黄巅琪.国内房地产投资信托基金（REITs）发展模式研究[D].北京邮电大学，2018.