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摘 要：近年来，房地产业是集热度和关注度与一身的产业，同时也是我国经济发展的支柱产业。房地产业从1998年开始市场化经营后，短短十几年时间全国商品房均价上涨近3倍，因此房地产业成了政府与老百姓关注的产业。这样就有必要对商品房价格影响因素进行研究，并提出房地产调控政策，以期为政府调控房地产提供借鉴。
关键词：商品房价格；影响因素；调控政策
一、当前我国商品房市场现状
全国1998年的商品房销售均价是2063元/平方米，至2012年更高达5791元/平方米，大约是1998年的2.8倍。北京、上海、广州等大型城市的商品房价格上涨更是快速，以北京为例，2001年的商品房均价是4128.9元/平方米，至今均价是4万元/平方米左右，10年时间北京房价上涨了近10倍。
从房价收入比来看，我国商品房市场从1998年到2012年的平均房价收入比持续增加，由2002年的7.20增加至2009年的8.54，远远高于国际公认的4—6的合理标准。
针对这种状况，政府从2005年到2007年连续三年出台房地产调控政策对商品房价格过高进行调控，但是实施效果并不理想。虽然经历了2011年房地产市场严厉的调控政策后，商品房价格过高得到了一定程度的遏制，可是就整体房地产市场来说，房价依然很高，老百姓买不起房问题仍然严重，那么究竟什么因素导致商品房价格过高使得百姓买不起住房？政府又该制定怎样更有针对性的政策对房地产市场调控？本文将对这些问题进行探究。
二、商品房价格供给影响因素
1.土地价格
商品房是建设在土地上的建筑物，因此土地是商品房形成的基础。而且土地又是一种很特殊的资源，土地是不可再生的且是稀缺的，这两个特性决定商品房的供给是有限的，而商品房的自住需求以及保值增值功能使得商品房的需求处于持续增长的状态，在很长的一段时间内商品房市场都会处于供小于求的局面。因此土地的有限必然导致开发商的抢战，必然引起土地价格迅速上涨，由于土地是商品房形成的基础，那么土地价格也是商品房价格的重要因素。因此商品房市场必然出现土地价格攀升商品房价格上涨这样一种水涨船高的局面。
2.房屋建筑成本
随着经济的发展和物价的攀升，建筑材料以及人工成本也出现大幅度上涨，因此房屋建筑成本随之增加。尤其在一线城市，建筑材料和人工成本都会高于其他城市，在这些城市的商品房价格自然更高。
3.房地产市场投资
房地产市场投资一直处于空前高涨状态，这不仅仅是因为房地产市场投资利润回报率高，投资收益率高，也还因为我国投资渠道过于缺乏。古董、艺术品的投资不仅需要较高的鉴别技术而且风险较大，一般的投资者不会考虑这项投资。一般的投资还有黄金、珠宝首饰的投资，但这些投资品的保值升值空间有限且不易存放，因此也不是很理想的投资渠道。银行存款，近些年来通货膨胀快速增加，居民财富就会迅速贬值，因此也不是理想的投资渠道。正是基于我国民众投资渠道过于缺乏，越来越多的资金流向房地产市场，造成房地产市场投资过热，直接带动房价迅速攀升。
三、商品房價格需求影响因素
1.居民的人均可支配收入
从1998年到2007年这一段时间城镇居民人均可支配收入有大幅度的提升，比如2001到2007年城镇居民人均可支配收入上涨幅度为100.98%，2007年到2011年城镇居民人均可支配收入上涨幅度为58.20%。随着人们的可支配收入增加，没有房子购房欲望强烈的人以及有房子但仍有购房欲望的人，都会加入购房大军，这些都会增加对商品房的需求。
2.人口总量
随着我国经济的发展，尤其是一线城市，越来越多的人开始从四面八方向这些城市涌来并选择在此定居，比如北京、上海、广州等，造成这些城市负载过重，人口密度过大，这些城市商品房的供应总量远远小于城市人口对商品房的需求总量，从而间接抬高了商品房的价格。人口密度过大，再加上人们对房产的投机性需求更会扩大供给对于需求的缺口量，对房价的上涨起到推波助澜的作用。
四、我国商品房调控政策
1.改善土地供应，控制房屋建筑成本
在房价上涨过快的地区，要明确并适当增加土地供应总量，对于擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题将进行严肃处理。此外中央政府要协调好和地方的利益关系，对于大部分的地方政府来说，土地出让收入是其财政收入的重头戏，对土地的垄断性越强，土地竞争越激烈，地价就越高，地方政府财政收入就会越多。而房价越高，地价就越高，显然地方政府一般不会特别希望打压房价，因此中央政府要协调好和地方政府的利益关系，改善土地供应，以达到控制房价的目的。此外政府还应该稳定建筑材料市场的价格稳定，减少房地产市场的生产成本，政府可以利用各种政策和措施挤压房地产市场开发的利润空间，使其保持在一个合理有限的范围内，从而稳定房地产市场房屋竣工造价的平稳性。
