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摘要：房产税是国家调控房产价格，促进房地产行业健康发展的重要手段之一。基于此，本文主要分析了现行房产税政策在政策制定与执行方面存在的一些问题，并针对这些问题，分析优化现行房产税实施效果的对策，从而促进房地产市场的健康发展，焕发房地产市场发展的新活力。
关键词：现行房产税;弊端;优化路径
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。
一、现行房产税存在的弊端
现行房产税的征收方式，主要有从价计征和从租计征两种，具体可以概述为以下几种计算方式：
（1）从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。
（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。
（3）没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。
（4）个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%[1]。
从上述房产税的征收方法可以看出，现行房产税主要存在以下几方面的弊端：
第一，现行的房产税是对已经登记的房产，进行征税的一种政策，这就对不动产登记具有比较高的要求。而目前，我国现行的不动产登记政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不动产产权意识薄弱，并没有想去确定自己的不动产产权。还有一些人恶意避税，尤其是想要逃脱个人租金税收的征收。宣传部门对于不动产登记政策方面的普及力度较差，宣传工作的有效性较低，很多人甚至不了解相关的不动产登记信息。
第二，我国的免税政策比较复杂。从上世纪80年代以来，我国一直对一些非经营用的房产，采取了免征房屋税的政策[1]。这一政策在发展的过程当中，经常被有心人利用。尤其是一些名下有多套房产、在不同的地区具有多套房产、专门利用上升期间城市的房屋财产，进行盈利活动的炒房团，就经常利用这种政策来逃避税收。
第三，從上述税收计算的方式可以看出，两种不同的税收方式，征税数额差距很大，对于目前多种形式的房地产发展方向来说，这种计算方式整体上仍然很不完善。统一的税收计算方式，并不一定完全适用于各个地区的差异化的房地产市场发展现状。地方在房地产税征收过程当中的话语权过小，无法根据自己当地的经济发展水平，选择最适合自身的房地产税收发展政策。
第四，我国现行的房屋税已经有了近40年的发展历史，在这40年中，我国的社会主义市场经济蓬勃发展，经济体量以及位居世界第二位，很多房地产企业的市值都超过千亿，经济流动以人口流动的速度相对于40年前增长迅速。城市的迅速扩张与人口的迅速膨胀，导致现行的房产税政策无法适应于房屋买卖与租赁过程当中出现的这种新情况。
二、优化现行房产税征收效果的对策
（一）严格审查房产登记政策的执行
政府在优化房产税的征收效果的过程当中，要通过全面推广不动产登记制度，来提升人民对于不动产登记的意识。
首先，各地政府要结合自身的情况，对于辖区内的不动产登记概率进行一个整体的分析，通过数据挖掘技术，找出影响民众进行不动产登记产权确认的主要因素。
其次，政府要加强与辖区内的媒体的联系，尤其是平面媒体、电视媒体、网络媒体的联系，在全国范围内加大对于不动产登记的宣传，提升民众对不动产产权的所有意识，并深化这一政策的落地宣传与执行。通过多种形式与多种渠道的宣传，加强人们的不动产产权意识，从而进行自主的不动产登记。
最后，政府要对不动产登记的具体执行状况进行严格的监督，尤其是要对异地购房、持有多套住房的购房群体，进行严格的不动产登记审查，降低一些人群的炒房热情;通过移动互联技术与电子数据库技术的发展，来对不动产登记进行全网控制;加大对于恶意偷税、规避不动产登记行为的打击力度;对一些提供违规不动产登记、帮助购房人规避房产税的中介和个人，进行严肃的处理。
（二）对免税政策的征收人群进行细分
政府要运用精细化的管理办法和模块化的划分政策，来对具有免税资格的人群进行细分，提升整个免税政策落地的可行性，避免由于免税政策的模糊而造成免税政策的执行存在漏洞。
第一，政府在进行免税政策的优化过程当中，要围绕着房地产产业的生态系统优化，来对房地产市场中的刚需人群进行身份识别，避免国家的相应福利政策，被不良中介与有些人钻空子，成为投机分子的盈利手段。
