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巴塞尔银行监管委员会对操作风险的正式定义是：“操作风险是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险，这一定义包含了法律风险，但是不包含策略性风险和声誉风险。”从这个角度分析商业银行个人再交易住房贷款受理审批操作流程中的操作风险，其成因可分为以下几类：内部流程缺陷，信息技术系统不完善，管理有缺陷、经办人员操作不规范等。前三类情况更侧重系统因素，因此，本文仅从经办人员操作不规范的角度分析各环节中可能存在的操作风险。
一、操作风险分析
通过对商业银行实际业务受理操作的流程分析，梳理个人再交易住房贷款受理审批流程主要步骤如下：接受客户咨询受理买方申贷材料（买方首付已付）初审买卖双方房产证、土地证更名
收到更名后的两证复审房产抵押放款。这其中涉及的业务操作环节有：面谈、审核、录入、审批、放款等。其中可能存在的操作风险有：
（一）、对申贷资料的基础审查流于形式
1、主体资格是否具备，比如：（1）、年龄过小或过大。其中特别要注意生日问题，往往借款人申请时未到当年生日，但审批完毕放款后过了生日那一天，实际年龄又大了一岁，如就此放款，则贷款年限超出规定；（2）、婚姻状况是否真实。其中特别要注意以下两点：一是借款人申请时提供的婚姻状况证明有效，但审批放款时借款人已领结婚证；二是现在的政策背景下借款人可能会提供虚假的未婚、离婚证明，需注意甄别。
2、还款收入证明是否真实。其中特别要注意以下两点：（1）、借款人单位属私营企业，开具的收入证明一是可能为了配合贷款额度而虚高、二是可能借款人实际并不在这家单位，通过各种关系盖到了这家单位的章、三是可能中介协助办理收入证明；（2）、借款人单位属国企等正规单位，其工资收入真实性很高，但尚不足以与其月还款额相匹配，需另外提供辅助收入证明，如：出租房产的租金收入、企业参股的分红说明、银行存款证明、股票基金资金明细等等，也有追加共同还款人、提供共同还款人的收入证明。这类辅助的证明一般是借款人初次申请被退回后再次追加的申贷材料，因此往往会存在造假或者虚高的情况。
3、房产交易及其要素是否真实合规。比如：（1）、是否存在交易。借款人为了申请贷款，可能通过挂失房产证的方式更新房产证登记日期，编写买卖合同，以假的交易背景申请贷款。这就存在贷款资金被挪用的风险。（2）、亲属间的房产交易，这就存在两个可能性，一种是假交易，房产更名只是买卖方联合骗取银行贷款；二种是真交易，但亲属间实际交易房价往往低于市场价，但申请贷款时又按照市场价申报，这就存在房价虚高、贷款额度放大的可能性。（3）、房产的隐性共有人（夫妻的另外一方）并不在房产证上，但是现在的交易政策又对交易时夫妻双方一起到场不做要求，这样就可能造成这样的情况：已婚的卖房在其配偶不知情的情况下，独自办理了房产过户手续，并配合买方完成了银行申贷，贷款发放后，此交易被卖房的配偶告上法庭，此交易无效。这就存在抵押物落空的风险。（4）、房龄。因为房龄较老的房产可能会有拆迁或不易处置等风险，所以一般会要求抵押物房龄20年以下。但市区房龄较大的房产因为学区房或者地理位置较佳等原因，交易量也不在少数，因此，在中介或卖方的有心操作下，存在房龄被隐瞒的可能性，增加了抵押物以后处置困难的隐患。
（二）、贷款办理过程中经办人员不能严格遵循规章制度
