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尽管很多开发商不愿意承认占全国市场份额2.7％的万科其降价能致使行业逆转，但是却无不深深感受到了万科降价成为悬在头上的“达摩克利斯剑”。在资金链紧绷的时代，万科楼盘降价直接加剧的买家观望致使其周边诸多楼盘不得不惶惶跟进降价的步伐或在成交低迷中深度挣扎。
9月17日，残奥会落下帷幕，2008年的北京体育盛会宣告结束。褪去奥运光环的北京楼市走向何方?当京城楼盘蓄势待发金九银十之际，万科降价之风将席卷北京的传言让京城许多开发商的中秋节过得不踏实。
中秋节前后，万科接二连三在长三角区域的上海、杭州、南京、宁波等城市的降价行为不亚于给这些城市的楼市刮来一场风暴。相比较而言，北京楼市还算相对稳健。
然而在那篇思维方式很“万科”的“松山湖讲话”中，不仅明确公司未来16个月要坚决执行的是“勇于降价，敢于降价”，而且表明北京降价的时间为9月22日前后。
一时间，万科很快将在北京降价的传言在行业内风声四起。
心理影响大于实际影响
9月18日，万科总裁郁亮表示，以北京为主的市场“水很深”，去年北京地区在万科集团内销售仅为第七名。万科还要在当地练水性。而具体项目是否降价的决议他本人不会参与，交由一线公司处理。很快，万科的一线公司便将北京降价传言付诸行动。9月20日，北京万科中粮假日风景紫苑推出10套LOFT特价单位，折合每平方米最低1万元出头，而此前紫苑LOFT单位最高卖价曾达到18000元/平方米，目前除了10套特价单位外，此种户型均价为1.6万元/平方米。万科此次调整，被视为北京市场万科系项目价格松动的明显信号。
9月16日，中秋节刚过，肖忻(化名)便紧急组织了公司高层会议，进一步商讨公司下半年的销售计划和销售策略。
肖忻是京东某住宅楼盘的营销副总，按照之前的营销计划，公司的销售策略是在金九银十期间采取付款方式上的优惠，但优惠幅度不会太大。
然而万科“松山湖会议纪要”的出现以及潘石屹洋洋洒洒两千多字预言万科要将降价的战火烧到京津唐地区，且以北京为主的言论，都迫使肖忻不得不重新思索市场行情。
降是不降，成为摆在张忻和京城不少开发商面前的难题。
潘石屹认为，在长江三角洲，万科的降价战役没有受到任何抵抗，而北京等地的开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更迟钝。因此如果万科在北京这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，最终会胜利。
對此，肖忻则分析认为，万科在京东的楼盘主要是万科金色城品和万科公园五号两个项目。而万科公园五号尽管会在10月份开盘，但是却以小户型为乇。万科金色城品预计11月份后才能开盘，因此，对自己的项目影响不会太大，不过还是会密切关注万科这两个项目的情况。
“我会继续观察一段时间，如果与我们项目定位和目标客群相同的楼盘也降价，将会给我们的销售带来很大压力。”9月20日肖忻听说万科降价后进一步表示了自己的看法。
实际上，早在今年2月底、3月初，万科中粮假日风景、万科四季花城等楼盘均采取了较大的优惠，分别达到了9.1折与9.4折。从万科中粮假日风景对周边楼盘的影响来看似乎并不大。1～8月，远洋山水、大成郡的成交情况均好于万科，并且大成郡今年1～8的成交价最大涨幅达到了12.8％。
对此，世华财讯房地产行业分析师从力在接受《楼市》记者采访时表示，万科降价对不同城市楼市的影响跟两方面因素相关，一是该城市房地产泡沫的程度，二是万科在此城市的市场占有率。
北京万科在售的主要是万科中粮假日风景、万科四季花城、金隅万科城三个楼盘，从这三个项目的地理位置来看，其采取降价措施不足以撼动京城尤其是城区热点板块的价格。
就目前来看，万科降价带给京城开发商的心理影响大于实际影响。而万科下半年主推的万科金色城品和万科公园五号如何定价或将对京东楼市的影响很大，甚至会引起整个京城楼市的连锁反应。
“万科降价从其企业战略方面来看是可以理解的，但是对其他房企的影响蔓延还是比较严重的。”融科智地房地产开发有限公司执行总裁郑志刚在接受《楼市》记者采访时表示。
短期打折促销仍盛行
万科降价依然给京城诸多开发商带来了压力。并且在外受次贷危机波及、内受通胀等诸多因素夹击的此轮宏观调控下，北京楼市也面临着短期的调整。
“今年的‘金九银十’和往年大不一样。”北京万年花城房地产开发公司副总经理黄曦表示，往年的九十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后冲刺，“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。