第二，地方政府要配合好中央政府，在免税政策身份识别与审查工作当中发挥联合作用，打破对于本地房地产企业的发展保护，树立全局意识，在大局观的指引下，来进行免税政策的落地执行。
第三，在免税政策的落地过程当中，政府要根据自身城市的发展计划，来对新进入到城市当中的大学生群体、高端人才群体、农民工群体进行一定的政策保护，避免一刀切的房产税政策，影响了城市新兴人群的购房意愿。
（三）合理的设置房产税的征收税率
政府要对目前房产税的税率进行一定的调整，处理好中央政府与地方政府在税率调整当中的不同角色。
一方面，中央政府要把控好房产税的税率变化幅度，既要避免设立过高，影响人们的购房能力，导致人们在刚需购房的过程当中，压力太大，无法获得足够的生活保障;也要避免税率过低，造成房地产企业对于经济发展的贡献率下降，影响政府的财政收入，也导致一些炒房群体行为不受限制。
另一方面，地方政府要根据自身的发展情况，更多的提供一些数据上的支撑，进行深度的数据挖掘，建设科学的房地产政策定价体系。通过主动与积极的尝试，来促进房产税征收政策的优化，反馈更多的有用信息，促进整个国家房产税征收体系与法律环境的优化与改革。
（四）提升房产税征收细则的时代性与适应性
国家要始终围绕着房产税征收的公正性与公平性建设，来优化整个房产税计税依据的制定体系，为房产税的征收创造一个良好的政策环境与法律环境。根据我国的具体国情，来对房产税的优化政策进行一定的调整，始终坚持以人为本，维护刚需购房人群的利益[2]。
在进行房产税征收的过程当中，要衡量好国家税收与财政收入与民众购房需求之间的平衡，让利于民，保障刚需购房人群的居住与生活质量，不会受到房产税征收政策调整的影响，促进房地产市场的平稳健康发展，避免由于泡沫经济的存在，导致整个房地产发展市场不稳定、不协调，严肃处理破坏房地产正常秩序的恶意炒房行为。
三、结语：
综上所述，政府要从各个地区发展的经济情况入手，进行差异化的政策调整。从本文的分析可知，研究房产税的弊端以及优化方法，有利于政策制定人员从实际情况入手，与时俱进作出政策上的调整。因而，政府要维护房地产市场的正常运行秩序，为人民的刚需购房需求提供更多的制度保障。
参考文献：
[1]黄斌.我国个人住房房产税改革的必要性和要素设计[J].遵义师范学院学报，2019，21（02）：49-51.
[2]蔡鹏.房地产相关税收改革的政策研究及建议——以上海为例[J].安徽行政学院学报，2019（01）：37-43.
关键词：现行房产税;弊端;优化路径
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。
一、现行房产税存在的弊端
现行房产税的征收方式，主要有从价计征和从租计征两种，具体可以概述为以下几种计算方式：
（1）从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%。
（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%。
（3）没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税，其余均从次月起缴纳。
（4）个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%[1]。
从上述房产税的征收方法可以看出，现行房产税主要存在以下几方面的弊端：
第一，现行的房产税是对已经登记的房产，进行征税的一种政策，这就对不动产登记具有比较高的要求。而目前，我国现行的不动产登记政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不动产产权意识薄弱，并没有想去确定自己的不动产产权。还有一些人恶意避税，尤其是想要逃脱个人租金税收的征收。宣传部门对于不动产登记政策方面的普及力度较差，宣传工作的有效性较低，很多人甚至不了解相关的不动产登记信息。
第二，我国的免税政策比较复杂。从上世纪80年代以来，我国一直对一些非经营用的房产，采取了免征房屋税的政策[1]。这一政策在发展的过程当中，经常被有心人利用。尤其是一些名下有多套房产、在不同的地区具有多套房产、专门利用上升期间城市的房屋财产，进行盈利活动的炒房团，就经常利用这种政策来逃避税收。
第三，從上述税收计算的方式可以看出，两种不同的税收方式，征税数额差距很大，对于目前多种形式的房地产发展方向来说，这种计算方式整体上仍然很不完善。统一的税收计算方式，并不一定完全适用于各个地区的差异化的房地产市场发展现状。地方在房地产税征收过程当中的话语权过小，无法根据自己当地的经济发展水平，选择最适合自身的房地产税收发展政策。