2.提高居民的可支配收入并增加投资渠道
我国从2001年一直到2011年的全国房价收入比几乎都大于7，有些年份甚至达到大于8，这些都远高于国际公认的合理的4-6的房价收入比。这充分说明我国的房价增长速度过快，城镇居民可支配收入虽有增加，但远远赶不上房价的增长速度。因此急需切实采取有效措施来增加我国居民的可支配收入来稳定房价收入比。增加居民可支配收入这样做的目的并不单单是为了稳定房价收入比，还可以使居民的货币财富真正增加的同时，满足了人们对于房屋这一必需品的要求，使房产成为生活的次要品，使人们不再以空前的热情追逐房产。由于我国民众投资渠道过于缺乏，越来越多的资金流向房地产市场，造成房地产市场投资过热，直接带动房价迅速攀升，因此应该增加我国投资效果比较好的渠道，抑制房地产市场投资过热，以达到调控房价的目的。
3.稳定人口总量并增加保障房建设
为了稳定房价可以选择稳定人口总量，缩小供给对于需求的缺口总量；限制非本市居民对本城市房产的多套购置，增加本城市的保障性住房建设和安居工程建设，为本市居民提供更多更可靠地选择，这一方面可以作为商品房的替代品，间接调控房价，另一方面也可以解决部分民生问题，使大部分市民住有所居，实现社会的稳定。
4.征收房产税
当前市场环境条件下，投机性需求占据商品房市场购买的比例很大，这一方面间接抬高了销售价格，另一方面造成需求对于供给的更大的缺口，这都引起商品房价格的迅速攀升，因此合理征收房产税，增加对本市居民新购第二套及以上住房和非本市居民新购住房的房产税征收额度可以在相当大的程度上抑制投机性需求，可以弥补部分商品房供给对于需求的缺口，一定程度遏制商品房价格的高涨。
参考文献；
[1]王倩，王美萃，常伟.我国房地产价格形成的机制[J].北方经济，2012（3）.
[2]王倩，王美萃，常伟.我国房地产价格形成机制研究[J].北方经济，2012（5）.
[3]魏津瑜，袁婷.我国商品房价格影响因素探析[J].价格理论与实践，2010（4）：52-53.
作者简介：王亚丽，广东财经大学在读硕士研究生。
关键词：商品房价格；影响因素；调控政策
一、当前我国商品房市场现状
全国1998年的商品房销售均价是2063元/平方米，至2012年更高达5791元/平方米，大约是1998年的2.8倍。北京、上海、广州等大型城市的商品房价格上涨更是快速，以北京为例，2001年的商品房均价是4128.9元/平方米，至今均价是4万元/平方米左右，10年时间北京房价上涨了近10倍。
从房价收入比来看，我国商品房市场从1998年到2012年的平均房价收入比持续增加，由2002年的7.20增加至2009年的8.54，远远高于国际公认的4—6的合理标准。
针对这种状况，政府从2005年到2007年连续三年出台房地产调控政策对商品房价格过高进行调控，但是实施效果并不理想。虽然经历了2011年房地产市场严厉的调控政策后，商品房价格过高得到了一定程度的遏制，可是就整体房地产市场来说，房价依然很高，老百姓买不起房问题仍然严重，那么究竟什么因素导致商品房价格过高使得百姓买不起住房？政府又该制定怎样更有针对性的政策对房地产市场调控？本文将对这些问题进行探究。
二、商品房价格供给影响因素
1.土地价格
商品房是建设在土地上的建筑物，因此土地是商品房形成的基础。而且土地又是一种很特殊的资源，土地是不可再生的且是稀缺的，这两个特性决定商品房的供给是有限的，而商品房的自住需求以及保值增值功能使得商品房的需求处于持续增长的状态，在很长的一段时间内商品房市场都会处于供小于求的局面。因此土地的有限必然导致开发商的抢战，必然引起土地价格迅速上涨，由于土地是商品房形成的基础，那么土地价格也是商品房价格的重要因素。因此商品房市场必然出现土地价格攀升商品房价格上涨这样一种水涨船高的局面。
2.房屋建筑成本
随着经济的发展和物价的攀升，建筑材料以及人工成本也出现大幅度上涨，因此房屋建筑成本随之增加。尤其在一线城市，建筑材料和人工成本都会高于其他城市，在这些城市的商品房价格自然更高。
3.房地产市场投资
