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【摘要】: 随着竞争的加剧，以及国家对房地产开发实行的愈来愈严的宏观调控政策，房地产开发企业的利润空间不断缩小。如何降低项目的开发成本对于提高开发项目的竞争力具有重要的意义。文章介绍了房地产项目的成本构成及控制原则，房地产开发项目成本控制与管理存在的问题，提出了房地产项目开发全过程成本管理的措施。
【关键词】：房地产；项目开发；全过程；成本管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
当前，我国的房地产市场已经进入了稳定的成长期，房地产行业的竞争也呈现出了规范化的发展趋势。在国家对房地产行业实施严格的宏观调控政策的背景下，开发商要想获得原有的丰厚利润，就必须从项目开发本身出发，对开发项目实施科学的成本控制与管理，这不仅对于项目本身的竞争力具有重要的影响，同时，对于提高房地产开发企业的品牌也具有重要的意义。
一、房地产项目的成本构成及控制原则
研究房地产项目全过程成本控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目全过程成本费用构成非常复杂，包括了内部和外部因素，涉及环境、经营、技术、管理等各方面。主要有土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用、筹资费用等等。房地产项目全过程成本控制的主要原则有：
（1）全面控制原则
全面控制是指全过程相统一的控制。成本费用制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费支出的控制。
（2）管理层重视原则
企业的管理层对企业成本费用控制的重视程度，直接响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须做好带头作用。
（3）经济原则
成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最低、服务质量最大化为目标。
二、房地产开发项目成本控制与管理存在的问题
我国的房地产开发项目成本控制与管理主要存在以下几个方面的问题：
1、缺乏对开发项目实施全过程控制与管理
从我国房地产开发项目的成本控制现状来看，大多都比较注重项目施工阶段的成本控制，而对其它几个环节则缺乏足够的重视，导致开发项目成本的额外增加。房地产开发项目是一个产业链，任何一个环节的成本控制对于降低整个项目的开发成本都具有重要的影响。当前，企业都比较重视开发项目的“显性成本”，而对“隐性成本”的控制重视程度不够。事实上，决策、招标、设计等各个阶段的成本控制对于提高项目的获利水平都具有积极地意义。
2、房地产开发项目成本控制计划缺失
当前，房地产开发项目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理阶段，缺少详细地、科学地管理计划。从欧美等发达国家房地产开发项目的成本控制的实践来看，项目成本控制计划是典型的事前管理，在整个项目开发过程中具有指导性的作用。事实上，房地产开发项目成本控制计划是整个项目成本分析、成本考核的标准，通过制定详细地成本控制计划，可以将成本控制“化整为零”，从各个环节降低项目的开发成本。而我国大多数的房地产开发商为了赶工期，不愿意花费时间去制定成本控制计划，基本上实行的是“走一步看一步”的控制措施，导致开发项目的成本居高不下。
3、房地产开发项目成本控制方法落后
房地产开发项目成本控制方法比较落后，大多数的企业是在工程完工后，根据财务部门提供的数据、决算报告进行核算，这种方法不利于企业收集、处理、储存在项目开发过程中遇到的各种支出成本，企业不能准确地、及时地发现开发项目成本控制方面存在的问题，从而企业失去了对症下药、采取针对性控制措施的良机，损害了企业的经济利益。实施这种控制方法，企业的成本已经成为一种既定的事实，额外支出的成本已经无法挽回。
三、房地产开发项目全过程成本管理措施
1、项目立项阶段成本控制
这一阶段的成本控制内容主要为成本测算和项目经济性评价。房地产开发商的工作应注意将有可能发生的成本进行有效结合，将对以后项目的总体成本控制能起到积极的影响作用。具体的成本控制应做到以下几方面：由开发管理中心提供项目的基本情况及土地、配套费用测算数据；由设计中心提供拟建项目的规划指标值（总建筑面积、层数、道路及绿化面积）；由营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标；做出作出房地产开发项目可行性估算。
2、项目策划阶段成本控制
这一阶段成本控制的要点是选择性价比最好的产品，制定产品的目标与发展计划。具体的成本控制应做到以下几方面：应坚持以目标成本为导向，对项目进行成本分解和合约规划；对主要材料设备进行初步的选型定板；建立专项的成本调研和材料设备专题研究；目标成本的制定以及与运营、财务、营销的协调。
3、项目设计阶段成本控制
这一阶段的成本控制要点是制定最经济合理的方案、材料设备的合理选型和保证施工图纸的质量和进度，并做出成本的概算。开发商应通过招投标方式对设计单位进行选择，从而有效的进行成本的控制。具体的成本控制应做到以下几方面：
