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【摘要】本文结合笔者多年来对土地交易和不动产登记等领域知识的研究，探讨加强土地交易与不动产登记有效衔接的措施，以供参考。
【关键词】土地交易；不动产登记；有效衔接
土地交易和不动产登记之间有着非常密切的关系，当前的不动产市场交易的确定、变更和转变等形成都要依据登记基础来实现效力价值，而交易作为登记的前提，又能对其形成重要的保障。以下对关于加强土地交易与不动产登记的有效衔接问题进行探讨。
1、梳理两者之间的联系机制
梳理好土地交易和不动产登记两者之间的联系机制是做好有效衔接的前提。首先，这两者之间功能方面有一定的联系，在土地公有制时代背景下，我国政府拥有土地管理工作的多重身份，所以土地交易和不动产登记在功能不同的情况下依旧有很多共同之处，比如两者都承担一些有关联性的土地管理职能。其次，这两者之间操作方面也有一定的聯系，比如程序上土地交易和不动产登记联系紧密，在完成土地交易以后要实现登记的操作，而在土地交易前也需要执行基础的登记工作。从理论上看，某处的土地只有被登记过才能有明晰的产权，才能进行出让、转让、租赁等功能的使用。再者，这两者之间法理方面也有一定的联系。土地交易和不动产登记都包含了权利关系，但这些关系有一定的差别，比如：权含有债权与物权，而利更多地体现于物权。在市场经济中，物权制度和债权制度都是基础的组成部分，能够发挥维护市场安全稳定的作用，从物权方面来看，一级市场需要进行交易设立物权和确保二级市场通过交易转移物权，才能通过不动产的登记确立物权。从债权方面来看，在土地出让的合同中对受让人权利有明确的说明，但也会明确其应履行的如节约用地、环保等义务，才能形成债权的一部分[1]。从载体方面来看，不动产登记管理工作组成的基础就是登记簿，而土地合同就成为了重要的载体。
2、相关人员重视土地交易和不动产登记的衔接问题
在当前的土地交易和不动产登记工作中出现不少问题，表现突出的有出让、转让及抵押的问题。首先，土地出让问题主要表现为合同所约定的登记部门审核内容无法进行操作，例如在提高集约利用水平时很多人会提出土地原有的建设、功能、管理、节能和环保等要求，并要求在附栏中进行标记，但在实际执行过程中，很多内容要素过多要求过细，也有不少则过于宏观甚至量化，标记工作较难，一旦统计不明，那么登记到执行的工作就更难。我国相关的法律政策有明文规定，“未履行合同约定不得办理初始登记”，但在实际的土地登记工作中，却还存在履行出让合同约定，也就是提前办理土地初始登记的工作。其次是土地转让和不动产登记工作的衔接问题，突出表现在一些没能根据法定程序进行转让或与转让条件完全不符的，登记不能违规进行办理，比如根据《城市房地产管理法》的相关规定通过出让的方法获取土地使用权，那么在进行房地产的转让时就要结合合同具体的约定来支付出让金，才能获取土地使用权证书。但不少企业在不具备上述条件时就有擅自转让的行为，并且相关的土地登记部门还为其办理转让登记手续。针对一些通过协议方式或是邀标的方式进行供应的土地，通常会在合同中设置转让限制的条款，而实际进行操作时却缺少把关的环节，导致很多擅自转让的情况出现。还有一些没能达到转让条件的情况，登记部门也为其办理了登记，所以在转让和登记工作上不少工作人员还没能形成统一的约束性认识。要解决这一问题，确保土地利用价值得到最大的发挥，在出让土地时可从投资强度、物业持有比例以及产出效益等方面提出适当的要求，如果没能达到相关指标要求，那么就不能办理转让和登记。此外还需要相关部门做好把关的工作，杜绝擅自转让的情况出现。再者是抵押和登记的衔接问题，比如一些违规登记的土地使用在融资抵押上，虚假的登记办理、违反土地划拨而直接用于融资、没能履行抵押程序而直接融资等，这些都要加以解决。
3、进一步促进土地交易和不动产登记衔接的效能
