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摘要在房地产开发实践中,数个开发商按照合作开发合同约定之条件,合作建房的情况并不鲜见,而近年来业主起诉开发商迟延交房或迟延办理房地产证等违约责任的商品房买卖合同纠纷案件更是层出不穷,银行与开发商之间的纠纷亦是有增无减。本文通过对合作建房典型案例的分析,力求厘清各方关系,以期对合作建房纠纷的解决提供帮助。
关键词合作建房 法律纠纷 法律分析
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)12-078-02
一、案件基本情况
1995年北京市宣武区房地产经营开发公司(下称“宣开公司”2001年3月改制为北京房开置业有限公司,下称“房开公司”)获得东华金座这块土地的建设用地规划许可证进行楼盘开发,土地使用权出让合同约定该项目在2000年11月底前竣工。但宣开公司此时已经陷入资金困难,东华金座从1999年4月取得建设工程开工证后一年,施工单位就更换了两次。于是,房开公司采取了两项措施:
其一,分别于2001年6月和2004年7月,将该宗土地及在建工程房产抵押给银行。
其二,2000年5月24日与北京市中鼎房地产开发有限公司(下称“中鼎公司”)签订合作合同书,双方约定东华金座项目前期的征地、拆迁等手续由宣开公司承担,而建筑安装、经营销售和物业管理由中鼎负责。同日,宣开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》,将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。
中鼎公司于2000年5月接盘后,于2001年施工,当年9月开始销售,曾与业主签合约,2003年年底入住。但2003年5月该项目工程停工。从2004年开始,由于烂尾楼早已过了交付日期,部分业主对中鼎公司提起诉讼,法院判决中鼎公司赔偿业主房款并支付违约金。然而中鼎公司表示没有偿付能力。2005年,30多名购房人联名起诉两任开发企业——房开公司和中鼎公司,并获得胜诉,法院判决房开公司继续履行房屋合同,并赔偿所有经济损失。但法院没有找到“房开”任何能变现的财产,一直未能执行,业主们只能进入无限期的等待。同时,由于开发商迟迟不能交房,许多业主停了月供。银行根据借款合同的约定,对这些业主和开发商提起诉讼,法院判决银行胜诉,但由于业主与开发商的纠纷未得到解决,开发商无偿付能力,银行也陷入执行难的境地。经查实,中鼎公司法人代表谢根荣以假按揭形式骗取银行贷款4.9亿元,涉及假按揭数量600多起,分布在建行开发区、朝阳、西单、房山、丰台等七个支行。在假按揭被银行发现后,谢根荣又以盘活“东华金座”项目为名,指使他人编造虚假合同、财务报表等,通过其控制的燕山华尔森实业集团申请办理企业流动资金贷款5000万元,又通过其控制的7家公司分别从建设银行开具银行承兑汇票4.5亿余元,并贴现1.56亿元,导致银行直接损失1.56亿元。至此,从建行骗贷6.6亿元的谢根荣被市一中院判处无期徒刑,剥夺政治权利终身并处没收个人全部财产。与此同时,为其发放贷款的中国建设银行(60193)股份有限公司北京经济技术开发区支行原行长与原副行长,分别获刑20年与19年,该行3名业务人员也分别获刑。
谢根荣等人的获罪,最终解释了“东华金座”这个京城第一烂尾楼的前因后果。时至今日,业主们最终获得了自己应有的权利,但“假按揭”骗贷留下的毒瘤仍然存在,最终买单的还是银行。
二、本案涉及的纠纷及法律分析
本案中涉及的纠纷错综复杂,如东华金座业主与房开公司、中鼎公司、银行与中鼎公司、业主与银行及房开公司与中鼎公司之间的纠纷等,只有明确各方的关系、权利和义务,才能抓住纠纷的焦点,促成纠纷的解决。笔者对本案中的纠纷解析如下:
1.房开公司与中鼎公司的纠纷。纠纷的焦点是:房开公司与中鼎公司之间是何种法律关系,违约责任应由谁来承担。房开公司认为:中鼎公司是业主所签购房合同的实际履行人,是贷款合同中的受贷方,违约责任应该由中鼎公司承担。中鼎公司则认为:房开公司才是真正的开发商,自己只是受托方,在与中鼎公司签订的授权委托书中,也明确写着,“乙方(即中鼎公司)在销售过程中涉及到购房人,向银行申请个人住房贷款时,由甲方(即宣开公司)提供贷款保证,至购房人办理房屋抵押登记时为止,因此担保责任也应由房开公司承担”。
对本案中房开公司和中鼎公司之间法律关系认定的差异导致责任承担主体的不同。在业主以中鼎公司为被告的起诉的案件中,法院认定中鼎公司为开发商承担违约赔偿和继续履行合同的责任;而在业主将中鼎公司和房开公司作为共同被告起诉的案件中,法院的认定结果是:东华金座项目是房开公司开发建设,委托中鼎公司进行销售,所以中鼎在房屋销售中的签订买卖合同、借款合同、收取购房者房款等行为均属代理行为,其后果应由委托人负责,即开发商仍为房开公司。同一类型的案件出现不同的判决结果,其原因在于未对开发商的关系进行分析认定。有法律人士分析认为:开发企业擅自将房地产项目进行转让,未到相关部门办理转让或变更手续的属违规,其签订的合同书可视为无效行为。因此,开发商应该是房开公司,法律后果也应当由房开公司来承担。也有律师认为:对于两家公司合作的法律关系是否需要备案并没有明确规定。但项目有资金压力,因此它要引进一个合作方做投资。这些手续都是宣开公司的,因为一个项目有立项、批复、规划、用地许可,各种许可下来,很难说因为有一个投资方,所以这些手续都要变更。因为如果一备案,所有的手续就变成两个主体了。
从案件的基本情况来看,第一,房开公司与中鼎公司签订了《合作建房合同书》。第二,房开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》,将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。第三,中鼎公司支付给房开公司先期合作价款。第四,中鼎公司与银行签订了贷款协议、委托了建设公司。第五,中鼎公司与东华金座购房人签订了购房合同,在银行的按揭合同中中鼎公司作为丙方(注明是开发商或售房单位)对东华金座购房人提供担保。
通过以上几点的分析,笔者认为,房开公司和中鼎关系之间是合作关系。根据我国《民法通则》第52条规定,“企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。按照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任”。根据这一规定,合作建房的开发商未共同设立专项房地产开发公司的,存在联营合同法律关系。如在合作开发合同中未明确约定各开发商之间就债务承担连带责任,则各开发商对债权人应按照约定份额分担债务。在业主与合作建房的开发商之间商品房买卖合同纠纷中,如合作建房的开发商均作为买卖合同卖方的,业主向开发商主张逾期交房与延期办证违约之债时,各开发商之间属于按份之债还是连带之债,应根据各开发商之间签订的合作开发合同确定,也就是说,合作开发合同约定承担连带责任的,各开发商应向业主承担连带之债,未约定承担连带责任的,各开发商应承担按份之债。而本案中,中鼎公司具有开发、建设、预售的权利,因此,也应当承担房屋开发、建设、预售的义务,在房屋买卖发生纠纷时,应当由中鼎公司承担违约赔偿责任和继续履行合同的义务。
2.银行与房开公司、中鼎公司的纠纷。纠纷的焦点是:贷款违规使用及损失责任应由谁承担。按照法院的认定,房开公司为真正的开发商,中鼎公司只是受委托的建设方,那么有资格向银行申请贷款的只有真正的开发商即房开公司,而不是中鼎公司,贷款更不应该转入中鼎公司的帐户。然而,中鼎公司在银行的贷款却一路畅通,过期的预售证、已作废的公章、项目曾经抵押给工行等情况都无法阻止银行放贷,在与真正的购房人签订的按揭合同中,中鼎公司为担保方,负担保责任,履行回购义务,而在中鼎公司的假按揭合同中,房开公司又成为了担保方。一位法律专家这样说:“在法律上,东华金座项目的合法开发商只能是宣开公司(即房开公司),项目的“五证”名称均明确写着开发商。银行未经其同意,且在无开发商专项授权委托的情况下,与中鼎公司签订协议,进而对楼盘发放贷款,应属违规,银行本身亦应当承担责任。”然而房开公司不承认未经自己允许而为该项目所做的贷款。因此,房开公司和中鼎公司对贷款违规使用和损失均应当承担责任。
