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从五月底开始，北京、上海、杭州、深圳等地相继爆发房产中介集体围剿房产电商平台的事件。这场蔓延至全国的抵制活动，目前暂以房产电商妥协，降低经纪人端口费、取消无线端和APP等重复收费而告终，双方也重新回到合作轨道。
但此事并未就此打住，7月10日，房产电商平台搜房入股合富辉煌、世联行；电商玩起了合纵连横，似乎旨在抗衡房产中介。也许房产中介们也没有想到，他们为缓解成本压力而进行的一次抗争，竟成为扇动翅膀的那只蝴蝶，引发了房地产中介代理行业意义深远的全面变局。
不断上涨的端口费
端口费是引发这次中介结盟抵制电商的导火索。
“今年上半年市场不好，二手房业务非常难做，很多中介机构几乎都无法维持生存。在这种情况下，安居客涨端口费简直是雪上加霜。”链家地产天通苑一家分店的店长王川（化名）告诉记者，今年前5个月很多中介门店都是勉强维持运营，而越来越高的端口费等运营成本，令许多中介机构不满。
对此，安居客工作人员称，他们没想到中介的生存环境这么差，选择了一个不恰当的时机涨价。
事实上，面对高昂的端口费，中介从业人员早已怨声载道。“五六年前，一个端口只要几十元，现在最基本的一种都要三四百，贵的要六七百，端口费涨了近10倍。”王川告诉记者，电商主要是通过“端口升级”的模式间接涨价。地产经纪人要在电商平台发布房源，必须购买一个端口，一个经纪人对应一个端口，每个端口的收费标准从300-600元不等。
“相对于实体中介，电商的最大优势就是信息平台，能降低信息不对称，最大限度地增加潜在客户并促成交易，节约时间成本，这也是我们愿意购买电商平台端口的原因。”我爱我家某区经理梁伟（化名）告诉记者，电商平台正是抓住了传统中介对其高度依赖的要害，不断调高端口费用。2008年至今，搜房网一个端口的费用从每月60元一路飙升到今年的每月600元。
“我们这样的小店没有自己的网络营销平台，主要就靠电商发布房源消息。”一家小型中介门店的老板称，他在不同的电商平台购买了4个端口，每个月都要缴纳2000多元端口费，这占到了运营成本的四成左右。
中介与电商反目
链家地产副总裁林倩在接受21世纪经济报道记者采访时说，“链家近两年在互联网方面的投放都是以亿为单位来计算的。尤其是2013年，我们发现，投放成本竟然是2012年的两倍。这太不正常了”。
林倩称，投放成本增加，渠道效果却在下降。在中介代理费无法上涨的背景下，中介所得的净利润呈现逐年下降的趋势。
“我们购买端口的投入与回报并不成正比。”王川告诉记者，他们在搜房、安居客、新浪等很多电商平台购买了端口，但在找客源方面的效果并不理想。“我们也跟客户聊过这个问题，得到的反馈是，有些客户会先在网上搜索房源，但更多的客户会选择在确定购房区域或小区后，直接到附近的中介门店了解情况。对于许多客户来说，上网搜索房源并非是唯一选择。”王川说，以前市场好的时候还能接受电商渠道的费用，但在市场不景气的情况下，成本压力明显增加。
“随着中介的市场竞争变得激烈，互联网也会煽风点火。比如，A家在某家网站首页买了端口，互联网就会借此煽动B家也购买。在盲目竞争催动下，中介就会出现重复购买网络投放的情况，太多的成本属于无谓的竞争。”林倩称。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前国内地产经纪行业的中介费标准为每次成交总金额的2%-3%，远低于发达国家6%的平均水平。收费标准低，成本却不断上升，目前国内地产经纪行业的平均利润率仅为3%-5%。与此截然相反的是，已上市的地产相关网络服务企业所公布的财报显示，其利润率往往高达30%以上。
中大恒基一位经纪人告诉记者，“通过联合抵制，一方面可以达到降价的目的，削弱电商的权利，另一方面，可以为中介发展和壮大网络营销渠道赢得时间。” 该经纪人表示，成立联盟不是针对某一电商，而是要改变这个行业的生态环境。
据记者了解，中原、我爱我家等房产中介已经开始加码自主网络和APP的建设。
“房产中介企业打造线上营销渠道的方式无外乎三种：一是打造强大的官方房产交易服务网站；二是建设强大的呼叫中心系统；三是基于移动互联网的各类新的服务平台。” 胡景晖认为，把重心逐步转向自身网络平台的建设，将成为传统房产中介企业反击“伪电商”，打造房产中介服务O2O模式的新武器。
电商抢食引发中介不满
电商抢食，分羹市场也是引发中介不满的原因之一。
