从撤销“两房”谈起

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  奥巴马政府计划最终关闭“两房”的议案,使房利美和房地美在后金融危机的今天,又重新登上了头版新闻。
  
  过去几十年来,“两房”在全美住房市场中,发挥着举足轻重的作用。如果“两房”在房屋按揭市场的影响力被削弱,比如降低其可购买的贷款额度上限, 购房者的借贷成本将大幅增加,这必将导致早已脆弱不堪的房市雪上加霜。长期以来,“两房”从银行和其他金融放贷机构那里,购买抵押贷款债权,然后将其证券化后卖给投资者;当房贷借款人无力偿还而违约时,亏损的并不是投资者,而是控制“两房”八成股份的美国政府。
  在这一轮经济危机中,无数的美国家庭因无力继续支付房贷,被银行或贷款机构强行没收房产,促使“屋主丧失抵押房屋赎回权”,但银行没收房产并非完全合法。不久前,美国银行(Bank of America)发生的“机器人签名”丑闻,已说明这一问题的普遍及严重性。
  据CNN的署名文章报道,十六年前,道格拉斯从牙买加移民美国,落户在奥兰多市,他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样,被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。六年前他办理房贷按揭时,由于信用背景差,无法获得银行的固定利率,结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率,头两年8.1%,今后每半年上调一次(只能上调,不可下调)。
  不料经济危机袭来后,他丢了工作,在没有收入的情况下,银行同意“重整贷款”,原以为重整后每个月按揭会减少,结果却不减反增,他唯有停止供款。给他发放“高利贷”的金融机构是Seminole Funding,就像许多次贷那样,他亲手签字的贷款借据,被7个金融机构转手“证券化”,经华尔街重新包装后,变成了“贷款债券”,被购买和出售了5次,“游历”了纽约、加州和明尼苏达州,最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。
  违约拖欠2年房贷之后,银行向道格拉斯发出“没收房屋”的通告,并雇佣廉价的“催搬手”,在地区警长的协助下,进门后一通狂轰滥炸,以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦,拖欠了2年房贷,道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态,哪里有胆量要求银行出具原始借据,或研究“没收房屋”的合法性。他一家在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去,然后哭泣着收拾家当离开。
  殊不知,道格拉斯是数千个“机器人签名者”之一,他的原始贷款凭证,在历经美国境内的游历后“失踪”了。法律专家认为,这种程序背后,银行没收房屋其实是非法的,但又有多少人知晓呢?在经历了数月的追踪后,美国银行的办事员到富国银行仓库,花费4个小时,终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款,看能否给道格拉斯另一个重组方案,但审查结果他不符资格,此时银行有了原始凭证,看来道格拉斯注定要失去房产了。
  截至2010年,有280万户美国家庭,在法院的快速判决中丧失了住房。现在,银行强行收回房屋的平均时间为484天,而2008年初是251天,延长处理时间的主因,就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房,每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久,对金融和法律体系的危害也就越严重。
  虽然道格拉斯的遭遇令人同情,但对未来潜在的购房者,不能不说是个警示。
  无论是北美人还是中国人,都以为买房是积累财富的最佳方式,既能自住,又能增值,觉得租房亏大了,付出去的真金白银全在为他人做嫁衣。而事实上,买房是极其奢侈的一种消费。至少,在北美是如此。
  买一栋30万的独立洋房,居住30年的成本超过了100万(公寓因为管理费,成本会更高)。从投资的角度来说,即便30年后房价涨至100万,也并没带来投资回报。
  在中国,一套公寓动辄二三百万,一线城市更高,因为不拥有土地,买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短,不管是买房还是租房者,谁都不是房子的真正主人。
  欧美租房而住者比例甚高,大城市租房者超过50%以上,曼哈顿更有超过85%的居民一辈子租房而居。普通百姓切忌被“买房是最好的投资”论调所误导,令自己一辈子成为房贷的奴隶。租与买仅仅是生活方式的不同,与是否积累财富关系不大。
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