奥运会结束后，部分开发商希望2008年能抓住金九银十的最后一根稻草，因此，预计短期内京城楼市依旧会延续打折促销。
实际很多人依旧看好北京楼市。在筹办奥运会的7年间，北京净增常住人口200多万人，同时奥运会推动了北京交通设施的建设，这些都是支撑北京房价和需求的重要因素。
“从今年4月份开始才真正感受到市场的压力。目前不少房企已下调了下半年的开工面积，这直接导致未来供应减少，供需会进一步平衡。我相信经历一至两年的调整楼市会回暖，长期来看，楼市仍旧看好。”郑志刚表示。
而政府给出的数据似乎也支撑人们看好北京楼市。根据国家发改委和国家统计局发布的8月份调查结果显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％，涨幅比7月低1.7个百分点；而该数据环比下降0.1％，这是此数据近三年来首次出现坏比下降。但是北京仍然位列新建住房销售价格同比涨幅较大的城市当中，排名第三。8月份，北京新建住房销售价格同比上涨11.7％，较上月下降1.3％。
未及时降价者多数销量下滑
与北京楼市目前相对稳健不同，长三角楼市已遭遇了万科“新一轮降价”的大洗牌。如果说2月21日元宵节，上海万科进行10个在售楼盘9.5折特卖会，尚属上海单个城市“孤军作战”，那么此次，中秋节前后万科大降价则将杭州、宁波、南京等城市一一卷入狂澜。
8月中旬起，先是上海8个楼盘，再是杭州4个楼盘，之后便是宁波和南京，前后降价时间不超过一周，降价幅度最低达到“七三折”。几乎就在一夜之间，长江三角洲万科旗下越来越多的楼盘加入降价队伍。
周边部分楼盘成交明显受影响
回想起从万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，到9月14日万科旗下8个楼盘特价 房活动结束，上海的开发商们无不心惊肉跳。
8月中旬，万科金色雅筑“首付20％，一次性降价10万元”犹如一剂猛药，让上海的购房者亢奋。而此前不久的7月20日，刚刚开盘几个月的万科金色雅筑以降低装修标准为由，降低单套房屋总价达20万元。
万科金色雅筑为万科上海降价的急先锋。该楼盘所处的三林板块也就成为万科上海降价的“重灾区”。万科目前在上海在售的有万科蓝山、万科兰乔圣菲、万科四季花城、万科假日风景、万科琥珀郡园、万科金色城市、万科金色里程、万科城花新园、万科金色雅筑等十多个楼盘，而位于三林板块的就有5个楼盘。
三林属于世博的辐射范围，该地区是浦东最大的自住区域。而这个向来被世博利好笼罩的板块，在万科等品牌开发商降价的带动下，均价不得不从此前的18000元/平方米的高度回落至13000元/平方米，并且部分楼盘的成交情况还步步下探。
“万科降价后，我们的楼盘现在根本卖不动。”当记者致电上海万科楼盘周边各项目时，与万科金色雅筑同属浦东大三林板块的吉利名苑销售人员在谈到万科降价时有些愤愤不平。该项目5月份开盘，报价一直维持在14000～15000元/平方米，之前虽然不温不火，但每月仍有数十套成交，而8～9月份项目人气直线下滑。从该楼盘的实际成交数据来看，8月份成交0套，而本进入“金九”的时节，该楼盘截止到9月15日，仍未有客户签约。
和金色雅筑相邻的中房三林城金谊河畔，毗邻三林成熟商业圈，并且得益于楼盘整体规模，在万科拉响价格战后，该楼盘的价格并无明显的松动，据售楼处的人员表示：“楼盘价格范围为12000～17000元/平方米，基本是一房一价。没有特别大的优惠措施，万科降价对我们定价影响不大，我们楼盘以大户型为主，万科以小户型为主，两个楼盘的客户群是不同的。”尽管如此，从该楼盘的成交情况仍可以看出，4～5月份该楼盘每月成交达到60套以上，而8月份成交量下滑至13套，9月份前15天仅签约3套。
品牌开发商的降价之争
但降价后万科却赚得钵满盆满。根据万科上海公司新闻发言人许青川的公开表示，上海万科 “喜迎中秋，八盘同庆”活动2日内销售176套房源，回收约2.57亿元现金，一周认购套数达337套，认购金额达5.67亿元。就在周边部分楼盘门可罗雀时，万科的楼盘却门庭若市。
《东地产》对万科金色雅筑降价后现场抢房的情景这样描述道：“从早晨一直到下午，万科样板间里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息下，但这时抢售楼處的沙发比抢万科的房子还难。”