笔者认为,本案中银行为了获得按揭优质贷款,在未厘清两开发商之间关系的前提下对中鼎公司发放了贷款,导致担保人混乱,在出现购房人违约的情况下,无法落实担保主体,致使权益受损,银行自身亦必须承担责任。
3.东华金座业主与房开公司、中鼎公司的纠纷。纠纷的焦点为:合作建房延期交房违约业主应向谁主张权利。《城市商品房预售管理办法》第30条规定:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。本案中该于2001年交房却一拖再拖,最后导致楼盘停工烂尾,开发商严重违约,应当承担违约责任。然而,“五证”上写着房开公司,预售和担保的却是中鼎公司。最初维权的东华金座业主起诉房开公司,要求其承担违约责任,支付违约金,并继续履行合同,2005年,业主将双方均作为被告起诉。就业主对开发商主张权利的程序而言,业主作为原告,自然有权选择被告,此为业主行使诉权的自由;但就业主实体的请求而言,业主的诉请须以被告依法须承担的责任为依据,否则将不应依法得到支持。笔者认为,本案中房开公司和中鼎公司系合作关系,房开公司既未与原告签订商品房买卖合同也未收取原告购房款,因此,根据公平合理、等价有偿原则,中鼎公司应承担相应的民事义务,而房开公司不应承担本案的民事责任,如在诉讼中及时对中鼎公司实施财产保全措施,业主权利应能得到更好的保障。
参考文献:
[1]失控的链条:北京东华金座“假按揭”真套牢事件.http://bj.house.sina.com.cn/news/2007-06-21/0814197556.html.
[2]隋淑静.合作建房的开发商向业主承担共同责任类型的辨析.http://www.ghlawyer. net/webfile/Article_Show.asp?ArticleID=1906.
关键词合作建房 法律纠纷 法律分析
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)12-078-02
一、案件基本情况
1995年北京市宣武区房地产经营开发公司(下称“宣开公司”2001年3月改制为北京房开置业有限公司,下称“房开公司”)获得东华金座这块土地的建设用地规划许可证进行楼盘开发,土地使用权出让合同约定该项目在2000年11月底前竣工。但宣开公司此时已经陷入资金困难,东华金座从1999年4月取得建设工程开工证后一年,施工单位就更换了两次。于是,房开公司采取了两项措施:
其一,分别于2001年6月和2004年7月,将该宗土地及在建工程房产抵押给银行。
其二,2000年5月24日与北京市中鼎房地产开发有限公司(下称“中鼎公司”)签订合作合同书,双方约定东华金座项目前期的征地、拆迁等手续由宣开公司承担,而建筑安装、经营销售和物业管理由中鼎负责。同日,宣开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》,将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。
