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摘要：以《物业管理条例》为依据，分析了业主与物业公司间就小区广告收益权问题产生的纠纷，提出了收益比例按生产要素分配的解决办法，在进一步明确了物业公司、业主的权利义务关系后，从物业公司、业主、政府三大主体的角度提出了相应的建议。
关键词：小区广告； 收益分配
随着房地产业的发展，新建的居民小区越来越多。业主入住后，在不经意间，小区楼道、楼顶、电梯等公共设施成了广告的天堂。业主们在感受广告带来的强烈视觉冲击力的同时，也被广告“骚扰”着正常的生活。
一般来说，这些平面或电视广告内容涉及轿车、手机、美容、食品、保健品等行业。尽管广告内容大多是健康的，但也有一些广告在力图挑起人们购物欲望的同时，充满了浮夸与不实之词，甚至还有一些“少儿不宜”的内容，如不孕不育、男女专科医院、性病广告等，这对每天都要乘电梯上下，经过小区楼道的孩子们带来一定程度的不良影响。
那么，这些广告是怎么进入小区的呢？
从广告投放者的角度看，小区住户作为广告受众，具有人数稳定、层次清晰的特点，而电梯广告、楼道广告的到达率高，因此，到小区投放广告便成为了广告公司精准营销的主要战场，许多广告公司都为此设立了专业部门接洽小区广告业务。一般而言，广告进入小区是跟该小区物管联系的，物管收了商家的广告费，广告就按商家要求上墙了，很少和业委会相关人员打交道。
从小区物管的角度看，出租小区广告位可以得到一笔可观的租金收益，他们也就乐于“广而告之”。
面对小区广告的“狂轰乱炸”，业主们提出了质问：作为代理服务机构，物业公司有权单方做主让广告进入小区吗？小区广告的收益属于物管部门还是业主呢？
按照《物业管理条例》规定2，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续。如果业主们不同意，业主委员会有权拒绝电梯广告、楼道广告进入小区。可见，物管在没有征得广大业主和业委会同意的情况下，僭越“管家”地位，擅自出租“主人”的小区广告位侵犯了业主的产权、知情权和监督权。此外，按照“谁所有，谁受益”的原则，广告位的租金也不能为物管部门独得，而应该根据“按生产要素分配”的原则，业主取得一定比例的所有权收益，物业公司取得一定比例的管理权收益，至于具体的比例数的确定，可以通过业主委员会与物业公司的协商、谈判达成。这样便形成了业主、物业公司、广告投放者三方共赢的局面：广告公司实现了广告的有效投放，业主和物业公司取得了小区广告位的租金收益。
不过，也有相关物管部门辩解说，出租广告位等共用场地的经营收益所得，并没有全部直接进入物业的的腰包，而是按照相关规定，将一定比例的经营所得纳入了专项维修经费，最后受益的也有业主。但是，由于缺少公示制度和监督制度，这笔钱怎么花的，花了多少，花在哪些地方了，到底是流入了物业公司的‘荷包’还是流向了业主的口袋，谁都不得而知。即使物业真的将小区广告收益按照一定比例纳入了业主的专项维修经费，由于公示制度的缺位，业主委员会监督的缺位，物业也是有口难辩。
其实，小区的公共设施可以在不给业主带来过多干扰的情况下，适当做些广告。在电梯间内外的广告，既可打发业主等待电梯时的无聊，也可以减少电梯间内，邻里间无话可说的尴尬；好的平面广告不但可以丰富小区的社区文化，还能给小区带来一定的广告收益，纳入专项维修经费或部分冲抵物业费。因此，大多数业主对小区广告是持赞同意见的。不过，小区广告绝对不能给业主的正常生活带来骚扰。因此，物管在给小区公共设施带入广告前，应当和业主委员会商量，取得共识。获得业主委员会委托后物管方能接受电梯等形式的广告，同时，物管要定期公示广告收支状况，接受业主审核。
