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摘要：住房反向抵押贷款是一种新型的养老金融产品，已被国外证实了是一种成熟的行至有效的模式，对于减轻养老压力，提高老年人的生活水平有很大的帮助。从我国开展住房反向抵押贷款的现实意义出发，借鉴国外成功经验，结合我国国情，得出住房反向抵押贷款在我国有很强的可行性。
关键词：反向抵押；抵押贷款；可行性；养老金
"未富先老"是我国快速老龄化的一个显著特点。[1]进入21世纪以来，我国老龄化趋势加速。与之相对应的是我国养老金缺口大，社会保障体系发展滞后，所以养老方式的创新变成我们不可忽视的问题。[2]
1、住房反向抵押贷款及其国外经验比较分析
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。住房反向抵押贷款在欧美发达国家已经发展的比较成熟，对于解决退休老人的养老问题、提高老年人的生活质量、缓解国家养老金困境等方面起到了积极的作用。
1.1 美国的住房反向抵押贷款
住房反向抵押贷款在美国应用最为广泛，发展最为成熟完善，其理论和实践也比较完善，反向抵押贷款的成功经验已被很多国家纷纷仿效，是美国国家住房资产转化的主要形式。[3]它主要有三种产品可供借鉴：房产价值转换抵押贷款（HECM）、住房持有者贷款（Home keeper）、财务自由计划（Cash Account Loaans）。三种产品的比较见表1[4] [2]
表1 美国三种住房反向抵押贷款产品的比较
1.2 加拿大的住房反向抵押贷款
加拿大的住房反向抵押贷款产品是1986年推出的，又被称为"加拿大家庭收入计划" (Canadian Home Income Plan，CHIP)。[2]因其提供给老人每月年金收入是免税的而颇受欢迎。CHIP计划是一家私营公司运作管理的，拥有AAA级的评级，是加拿大第一个也是唯一一个住房反向抵押贷款的贷款项目。在加拿大主要有几种反向抵押贷款产品：反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）、信用额度反向抵押贷款（(Line of Credit Reverse Mortgage）和固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage）。在这三种产品中使用最为广泛的是反向年金抵押贷款，大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入，但因其资金使用复利计息，而且贷款成本很高，使得利息支出额增加非常快。而信用额度反向抵押贷款允许贷款人根据实际情况随时支取所需贷款，借款人仅需对已支取部分贷款支付利息。固定期限反向抵押贷款只能在固定期限内提供贷款，当贷款到期时，所有贷款本息必须还清，这种产品对那些需要解决燃眉之急的老年人提供了帮助。
2、我国开展住房反向抵押贷款的现实意义
随着老龄化社会的到来，我国面临着比发达国家更严峻的养老问题。发展住房反向抵押贷款，对我国有很强的适应性，无论从社会层面还是经济层面都有重要的现实意义。从现阶段我国国情来看，实施住房反向抵押贷款的现实意义主要体现在以下两大方面：
2.1 住房反向抵押贷款的社会意义
2.1.1 可以有效地减轻国家和社会的养老负担。住房反向抵押贷款是社会保障制度的一个有益补充，能够减轻日益增长的社会养老压力，增强老年人的群的自我保护能力，提高老年人的生活质量。[1]同时它也是是一种享受晚年、科学理财的选择，可以使老年人真正完全享受到自己所积累的财富。
2.1.2 有助于建立适应市场经济的新型代际关系。反向抵押贷款鼓励老年人将自有房产通过提前变现寻求自我养老，在一定程度上割断了传统的财富代际关系，倡导儿女的独立自强，减轻老人的育儿负担和年轻人的养老负担，以便享受更好的晚年生活。
2.1.3为解决我国养老危急提出了新的思路。
反向抵押貸款是一种特别的融资和理财模式，老年人将房产价值通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。从宏观上讲，这种自我养老意识根本上减轻了国家和社会的养老负担，有利于社会的稳定发展。微观上讲，促使人们在长远角度上更合理地配置自己的经济资源，使得个人经济生活独立化，养老理念更为理性化。
2.2 住房反向抵押贷款的经济意义
