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房地产需要市场经济，但市场经济不能放任自流，否则会给社会带来严重的后果。市场经济的健康发展，需要政府完善政策法规，监管调控，并根据市场情况的变化适当调整政策，防止房地产经济大起大落，使人民安居乐业。
自从一系列房地产调控措施出台后，一线城市楼市观望气氛较浓，投机需求得到抑制，成交总量下滑，在银行信贷偏紧、贷款转期还息、支付巨额工程款等的压力下，开发商纷纷采取促销手段，以回笼资金。
1.退房现象
宏观调控后，因房价一定程度的下跌，使部分刚刚签订购房合同的投资客的预期收益成为泡影、甚至反而被套，于是有人千方百计寻找理由退房。但是退房不是随便找一点建筑质量问题就可以的，必须出现以下情况：开发商未取得商品房预售许可证明的；房屋权属有争议的；开发商逾期交房，经催告并延期3个月仍不能交房的：开发商擅自变更规划、设计，影响了房屋的结构形式、空间尺寸和朝向的：房屋实测面积与合同约定面积的误差比绝对值超出3%的等。有的购房者为了退房，宁愿承担违约金，认为只要付了预售合同中约定的1%～3%的违约金就行了。但是根据《合同法》规定，开发商的实际损失若超过违约金的数额，可以要求购房者按照房价下跌的实际损失进行赔偿。
2.停止还贷现象
因宏观调控引起局部地区房价较大幅度下跌，使那些投资买房、高位入市的人，其所购房产价值大幅缩水。如果房产总价跌入贷款总额，这套房子就变成了“负资产”，既然退房不成，就有人考虑选择不再还贷而让银行收房。但这样会直接降低借款人的信用指数，而且如果通过诉讼程序，银行变卖这套房子的钱还不足以归还贷款的话，银行有权继续向贷款人追债。由于我国没有自然人的破产制度，这些债务是要终生偿还的。因此，作为自住的购房者，应该继续及时还贷下去，因为房价的涨跌对自住者实质没有影响。
3.群租现象
宏观调控后，房价上涨势头得到一定程度的遏制，税收和信贷政策使二手房交易量萎缩，部分投资者将手中的房产转售为租。但大房型住宅租金高、高端租赁客户有限，同时因为房价与房租的巨大背离，不少住房的售价相当于今后30年的房租。既然满足不了巨额投资所要求的合理回报，于是一种新的房屋租赁形态逐步成型并呈蔓延之势，那就是所谓的“群租”，即通过群租化整为零来提升租金获得收益。但同时也带来了各种问题，室内拥挤、卫生设施紧张、生活垃圾随意丢弃、进出楼道暄哗、人员和治安情况复杂，不仅影响了其他业主的生活质量，甚至还导致物业贬值，明显损害了其他多数业主的利益。
4.售后返租现象
宏观调控后，对个人投资者而言，投资住宅风险凸现，需要另觅投资渠道：对于开发商而言，投资住宅风险增大、销售不畅、利润降低，部分开发商已及早将一部分资金转而投资开发商业和办公楼。为及时回笼资金，一些公寓式酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权商铺等项目推出了“售后返租”的营销方式，宣传“10年返租，每年8%收益”，有的甚至宣称“3年投资回报80%以上”，这些信誓旦旦的承诺令不少投资者跃跃欲试。其实，这种促销方式早在2001年9月即被国务院颁布的《商品房销传管理办法》予以叫停。现在售后返租的项目大多承诺为投资者对房产的本金和利息做出担保，应该说，担保的出现是一个进步。
5.个人集资合作建房现象
近几年，因商品住宅市场价格非理性上涨，不愿买高价房的人自愿联合起来，组成“个人集资合作建房”组织，准备建设自己的家园。其凝聚力主要来自低房价。合作建房与房地产开发商不同，没有销售利润和营销费用，单省去这两项，就让合作建房者节省约25%的置房成本。然而，个人集资合作建房面临的是更多的障碍。其中最大的是人多意见难以统一，对发起者缺乏信任，担心资金安全。地方政府对“个人集资合作建房”大都采取既不反对，也不鼓励的态度。“个人集资合作建房”对组织者、参与者和政府来说，都是一个挑战和考验。个人合作建房是一条违背市场专业化分工的倒退之路，一旦房地产市场走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就没有必要存在了。
6.团购现象
在卖方市场中，购房者相对于开发商而言，绝对处于弱势地位。为提升话语权，有购房者自行组织，或者通过中介公司和媒体网站组成购房团，与开发商讨价还价、商谈合同条款等，以尽可能维护自身利益。在房价暴涨、房产供不应求的时期，开发商往往拒绝团购砍价：宏观调控后有一段观望期，成交量低迷，开发商逐渐放下架子接纳团购：当调控政策频出，开发商为形势所迫，主动打出接近甚至低于团购价的优惠价后，团购组织反而失去了存在的意义。此前一度热闹的搜房网等团购活动也偃旗息鼓。团购的吸引力在于在特定形势下能改善购房者的弱势地位，而在买方市场逐渐确定的形势下，购房者个人可以和开发商对等地洽谈，也就不需要团购了。
7.异地投资、开发现象
自从一线房产市场被重点调控、房价逐步下跌趋稳时，二、三线城市却“涨声一片”。上海的房产开发商和投资客为规避本地的风险和博取更多的利益，纷纷将资金转投外地，其中位于长江三角洲地区的杭州、宁波等城市成为首选。随着大量资金的涌入，二线城市的房产开发出现了一个新高潮，使当地房产市场快速发展，售楼处门口排起了长队，其情形与房价上涨时的上海如出一辙。开发商的房子造到哪里，投资客就买到哪里。知名开发商实力雄厚，投资到哪里，哪里的房产市场就会繁荣兴旺起来，投资客自然能够得到不菲的回报。