通过上述分析我们可以看出，业主、物业公司、广告公司并不是天生的死对头，只要大家作为理性人能够平心静气的谈判，是可以带来多方利益共赢的。而现实生活中，由于沟通不畅，业主委员会作用缺位等种种原因，业主、物业公司相互敌对的状况时有发生。而这往往又带来进一步的矛盾升级，最后大家对簿公堂，一拍两散。究其原因，往往与业主、物业公司没有理顺相互间的权利、义务关系有关。
这种委托代理关系的形成与现代住宅小区产权的多元化、复杂化、分散化有关。在这种多元、复杂、分散的产权关系下，由于对于整栋大楼来说，单个业主的整体产权被稀释，其权利也就被稀释，相应的义务在单个业主的心里也被稀释，最终产生两种不利的后果：一是诱发大量“搭便车”行为，二是产生大量的负外部效应。为了减少搭便车行为、减轻负外部效应，使资源配置更加有效，就必须改变既有的产权安排，分离出住宅小区的管理权，由市场交易的方式交给与所有业主无关的第三方进行统一管理。而这种“统一管理”正是“物业服务”的主要功能。因此，物业公司是全体业主雇佣的“职业管家”负责营造良好的小区环境，使物业保值、增值。相应的，业主必须付给“管家”管理费作为薪资报酬。
在理顺了物业与业主的关系后，我们不难看出，物业公司作为职业管家，只拥有业主让渡的物业管理权，而物业的所有权、收益权、处置权仍然在全体业主手中③。鉴于此，笔者对物业公司、业主、政府提出了如下一些建议。
一、对物业公司的建议
在资讯发达的时代，物业公司完全没有必要对小区广告位租金收入遮遮掩掩，一个致力于“基业长青”的物业公司应该是着眼于业主利益，着眼于业主不动产的保值、增值、甚至是提高业主不动产的附加值。在提高了业主生活品质的同时，也赢得了自身的利益和行业地位。
此外，面对当前物业管理行业混乱的行业状态，一个有理想、敢作为的物业公司应该树立服务意识、品牌意识，提高运营效率，提高品牌影响力，借助良好的声誉和资本运作能力整合并购当前运作不良的物业公司，结束本行业“群龙无首、乱世争雄”的混乱局面，以此来达到行业结构效率，最终做成全国最大的物业连锁公司，借助规模效应和集成效应，实现公司利益最大化。这应该比贪图广告位租金收益的蝇头小利更加诱人。
二、对业主的建议
对于广告进小区的问题，只要不影响到自己的正常生活起居，很多业主并没有察觉到自己的权利受到了侵害，对此也没有什么意见。可见，许多业主对于公用场所经营所得的权利意识还不太强，因此这个问题受到的关注度并不是太高。业主要想自身的权益得到保障首先就得知晓自身的权利，增强维权意识，并依法、依理的去维护自身的权利。
与权利意识薄弱而导致合法利益被侵犯的反面是维权意识过强、维权手段过激而导致的非理性行为，如不交物业费。这样的非理性行为往往会导致物业、业主双方的博弈陷入“双输”的恶性循环：个别业主因为小区广告扰民问题、小区广告收益权分配问题而拒交物业费→双方争执不下→个别业主号召更多的小区业主联合维权，不交物业费→物业公司经费紧张、服务质量下降→缴费业主认为服务与收费价值不符，开始拒绝缴费→更多的业主开始欠费→物业公司资金紧张，濒临倒逼→最后业主被起诉，小区贬值。无数的案例都证明了，拖欠物业费带来的只能是对业主和物业公司的一种‘双输’的结局，既然知道拖欠物业费只能导致双输，为什么业主们还会选择如此不理性的行为呢？原因在于，当出现物业纠纷时，依法维权的成本往往较高，业主们更倾向于选择成本较低又直接的方法——拒缴物业费，但从实际情况看，只要物业公司将欠费的业主告上法庭，败诉的往往是业主。