“5年前，电商与中介可以说是最亲密的搭档。”易居中国上海研究院研究员严跃进告诉记者，地产电商刚起步时，要依靠中介房源来增加内容和点击率；中介也可以低价获得新的销售渠道。“随着电商的不断发展和壮大，曾经对等的地位开始失衡。”严跃进说，搜房、安居客等电商平台已占据了地产网络销售半壁以上的江山。
事实上，二手房产品是电商网站利润的主要来源之一，近年来，随着各大城市二手房交易量的放大，电商的二手房产品在整体营收中的占比也越来越重要。以搜房网为例，其2013年总营收为1.212亿美元，其中搜房的房源发布营收为4210万美元，与上年同期的2680万美元相比增长57.1%，增幅是所有业务中最大的，占总营收的34.7%。这个在2008年后才开发成形的网络经纪人产品增长惊人。
但这一次中介与电商的交战，不仅令这种盈利模式的脆弱性备受质疑，也令搜房等电商在资本市场遭到重创。
5月28日，杭州9家中介宣布房源下架后，在纽交所上市的搜房网股价出现连续暴跌。在5月29日、5月30日（美国当地时间）两个交易日里，搜房网分别以-3.37%、-7.28%收盘，股价从此前的13.37美元，跌至11.97美元，跌幅超10.47%。以此计算，该股市值在两天内蒸发了约35亿元人民币。而正在谋划赴美上市的安居客不得不取消了上述收费模式。
胡景晖认为，安居客、搜房网、58同城等网络平台，把自己标榜为“房产电商”纯属自淫，这些平台的盈利模式非常简单而且脆弱，无非是把从百度低价贩卖来的流量，再以高价出售给经纪人和中介公司赚取差价，他们的盈利完全依赖于经纪公司和经纪人把手中掌握的大量房源信息发布到他们的网站上，一旦大中介联手“断供”房源，这些脆弱的平台，看似完美的盈利模式将瞬间土崩瓦解。
在经历了被代理机构联合抵制的风波后，搜房选择与对方阵营中有代表性的世联和合富辉煌联手，意图从广告平台向线下业务延伸。
“有点超出了搜房原有的定位，一手跟世联，二手跟合富，基本上已经丧失了作为第三方信息平台、互联网平台的属性。其他一手代理行、二手经纪公司是否还愿意跟他合作？甘蔗没有两头甜，跟合富、世联行有竞争的公司很可能会终止跟搜房的合作。这个风险可能思考得不够充分。”胡景晖并不认为搜房此次的动作会形成威胁。
伟业我爱我家集团市场分析师孔丹表示，中介公司有底气下架电商房源，源自其自建官网的逐渐强大。不过外网也有外网的优势，中介公司会有选择地和电商合作，最终实现合作共赢。
林倩认为，传统中介行业与房地产电商并不是谁取代谁的关系，两者之间，终有一天界限会模糊。比如，链家发展到一定阶段会向互联网靠近，而房地产电商有可能会以互联网为载体，向实体交易靠近。
但此事并未就此打住，7月10日，房产电商平台搜房入股合富辉煌、世联行；电商玩起了合纵连横，似乎旨在抗衡房产中介。也许房产中介们也没有想到，他们为缓解成本压力而进行的一次抗争，竟成为扇动翅膀的那只蝴蝶，引发了房地产中介代理行业意义深远的全面变局。
不断上涨的端口费
端口费是引发这次中介结盟抵制电商的导火索。
“今年上半年市场不好，二手房业务非常难做，很多中介机构几乎都无法维持生存。在这种情况下，安居客涨端口费简直是雪上加霜。”链家地产天通苑一家分店的店长王川（化名）告诉记者，今年前5个月很多中介门店都是勉强维持运营，而越来越高的端口费等运营成本，令许多中介机构不满。
对此，安居客工作人员称，他们没想到中介的生存环境这么差，选择了一个不恰当的时机涨价。
事实上，面对高昂的端口费，中介从业人员早已怨声载道。“五六年前，一个端口只要几十元，现在最基本的一种都要三四百，贵的要六七百，端口费涨了近10倍。”王川告诉记者，电商主要是通过“端口升级”的模式间接涨价。地产经纪人要在电商平台发布房源，必须购买一个端口，一个经纪人对应一个端口，每个端口的收费标准从300-600元不等。
“相对于实体中介，电商的最大优势就是信息平台，能降低信息不对称，最大限度地增加潜在客户并促成交易，节约时间成本，这也是我们愿意购买电商平台端口的原因。”我爱我家某区经理梁伟（化名）告诉记者，电商平台正是抓住了传统中介对其高度依赖的要害，不断调高端口费用。2008年至今，搜房网一个端口的费用从每月60元一路飙升到今年的每月600元。
“我们这样的小店没有自己的网络营销平台，主要就靠电商发布房源消息。”一家小型中介门店的老板称，他在不同的电商平台购买了4个端口，每个月都要缴纳2000多元端口费，这占到了运营成本的四成左右。
中介与电商反目
链家地产副总裁林倩在接受21世纪经济报道记者采访时说，“链家近两年在互联网方面的投放都是以亿为单位来计算的。尤其是2013年，我们发现，投放成本竟然是2012年的两倍。这太不正常了”。
林倩称，投放成本增加，渠道效果却在下降。在中介代理费无法上涨的背景下，中介所得的净利润呈现逐年下降的趋势。