1、隐瞒借款人申请资料瑕疵。商业银行个人贷款条线为了防范风险，全面实现了前后台分离，增强了审批业务环节的独立性和客观性。但由此带来的缺陷是：后台审批人员只接触前台受理经办人员整理好的纸质材料，不接触一手信息，不容易发现被刻意隐瞒的资料瑕疵。
2、抵押手续未及时办理。抵押物作为个人贷款的第二还款来源，其真实性、安全性非常重要。再交易住房因为两证更名的时间比较久，基于卖房人急于用款的考虑，部分地区、部分政策期间可凭第三方担保放款，放款之后再完善抵押手续。此种情况下，经办行抵押岗人员办理房产抵押的及时性就非常重要了，否则可能出现借款人利用几天的时间差，同一套房产在多个银行申请贷款的情况。
二、操作风险的防范措施
（一）、受理岗贷前严格调查
贷前受理岗经办人员需要以谨慎的态度，通过面谈、电话询访、上网核查资料等方式，对借款人的主体资格、信用状况、收入来源、过户手续及买卖契税、抵押物状况等进行详细调查，资料一定要看原件，确保申贷资料的真实性和充分性。除了面谈面签以外，对于中介机构推荐办理的贷款，如果收入证明单位统一、买卖双方对购房过程含糊其词、贷款人对利率不敏感、双方均听从中介人员处理，则经办人员需要特别甄别其房产交易的真实性。
（二）、审批岗严格审查
审批岗应该严格按照相关信贷规章和总分行管理制度对每一笔再交易住房贷款的真实性、合规性进行审查。尤其重点审查借款人征信记录、还款来源以及房屋交易价值的合理性。如果发现某笔贷款申贷材料前后矛盾、存在涂改痕迹或者相关条件不符合规定，审批人员应该及时与受理岗经办人员沟通，或者直接致电借款人及其工作单位了解情况。如有疑问，需及时退回贷款申请。
（三）、抵押岗及时亲自办理房产抵押
抵押岗应该按照相关信贷制度规定及时亲自办理房产抵押，不能委托中介或者借款人办理此项手续。
（四）、贷后管理岗严格落实贷后管理
贷后管理人员应该开展有效的贷后检查，重点对贷款资金流向的合法合规性展开跟踪检查，从而进一步核实房产交易、贷款用途的真实性；同时，及时更新借款人的联系方式，关注借款人的收入变化和抵押物的价值变化，做好贷后检查记录，防范风险。
一、操作风险分析
通过对商业银行实际业务受理操作的流程分析，梳理个人再交易住房贷款受理审批流程主要步骤如下：接受客户咨询受理买方申贷材料（买方首付已付）初审买卖双方房产证、土地证更名
收到更名后的两证复审房产抵押放款。这其中涉及的业务操作环节有：面谈、审核、录入、审批、放款等。其中可能存在的操作风险有：
（一）、对申贷资料的基础审查流于形式
1、主体资格是否具备，比如：（1）、年龄过小或过大。其中特别要注意生日问题，往往借款人申请时未到当年生日，但审批完毕放款后过了生日那一天，实际年龄又大了一岁，如就此放款，则贷款年限超出规定；（2）、婚姻状况是否真实。其中特别要注意以下两点：一是借款人申请时提供的婚姻状况证明有效，但审批放款时借款人已领结婚证；二是现在的政策背景下借款人可能会提供虚假的未婚、离婚证明，需注意甄别。
2、还款收入证明是否真实。其中特别要注意以下两点：（1）、借款人单位属私营企业，开具的收入证明一是可能为了配合贷款额度而虚高、二是可能借款人实际并不在这家单位，通过各种关系盖到了这家单位的章、三是可能中介协助办理收入证明；（2）、借款人单位属国企等正规单位，其工资收入真实性很高，但尚不足以与其月还款额相匹配，需另外提供辅助收入证明，如：出租房产的租金收入、企业参股的分红说明、银行存款证明、股票基金资金明细等等，也有追加共同还款人、提供共同还款人的收入证明。这类辅助的证明一般是借款人初次申请被退回后再次追加的申贷材料，因此往往会存在造假或者虚高的情况。