2.2.1 有助于我国金融业和房地产业的更好的融合。房地产金融是金融业十分重要的组成部分，房地产业与金融业相互融合是市场经济的必然要求，二者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务，以此来拓展自己的业务空间。而房地产业的开发、经营、流通、消费等也需要金融业的支持。开展住房反向抵押贷款促进了金融工具创新，使金融机构业务多样化，规避外资银行在我国开展业务带来的风险，为融资渠道开辟了一条新的途径，同时使银行、保险公司等金融机构收入多元化，减少了金融风险。
2.2.2 有助于提高房地产的流动性，促进房地产市场的健康发展
我国近年来，房价一直居高不下，而且每年的房价增长率在逐年上升。尽管国家出台很多调控房价的宏观措施，但效果不明显。住房反向抵押贷款的开展，可以有效地活跃二级市场，促进房地产的流动性，增大了房屋存量，从而有效地抑制房价上升，促进房地产市场的健康发展。
2.2.3 有助于减少储蓄、扩大内需、拉动国民经济的发展
我国居民储蓄额之所以如此高，原因在于人们对自己预期寿命的不确定性，一生都要通过抑制消费来增加储蓄，来增加未来生活的保险度。"子女教育"、"购买房产"、"未来养老"等等。而住房反向抵押贷款把"购买房产"和"未来养老"很好的融合在一起，这样用钱买房，以房养老，使住房具备了养老和投资的双向功能。推行反向抵押贷款，在解决养老负担的同时，使人们不再抑制消费，扩大了内需，拉动国民经济的发展。[5]
3、我国开展住房反向抵押贷款的可行性分析
住房反向抵押贷款的实现需要具备两个前提条件：一是申请人需要拥有房屋的所有权；二是金融机构具备开发这种产品的积极性。[5]随着我国住房拥有率和住房价值的提高，人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，这些正好满足了借款人参与住房反向抵押贷款的基本条件。住房反向抵押贷款已经在西方国家被证明了是一种有效的养老保险的可行模式，本文就四个方面对其在我国实施的可行性进行分析。
3.1 我国住房二级市场逐渐成熟
随着房改的进一步深化，住房的私有化率得到极大提高。住房反向抵押贷款需要一个二手房存量足够大、交易手续比较简化、交易成本较低的二级市场。由近几年二手房地产的发展来看，住房二级市场将逐步成熟稳定，这为发展住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。[6]
3.2 消费意识的逐渐转变
随着我国经济的发展，传统的"低收入，低消费"的 生活方式已不再适合现代人的生活理念。受改革开放和西方文化的影响，现在的老年人更注重消费的独立性和自主性，不再是抑制消费模式的生活方式。与物质生活相比，更加在乎精神层面的满足。他们不愿意一味的依靠子女，于是他们开始接触新理念，学习金融知识，从而为住房反向抵押贷款的开展提供了有利的条件。
3.3 相关法律制度的不断健全
住房反向抵押贷款作为一项涉及面复杂的金融产品，要想长久的立足发展，离不开健全的法律制度的支持和保障。十一届全国人大常委会第七次会议28日表决通过了修订后地《中华人民共和国保险法》，新修订地保险法增加了"投资不动产"的内容，拓宽了保险资金地运用渠道，为反向抵押贷款的推行缓解了资金压力。物业税的推出,将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金,改为业主在居住期间分年度交纳物业税,这在实际上就宣告了住宅土地使用权70年政策的变相消失。使得我国实施反向抵押贷款的可行性进一步增强。[6]
总之，住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义，而且也有很高的可行性。[1]纵观其它国家这种新型养老模式的成功经验，不难发现，住房反向抵押贷款的推出将有效地减轻我国的养老负担，是我国养老保障制度的有效补充。故住房反向抵押贷款在我国将有广阔的发展空间。
参考文献：
[1]贾景梅.我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D].河北大学，2010.
[2]李芊.我国城镇住房反向抵押贷款可行性研究[D].西安建筑科技大学，2009.
[3]阎安.《以房养老模式的国际借鉴》，《财会研究》第8期，2007年.
[4]贺泉.反向抵押贷款在我国的应用研究[D].新疆：新疆财经大学，2008.
[5]和满意.住房反向抵押贷款可行性分析及其应用研究[D].重庆:重庆大学，2008.
[6]周永峰.我国开展住房反向抵押贷款的可行性思考[J].大众商务,2010, (2).
[7]范子文.《住房反向抵押贷款的国际经验和我国的现实选择》，中国金融出版社，2006年8月.
[8]柴效武.一种以房养老的贷款方式--住房反抵押贷款[J].金融教学与研究，2004（3）.