在促进效能提升的工作上，要坚持以土地交易安全及提高土地利用率为目标，尤其是强化全周期管理，实现土地节约的集约利用，注重标注的内容，以信息技术来推动标注内容的细化工作，同时也为不动产登记制度加大了保障力度，不断完善内容、优化流程、加强合作等等，最终实现促进效能目的。首先，细化标注的工作要得到高度重视，审核的口径必须有统一的流程和可操作的调整空间，以《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定为准，做到依法登记，突出重点，侧重选择。具体的重点选择可结合以下的策略执行：（1）法律所规定的具有具体限制性的要求，如土地转让限制非市场化出让的硬性特征、犯法用地等等；（2）合同中具有提示性的要求，如环保、投入产出等等，此外还要注重标注时拿捏好可操作的调整力度，确保后续工作能够更顺利将其落实。其次是依靠合理的分工与高效的管理，提高衔接的效率，做到不该设置的条件坚决不设置，该设置的条件要明确具体的类别并进行严格监管。再者是建立健全相关的法律法规，对当下土地交易和不动产登记不适合的规定进行修订，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，要明确合同约定的依据，只要没能履行约定要求坚决不能进行登记，还要明确地建立相应的土地交易备案审核制度。最后是加强信息平台的建设，将信息化技术大力投入应用，解决衔接信息不畅的问题，并以高新技术提高工作效率[2]。
结语：
综上所述，我国当前的土地交易和不动产登记的衔接还存在一些问题，必须引起相关部门和工作人员的高度重视。相关部门与工作人员要好好梳理土地交易和不动产登记工作两者之间的内在机制，对问题与现状结合实际情况进行深入的研究，不但要确定问题得以解决，还要从两者衔接的效能上进行突破，此外要将不动产登记与交易信息利用高科技术实现共享与互通，确保业务办理更为持续、安全和高效，最终达到衔接的目的。
参考文献：
[1]卢为民，张琳薇.土地交易与不动产登记衔接中的若干问题研究[J].上海土地，2017，2（3）：19-21.
[2]卢为民，张琳薇.加强土地交易与不动产登记的有效衔接[J].中国不动产，2016，11（7）：22-24.
【关键词】土地交易；不动产登记；有效衔接
土地交易和不动产登记之间有着非常密切的关系，当前的不动产市场交易的确定、变更和转变等形成都要依据登记基础来实现效力价值，而交易作为登记的前提，又能对其形成重要的保障。以下对关于加强土地交易与不动产登记的有效衔接问题进行探讨。
1、梳理两者之间的联系机制
梳理好土地交易和不动产登记两者之间的联系机制是做好有效衔接的前提。首先，这两者之间功能方面有一定的联系，在土地公有制时代背景下，我国政府拥有土地管理工作的多重身份，所以土地交易和不动产登记在功能不同的情况下依旧有很多共同之处，比如两者都承担一些有关联性的土地管理职能。其次，这两者之间操作方面也有一定的聯系，比如程序上土地交易和不动产登记联系紧密，在完成土地交易以后要实现登记的操作，而在土地交易前也需要执行基础的登记工作。从理论上看，某处的土地只有被登记过才能有明晰的产权，才能进行出让、转让、租赁等功能的使用。再者，这两者之间法理方面也有一定的联系。土地交易和不动产登记都包含了权利关系，但这些关系有一定的差别，比如：权含有债权与物权，而利更多地体现于物权。在市场经济中，物权制度和债权制度都是基础的组成部分，能够发挥维护市场安全稳定的作用，从物权方面来看，一级市场需要进行交易设立物权和确保二级市场通过交易转移物权，才能通过不动产的登记确立物权。从债权方面来看，在土地出让的合同中对受让人权利有明确的说明，但也会明确其应履行的如节约用地、环保等义务，才能形成债权的一部分[1]。从载体方面来看，不动产登记管理工作组成的基础就是登记簿，而土地合同就成为了重要的载体。
2、相关人员重视土地交易和不动产登记的衔接问题