由财务管理中心根据项目公司定编情况，下达项目公司的经营管理费，并根据可行性研究报告的开发周期，估算贷款利息；主要材料设备进行选型并严格进行价格控制；预定目标成本和工程量的清单应相对应；进行前瞻性、跨专业的综合成本管理；负责做出成本的概算。
4、项目发包阶段成本控制
这一阶段的成本控制要点是通过市场竞争找到合适的价格和单位以及建立完备的合同。发包阶段的成本控制也是全过程成本控制的重要环节，它主要包括了项目总发包和设备材料采购发包两种。具体的成本控制应做到以下几方面：
通过采购方式和其他相应配套方案，制定招标模式、招标进度计划，并严格控制成本；对图纸进行研究，了解合同的范围和技术商务的要求，若工程量的清单是委托咨询公司进行完成的，则要对咨询公司进行清单编制前的交底，保证招标文件和清单成为一个整体，避免管理上出现脱节；文件编制工作应注意以下相关的要点：合同范围及发包人要求的约定、技术和材料的标准、合同之间的边界责任约定、工期的约定、保修时限及要求、变更签证的约定和支付与结算的约定等等；设计和工程口应及时的提供完整的技术标准和规范，据工程需要提出相应的施工方法和工艺的要求。
5、项目施工阶段成本控制
工程施工阶段是资金大量投入的阶段，如果不加强对施工阶段的控制，就可能会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生较大的投资浪费。
（1）工程变更管理
由于工程的建设周期往往较长，涉及的经济关系和法律关系十分复杂。受自然条件和客观因素影响大，可能导致项目的实际情况与招标的情况不符。因此在施工过程中难免会出现工程变更。当变更不可避免时，应从成本控制的角度遵循以下原则：如果出现了变更，应当尽快变更。工程变更后，应当尽快落实变更，否则只会加大变更带来的成本损失；对于变更所涉及到的费用要进行及时估算，以便在工程成本动态控制中做到心中有数，防止超过目标成本。
（2）妥善处理索赔
工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。正确开展索赔，有利于促进双方加强管理，严格履行合同，合理确定工程造价。
6、项目竣工阶段成本控制
这一阶段的成本控制的要点是结算和索赔处理。具体的成本控制包括：负责工程项目的结算审查；对项目的成本控制进行经验和教训的总结（与设计阶段、施工阶段所定目标成本进行对比分析，找出实际成本与目标成本的偏差并分析找出原因）；对资金进行有效的索赔处理。
结束语
在房地产市场日益规范、竞争近乎近于白热化的条件下，如何降低房地产开发项目的成本是影响企业发展的重要因素。房地产开发企业在积极进行营销策划的同时，应该对决策、设计、招标及施工等各个阶段实施全过程项目开发成本控制，促进项目竞争力的提高。
参考文献：
[1]唐轶，代文字.浅议房地产开发项目的成本控制[J]．山西建筑，2008，34(17).
[2]透析国际工程项目成本控制[J]．施工企业管理，2008(06).
[3]房地产尚需规划“中长期"支柱产业地位不变[N]．中国证券报，2009—02—26.
【关键词】：房地产；项目开发；全过程；成本管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言
当前，我国的房地产市场已经进入了稳定的成长期，房地产行业的竞争也呈现出了规范化的发展趋势。在国家对房地产行业实施严格的宏观调控政策的背景下，开发商要想获得原有的丰厚利润，就必须从项目开发本身出发，对开发项目实施科学的成本控制与管理，这不仅对于项目本身的竞争力具有重要的影响，同时，对于提高房地产开发企业的品牌也具有重要的意义。
一、房地产项目的成本构成及控制原则
研究房地产项目全过程成本控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目全过程成本费用构成非常复杂，包括了内部和外部因素，涉及环境、经营、技术、管理等各方面。主要有土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用、筹资费用等等。房地产项目全过程成本控制的主要原则有：
（1）全面控制原则
全面控制是指全过程相统一的控制。成本费用制应充分调动全体职员控制成本费用的积极性，因为每职员都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用控制的全过程，而不仅仅是对部分费支出的控制。
（2）管理层重视原则
企业的管理层对企业成本费用控制的重视程度，直接响着企业实现成本目标的决心和信心，直接影响着企业控制项目开发成本的深度。在这个问题上，管理层必须做好带头作用。
（3）经济原则
成本费用控制应以经济效益为中心，应以成本费用最低、服务质量最大化为目标。
二、房地产开发项目成本控制与管理存在的问题
我国的房地产开发项目成本控制与管理主要存在以下几个方面的问题：
1、缺乏对开发项目实施全过程控制与管理
从我国房地产开发项目的成本控制现状来看，大多都比较注重项目施工阶段的成本控制，而对其它几个环节则缺乏足够的重视，导致开发项目成本的额外增加。房地产开发项目是一个产业链，任何一个环节的成本控制对于降低整个项目的开发成本都具有重要的影响。当前，企业都比较重视开发项目的“显性成本”，而对“隐性成本”的控制重视程度不够。事实上，决策、招标、设计等各个阶段的成本控制对于提高项目的获利水平都具有积极地意义。
2、房地产开发项目成本控制计划缺失