因此，在自身合法权利受到侵害时，业主要注意依法维权，一是双方解决纠纷要依照物业服务合同，这是唯一的法律依据，对于合同之外不属于物业公司的原因，比如开发商遗留问题，只能找开发商解决，业主不能对物业公司“无理取闹”；二是业主维权要以业主共有财产为基础，站在全体业主的角度，维护全体业主的共同利益。就欠费本身来说，单个业主拒缴物业费，损害的是全体业主的共同利益。实践证明，单个业主以个人利益起诉物业公司或开发商，胜诉的几率很小。此外，作为沟通业主和物业之间的桥梁，在小区的公共事务中，业主委员会应该在小区贯彻业主公约和物业服务合同，并依据业主大会的决议，发挥更大的作用。
三、对政府的建议
1、公正立法，公平执法。当前，对如何落实小区业主共有设施的经营收益权属问题，各项法规都简单模糊，法律的缺位导致了业主对物业经营收益的知情权缺乏有力保障。物业如果不及时、足额向业主派发经营收益，法律也没有相关的惩戒或赔偿条款。因此，相关法律法规的细化迫在眉睫。此外，法院对物业、业主纠纷问题不能有“鸵鸟心态”，选择刻意回避，不予立案。现实生活中对实实在在的纠纷问题的重视、辩论、处理，只会使真理越辩越明，法规越来越细化、完善，公民的权利，无论是业主方还是物业方都能得到切实的增强。
2、加强对契约、合约精神的宣传，明确物业、业主双方的权利、义务，实现物业由“管理”向“服务”的意识转变，培养业主有偿享受物业服务意识的形成。
参考文献:
① 94*2*600*12*0.3=406，080元。
② 这个委托代理链还可以进一步深化：业主——业主委员会——物业公司——保洁公司、保安公司。此链条中，任意环节的变更（增加或减少），都可以导致一种新的物业管理模式的出现。
③ 产权是一个权利束，包括：所有权、经营管理权、收益权、处置权。
[1] 陈宇：业主向物管“叫板”小区广告收益究竟该归谁？ http://www.snxw.com/fc/myzs/200805/265545.html.
[2]国务院.物业管理条例.
关键词：小区广告； 收益分配
随着房地产业的发展，新建的居民小区越来越多。业主入住后，在不经意间，小区楼道、楼顶、电梯等公共设施成了广告的天堂。业主们在感受广告带来的强烈视觉冲击力的同时，也被广告“骚扰”着正常的生活。
一般来说，这些平面或电视广告内容涉及轿车、手机、美容、食品、保健品等行业。尽管广告内容大多是健康的，但也有一些广告在力图挑起人们购物欲望的同时，充满了浮夸与不实之词，甚至还有一些“少儿不宜”的内容，如不孕不育、男女专科医院、性病广告等，这对每天都要乘电梯上下，经过小区楼道的孩子们带来一定程度的不良影响。
那么，这些广告是怎么进入小区的呢？
从广告投放者的角度看，小区住户作为广告受众，具有人数稳定、层次清晰的特点，而电梯广告、楼道广告的到达率高，因此，到小区投放广告便成为了广告公司精准营销的主要战场，许多广告公司都为此设立了专业部门接洽小区广告业务。一般而言，广告进入小区是跟该小区物管联系的，物管收了商家的广告费，广告就按商家要求上墙了，很少和业委会相关人员打交道。
从小区物管的角度看，出租小区广告位可以得到一笔可观的租金收益，他们也就乐于“广而告之”。
面对小区广告的“狂轰乱炸”，业主们提出了质问：作为代理服务机构，物业公司有权单方做主让广告进入小区吗？小区广告的收益属于物管部门还是业主呢？
