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摘 要:随着社会的发展，我国住房保障问题日益突出，很大程度上影响着我国社会主义和谐社会的构建，因此，建立健全住房保障体系已是迫在眉睫。文章以美国、德国、日本为例，详细分析国外住房保障体系的现状，并从中汲取国外先进的住房保障体系模式，之后，通过分析我国住房保障体系的发展状况，从建设保障性住房以供廉价租售、健全住房保障法规、完善保障性住房制度以及落实住房市场体系四个方面推进我国住房保障体系改革，确保我国住房保障体系得以健康有序发展，彻底缓解我国住房保障问题，促进我国社会公平，实现我国社会和谐稳定。
关键词:住房保障体系 发展 对策
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）09-282-02
一、国外住房保障体系
一直以来，世界范围内均十分注重住房保障体系的构建，在诸多国家的不懈努力下，现阶段，国际上形成了三种较为成熟的住房保障模式，即“市场加救助”模式、“市场加福利”模式以及“政府半管制”模式。
（一）“市场加救助”模式
“市场加救助”模式最早出现在美国。20世纪，美国爆发了经济危机，为缓解经济危机，美国政府大力推崇房地产的发展，政府部门对其进行干预，在政府部门的干预下，美国住房供需问题趋于稳定状态，此时，美国政府毅然实施渐进式退出政策，鼓励更多的投资者参与到房地产行业中，同时，政府部门给予提供一系列优惠政策，保障每一位公民均能够拥有属于自己的房子。
（二）“市场加福利”模式
德国最早拥有成熟的住房保障体系。德国受第二次世界大战的影响，其居民大部分的房屋遭受破坏，使得国家陷入动荡不安的局面，二战后，德国率先复苏房地产行业，相继颁布了一系列建房政策满足人们的住房需求，至20世纪50年代，德国住房保障趋于普惠性福利发展，为低收入的群体实行财税补贴，之后，德国又多次调整国家优惠福利政策，降低中高收入群体的福利，增加低收入全体的福利，此措施使很多低收入的群体有了属于自身的房产，维护了社会的和谐稳定。
（三）“政府半管制”模式
在第二次世界大战中，日本住房遭受到严重的损害，很多居民面临着“住房难，无房住”问题，为缓解这一不良现状，日本政府针对于中低收入群体颁布了住房保障体系，并投入大量的资金兴建公营住房、公团住宅等，并只允许中低收入群体享受公共房购买或租赁的权利，同时，政府部门放宽中低收入阶层的信贷条件，鼓励中低收入群体积极进行保障性住房贷款，以此获取属于自身的房产。
二、我国住房保障体系的发展
20世纪以来，中国经济突飞猛进发展，其房地产业也迅速兴起，成为我国国民经济的支柱产业。基于我国人口众多，其“住房难”问题始终困扰着我国，一定程度上影响了我国社会主义和谐社会的构建。本文将从两个方面论述我国住房保障体系的发展。
（一）住房保障供给体系
我国政府部门构建住房保障供给体系立足于经济适用房供给、廉租房供给二者之上，以此，缓解我国中低收入阶层住房困难问题，一方面是经济适用房供给体系。与普通房产不同的是，经济适用房仅针对于城镇中低收入阶层人群，且价格较为低廉，大大减弱了中低收入阶层人群购房经济压力；另一方面是廉租房供给体系。经济适用房虽在很大程度上缓解了中低收入阶层人群的住房难问题，但仍有部分低收入人群承担不起购房资金，因此，国家针对这部分人群设置廉租房，廉租房仅用于租赁，低收入人群通过定期支付租金便可以居住，进而，保障其最基本的住房需求。
（二）住房保障需求体系
我国建立住房保障需求体系主要体现在住房公积金制度和房租补贴制度两方面，一方面是住房公积金制度。住房公积金制度主要针对于具有固定职业的职工，由职工所在单位依据职工的工资提取一定比例的资金作为公积金，以便日后减轻购房压力；另一方面是房租补贴制度。国家政府部门对于低收入阶层的群体给予一定的租金补贴，帮助其居住到政府提供的廉租房。
三、完善我国住房体系发展的对策
（一）建设保障性住房以供廉价租售