(宁夏海原县住房和城乡建设局)
自从一系列房地产调控措施出台后，一线城市楼市观望气氛较浓，投机需求得到抑制，成交总量下滑，在银行信贷偏紧、贷款转期还息、支付巨额工程款等的压力下，开发商纷纷采取促销手段，以回笼资金。
1.退房现象
宏观调控后，因房价一定程度的下跌，使部分刚刚签订购房合同的投资客的预期收益成为泡影、甚至反而被套，于是有人千方百计寻找理由退房。但是退房不是随便找一点建筑质量问题就可以的，必须出现以下情况：开发商未取得商品房预售许可证明的；房屋权属有争议的；开发商逾期交房，经催告并延期3个月仍不能交房的：开发商擅自变更规划、设计，影响了房屋的结构形式、空间尺寸和朝向的：房屋实测面积与合同约定面积的误差比绝对值超出3%的等。有的购房者为了退房，宁愿承担违约金，认为只要付了预售合同中约定的1%～3%的违约金就行了。但是根据《合同法》规定，开发商的实际损失若超过违约金的数额，可以要求购房者按照房价下跌的实际损失进行赔偿。
2.停止还贷现象
因宏观调控引起局部地区房价较大幅度下跌，使那些投资买房、高位入市的人，其所购房产价值大幅缩水。如果房产总价跌入贷款总额，这套房子就变成了“负资产”，既然退房不成，就有人考虑选择不再还贷而让银行收房。但这样会直接降低借款人的信用指数，而且如果通过诉讼程序，银行变卖这套房子的钱还不足以归还贷款的话，银行有权继续向贷款人追债。由于我国没有自然人的破产制度，这些债务是要终生偿还的。因此，作为自住的购房者，应该继续及时还贷下去，因为房价的涨跌对自住者实质没有影响。
3.群租现象
宏观调控后，房价上涨势头得到一定程度的遏制，税收和信贷政策使二手房交易量萎缩，部分投资者将手中的房产转售为租。但大房型住宅租金高、高端租赁客户有限，同时因为房价与房租的巨大背离，不少住房的售价相当于今后30年的房租。既然满足不了巨额投资所要求的合理回报，于是一种新的房屋租赁形态逐步成型并呈蔓延之势，那就是所谓的“群租”，即通过群租化整为零来提升租金获得收益。但同时也带来了各种问题，室内拥挤、卫生设施紧张、生活垃圾随意丢弃、进出楼道暄哗、人员和治安情况复杂，不仅影响了其他业主的生活质量，甚至还导致物业贬值，明显损害了其他多数业主的利益。
4.售后返租现象
宏观调控后，对个人投资者而言，投资住宅风险凸现，需要另觅投资渠道：对于开发商而言，投资住宅风险增大、销售不畅、利润降低，部分开发商已及早将一部分资金转而投资开发商业和办公楼。为及时回笼资金，一些公寓式酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权商铺等项目推出了“售后返租”的营销方式，宣传“10年返租，每年8%收益”，有的甚至宣称“3年投资回报80%以上”，这些信誓旦旦的承诺令不少投资者跃跃欲试。其实，这种促销方式早在2001年9月即被国务院颁布的《商品房销传管理办法》予以叫停。现在售后返租的项目大多承诺为投资者对房产的本金和利息做出担保，应该说，担保的出现是一个进步。
5.个人集资合作建房现象
近几年，因商品住宅市场价格非理性上涨，不愿买高价房的人自愿联合起来，组成“个人集资合作建房”组织，准备建设自己的家园。其凝聚力主要来自低房价。合作建房与房地产开发商不同，没有销售利润和营销费用，单省去这两项，就让合作建房者节省约25%的置房成本。然而，个人集资合作建房面临的是更多的障碍。其中最大的是人多意见难以统一，对发起者缺乏信任，担心资金安全。地方政府对“个人集资合作建房”大都采取既不反对，也不鼓励的态度。“个人集资合作建房”对组织者、参与者和政府来说，都是一个挑战和考验。个人合作建房是一条违背市场专业化分工的倒退之路，一旦房地产市场走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就没有必要存在了。
6.团购现象
在卖方市场中，购房者相对于开发商而言，绝对处于弱势地位。为提升话语权，有购房者自行组织，或者通过中介公司和媒体网站组成购房团，与开发商讨价还价、商谈合同条款等，以尽可能维护自身利益。在房价暴涨、房产供不应求的时期，开发商往往拒绝团购砍价：宏观调控后有一段观望期，成交量低迷，开发商逐渐放下架子接纳团购：当调控政策频出，开发商为形势所迫，主动打出接近甚至低于团购价的优惠价后，团购组织反而失去了存在的意义。此前一度热闹的搜房网等团购活动也偃旗息鼓。团购的吸引力在于在特定形势下能改善购房者的弱势地位，而在买方市场逐渐确定的形势下，购房者个人可以和开发商对等地洽谈，也就不需要团购了。
7.异地投资、开发现象
自从一线房产市场被重点调控、房价逐步下跌趋稳时，二、三线城市却“涨声一片”。上海的房产开发商和投资客为规避本地的风险和博取更多的利益，纷纷将资金转投外地，其中位于长江三角洲地区的杭州、宁波等城市成为首选。随着大量资金的涌入，二线城市的房产开发出现了一个新高潮，使当地房产市场快速发展，售楼处门口排起了长队，其情形与房价上涨时的上海如出一辙。开发商的房子造到哪里，投资客就买到哪里。知名开发商实力雄厚，投资到哪里，哪里的房产市场就会繁荣兴旺起来，投资客自然能够得到不菲的回报。
(宁夏海原县住房和城乡建设局)