按照《物业管理条例》规定2，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续。如果业主们不同意，业主委员会有权拒绝电梯广告、楼道广告进入小区。可见，物管在没有征得广大业主和业委会同意的情况下，僭越“管家”地位，擅自出租“主人”的小区广告位侵犯了业主的产权、知情权和监督权。此外，按照“谁所有，谁受益”的原则，广告位的租金也不能为物管部门独得，而应该根据“按生产要素分配”的原则，业主取得一定比例的所有权收益，物业公司取得一定比例的管理权收益，至于具体的比例数的确定，可以通过业主委员会与物业公司的协商、谈判达成。这样便形成了业主、物业公司、广告投放者三方共赢的局面：广告公司实现了广告的有效投放，业主和物业公司取得了小区广告位的租金收益。
不过，也有相关物管部门辩解说，出租广告位等共用场地的经营收益所得，并没有全部直接进入物业的的腰包，而是按照相关规定，将一定比例的经营所得纳入了专项维修经费，最后受益的也有业主。但是，由于缺少公示制度和监督制度，这笔钱怎么花的，花了多少，花在哪些地方了，到底是流入了物业公司的‘荷包’还是流向了业主的口袋，谁都不得而知。即使物业真的将小区广告收益按照一定比例纳入了业主的专项维修经费，由于公示制度的缺位，业主委员会监督的缺位，物业也是有口难辩。
其实，小区的公共设施可以在不给业主带来过多干扰的情况下，适当做些广告。在电梯间内外的广告，既可打发业主等待电梯时的无聊，也可以减少电梯间内，邻里间无话可说的尴尬；好的平面广告不但可以丰富小区的社区文化，还能给小区带来一定的广告收益，纳入专项维修经费或部分冲抵物业费。因此，大多数业主对小区广告是持赞同意见的。不过，小区广告绝对不能给业主的正常生活带来骚扰。因此，物管在给小区公共设施带入广告前，应当和业主委员会商量，取得共识。获得业主委员会委托后物管方能接受电梯等形式的广告，同时，物管要定期公示广告收支状况，接受业主审核。
通过上述分析我们可以看出，业主、物业公司、广告公司并不是天生的死对头，只要大家作为理性人能够平心静气的谈判，是可以带来多方利益共赢的。而现实生活中，由于沟通不畅，业主委员会作用缺位等种种原因，业主、物业公司相互敌对的状况时有发生。而这往往又带来进一步的矛盾升级，最后大家对簿公堂，一拍两散。究其原因，往往与业主、物业公司没有理顺相互间的权利、义务关系有关。
这种委托代理关系的形成与现代住宅小区产权的多元化、复杂化、分散化有关。在这种多元、复杂、分散的产权关系下，由于对于整栋大楼来说，单个业主的整体产权被稀释，其权利也就被稀释，相应的义务在单个业主的心里也被稀释，最终产生两种不利的后果：一是诱发大量“搭便车”行为，二是产生大量的负外部效应。为了减少搭便车行为、减轻负外部效应，使资源配置更加有效，就必须改变既有的产权安排，分离出住宅小区的管理权，由市场交易的方式交给与所有业主无关的第三方进行统一管理。而这种“统一管理”正是“物业服务”的主要功能。因此，物业公司是全体业主雇佣的“职业管家”负责营造良好的小区环境，使物业保值、增值。相应的，业主必须付给“管家”管理费作为薪资报酬。
在理顺了物业与业主的关系后，我们不难看出，物业公司作为职业管家，只拥有业主让渡的物业管理权，而物业的所有权、收益权、处置权仍然在全体业主手中③。鉴于此，笔者对物业公司、业主、政府提出了如下一些建议。
一、对物业公司的建议
在资讯发达的时代，物业公司完全没有必要对小区广告位租金收入遮遮掩掩，一个致力于“基业长青”的物业公司应该是着眼于业主利益，着眼于业主不动产的保值、增值、甚至是提高业主不动产的附加值。在提高了业主生活品质的同时，也赢得了自身的利益和行业地位。