“我们购买端口的投入与回报并不成正比。”王川告诉记者，他们在搜房、安居客、新浪等很多电商平台购买了端口，但在找客源方面的效果并不理想。“我们也跟客户聊过这个问题，得到的反馈是，有些客户会先在网上搜索房源，但更多的客户会选择在确定购房区域或小区后，直接到附近的中介门店了解情况。对于许多客户来说，上网搜索房源并非是唯一选择。”王川说，以前市场好的时候还能接受电商渠道的费用，但在市场不景气的情况下，成本压力明显增加。
“随着中介的市场竞争变得激烈，互联网也会煽风点火。比如，A家在某家网站首页买了端口，互联网就会借此煽动B家也购买。在盲目竞争催动下，中介就会出现重复购买网络投放的情况，太多的成本属于无谓的竞争。”林倩称。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前国内地产经纪行业的中介费标准为每次成交总金额的2%-3%，远低于发达国家6%的平均水平。收费标准低，成本却不断上升，目前国内地产经纪行业的平均利润率仅为3%-5%。与此截然相反的是，已上市的地产相关网络服务企业所公布的财报显示，其利润率往往高达30%以上。
中大恒基一位经纪人告诉记者，“通过联合抵制，一方面可以达到降价的目的，削弱电商的权利，另一方面，可以为中介发展和壮大网络营销渠道赢得时间。” 该经纪人表示，成立联盟不是针对某一电商，而是要改变这个行业的生态环境。
据记者了解，中原、我爱我家等房产中介已经开始加码自主网络和APP的建设。
“房产中介企业打造线上营销渠道的方式无外乎三种：一是打造强大的官方房产交易服务网站；二是建设强大的呼叫中心系统；三是基于移动互联网的各类新的服务平台。” 胡景晖认为，把重心逐步转向自身网络平台的建设，将成为传统房产中介企业反击“伪电商”，打造房产中介服务O2O模式的新武器。
电商抢食引发中介不满
电商抢食，分羹市场也是引发中介不满的原因之一。
“5年前，电商与中介可以说是最亲密的搭档。”易居中国上海研究院研究员严跃进告诉记者，地产电商刚起步时，要依靠中介房源来增加内容和点击率；中介也可以低价获得新的销售渠道。“随着电商的不断发展和壮大，曾经对等的地位开始失衡。”严跃进说，搜房、安居客等电商平台已占据了地产网络销售半壁以上的江山。
事实上，二手房产品是电商网站利润的主要来源之一，近年来，随着各大城市二手房交易量的放大，电商的二手房产品在整体营收中的占比也越来越重要。以搜房网为例，其2013年总营收为1.212亿美元，其中搜房的房源发布营收为4210万美元，与上年同期的2680万美元相比增长57.1%，增幅是所有业务中最大的，占总营收的34.7%。这个在2008年后才开发成形的网络经纪人产品增长惊人。
但这一次中介与电商的交战，不仅令这种盈利模式的脆弱性备受质疑，也令搜房等电商在资本市场遭到重创。
5月28日，杭州9家中介宣布房源下架后，在纽交所上市的搜房网股价出现连续暴跌。在5月29日、5月30日（美国当地时间）两个交易日里，搜房网分别以-3.37%、-7.28%收盘，股价从此前的13.37美元，跌至11.97美元，跌幅超10.47%。以此计算，该股市值在两天内蒸发了约35亿元人民币。而正在谋划赴美上市的安居客不得不取消了上述收费模式。
胡景晖认为，安居客、搜房网、58同城等网络平台，把自己标榜为“房产电商”纯属自淫，这些平台的盈利模式非常简单而且脆弱，无非是把从百度低价贩卖来的流量，再以高价出售给经纪人和中介公司赚取差价，他们的盈利完全依赖于经纪公司和经纪人把手中掌握的大量房源信息发布到他们的网站上，一旦大中介联手“断供”房源，这些脆弱的平台，看似完美的盈利模式将瞬间土崩瓦解。
在经历了被代理机构联合抵制的风波后，搜房选择与对方阵营中有代表性的世联和合富辉煌联手，意图从广告平台向线下业务延伸。
“有点超出了搜房原有的定位，一手跟世联，二手跟合富，基本上已经丧失了作为第三方信息平台、互联网平台的属性。其他一手代理行、二手经纪公司是否还愿意跟他合作？甘蔗没有两头甜，跟合富、世联行有竞争的公司很可能会终止跟搜房的合作。这个风险可能思考得不够充分。”胡景晖并不认为搜房此次的动作会形成威胁。
伟业我爱我家集团市场分析师孔丹表示，中介公司有底气下架电商房源，源自其自建官网的逐渐强大。不过外网也有外网的优势，中介公司会有选择地和电商合作，最终实现合作共赢。
林倩认为，传统中介行业与房地产电商并不是谁取代谁的关系，两者之间，终有一天界限会模糊。比如，链家发展到一定阶段会向互联网靠近，而房地产电商有可能会以互联网为载体，向实体交易靠近。