在当前的土地交易和不动产登记工作中出现不少问题，表现突出的有出让、转让及抵押的问题。首先，土地出让问题主要表现为合同所约定的登记部门审核内容无法进行操作，例如在提高集约利用水平时很多人会提出土地原有的建设、功能、管理、节能和环保等要求，并要求在附栏中进行标记，但在实际执行过程中，很多内容要素过多要求过细，也有不少则过于宏观甚至量化，标记工作较难，一旦统计不明，那么登记到执行的工作就更难。我国相关的法律政策有明文规定，“未履行合同约定不得办理初始登记”，但在实际的土地登记工作中，却还存在履行出让合同约定，也就是提前办理土地初始登记的工作。其次是土地转让和不动产登记工作的衔接问题，突出表现在一些没能根据法定程序进行转让或与转让条件完全不符的，登记不能违规进行办理，比如根据《城市房地产管理法》的相关规定通过出让的方法获取土地使用权，那么在进行房地产的转让时就要结合合同具体的约定来支付出让金，才能获取土地使用权证书。但不少企业在不具备上述条件时就有擅自转让的行为，并且相关的土地登记部门还为其办理转让登记手续。针对一些通过协议方式或是邀标的方式进行供应的土地，通常会在合同中设置转让限制的条款，而实际进行操作时却缺少把关的环节，导致很多擅自转让的情况出现。还有一些没能达到转让条件的情况，登记部门也为其办理了登记，所以在转让和登记工作上不少工作人员还没能形成统一的约束性认识。要解决这一问题，确保土地利用价值得到最大的发挥，在出让土地时可从投资强度、物业持有比例以及产出效益等方面提出适当的要求，如果没能达到相关指标要求，那么就不能办理转让和登记。此外还需要相关部门做好把关的工作，杜绝擅自转让的情况出现。再者是抵押和登记的衔接问题，比如一些违规登记的土地使用在融资抵押上，虚假的登记办理、违反土地划拨而直接用于融资、没能履行抵押程序而直接融资等，这些都要加以解决。
3、进一步促进土地交易和不动产登记衔接的效能
在促进效能提升的工作上，要坚持以土地交易安全及提高土地利用率为目标，尤其是强化全周期管理，实现土地节约的集约利用，注重标注的内容，以信息技术来推动标注内容的细化工作，同时也为不动产登记制度加大了保障力度，不断完善内容、优化流程、加强合作等等，最终实现促进效能目的。首先，细化标注的工作要得到高度重视，审核的口径必须有统一的流程和可操作的调整空间，以《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定为准，做到依法登记，突出重点，侧重选择。具体的重点选择可结合以下的策略执行：（1）法律所规定的具有具体限制性的要求，如土地转让限制非市场化出让的硬性特征、犯法用地等等；（2）合同中具有提示性的要求，如环保、投入产出等等，此外还要注重标注时拿捏好可操作的调整力度，确保后续工作能够更顺利将其落实。其次是依靠合理的分工与高效的管理，提高衔接的效率，做到不该设置的条件坚决不设置，该设置的条件要明确具体的类别并进行严格监管。再者是建立健全相关的法律法规，对当下土地交易和不动产登记不适合的规定进行修订，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，要明确合同约定的依据，只要没能履行约定要求坚决不能进行登记，还要明确地建立相应的土地交易备案审核制度。最后是加强信息平台的建设，将信息化技术大力投入应用，解决衔接信息不畅的问题，并以高新技术提高工作效率[2]。
结语：
综上所述，我国当前的土地交易和不动产登记的衔接还存在一些问题，必须引起相关部门和工作人员的高度重视。相关部门与工作人员要好好梳理土地交易和不动产登记工作两者之间的内在机制，对问题与现状结合实际情况进行深入的研究，不但要确定问题得以解决，还要从两者衔接的效能上进行突破，此外要将不动产登记与交易信息利用高科技术实现共享与互通，确保业务办理更为持续、安全和高效，最终达到衔接的目的。
参考文献：
[1]卢为民，张琳薇.土地交易与不动产登记衔接中的若干问题研究[J].上海土地，2017，2（3）：19-21.
[2]卢为民，张琳薇.加强土地交易与不动产登记的有效衔接[J].中国不动产，2016，11（7）：22-24.