在观望充斥的楼市，万科金色雅筑8月份成交量达到150套，9月份15天内便已签约166套。
万科金色雅筑不是三林板块降价的唯一楼盘，仅一条马路之隔的金地湾流域也进行了3天内签订合同每平方米优惠lOO元，附送5万元车库抵用券的优惠活动，虽然优惠幅度没有万科大，但由于该楼盘也主推精装小户型，因此与万科金色雅筑具有较大的竞争。上海多数媒体将万科与金地的降价称为“万科金地挑起三林价格战”。
另外，大华锦绣华城也大力促销，其中5套特价房只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价趺了5600多元/平方米。
上海顺创投资有限公司地产分析师朱佳民认为，与2006年不同的是，这次楼市的观望氛围是全国性的，战线长的房企压力会很大，如何缩短战线快速回笼资金，是当前务必要考虑的问题。
由于上海在2005年宏观调控中“受创”较大，在近两年房价疯狂上涨的过程中，上海楼市相对理性，因此也被业内称为“房价最后的堡垒”。即便如此，万科今年来连续两轮在上海的降价，也为上海楼市带来阵阵寒流，甚至引发了部分品牌房企跟风降价。
对此，世华财讯房地产行业分析师从力表示，由于万科目前在售楼盘主要集中在浦东、宝山等区域，而这几个区域是上海目前成交比较活跃的区域，因此，万科降价给上海楼市带来了不可忽视的影响。
第二轮降价潮或将开启
深圳楼市的价格再创新低。9月8日，中原地产深港研究中心“深圳一手住宅8月分析”报告出炉。结果显示，全市住宅成交均价14342元/平方米，环比下跌8％。
如今谈到深圳楼市下半年的短期走势，业内形成共识的观察指标有两个：一个是“领头羊”万科的举动，另一个则是2008年中国深圳秋季房地产交易会的动向。
如果说年初万科在华南地区率先发动的第一轮降价行动，拉开了深圳、广州等地房价下跌的序幕，那么万科8月份在深圳开始的第二轮降价大战，会将更多的开发商卷入其中。
部分楼盘价格跌至两年前水平
8月下旬，深圳万科旗下的第五园以及万科城开始了新一轮的降价行动。其实，第五园景台6月份开盘时，就是该楼盘中定价最低的一批，9300元/平方米的均价远远低于此前的13000元/平方米。而8月份该楼盘又推出20套8000元/平方米的一口价单位，并且可享受加1元送价值500元/平方米精装修的优惠。万科第五园一期2005年开盘时成交价仅为7130元/平方米，而2006年1月成交价便突破万元大关，2007年8月更是飙升至27700元/平方米。在一系列的降价优惠下，万科第五园8月份的成交均价为10250元/平方米，直接跌回了2006年该楼盘的房价水平。
万科城今年的成交均价最大跌幅也超过了20％，万科城9月14日已截止的优惠措施主要是“预存1万送10万，2万送20万，依此类推”(不能超过总房价10％)。
在今年3月份，万科就对上述两大项目进行了价格大幅调整。万科城于3月15日推出最后一批200余套精装修高层单位，均价12000元/平方米，最多可享受9.4折优惠；万科第五园3月最低优惠也同样达到9.4折，并且价格从15000元/平方米降至11500元/平方米，降价3500元/平方米，降幅约24％。
加之2007年10月20日，万科金域东郡以远低于市场预期的均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，此举被认为是万科“降价”行动的开始。万科多个楼盘的降价行为直接带动了上半年深圳楼市的第一轮降价风潮。
以与万科城、万科第五园同属坂田片区的珠江旭景佳园为例，紧随万科项目价格调整，珠江旭景佳园也于3月中旬开始降价销售。珠江旭景佳园以庆祝珠江地产16周年的名义，推出了300套带精装修的高层单位，均价仅仅7900元/平方米。高层价格从12800降 至7900元/平方米，下降4900元/平方米，降幅约38％。3月22日，珠江旭景佳园又推出47套多层单位，预期开盘均价10000元/平方米，实际开盘均价仅8500元/平方米。
万科率先降价，加之2007年深圳楼市泡沫膨胀，如今深圳楼盘普遍价格出现了回调，深圳房价也领跌全国。
以低价换成交
在“低价+促销”战略下，8月深圳全市成交住宅3379套、31万平方米，环比分别增加29％和25％，成交量小幅上升。
中原地产深港研究中心“深圳一手住宅8月分析”报告认为，8月深圳全市住宅成交增多，价格下降是关键。
据《南方都市报》报道，中秋短短三天假期，至少27个楼盘给出促销方案，超过一半楼盘有特价房或大折扣优惠。而中秋佳节过后半个月时间，秋交会即如期而至，此次中秋大促销即是秋交会的一次预演。有开发商表示，此次中秋做促销主要是想试探购房者的心理价位，如果核算可行的话，将在秋交会推广并加大力度。