第四，我国现行的房屋税已经有了近40年的发展历史，在这40年中，我国的社会主义市场经济蓬勃发展，经济体量以及位居世界第二位，很多房地产企业的市值都超过千亿，经济流动以人口流动的速度相对于40年前增长迅速。城市的迅速扩张与人口的迅速膨胀，导致现行的房产税政策无法适应于房屋买卖与租赁过程当中出现的这种新情况。
二、优化现行房产税征收效果的对策
（一）严格审查房产登记政策的执行
政府在优化房产税的征收效果的过程当中，要通过全面推广不动产登记制度，来提升人民对于不动产登记的意识。
首先，各地政府要结合自身的情况，对于辖区内的不动产登记概率进行一个整体的分析，通过数据挖掘技术，找出影响民众进行不动产登记产权确认的主要因素。
其次，政府要加强与辖区内的媒体的联系，尤其是平面媒体、电视媒体、网络媒体的联系，在全国范围内加大对于不动产登记的宣传，提升民众对不动产产权的所有意识，并深化这一政策的落地宣传与执行。通过多种形式与多种渠道的宣传，加强人们的不动产产权意识，从而进行自主的不动产登记。
最后，政府要对不动产登记的具体执行状况进行严格的监督，尤其是要对异地购房、持有多套住房的购房群体，进行严格的不动产登记审查，降低一些人群的炒房热情;通过移动互联技术与电子数据库技术的发展，来对不动产登记进行全网控制;加大对于恶意偷税、规避不动产登记行为的打击力度;对一些提供违规不动产登记、帮助购房人规避房产税的中介和个人，进行严肃的处理。
（二）对免税政策的征收人群进行细分
政府要运用精细化的管理办法和模块化的划分政策，来对具有免税资格的人群进行细分，提升整个免税政策落地的可行性，避免由于免税政策的模糊而造成免税政策的执行存在漏洞。
第一，政府在进行免税政策的优化过程当中，要围绕着房地产产业的生态系统优化，来对房地产市场中的刚需人群进行身份识别，避免国家的相应福利政策，被不良中介与有些人钻空子，成为投机分子的盈利手段。
第二，地方政府要配合好中央政府，在免税政策身份识别与审查工作当中发挥联合作用，打破对于本地房地产企业的发展保护，树立全局意识，在大局观的指引下，来进行免税政策的落地执行。
第三，在免税政策的落地过程当中，政府要根据自身城市的发展计划，来对新进入到城市当中的大学生群体、高端人才群体、农民工群体进行一定的政策保护，避免一刀切的房产税政策，影响了城市新兴人群的购房意愿。
（三）合理的设置房产税的征收税率
政府要对目前房产税的税率进行一定的调整，处理好中央政府与地方政府在税率调整当中的不同角色。
一方面，中央政府要把控好房产税的税率变化幅度，既要避免设立过高，影响人们的购房能力，导致人们在刚需购房的过程当中，压力太大，无法获得足够的生活保障;也要避免税率过低，造成房地产企业对于经济发展的贡献率下降，影响政府的财政收入，也导致一些炒房群体行为不受限制。
另一方面，地方政府要根据自身的发展情况，更多的提供一些数据上的支撑，进行深度的数据挖掘，建设科学的房地产政策定价体系。通过主动与积极的尝试，来促进房产税征收政策的优化，反馈更多的有用信息，促进整个国家房产税征收体系与法律环境的优化与改革。
（四）提升房产税征收细则的时代性与适应性
国家要始终围绕着房产税征收的公正性与公平性建设，来优化整个房产税计税依据的制定体系，为房产税的征收创造一个良好的政策环境与法律环境。根据我国的具体国情，来对房产税的优化政策进行一定的调整，始终坚持以人为本，维护刚需购房人群的利益[2]。
在进行房产税征收的过程当中，要衡量好国家税收与财政收入与民众购房需求之间的平衡，让利于民，保障刚需购房人群的居住与生活质量，不会受到房产税征收政策调整的影响，促进房地产市场的平稳健康发展，避免由于泡沫经济的存在，导致整个房地产发展市场不稳定、不协调，严肃处理破坏房地产正常秩序的恶意炒房行为。
三、结语：
综上所述，政府要从各个地区发展的经济情况入手，进行差异化的政策调整。从本文的分析可知，研究房产税的弊端以及优化方法，有利于政策制定人员从实际情况入手，与时俱进作出政策上的调整。因而，政府要维护房地产市场的正常运行秩序，为人民的刚需购房需求提供更多的制度保障。
参考文献：
[1]黄斌.我国个人住房房产税改革的必要性和要素设计[J].遵义师范学院学报，2019，21（02）：49-51.
[2]蔡鹏.房地产相关税收改革的政策研究及建议——以上海为例[J].安徽行政学院学报，2019（01）：37-43.