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募资渠道狭窄、合伙人风险等问题让不少市场人士认为,外资机构设立人民币基金正在遭遇“水土不服”难题。
“我们正准备募集一只最高金额为15亿元的人民币房地产私募基金,资金投向包括商业物业和住宅项目。”2009年12月16日,某国际房地产投资机构中国公司董事张伟(化名)透露。
此前,普凯投资基金刚刚在天津募集了6亿元的人民币房地产基金,环信(天津)投资管理有限公司也已经落实了环球空港园区开发基金4亿元的种子基金。一时间,外资机构募集人民币房地产基金大有如火如荼之势。
但在这些光鲜的表面背后,人民币房地产基金却正在面临诸多尴尬。众多操作人民币房地产基金的外资机构人士表示,募集渠道狭窄、合伙人风险、投资观念不成熟等等,是阻碍其良性发展的重要因素。
市场化机遇
张伟介绍,此次准备募集的15亿元人民币房地产基金,其所在公司将用自有资本认购10%左右,其余都会找中国境内的机构投资者募集。“我们也会联合国内开发商参与到基金的募集当中。”
他还透露,他原本希望在上海浦东新区为基金进行公司注册,但是由于浦东新区外管局迟迟没有给出结汇方面的答复,现在这只基金已经转移到政策更为灵活的天津滨海新区去注册。
不过,有私募基金经理表示,尽管天津市政府可能会在人民币私募股权基金上有所优惠,但可能会在基金的投向等方面给予约束,拿到政府引导基金的GP(一般合伙人)更加面临这样的压力。
“一旦未来房地产市场调控,投向住宅方面的人民币房地产基金是否面临政策风险还很难说。”此私募基金经理表示。
2009年12月17日出炉的一份调查显示,71.4%的受访者希望中国政府增强在税收、外汇结算和投资政策上的透明性,以便外国投资者运作人民币基金。有39个来自海外私募股权和创投公司的投资者参与了调查。
尽管人民币房地产基金或会面临政策风向风险,但仍无法阻碍其渐成风起云涌之势。
中信资本首席执行官张懿宸认为,除了天量信贷下流动性充裕的原因之外,市场化成熟度的提高也为人民币房地产基金提供了良好的发展环境。
一方面,伴随着国企改制,较大型的兼并收购投资机会不断涌现,从资本市场收购国企的契机开始出现;另一方面,私有企业更加熟悉资本市场的运作,愿意同大型机构合作,优化股权结构、扩大商业规模,“第一代创业家的退出让公司控制权收购成为可能。”
“同时,当中国很多被市场低估的壳公司不再稀缺时,它们会选择退市,也增加了大量的并购机会。”张懿宸表示。
三大障碍
但在享受这些机会之前,对人民币基金跃跃欲试的外资机构先要迈过一些门槛。
在有关这个调查报告的媒体简报会上,行业高管举例说,11月份时政府说2010年3月起允许外国投资者设立有限合伙公司,但这个规定不使用于私募股权和创投公司。这个规定使得投资者无法合伙成立人民币基金,迫使他们转用更加麻烦的方式,如成立有限责任公司或非合法个人实体。调查显示,外国投资者在中国成立人民币基金的另一个障碍是,缺少合格的有限责任合作方,70.3%的受访者称没有足够的本地投资者。
但外国私募股权公司成立人民币基金的热情还很高。在没有人民币基金的外国私募股权和创投公司中,41%的公司计划近期成立基金,而已经有人民币基金的公司中有18.3%打算新建人民币基金。
将基金公司注册地选在天津,张伟解决了结汇障碍,但接下来,他将面临一个更大的难题——基金募集。
“美国大的投资者如养老基金、保险机构等在中国运作还不成熟,国有企业资金充沛但面临国资委的监管,而私营企业会选择自己直接投资,所以我们只能联合信托、商业银行这种拥有大量高端理财客户的大型金融机构进行基金募集。正因如此,也注定了基金规模将无法扩大。”张伟说。
还有另外一条募集途径,就是联合开发商的资金。但张伟表示,GP和开发商的目标可能并不一致,作为财务投资人,GP追求的是年化收益率,而开发商注重的是能赚到多少钱。
“更为隐性的问题是,有些开发商作为基金管理人及投资人,会截留分红给其他投资人的收益,将钱用在自己项目的债务、费用、工资或投入再生产上。”张伟透露,“与开发商合作我们会相当审慎,尽量减少所谓的‘合伙人风险’。”
张伟所遭遇的募资渠道狭窄、合伙人风险等问题,让不少市场人士认为,外资机构设立人民币房地产基金正在遭遇“水土不服”的难题。
“中国的投资者投资、沟通的观念与国外观念很不相同,即使募集资金时有‘蜜月’,但是‘蜜月’之后很可能就会面临着艰难漫长的磨合期。”嘉富诚董事长郑锦桥说。
高能资本公司CEO杨克民则表示,本土投资者对资金投向的干涉越来越多,GP的日子越来越不好过。人民币房地产基金正处在“妻管严”阶段,即本土投资者希望更多地参与应由GP负责的投资管理。
对此,张伟亦深有体会:“本土投资者干涉GP决策的事情相当普遍,越是大型的机构投资者越是如此。”
张懿宸表示,很多外资GP选择募集人民币基金是出于审批方便的考虑,但审批通过之后慕集阶段却发现问题多多。国外投资者沟通机制成熟,即使基金出现损失或者失误,只要过程合规,这些出资人是不会继续追究的。但是国内投资者基本属于私人沟通,投资观念相对不成熟。如果在相同的失误面前,面对国内出资人的局面就不好处理。