万科一直引领着深圳楼市降价，众厦地产深圳公司总经理助理林晓华表示：“目前深圳楼市140多个项目中，万科所占的项目不到10个，而且主力楼盘多在关外，无论是地段还是配套设施都不太好。很多房地產商跟风跳水其实并不理智。万科应该拿出一个可行的营销方案，一直的降价只会打乱整个行业的价格体系，降价的战线不能拉得太长，这并不利于整个楼市的发展。”
中原地产深港研究中心报告则认为，按目前深圳楼市的发展态势，万科又一轮的促销，以及即将到来的促销旺季，表明深圳房价仍将下探，后市仍需调整。
据了解，深圳今年的秋季房产交易会定于9月29日至10月3日在深圳会展中心举行，而深圳楼市发展的进一步态势届时会有所表现。
周边楼盘不愿跟风降价
在上海再次尝到“降价”甜头后，万科迅速将降价的战线拉到了长三角的又一中心城市杭州。
中秋前，不少杭州市民收到了“今年万科会成立十周年，值此中秋之际，杭州万科盛情推出了‘万客会十周年之青年置业计划’，为青年置业和首次置业家庭精选部分小面积低总价的房源进行优惠。”此条短信拉开了万科在杭州降价的帷幕。
9月3日起，杭州万科旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”四个楼盘的226套房源全线降价，折扣在7.3～8.5折不等。
万科杭州大幅降价不仅引发了“退房事件”，还随即引发了杭州开发商的强烈不满，多位开发商公开批评万科降价。如广厦天都城副总经理王旭飞认为万科是一个搅局者，扰乱了杭州楼市的发展。大名鼎鼎的绿城集团董事长宋卫平也认为万科可能是退一步进两步，既回笼了资金，又创造机会购并了中小企业。
“拒绝万科式降价”
甚至有本土开发商称万科是不懂规矩的“坏孩子”。不过与其他城市开发商惶惶跟进万科降价不同的是，从杭州万科降价楼盘的周边项目反应来看，目前多数楼盘价格仍在上涨。
在万科此轮价格轰炸中，万科魅力之城和万科逸品阁所处的九堡和滨江两地开发商所受影响较大。
相比今年5月开盘均价约为12000元/平方米，万科魅力之城此次促销价降至8500～9500元/平方米，折扣达7，5折，是杭州万科此次降价幅度最大的楼盘。从9月1日至9月15日的实际成交情况来看，相比8月份12842元/平方米成交价，万科魅力之城成交价降幅高达26.3％。
然而，万科的降价风暴暂时并没有拉低周边楼盘的价格。
华鸿·汇盛德堡、左邻右舍、风林公寓、金海·香滨湾均为万科魅力之城周边的楼盘。从实际成交价来看，风林公寓、金海·香滨湾成交价略有下降，主要是因为成交楼盘的楼层不同而致，目前此两楼盘的销售报价尚未松动。金海·香滨湾的优惠措施是一次性付款减5000元。“但这个是一直以来都有的优惠，并不是现在推出的。”该楼盘销售负责人表示“由于楼盘距离地铁九堡站只有50米，地理位置比较好，不会跟随万科降价。”
而万科魅力之城周边的华鸿·汇盛德堡、左邻右舍，万科逸品阁周边的银爵世纪公寓、中海·钱塘山水等楼盘，9月份的成交价格仍在上涨。
近日，一则“金成和万科干上了!杭州第一家本土房产公司出来保价了!”的帖子更是在杭州各大房地产网站论坛疯传。事件的起源是金成集团近日推出的“三年30％增值计划”，即在活动期内购买金成集团旗下楼盘指定房源的客户，将会享受到3年后可无理由退房，并获得30％的增值款的优惠。尽管金成集团的行为遭遇的评价褒贬不一，不过仍被认为是杭州本地开发商对万科“折扣门”事件进行的有力反击。
成交量普遍萎缩
就在杭州多数楼盘拒绝跟风万科降价时，另外一个难题出现了。
“万科对我们楼盘的价格没有影响，但是从买家的反映来看，买房人观望更加剧了。”风林公寓的销售人员表示，万科降价还是给自己的楼盘带来了影响。而从表2也可以看出，自9月1日至15日，万科魅力之城分别签约32套和18套，而其周边的楼盘签约均在5套以下，甚至个案楼盘1套都未签约。
而对比这些楼盘今年上半年的表现来看，华鸿·汇盛德堡今年5月开盘当月成交205套，6月份成交也达到了52套。左邻右舍项目1月份时成交145套，此后数月成交均达到50套左右。而其周边个案楼盘9月份相比今年上半年的日均成交套数下降幅度达到97％以上。
我爱我家杭州有限公司总经理陈毅刚以及杭州华邦房地产代理有限公司总经理助理张伟均认为，万科这次推出的降价促销，让原本低迷的房地产市场观望气氛更加浓厚，同时也加剧了购房者期待房价继续下降的心理。