作者简介：牛清霞（1985-），女，沈阳建筑大学管理科学与工程系09级研究生；张倩（1986-），女，沈阳建筑大学管理科学与工程系09级研究生。
关键词：反向抵押；抵押贷款；可行性；养老金
"未富先老"是我国快速老龄化的一个显著特点。[1]进入21世纪以来，我国老龄化趋势加速。与之相对应的是我国养老金缺口大，社会保障体系发展滞后，所以养老方式的创新变成我们不可忽视的问题。[2]
1、住房反向抵押贷款及其国外经验比较分析
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。住房反向抵押贷款在欧美发达国家已经发展的比较成熟，对于解决退休老人的养老问题、提高老年人的生活质量、缓解国家养老金困境等方面起到了积极的作用。
1.1 美国的住房反向抵押贷款
住房反向抵押贷款在美国应用最为广泛，发展最为成熟完善，其理论和实践也比较完善，反向抵押贷款的成功经验已被很多国家纷纷仿效，是美国国家住房资产转化的主要形式。[3]它主要有三种产品可供借鉴：房产价值转换抵押贷款（HECM）、住房持有者贷款（Home keeper）、财务自由计划（Cash Account Loaans）。三种产品的比较见表1[4] [2]
表1 美国三种住房反向抵押贷款产品的比较
1.2 加拿大的住房反向抵押贷款
加拿大的住房反向抵押贷款产品是1986年推出的，又被称为"加拿大家庭收入计划" (Canadian Home Income Plan，CHIP)。[2]因其提供给老人每月年金收入是免税的而颇受欢迎。CHIP计划是一家私营公司运作管理的，拥有AAA级的评级，是加拿大第一个也是唯一一个住房反向抵押贷款的贷款项目。在加拿大主要有几种反向抵押贷款产品：反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）、信用额度反向抵押贷款（(Line of Credit Reverse Mortgage）和固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage）。在这三种产品中使用最为广泛的是反向年金抵押贷款，大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入，但因其资金使用复利计息，而且贷款成本很高，使得利息支出额增加非常快。而信用额度反向抵押贷款允许贷款人根据实际情况随时支取所需贷款，借款人仅需对已支取部分贷款支付利息。固定期限反向抵押贷款只能在固定期限内提供贷款，当贷款到期时，所有贷款本息必须还清，这种产品对那些需要解决燃眉之急的老年人提供了帮助。
2、我国开展住房反向抵押贷款的现实意义
随着老龄化社会的到来，我国面临着比发达国家更严峻的养老问题。发展住房反向抵押贷款，对我国有很强的适应性，无论从社会层面还是经济层面都有重要的现实意义。从现阶段我国国情来看，实施住房反向抵押贷款的现实意义主要体现在以下两大方面：
2.1 住房反向抵押贷款的社会意义
2.1.1 可以有效地减轻国家和社会的养老负担。住房反向抵押贷款是社会保障制度的一个有益补充，能够减轻日益增长的社会养老压力，增强老年人的群的自我保护能力，提高老年人的生活质量。[1]同时它也是是一种享受晚年、科学理财的选择，可以使老年人真正完全享受到自己所积累的财富。
2.1.2 有助于建立适应市场经济的新型代际关系。反向抵押贷款鼓励老年人将自有房产通过提前变现寻求自我养老，在一定程度上割断了传统的财富代际关系，倡导儿女的独立自强，减轻老人的育儿负担和年轻人的养老负担，以便享受更好的晚年生活。
2.1.3为解决我国养老危急提出了新的思路。
反向抵押貸款是一种特别的融资和理财模式，老年人将房产价值通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。从宏观上讲，这种自我养老意识根本上减轻了国家和社会的养老负担，有利于社会的稳定发展。微观上讲，促使人们在长远角度上更合理地配置自己的经济资源，使得个人经济生活独立化，养老理念更为理性化。
2.2 住房反向抵押贷款的经济意义
2.2.1 有助于我国金融业和房地产业的更好的融合。房地产金融是金融业十分重要的组成部分，房地产业与金融业相互融合是市场经济的必然要求，二者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务，以此来拓展自己的业务空间。而房地产业的开发、经营、流通、消费等也需要金融业的支持。开展住房反向抵押贷款促进了金融工具创新，使金融机构业务多样化，规避外资银行在我国开展业务带来的风险，为融资渠道开辟了一条新的途径，同时使银行、保险公司等金融机构收入多元化，减少了金融风险。