中鼎公司于2000年5月接盘后,于2001年施工,当年9月开始销售,曾与业主签合约,2003年年底入住。但2003年5月该项目工程停工。从2004年开始,由于烂尾楼早已过了交付日期,部分业主对中鼎公司提起诉讼,法院判决中鼎公司赔偿业主房款并支付违约金。然而中鼎公司表示没有偿付能力。2005年,30多名购房人联名起诉两任开发企业——房开公司和中鼎公司,并获得胜诉,法院判决房开公司继续履行房屋合同,并赔偿所有经济损失。但法院没有找到“房开”任何能变现的财产,一直未能执行,业主们只能进入无限期的等待。同时,由于开发商迟迟不能交房,许多业主停了月供。银行根据借款合同的约定,对这些业主和开发商提起诉讼,法院判决银行胜诉,但由于业主与开发商的纠纷未得到解决,开发商无偿付能力,银行也陷入执行难的境地。经查实,中鼎公司法人代表谢根荣以假按揭形式骗取银行贷款4.9亿元,涉及假按揭数量600多起,分布在建行开发区、朝阳、西单、房山、丰台等七个支行。在假按揭被银行发现后,谢根荣又以盘活“东华金座”项目为名,指使他人编造虚假合同、财务报表等,通过其控制的燕山华尔森实业集团申请办理企业流动资金贷款5000万元,又通过其控制的7家公司分别从建设银行开具银行承兑汇票4.5亿余元,并贴现1.56亿元,导致银行直接损失1.56亿元。至此,从建行骗贷6.6亿元的谢根荣被市一中院判处无期徒刑,剥夺政治权利终身并处没收个人全部财产。与此同时,为其发放贷款的中国建设银行(60193)股份有限公司北京经济技术开发区支行原行长与原副行长,分别获刑20年与19年,该行3名业务人员也分别获刑。
谢根荣等人的获罪,最终解释了“东华金座”这个京城第一烂尾楼的前因后果。时至今日,业主们最终获得了自己应有的权利,但“假按揭”骗贷留下的毒瘤仍然存在,最终买单的还是银行。
二、本案涉及的纠纷及法律分析
本案中涉及的纠纷错综复杂,如东华金座业主与房开公司、中鼎公司、银行与中鼎公司、业主与银行及房开公司与中鼎公司之间的纠纷等,只有明确各方的关系、权利和义务,才能抓住纠纷的焦点,促成纠纷的解决。笔者对本案中的纠纷解析如下:
1.房开公司与中鼎公司的纠纷。纠纷的焦点是:房开公司与中鼎公司之间是何种法律关系,违约责任应由谁来承担。房开公司认为:中鼎公司是业主所签购房合同的实际履行人,是贷款合同中的受贷方,违约责任应该由中鼎公司承担。中鼎公司则认为:房开公司才是真正的开发商,自己只是受托方,在与中鼎公司签订的授权委托书中,也明确写着,“乙方(即中鼎公司)在销售过程中涉及到购房人,向银行申请个人住房贷款时,由甲方(即宣开公司)提供贷款保证,至购房人办理房屋抵押登记时为止,因此担保责任也应由房开公司承担”。
对本案中房开公司和中鼎公司之间法律关系认定的差异导致责任承担主体的不同。在业主以中鼎公司为被告的起诉的案件中,法院认定中鼎公司为开发商承担违约赔偿和继续履行合同的责任;而在业主将中鼎公司和房开公司作为共同被告起诉的案件中,法院的认定结果是:东华金座项目是房开公司开发建设,委托中鼎公司进行销售,所以中鼎在房屋销售中的签订买卖合同、借款合同、收取购房者房款等行为均属代理行为,其后果应由委托人负责,即开发商仍为房开公司。同一类型的案件出现不同的判决结果,其原因在于未对开发商的关系进行分析认定。有法律人士分析认为:开发企业擅自将房地产项目进行转让,未到相关部门办理转让或变更手续的属违规,其签订的合同书可视为无效行为。因此,开发商应该是房开公司,法律后果也应当由房开公司来承担。也有律师认为:对于两家公司合作的法律关系是否需要备案并没有明确规定。但项目有资金压力,因此它要引进一个合作方做投资。这些手续都是宣开公司的,因为一个项目有立项、批复、规划、用地许可,各种许可下来,很难说因为有一个投资方,所以这些手续都要变更。因为如果一备案,所有的手续就变成两个主体了。
从案件的基本情况来看,第一,房开公司与中鼎公司签订了《合作建房合同书》。第二,房开公司给中鼎公司出具了《授权委托书》,将开发、建设、销售和办理产权证手续的权利授予中鼎公司。第三,中鼎公司支付给房开公司先期合作价款。第四,中鼎公司与银行签订了贷款协议、委托了建设公司。第五,中鼎公司与东华金座购房人签订了购房合同,在银行的按揭合同中中鼎公司作为丙方(注明是开发商或售房单位)对东华金座购房人提供担保。