尽管万科降价当天，杭州本地的开发商相继出面表示，不会跟风降价，并且从近半个月的现状来看，周边楼盘的确并未降价，但是面对更加观望的买家，面对万科“日进亿金”的销售额，杭州开发商“保价战”还能挺多久目前尚无定论。据称，杭州桥西板块的南北·西岸以及名城·燕园已经开始降价，而这被称为是杭州本土开发商事实上首度跟进万科的举动。
或许万科降价对杭州楼市的影响还远远未结束。
9月17日，残奥会落下帷幕，2008年的北京体育盛会宣告结束。褪去奥运光环的北京楼市走向何方?当京城楼盘蓄势待发金九银十之际，万科降价之风将席卷北京的传言让京城许多开发商的中秋节过得不踏实。
中秋节前后，万科接二连三在长三角区域的上海、杭州、南京、宁波等城市的降价行为不亚于给这些城市的楼市刮来一场风暴。相比较而言，北京楼市还算相对稳健。
然而在那篇思维方式很“万科”的“松山湖讲话”中，不仅明确公司未来16个月要坚决执行的是“勇于降价，敢于降价”，而且表明北京降价的时间为9月22日前后。
一时间，万科很快将在北京降价的传言在行业内风声四起。
心理影响大于实际影响
9月18日，万科总裁郁亮表示，以北京为主的市场“水很深”，去年北京地区在万科集团内销售仅为第七名。万科还要在当地练水性。而具体项目是否降价的决议他本人不会参与，交由一线公司处理。很快，万科的一线公司便将北京降价传言付诸行动。9月20日，北京万科中粮假日风景紫苑推出10套LOFT特价单位，折合每平方米最低1万元出头，而此前紫苑LOFT单位最高卖价曾达到18000元/平方米，目前除了10套特价单位外，此种户型均价为1.6万元/平方米。万科此次调整，被视为北京市场万科系项目价格松动的明显信号。
9月16日，中秋节刚过，肖忻(化名)便紧急组织了公司高层会议，进一步商讨公司下半年的销售计划和销售策略。
肖忻是京东某住宅楼盘的营销副总，按照之前的营销计划，公司的销售策略是在金九银十期间采取付款方式上的优惠，但优惠幅度不会太大。
然而万科“松山湖会议纪要”的出现以及潘石屹洋洋洒洒两千多字预言万科要将降价的战火烧到京津唐地区，且以北京为主的言论，都迫使肖忻不得不重新思索市场行情。
降是不降，成为摆在张忻和京城不少开发商面前的难题。
潘石屹认为，在长江三角洲，万科的降价战役没有受到任何抵抗，而北京等地的开发商市场化程度比长江三角洲、珠江三角洲更低，对市场的反应更迟钝。因此如果万科在北京这些城市果断地采取降价措施，也一定会把这些城市的开发商打个措手不及，最终会胜利。
對此，肖忻则分析认为，万科在京东的楼盘主要是万科金色城品和万科公园五号两个项目。而万科公园五号尽管会在10月份开盘，但是却以小户型为乇。万科金色城品预计11月份后才能开盘，因此，对自己的项目影响不会太大，不过还是会密切关注万科这两个项目的情况。
“我会继续观察一段时间，如果与我们项目定位和目标客群相同的楼盘也降价，将会给我们的销售带来很大压力。”9月20日肖忻听说万科降价后进一步表示了自己的看法。
实际上，早在今年2月底、3月初，万科中粮假日风景、万科四季花城等楼盘均采取了较大的优惠，分别达到了9.1折与9.4折。从万科中粮假日风景对周边楼盘的影响来看似乎并不大。1～8月，远洋山水、大成郡的成交情况均好于万科，并且大成郡今年1～8的成交价最大涨幅达到了12.8％。
对此，世华财讯房地产行业分析师从力在接受《楼市》记者采访时表示，万科降价对不同城市楼市的影响跟两方面因素相关，一是该城市房地产泡沫的程度，二是万科在此城市的市场占有率。
北京万科在售的主要是万科中粮假日风景、万科四季花城、金隅万科城三个楼盘，从这三个项目的地理位置来看，其采取降价措施不足以撼动京城尤其是城区热点板块的价格。
就目前来看，万科降价带给京城开发商的心理影响大于实际影响。而万科下半年主推的万科金色城品和万科公园五号如何定价或将对京东楼市的影响很大，甚至会引起整个京城楼市的连锁反应。
“万科降价从其企业战略方面来看是可以理解的，但是对其他房企的影响蔓延还是比较严重的。”融科智地房地产开发有限公司执行总裁郑志刚在接受《楼市》记者采访时表示。
短期打折促销仍盛行
万科降价依然给京城诸多开发商带来了压力。并且在外受次贷危机波及、内受通胀等诸多因素夹击的此轮宏观调控下，北京楼市也面临着短期的调整。
“今年的‘金九银十’和往年大不一样。”北京万年花城房地产开发公司副总经理黄曦表示，往年的九十月份仅仅是一个销售旺季，而今年则意味着项目销售的最后冲刺，“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。
奥运会结束后，部分开发商希望2008年能抓住金九银十的最后一根稻草，因此，预计短期内京城楼市依旧会延续打折促销。