“权责限定方面成熟度的培养尚需时日,中国本土投资者与‘外籍’人民币房地产基金GP走向真正的国际通行模式,还有很长的路要走。”杨克民表示。
“我们正准备募集一只最高金额为15亿元的人民币房地产私募基金,资金投向包括商业物业和住宅项目。”2009年12月16日,某国际房地产投资机构中国公司董事张伟(化名)透露。
此前,普凯投资基金刚刚在天津募集了6亿元的人民币房地产基金,环信(天津)投资管理有限公司也已经落实了环球空港园区开发基金4亿元的种子基金。一时间,外资机构募集人民币房地产基金大有如火如荼之势。
但在这些光鲜的表面背后,人民币房地产基金却正在面临诸多尴尬。众多操作人民币房地产基金的外资机构人士表示,募集渠道狭窄、合伙人风险、投资观念不成熟等等,是阻碍其良性发展的重要因素。
市场化机遇
张伟介绍,此次准备募集的15亿元人民币房地产基金,其所在公司将用自有资本认购10%左右,其余都会找中国境内的机构投资者募集。“我们也会联合国内开发商参与到基金的募集当中。”
他还透露,他原本希望在上海浦东新区为基金进行公司注册,但是由于浦东新区外管局迟迟没有给出结汇方面的答复,现在这只基金已经转移到政策更为灵活的天津滨海新区去注册。
不过,有私募基金经理表示,尽管天津市政府可能会在人民币私募股权基金上有所优惠,但可能会在基金的投向等方面给予约束,拿到政府引导基金的GP(一般合伙人)更加面临这样的压力。
“一旦未来房地产市场调控,投向住宅方面的人民币房地产基金是否面临政策风险还很难说。”此私募基金经理表示。
2009年12月17日出炉的一份调查显示,71.4%的受访者希望中国政府增强在税收、外汇结算和投资政策上的透明性,以便外国投资者运作人民币基金。有39个来自海外私募股权和创投公司的投资者参与了调查。
尽管人民币房地产基金或会面临政策风向风险,但仍无法阻碍其渐成风起云涌之势。
中信资本首席执行官张懿宸认为,除了天量信贷下流动性充裕的原因之外,市场化成熟度的提高也为人民币房地产基金提供了良好的发展环境。
一方面,伴随着国企改制,较大型的兼并收购投资机会不断涌现,从资本市场收购国企的契机开始出现;另一方面,私有企业更加熟悉资本市场的运作,愿意同大型机构合作,优化股权结构、扩大商业规模,“第一代创业家的退出让公司控制权收购成为可能。”
“同时,当中国很多被市场低估的壳公司不再稀缺时,它们会选择退市,也增加了大量的并购机会。”张懿宸表示。
三大障碍
但在享受这些机会之前,对人民币基金跃跃欲试的外资机构先要迈过一些门槛。
在有关这个调查报告的媒体简报会上,行业高管举例说,11月份时政府说2010年3月起允许外国投资者设立有限合伙公司,但这个规定不使用于私募股权和创投公司。这个规定使得投资者无法合伙成立人民币基金,迫使他们转用更加麻烦的方式,如成立有限责任公司或非合法个人实体。调查显示,外国投资者在中国成立人民币基金的另一个障碍是,缺少合格的有限责任合作方,70.3%的受访者称没有足够的本地投资者。
但外国私募股权公司成立人民币基金的热情还很高。在没有人民币基金的外国私募股权和创投公司中,41%的公司计划近期成立基金,而已经有人民币基金的公司中有18.3%打算新建人民币基金。
将基金公司注册地选在天津,张伟解决了结汇障碍,但接下来,他将面临一个更大的难题——基金募集。
“美国大的投资者如养老基金、保险机构等在中国运作还不成熟,国有企业资金充沛但面临国资委的监管,而私营企业会选择自己直接投资,所以我们只能联合信托、商业银行这种拥有大量高端理财客户的大型金融机构进行基金募集。正因如此,也注定了基金规模将无法扩大。”张伟说。
还有另外一条募集途径,就是联合开发商的资金。但张伟表示,GP和开发商的目标可能并不一致,作为财务投资人,GP追求的是年化收益率,而开发商注重的是能赚到多少钱。
“更为隐性的问题是,有些开发商作为基金管理人及投资人,会截留分红给其他投资人的收益,将钱用在自己项目的债务、费用、工资或投入再生产上。”张伟透露,“与开发商合作我们会相当审慎,尽量减少所谓的‘合伙人风险’。”
张伟所遭遇的募资渠道狭窄、合伙人风险等问题,让不少市场人士认为,外资机构设立人民币房地产基金正在遭遇“水土不服”的难题。
“中国的投资者投资、沟通的观念与国外观念很不相同,即使募集资金时有‘蜜月’,但是‘蜜月’之后很可能就会面临着艰难漫长的磨合期。”嘉富诚董事长郑锦桥说。
高能资本公司CEO杨克民则表示,本土投资者对资金投向的干涉越来越多,GP的日子越来越不好过。人民币房地产基金正处在“妻管严”阶段,即本土投资者希望更多地参与应由GP负责的投资管理。
对此,张伟亦深有体会:“本土投资者干涉GP决策的事情相当普遍,越是大型的机构投资者越是如此。”
张懿宸表示,很多外资GP选择募集人民币基金是出于审批方便的考虑,但审批通过之后慕集阶段却发现问题多多。国外投资者沟通机制成熟,即使基金出现损失或者失误,只要过程合规,这些出资人是不会继续追究的。但是国内投资者基本属于私人沟通,投资观念相对不成熟。如果在相同的失误面前,面对国内出资人的局面就不好处理。
“权责限定方面成熟度的培养尚需时日,中国本土投资者与‘外籍’人民币房地产基金GP走向真正的国际通行模式,还有很长的路要走。”杨克民表示。