房地产市场投资一直处于空前高涨状态，这不仅仅是因为房地产市场投资利润回报率高，投资收益率高，也还因为我国投资渠道过于缺乏。古董、艺术品的投资不仅需要较高的鉴别技术而且风险较大，一般的投资者不会考虑这项投资。一般的投资还有黄金、珠宝首饰的投资，但这些投资品的保值升值空间有限且不易存放，因此也不是很理想的投资渠道。银行存款，近些年来通货膨胀快速增加，居民财富就会迅速贬值，因此也不是理想的投资渠道。正是基于我国民众投资渠道过于缺乏，越来越多的资金流向房地产市场，造成房地产市场投资过热，直接带动房价迅速攀升。
三、商品房價格需求影响因素
1.居民的人均可支配收入
从1998年到2007年这一段时间城镇居民人均可支配收入有大幅度的提升，比如2001到2007年城镇居民人均可支配收入上涨幅度为100.98%，2007年到2011年城镇居民人均可支配收入上涨幅度为58.20%。随着人们的可支配收入增加，没有房子购房欲望强烈的人以及有房子但仍有购房欲望的人，都会加入购房大军，这些都会增加对商品房的需求。
2.人口总量
随着我国经济的发展，尤其是一线城市，越来越多的人开始从四面八方向这些城市涌来并选择在此定居，比如北京、上海、广州等，造成这些城市负载过重，人口密度过大，这些城市商品房的供应总量远远小于城市人口对商品房的需求总量，从而间接抬高了商品房的价格。人口密度过大，再加上人们对房产的投机性需求更会扩大供给对于需求的缺口量，对房价的上涨起到推波助澜的作用。
四、我国商品房调控政策
1.改善土地供应，控制房屋建筑成本
在房价上涨过快的地区，要明确并适当增加土地供应总量，对于擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题将进行严肃处理。此外中央政府要协调好和地方的利益关系，对于大部分的地方政府来说，土地出让收入是其财政收入的重头戏，对土地的垄断性越强，土地竞争越激烈，地价就越高，地方政府财政收入就会越多。而房价越高，地价就越高，显然地方政府一般不会特别希望打压房价，因此中央政府要协调好和地方政府的利益关系，改善土地供应，以达到控制房价的目的。此外政府还应该稳定建筑材料市场的价格稳定，减少房地产市场的生产成本，政府可以利用各种政策和措施挤压房地产市场开发的利润空间，使其保持在一个合理有限的范围内，从而稳定房地产市场房屋竣工造价的平稳性。
2.提高居民的可支配收入并增加投资渠道
我国从2001年一直到2011年的全国房价收入比几乎都大于7，有些年份甚至达到大于8，这些都远高于国际公认的合理的4-6的房价收入比。这充分说明我国的房价增长速度过快，城镇居民可支配收入虽有增加，但远远赶不上房价的增长速度。因此急需切实采取有效措施来增加我国居民的可支配收入来稳定房价收入比。增加居民可支配收入这样做的目的并不单单是为了稳定房价收入比，还可以使居民的货币财富真正增加的同时，满足了人们对于房屋这一必需品的要求，使房产成为生活的次要品，使人们不再以空前的热情追逐房产。由于我国民众投资渠道过于缺乏，越来越多的资金流向房地产市场，造成房地产市场投资过热，直接带动房价迅速攀升，因此应该增加我国投资效果比较好的渠道，抑制房地产市场投资过热，以达到调控房价的目的。
3.稳定人口总量并增加保障房建设
为了稳定房价可以选择稳定人口总量，缩小供给对于需求的缺口总量；限制非本市居民对本城市房产的多套购置，增加本城市的保障性住房建设和安居工程建设，为本市居民提供更多更可靠地选择，这一方面可以作为商品房的替代品，间接调控房价，另一方面也可以解决部分民生问题，使大部分市民住有所居，实现社会的稳定。
4.征收房产税
当前市场环境条件下，投机性需求占据商品房市场购买的比例很大，这一方面间接抬高了销售价格，另一方面造成需求对于供给的更大的缺口，这都引起商品房价格的迅速攀升，因此合理征收房产税，增加对本市居民新购第二套及以上住房和非本市居民新购住房的房产税征收额度可以在相当大的程度上抑制投机性需求，可以弥补部分商品房供给对于需求的缺口，一定程度遏制商品房价格的高涨。
参考文献；
[1]王倩，王美萃，常伟.我国房地产价格形成的机制[J].北方经济，2012（3）.
[2]王倩，王美萃，常伟.我国房地产价格形成机制研究[J].北方经济，2012（5）.
[3]魏津瑜，袁婷.我国商品房价格影响因素探析[J].价格理论与实践，2010（4）：52-53.
作者简介：王亚丽，广东财经大学在读硕士研究生。