实际很多人依旧看好北京楼市。在筹办奥运会的7年间，北京净增常住人口200多万人，同时奥运会推动了北京交通设施的建设，这些都是支撑北京房价和需求的重要因素。
“从今年4月份开始才真正感受到市场的压力。目前不少房企已下调了下半年的开工面积，这直接导致未来供应减少，供需会进一步平衡。我相信经历一至两年的调整楼市会回暖，长期来看，楼市仍旧看好。”郑志刚表示。
而政府给出的数据似乎也支撑人们看好北京楼市。根据国家发改委和国家统计局发布的8月份调查结果显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％，涨幅比7月低1.7个百分点；而该数据环比下降0.1％，这是此数据近三年来首次出现坏比下降。但是北京仍然位列新建住房销售价格同比涨幅较大的城市当中，排名第三。8月份，北京新建住房销售价格同比上涨11.7％，较上月下降1.3％。
未及时降价者多数销量下滑
与北京楼市目前相对稳健不同，长三角楼市已遭遇了万科“新一轮降价”的大洗牌。如果说2月21日元宵节，上海万科进行10个在售楼盘9.5折特卖会，尚属上海单个城市“孤军作战”，那么此次，中秋节前后万科大降价则将杭州、宁波、南京等城市一一卷入狂澜。
8月中旬起，先是上海8个楼盘，再是杭州4个楼盘，之后便是宁波和南京，前后降价时间不超过一周，降价幅度最低达到“七三折”。几乎就在一夜之间，长江三角洲万科旗下越来越多的楼盘加入降价队伍。
周边部分楼盘成交明显受影响
回想起从万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，到9月14日万科旗下8个楼盘特价 房活动结束，上海的开发商们无不心惊肉跳。
8月中旬，万科金色雅筑“首付20％，一次性降价10万元”犹如一剂猛药，让上海的购房者亢奋。而此前不久的7月20日，刚刚开盘几个月的万科金色雅筑以降低装修标准为由，降低单套房屋总价达20万元。
万科金色雅筑为万科上海降价的急先锋。该楼盘所处的三林板块也就成为万科上海降价的“重灾区”。万科目前在上海在售的有万科蓝山、万科兰乔圣菲、万科四季花城、万科假日风景、万科琥珀郡园、万科金色城市、万科金色里程、万科城花新园、万科金色雅筑等十多个楼盘，而位于三林板块的就有5个楼盘。
三林属于世博的辐射范围，该地区是浦东最大的自住区域。而这个向来被世博利好笼罩的板块，在万科等品牌开发商降价的带动下，均价不得不从此前的18000元/平方米的高度回落至13000元/平方米，并且部分楼盘的成交情况还步步下探。
“万科降价后，我们的楼盘现在根本卖不动。”当记者致电上海万科楼盘周边各项目时，与万科金色雅筑同属浦东大三林板块的吉利名苑销售人员在谈到万科降价时有些愤愤不平。该项目5月份开盘，报价一直维持在14000～15000元/平方米，之前虽然不温不火，但每月仍有数十套成交，而8～9月份项目人气直线下滑。从该楼盘的实际成交数据来看，8月份成交0套，而本进入“金九”的时节，该楼盘截止到9月15日，仍未有客户签约。
和金色雅筑相邻的中房三林城金谊河畔，毗邻三林成熟商业圈，并且得益于楼盘整体规模，在万科拉响价格战后，该楼盘的价格并无明显的松动，据售楼处的人员表示：“楼盘价格范围为12000～17000元/平方米，基本是一房一价。没有特别大的优惠措施，万科降价对我们定价影响不大，我们楼盘以大户型为主，万科以小户型为主，两个楼盘的客户群是不同的。”尽管如此，从该楼盘的成交情况仍可以看出，4～5月份该楼盘每月成交达到60套以上，而8月份成交量下滑至13套，9月份前15天仅签约3套。
品牌开发商的降价之争
但降价后万科却赚得钵满盆满。根据万科上海公司新闻发言人许青川的公开表示，上海万科 “喜迎中秋，八盘同庆”活动2日内销售176套房源，回收约2.57亿元现金，一周认购套数达337套，认购金额达5.67亿元。就在周边部分楼盘门可罗雀时，万科的楼盘却门庭若市。
《东地产》对万科金色雅筑降价后现场抢房的情景这样描述道：“从早晨一直到下午，万科样板间里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息下，但这时抢售楼處的沙发比抢万科的房子还难。”
在观望充斥的楼市，万科金色雅筑8月份成交量达到150套，9月份15天内便已签约166套。
万科金色雅筑不是三林板块降价的唯一楼盘，仅一条马路之隔的金地湾流域也进行了3天内签订合同每平方米优惠lOO元，附送5万元车库抵用券的优惠活动，虽然优惠幅度没有万科大，但由于该楼盘也主推精装小户型，因此与万科金色雅筑具有较大的竞争。上海多数媒体将万科与金地的降价称为“万科金地挑起三林价格战”。