此外，面对当前物业管理行业混乱的行业状态，一个有理想、敢作为的物业公司应该树立服务意识、品牌意识，提高运营效率，提高品牌影响力，借助良好的声誉和资本运作能力整合并购当前运作不良的物业公司，结束本行业“群龙无首、乱世争雄”的混乱局面，以此来达到行业结构效率，最终做成全国最大的物业连锁公司，借助规模效应和集成效应，实现公司利益最大化。这应该比贪图广告位租金收益的蝇头小利更加诱人。
二、对业主的建议
对于广告进小区的问题，只要不影响到自己的正常生活起居，很多业主并没有察觉到自己的权利受到了侵害，对此也没有什么意见。可见，许多业主对于公用场所经营所得的权利意识还不太强，因此这个问题受到的关注度并不是太高。业主要想自身的权益得到保障首先就得知晓自身的权利，增强维权意识，并依法、依理的去维护自身的权利。
与权利意识薄弱而导致合法利益被侵犯的反面是维权意识过强、维权手段过激而导致的非理性行为，如不交物业费。这样的非理性行为往往会导致物业、业主双方的博弈陷入“双输”的恶性循环：个别业主因为小区广告扰民问题、小区广告收益权分配问题而拒交物业费→双方争执不下→个别业主号召更多的小区业主联合维权，不交物业费→物业公司经费紧张、服务质量下降→缴费业主认为服务与收费价值不符，开始拒绝缴费→更多的业主开始欠费→物业公司资金紧张，濒临倒逼→最后业主被起诉，小区贬值。无数的案例都证明了，拖欠物业费带来的只能是对业主和物业公司的一种‘双输’的结局，既然知道拖欠物业费只能导致双输，为什么业主们还会选择如此不理性的行为呢？原因在于，当出现物业纠纷时，依法维权的成本往往较高，业主们更倾向于选择成本较低又直接的方法——拒缴物业费，但从实际情况看，只要物业公司将欠费的业主告上法庭，败诉的往往是业主。
因此，在自身合法权利受到侵害时，业主要注意依法维权，一是双方解决纠纷要依照物业服务合同，这是唯一的法律依据，对于合同之外不属于物业公司的原因，比如开发商遗留问题，只能找开发商解决，业主不能对物业公司“无理取闹”；二是业主维权要以业主共有财产为基础，站在全体业主的角度，维护全体业主的共同利益。就欠费本身来说，单个业主拒缴物业费，损害的是全体业主的共同利益。实践证明，单个业主以个人利益起诉物业公司或开发商，胜诉的几率很小。此外，作为沟通业主和物业之间的桥梁，在小区的公共事务中，业主委员会应该在小区贯彻业主公约和物业服务合同，并依据业主大会的决议，发挥更大的作用。
三、对政府的建议
1、公正立法，公平执法。当前，对如何落实小区业主共有设施的经营收益权属问题，各项法规都简单模糊，法律的缺位导致了业主对物业经营收益的知情权缺乏有力保障。物业如果不及时、足额向业主派发经营收益，法律也没有相关的惩戒或赔偿条款。因此，相关法律法规的细化迫在眉睫。此外，法院对物业、业主纠纷问题不能有“鸵鸟心态”，选择刻意回避，不予立案。现实生活中对实实在在的纠纷问题的重视、辩论、处理，只会使真理越辩越明，法规越来越细化、完善，公民的权利，无论是业主方还是物业方都能得到切实的增强。
2、加强对契约、合约精神的宣传，明确物业、业主双方的权利、义务，实现物业由“管理”向“服务”的意识转变，培养业主有偿享受物业服务意识的形成。
参考文献:
① 94*2*600*12*0.3=406，080元。
② 这个委托代理链还可以进一步深化：业主——业主委员会——物业公司——保洁公司、保安公司。此链条中，任意环节的变更（增加或减少），都可以导致一种新的物业管理模式的出现。
③ 产权是一个权利束，包括：所有权、经营管理权、收益权、处置权。
[1] 陈宇：业主向物管“叫板”小区广告收益究竟该归谁？ http://www.snxw.com/fc/myzs/200805/265545.html.
[2]国务院.物业管理条例.