3、房产交易及其要素是否真实合规。比如：（1）、是否存在交易。借款人为了申请贷款，可能通过挂失房产证的方式更新房产证登记日期，编写买卖合同，以假的交易背景申请贷款。这就存在贷款资金被挪用的风险。（2）、亲属间的房产交易，这就存在两个可能性，一种是假交易，房产更名只是买卖方联合骗取银行贷款；二种是真交易，但亲属间实际交易房价往往低于市场价，但申请贷款时又按照市场价申报，这就存在房价虚高、贷款额度放大的可能性。（3）、房产的隐性共有人（夫妻的另外一方）并不在房产证上，但是现在的交易政策又对交易时夫妻双方一起到场不做要求，这样就可能造成这样的情况：已婚的卖房在其配偶不知情的情况下，独自办理了房产过户手续，并配合买方完成了银行申贷，贷款发放后，此交易被卖房的配偶告上法庭，此交易无效。这就存在抵押物落空的风险。（4）、房龄。因为房龄较老的房产可能会有拆迁或不易处置等风险，所以一般会要求抵押物房龄20年以下。但市区房龄较大的房产因为学区房或者地理位置较佳等原因，交易量也不在少数，因此，在中介或卖方的有心操作下，存在房龄被隐瞒的可能性，增加了抵押物以后处置困难的隐患。
（二）、贷款办理过程中经办人员不能严格遵循规章制度
1、隐瞒借款人申请资料瑕疵。商业银行个人贷款条线为了防范风险，全面实现了前后台分离，增强了审批业务环节的独立性和客观性。但由此带来的缺陷是：后台审批人员只接触前台受理经办人员整理好的纸质材料，不接触一手信息，不容易发现被刻意隐瞒的资料瑕疵。
2、抵押手续未及时办理。抵押物作为个人贷款的第二还款来源，其真实性、安全性非常重要。再交易住房因为两证更名的时间比较久，基于卖房人急于用款的考虑，部分地区、部分政策期间可凭第三方担保放款，放款之后再完善抵押手续。此种情况下，经办行抵押岗人员办理房产抵押的及时性就非常重要了，否则可能出现借款人利用几天的时间差，同一套房产在多个银行申请贷款的情况。
二、操作风险的防范措施
（一）、受理岗贷前严格调查
贷前受理岗经办人员需要以谨慎的态度，通过面谈、电话询访、上网核查资料等方式，对借款人的主体资格、信用状况、收入来源、过户手续及买卖契税、抵押物状况等进行详细调查，资料一定要看原件，确保申贷资料的真实性和充分性。除了面谈面签以外，对于中介机构推荐办理的贷款，如果收入证明单位统一、买卖双方对购房过程含糊其词、贷款人对利率不敏感、双方均听从中介人员处理，则经办人员需要特别甄别其房产交易的真实性。
（二）、审批岗严格审查
审批岗应该严格按照相关信贷规章和总分行管理制度对每一笔再交易住房贷款的真实性、合规性进行审查。尤其重点审查借款人征信记录、还款来源以及房屋交易价值的合理性。如果发现某笔贷款申贷材料前后矛盾、存在涂改痕迹或者相关条件不符合规定，审批人员应该及时与受理岗经办人员沟通，或者直接致电借款人及其工作单位了解情况。如有疑问，需及时退回贷款申请。
（三）、抵押岗及时亲自办理房产抵押
抵押岗应该按照相关信贷制度规定及时亲自办理房产抵押，不能委托中介或者借款人办理此项手续。
（四）、贷后管理岗严格落实贷后管理
贷后管理人员应该开展有效的贷后检查，重点对贷款资金流向的合法合规性展开跟踪检查，从而进一步核实房产交易、贷款用途的真实性；同时，及时更新借款人的联系方式，关注借款人的收入变化和抵押物的价值变化，做好贷后检查记录，防范风险。