另外，大华锦绣华城也大力促销，其中5套特价房只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价趺了5600多元/平方米。
上海顺创投资有限公司地产分析师朱佳民认为，与2006年不同的是，这次楼市的观望氛围是全国性的，战线长的房企压力会很大，如何缩短战线快速回笼资金，是当前务必要考虑的问题。
由于上海在2005年宏观调控中“受创”较大，在近两年房价疯狂上涨的过程中，上海楼市相对理性，因此也被业内称为“房价最后的堡垒”。即便如此，万科今年来连续两轮在上海的降价，也为上海楼市带来阵阵寒流，甚至引发了部分品牌房企跟风降价。
对此，世华财讯房地产行业分析师从力表示，由于万科目前在售楼盘主要集中在浦东、宝山等区域，而这几个区域是上海目前成交比较活跃的区域，因此，万科降价给上海楼市带来了不可忽视的影响。
第二轮降价潮或将开启
深圳楼市的价格再创新低。9月8日，中原地产深港研究中心“深圳一手住宅8月分析”报告出炉。结果显示，全市住宅成交均价14342元/平方米，环比下跌8％。
如今谈到深圳楼市下半年的短期走势，业内形成共识的观察指标有两个：一个是“领头羊”万科的举动，另一个则是2008年中国深圳秋季房地产交易会的动向。
如果说年初万科在华南地区率先发动的第一轮降价行动，拉开了深圳、广州等地房价下跌的序幕，那么万科8月份在深圳开始的第二轮降价大战，会将更多的开发商卷入其中。
部分楼盘价格跌至两年前水平
8月下旬，深圳万科旗下的第五园以及万科城开始了新一轮的降价行动。其实，第五园景台6月份开盘时，就是该楼盘中定价最低的一批，9300元/平方米的均价远远低于此前的13000元/平方米。而8月份该楼盘又推出20套8000元/平方米的一口价单位，并且可享受加1元送价值500元/平方米精装修的优惠。万科第五园一期2005年开盘时成交价仅为7130元/平方米，而2006年1月成交价便突破万元大关，2007年8月更是飙升至27700元/平方米。在一系列的降价优惠下，万科第五园8月份的成交均价为10250元/平方米，直接跌回了2006年该楼盘的房价水平。
万科城今年的成交均价最大跌幅也超过了20％，万科城9月14日已截止的优惠措施主要是“预存1万送10万，2万送20万，依此类推”(不能超过总房价10％)。
在今年3月份，万科就对上述两大项目进行了价格大幅调整。万科城于3月15日推出最后一批200余套精装修高层单位，均价12000元/平方米，最多可享受9.4折优惠；万科第五园3月最低优惠也同样达到9.4折，并且价格从15000元/平方米降至11500元/平方米，降价3500元/平方米，降幅约24％。
加之2007年10月20日，万科金域东郡以远低于市场预期的均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，此举被认为是万科“降价”行动的开始。万科多个楼盘的降价行为直接带动了上半年深圳楼市的第一轮降价风潮。
以与万科城、万科第五园同属坂田片区的珠江旭景佳园为例，紧随万科项目价格调整，珠江旭景佳园也于3月中旬开始降价销售。珠江旭景佳园以庆祝珠江地产16周年的名义，推出了300套带精装修的高层单位，均价仅仅7900元/平方米。高层价格从12800降 至7900元/平方米，下降4900元/平方米，降幅约38％。3月22日，珠江旭景佳园又推出47套多层单位，预期开盘均价10000元/平方米，实际开盘均价仅8500元/平方米。
万科率先降价，加之2007年深圳楼市泡沫膨胀，如今深圳楼盘普遍价格出现了回调，深圳房价也领跌全国。
以低价换成交
在“低价+促销”战略下，8月深圳全市成交住宅3379套、31万平方米，环比分别增加29％和25％，成交量小幅上升。
中原地产深港研究中心“深圳一手住宅8月分析”报告认为，8月深圳全市住宅成交增多，价格下降是关键。
据《南方都市报》报道，中秋短短三天假期，至少27个楼盘给出促销方案，超过一半楼盘有特价房或大折扣优惠。而中秋佳节过后半个月时间，秋交会即如期而至，此次中秋大促销即是秋交会的一次预演。有开发商表示，此次中秋做促销主要是想试探购房者的心理价位，如果核算可行的话，将在秋交会推广并加大力度。