当前，房地产开发项目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理阶段，缺少详细地、科学地管理计划。从欧美等发达国家房地产开发项目的成本控制的实践来看，项目成本控制计划是典型的事前管理，在整个项目开发过程中具有指导性的作用。事实上，房地产开发项目成本控制计划是整个项目成本分析、成本考核的标准，通过制定详细地成本控制计划，可以将成本控制“化整为零”，从各个环节降低项目的开发成本。而我国大多数的房地产开发商为了赶工期，不愿意花费时间去制定成本控制计划，基本上实行的是“走一步看一步”的控制措施，导致开发项目的成本居高不下。
3、房地产开发项目成本控制方法落后
房地产开发项目成本控制方法比较落后，大多数的企业是在工程完工后，根据财务部门提供的数据、决算报告进行核算，这种方法不利于企业收集、处理、储存在项目开发过程中遇到的各种支出成本，企业不能准确地、及时地发现开发项目成本控制方面存在的问题，从而企业失去了对症下药、采取针对性控制措施的良机，损害了企业的经济利益。实施这种控制方法，企业的成本已经成为一种既定的事实，额外支出的成本已经无法挽回。
三、房地产开发项目全过程成本管理措施
1、项目立项阶段成本控制
这一阶段的成本控制内容主要为成本测算和项目经济性评价。房地产开发商的工作应注意将有可能发生的成本进行有效结合，将对以后项目的总体成本控制能起到积极的影响作用。具体的成本控制应做到以下几方面：由开发管理中心提供项目的基本情况及土地、配套费用测算数据；由设计中心提供拟建项目的规划指标值（总建筑面积、层数、道路及绿化面积）；由营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标；做出作出房地产开发项目可行性估算。
2、项目策划阶段成本控制
这一阶段成本控制的要点是选择性价比最好的产品，制定产品的目标与发展计划。具体的成本控制应做到以下几方面：应坚持以目标成本为导向，对项目进行成本分解和合约规划；对主要材料设备进行初步的选型定板；建立专项的成本调研和材料设备专题研究；目标成本的制定以及与运营、财务、营销的协调。
3、项目设计阶段成本控制
这一阶段的成本控制要点是制定最经济合理的方案、材料设备的合理选型和保证施工图纸的质量和进度，并做出成本的概算。开发商应通过招投标方式对设计单位进行选择，从而有效的进行成本的控制。具体的成本控制应做到以下几方面：
由财务管理中心根据项目公司定编情况，下达项目公司的经营管理费，并根据可行性研究报告的开发周期，估算贷款利息；主要材料设备进行选型并严格进行价格控制；预定目标成本和工程量的清单应相对应；进行前瞻性、跨专业的综合成本管理；负责做出成本的概算。
4、项目发包阶段成本控制
这一阶段的成本控制要点是通过市场竞争找到合适的价格和单位以及建立完备的合同。发包阶段的成本控制也是全过程成本控制的重要环节，它主要包括了项目总发包和设备材料采购发包两种。具体的成本控制应做到以下几方面：
通过采购方式和其他相应配套方案，制定招标模式、招标进度计划，并严格控制成本；对图纸进行研究，了解合同的范围和技术商务的要求，若工程量的清单是委托咨询公司进行完成的，则要对咨询公司进行清单编制前的交底，保证招标文件和清单成为一个整体，避免管理上出现脱节；文件编制工作应注意以下相关的要点：合同范围及发包人要求的约定、技术和材料的标准、合同之间的边界责任约定、工期的约定、保修时限及要求、变更签证的约定和支付与结算的约定等等；设计和工程口应及时的提供完整的技术标准和规范，据工程需要提出相应的施工方法和工艺的要求。
5、项目施工阶段成本控制
工程施工阶段是资金大量投入的阶段，如果不加强对施工阶段的控制，就可能会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生较大的投资浪费。
（1）工程变更管理
由于工程的建设周期往往较长，涉及的经济关系和法律关系十分复杂。受自然条件和客观因素影响大，可能导致项目的实际情况与招标的情况不符。因此在施工过程中难免会出现工程变更。当变更不可避免时，应从成本控制的角度遵循以下原则：如果出现了变更，应当尽快变更。工程变更后，应当尽快落实变更，否则只会加大变更带来的成本损失；对于变更所涉及到的费用要进行及时估算，以便在工程成本动态控制中做到心中有数，防止超过目标成本。
（2）妥善处理索赔
工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。正确开展索赔，有利于促进双方加强管理，严格履行合同，合理确定工程造价。
6、项目竣工阶段成本控制
这一阶段的成本控制的要点是结算和索赔处理。具体的成本控制包括：负责工程项目的结算审查；对项目的成本控制进行经验和教训的总结（与设计阶段、施工阶段所定目标成本进行对比分析，找出实际成本与目标成本的偏差并分析找出原因）；对资金进行有效的索赔处理。
结束语
在房地产市场日益规范、竞争近乎近于白热化的条件下，如何降低房地产开发项目的成本是影响企业发展的重要因素。房地产开发企业在积极进行营销策划的同时，应该对决策、设计、招标及施工等各个阶段实施全过程项目开发成本控制，促进项目竞争力的提高。
参考文献：
[1]唐轶，代文字.浅议房地产开发项目的成本控制[J]．山西建筑，2008，34(17).
[2]透析国际工程项目成本控制[J]．施工企业管理，2008(06).
[3]房地产尚需规划“中长期"支柱产业地位不变[N]．中国证券报，2009—02—26.