2.2.2 有助于提高房地产的流动性，促进房地产市场的健康发展
我国近年来，房价一直居高不下，而且每年的房价增长率在逐年上升。尽管国家出台很多调控房价的宏观措施，但效果不明显。住房反向抵押贷款的开展，可以有效地活跃二级市场，促进房地产的流动性，增大了房屋存量，从而有效地抑制房价上升，促进房地产市场的健康发展。
2.2.3 有助于减少储蓄、扩大内需、拉动国民经济的发展
我国居民储蓄额之所以如此高，原因在于人们对自己预期寿命的不确定性，一生都要通过抑制消费来增加储蓄，来增加未来生活的保险度。"子女教育"、"购买房产"、"未来养老"等等。而住房反向抵押贷款把"购买房产"和"未来养老"很好的融合在一起，这样用钱买房，以房养老，使住房具备了养老和投资的双向功能。推行反向抵押贷款，在解决养老负担的同时，使人们不再抑制消费，扩大了内需，拉动国民经济的发展。[5]
3、我国开展住房反向抵押贷款的可行性分析
住房反向抵押贷款的实现需要具备两个前提条件：一是申请人需要拥有房屋的所有权；二是金融机构具备开发这种产品的积极性。[5]随着我国住房拥有率和住房价值的提高，人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，这些正好满足了借款人参与住房反向抵押贷款的基本条件。住房反向抵押贷款已经在西方国家被证明了是一种有效的养老保险的可行模式，本文就四个方面对其在我国实施的可行性进行分析。
3.1 我国住房二级市场逐渐成熟
随着房改的进一步深化，住房的私有化率得到极大提高。住房反向抵押贷款需要一个二手房存量足够大、交易手续比较简化、交易成本较低的二级市场。由近几年二手房地产的发展来看，住房二级市场将逐步成熟稳定，这为发展住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。[6]
3.2 消费意识的逐渐转变
随着我国经济的发展，传统的"低收入，低消费"的 生活方式已不再适合现代人的生活理念。受改革开放和西方文化的影响，现在的老年人更注重消费的独立性和自主性，不再是抑制消费模式的生活方式。与物质生活相比，更加在乎精神层面的满足。他们不愿意一味的依靠子女，于是他们开始接触新理念，学习金融知识，从而为住房反向抵押贷款的开展提供了有利的条件。
3.3 相关法律制度的不断健全
住房反向抵押贷款作为一项涉及面复杂的金融产品，要想长久的立足发展，离不开健全的法律制度的支持和保障。十一届全国人大常委会第七次会议28日表决通过了修订后地《中华人民共和国保险法》，新修订地保险法增加了"投资不动产"的内容，拓宽了保险资金地运用渠道，为反向抵押贷款的推行缓解了资金压力。物业税的推出,将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金,改为业主在居住期间分年度交纳物业税,这在实际上就宣告了住宅土地使用权70年政策的变相消失。使得我国实施反向抵押贷款的可行性进一步增强。[6]
总之，住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义，而且也有很高的可行性。[1]纵观其它国家这种新型养老模式的成功经验，不难发现，住房反向抵押贷款的推出将有效地减轻我国的养老负担，是我国养老保障制度的有效补充。故住房反向抵押贷款在我国将有广阔的发展空间。
参考文献：
[1]贾景梅.我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D].河北大学，2010.
[2]李芊.我国城镇住房反向抵押贷款可行性研究[D].西安建筑科技大学，2009.
[3]阎安.《以房养老模式的国际借鉴》，《财会研究》第8期，2007年.
[4]贺泉.反向抵押贷款在我国的应用研究[D].新疆：新疆财经大学，2008.
[5]和满意.住房反向抵押贷款可行性分析及其应用研究[D].重庆:重庆大学，2008.
[6]周永峰.我国开展住房反向抵押贷款的可行性思考[J].大众商务,2010, (2).
[7]范子文.《住房反向抵押贷款的国际经验和我国的现实选择》，中国金融出版社，2006年8月.
[8]柴效武.一种以房养老的贷款方式--住房反抵押贷款[J].金融教学与研究，2004（3）.
作者简介：牛清霞（1985-），女，沈阳建筑大学管理科学与工程系09级研究生；张倩（1986-），女，沈阳建筑大学管理科学与工程系09级研究生。