万科一直引领着深圳楼市降价，众厦地产深圳公司总经理助理林晓华表示：“目前深圳楼市140多个项目中，万科所占的项目不到10个，而且主力楼盘多在关外，无论是地段还是配套设施都不太好。很多房地產商跟风跳水其实并不理智。万科应该拿出一个可行的营销方案，一直的降价只会打乱整个行业的价格体系，降价的战线不能拉得太长，这并不利于整个楼市的发展。”
中原地产深港研究中心报告则认为，按目前深圳楼市的发展态势，万科又一轮的促销，以及即将到来的促销旺季，表明深圳房价仍将下探，后市仍需调整。
据了解，深圳今年的秋季房产交易会定于9月29日至10月3日在深圳会展中心举行，而深圳楼市发展的进一步态势届时会有所表现。
周边楼盘不愿跟风降价
在上海再次尝到“降价”甜头后，万科迅速将降价的战线拉到了长三角的又一中心城市杭州。
中秋前，不少杭州市民收到了“今年万科会成立十周年，值此中秋之际，杭州万科盛情推出了‘万客会十周年之青年置业计划’，为青年置业和首次置业家庭精选部分小面积低总价的房源进行优惠。”此条短信拉开了万科在杭州降价的帷幕。
9月3日起，杭州万科旗下“白鹭郡东”、“白鹭郡南”、“魅力之城”和“逸品阁”四个楼盘的226套房源全线降价，折扣在7.3～8.5折不等。
万科杭州大幅降价不仅引发了“退房事件”，还随即引发了杭州开发商的强烈不满，多位开发商公开批评万科降价。如广厦天都城副总经理王旭飞认为万科是一个搅局者，扰乱了杭州楼市的发展。大名鼎鼎的绿城集团董事长宋卫平也认为万科可能是退一步进两步，既回笼了资金，又创造机会购并了中小企业。
“拒绝万科式降价”
甚至有本土开发商称万科是不懂规矩的“坏孩子”。不过与其他城市开发商惶惶跟进万科降价不同的是，从杭州万科降价楼盘的周边项目反应来看，目前多数楼盘价格仍在上涨。
在万科此轮价格轰炸中，万科魅力之城和万科逸品阁所处的九堡和滨江两地开发商所受影响较大。
相比今年5月开盘均价约为12000元/平方米，万科魅力之城此次促销价降至8500～9500元/平方米，折扣达7，5折，是杭州万科此次降价幅度最大的楼盘。从9月1日至9月15日的实际成交情况来看，相比8月份12842元/平方米成交价，万科魅力之城成交价降幅高达26.3％。
然而，万科的降价风暴暂时并没有拉低周边楼盘的价格。
华鸿·汇盛德堡、左邻右舍、风林公寓、金海·香滨湾均为万科魅力之城周边的楼盘。从实际成交价来看，风林公寓、金海·香滨湾成交价略有下降，主要是因为成交楼盘的楼层不同而致，目前此两楼盘的销售报价尚未松动。金海·香滨湾的优惠措施是一次性付款减5000元。“但这个是一直以来都有的优惠，并不是现在推出的。”该楼盘销售负责人表示“由于楼盘距离地铁九堡站只有50米，地理位置比较好，不会跟随万科降价。”
而万科魅力之城周边的华鸿·汇盛德堡、左邻右舍，万科逸品阁周边的银爵世纪公寓、中海·钱塘山水等楼盘，9月份的成交价格仍在上涨。
近日，一则“金成和万科干上了!杭州第一家本土房产公司出来保价了!”的帖子更是在杭州各大房地产网站论坛疯传。事件的起源是金成集团近日推出的“三年30％增值计划”，即在活动期内购买金成集团旗下楼盘指定房源的客户，将会享受到3年后可无理由退房，并获得30％的增值款的优惠。尽管金成集团的行为遭遇的评价褒贬不一，不过仍被认为是杭州本地开发商对万科“折扣门”事件进行的有力反击。
成交量普遍萎缩
就在杭州多数楼盘拒绝跟风万科降价时，另外一个难题出现了。
“万科对我们楼盘的价格没有影响，但是从买家的反映来看，买房人观望更加剧了。”风林公寓的销售人员表示，万科降价还是给自己的楼盘带来了影响。而从表2也可以看出，自9月1日至15日，万科魅力之城分别签约32套和18套，而其周边的楼盘签约均在5套以下，甚至个案楼盘1套都未签约。
而对比这些楼盘今年上半年的表现来看，华鸿·汇盛德堡今年5月开盘当月成交205套，6月份成交也达到了52套。左邻右舍项目1月份时成交145套，此后数月成交均达到50套左右。而其周边个案楼盘9月份相比今年上半年的日均成交套数下降幅度达到97％以上。
我爱我家杭州有限公司总经理陈毅刚以及杭州华邦房地产代理有限公司总经理助理张伟均认为，万科这次推出的降价促销，让原本低迷的房地产市场观望气氛更加浓厚，同时也加剧了购房者期待房价继续下降的心理。
尽管万科降价当天，杭州本地的开发商相继出面表示，不会跟风降价，并且从近半个月的现状来看，周边楼盘的确并未降价，但是面对更加观望的买家，面对万科“日进亿金”的销售额，杭州开发商“保价战”还能挺多久目前尚无定论。据称，杭州桥西板块的南北·西岸以及名城·燕园已经开始降价，而这被称为是杭州本土开发商事实上首度跟进万科的举动。
或许万科降价对杭州楼市的影响还远远未结束。