通过以上几点的分析,笔者认为,房开公司和中鼎关系之间是合作关系。根据我国《民法通则》第52条规定,“企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。按照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任”。根据这一规定,合作建房的开发商未共同设立专项房地产开发公司的,存在联营合同法律关系。如在合作开发合同中未明确约定各开发商之间就债务承担连带责任,则各开发商对债权人应按照约定份额分担债务。在业主与合作建房的开发商之间商品房买卖合同纠纷中,如合作建房的开发商均作为买卖合同卖方的,业主向开发商主张逾期交房与延期办证违约之债时,各开发商之间属于按份之债还是连带之债,应根据各开发商之间签订的合作开发合同确定,也就是说,合作开发合同约定承担连带责任的,各开发商应向业主承担连带之债,未约定承担连带责任的,各开发商应承担按份之债。而本案中,中鼎公司具有开发、建设、预售的权利,因此,也应当承担房屋开发、建设、预售的义务,在房屋买卖发生纠纷时,应当由中鼎公司承担违约赔偿责任和继续履行合同的义务。
2.银行与房开公司、中鼎公司的纠纷。纠纷的焦点是:贷款违规使用及损失责任应由谁承担。按照法院的认定,房开公司为真正的开发商,中鼎公司只是受委托的建设方,那么有资格向银行申请贷款的只有真正的开发商即房开公司,而不是中鼎公司,贷款更不应该转入中鼎公司的帐户。然而,中鼎公司在银行的贷款却一路畅通,过期的预售证、已作废的公章、项目曾经抵押给工行等情况都无法阻止银行放贷,在与真正的购房人签订的按揭合同中,中鼎公司为担保方,负担保责任,履行回购义务,而在中鼎公司的假按揭合同中,房开公司又成为了担保方。一位法律专家这样说:“在法律上,东华金座项目的合法开发商只能是宣开公司(即房开公司),项目的“五证”名称均明确写着开发商。银行未经其同意,且在无开发商专项授权委托的情况下,与中鼎公司签订协议,进而对楼盘发放贷款,应属违规,银行本身亦应当承担责任。”然而房开公司不承认未经自己允许而为该项目所做的贷款。因此,房开公司和中鼎公司对贷款违规使用和损失均应当承担责任。
笔者认为,本案中银行为了获得按揭优质贷款,在未厘清两开发商之间关系的前提下对中鼎公司发放了贷款,导致担保人混乱,在出现购房人违约的情况下,无法落实担保主体,致使权益受损,银行自身亦必须承担责任。
3.东华金座业主与房开公司、中鼎公司的纠纷。纠纷的焦点为:合作建房延期交房违约业主应向谁主张权利。《城市商品房预售管理办法》第30条规定:房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。本案中该于2001年交房却一拖再拖,最后导致楼盘停工烂尾,开发商严重违约,应当承担违约责任。然而,“五证”上写着房开公司,预售和担保的却是中鼎公司。最初维权的东华金座业主起诉房开公司,要求其承担违约责任,支付违约金,并继续履行合同,2005年,业主将双方均作为被告起诉。就业主对开发商主张权利的程序而言,业主作为原告,自然有权选择被告,此为业主行使诉权的自由;但就业主实体的请求而言,业主的诉请须以被告依法须承担的责任为依据,否则将不应依法得到支持。笔者认为,本案中房开公司和中鼎公司系合作关系,房开公司既未与原告签订商品房买卖合同也未收取原告购房款,因此,根据公平合理、等价有偿原则,中鼎公司应承担相应的民事义务,而房开公司不应承担本案的民事责任,如在诉讼中及时对中鼎公司实施财产保全措施,业主权利应能得到更好的保障。
参考文献:
[1]失控的链条:北京东华金座“假按揭”真套牢事件.http://bj.house.sina.com.cn/news/2007-06-21/0814197556.html.
[2]隋淑静.合作建房的开发商向业主承担共同责任类型的辨析.http://www.ghlawyer. net/webfile/Article_Show.asp?ArticleID=1906.