保障性住房制度是我国住房保障体系的重要组成部分，其房屋主要包括廉租房和低价房，这部分房产完全受相关政府部门支配和管理，即在政府部门的支配下，将这些房产分配给中低收入人群，结合中低收入人群的实际经济状况制定其价格，以确保满足中低收入阶层群体的住房需求。
（二）健全住房保障法规
健全的住房保障法规是保证中低收入阶层群体满足住房需求的基础保障。目前，我国尚未形成成熟的住房保障法律、法规，以至于住房保障体系运行过程中存在着漏洞，因此，我国相关部门需结合我国国情，立足于住房保障目标、对象等一切问题之上，为其制定完善的法律、法规，切实从根本上遏制诸多不法行为，确保住房保障体系有法可依。
（三）建立以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系
大力发展廉租房建设，解决中低收入人群住房问题，特别在制定住房保障计划时，应充分根据实际需要，有的放矢地大力发展廉租房、公共租赁房建设，大庇天下寒士，而不是拔苗助长，让没能力购房的人去购买房产，即使是以低价。以租赁房为主，不仅可以使城市低收入者免于为了购买经济适用房而多方筹集资金，造成生活的困难；也避免有些符合条件的家庭由于无力支付房款而出现弃购现象，最终由于付不起房款而享受不到住房保障。而有些人可能终生都无购房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，毕竟还有些人可以通过自身努力改变经济状况，不再符合政府公共租赁房标准，也便于他们很快进入购房者行列，到市场上去租赁或购买更高水准的房子。
以低价租赁房（廉租房）代替经济适用房，既可以解决低收入者的住房问题，又对商品房市场不构成冲击，不失为明智的举措。事实证明，保障性住房应当侧重于租赁而非出售，租赁既有利于退出机制，也有利于政府控制一定的租赁房源。这一点在学术界已形成共识。毫无疑问，以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系是符合以租赁为主解决住房保障的方向的。 （四）完善保障性住房制度
我国传统的保障性住房制度虽具有较大的优越性，但其也存在着一些不足，为此，应针对于其不足，加以纠正与完善，一是构建三级信息共享制度，认真核实群体的收入（下转第284页）（上接第282页）能力和房地产权属系统，切实将诸多优惠政策落实到位；二是加强“退出”机制实施力度，将部门房产收回，在政府部门的领导下，对其合理出售，尽可能的规避住房供应不足等问题。
（五）落实住房市场体系
与国外相比，我国房地产企业起步比较晚，其住房市场体系正处于初级构建阶段，因此，相关部门应加强对住房市场体系的构建，确保将其落实到位，所以，政府部门应依据我国住房市场发展的客观规律，推进住房二级市场和三级市场发展，切实彻底打破二级市场和三级市场长久滞后局面，充分发挥其职能，为中低收入阶层贡献更多的房源。
四、结论
住房保障体系是我国社会保障体系的组成部分，具有其他保障体系无可替代的重要作用。确实落实中央的住房保障体系建设方针和政策对我国在经济转型期的发展和城市化进程起到了最基础的保障作用。各地也应高度重视住房保障体系的建设和发展，为本地区的经济发展尤其是房地产业的发展起到良好的调控作用，防止经济房地产化避免如上世纪90年代日本经济房地产化，经济泡沫破裂后给整个国家经济发展带来的长时间的负面影响。同时，一旦出现经济房地产化，大量的资金、资源都被房地产行业所吸引也是对我国目前建设创新型国家，从制造大国变为制造强国、研发强国这一产业结构的调整产生极大的破坏。
同时，依照各地目前的房价收入比，尤其在经济发达地区住房保障体系也是对大多数人群安居乐业的最后一道保障，是实现“居者有其屋”目标最重要的一环。
只有配合各地正不断加深的城市化进程，加大住房保障的建设，才能实现良性的城市化保证社会和谐。
参考文献:
1.张齐武,徐燕雯.经济适用房还是公共租赁房——对住房保障政策改革的反思[J].公共管理学报,2010(4)
2.李东卫.对我国住房保障制度建设的思考[J].改革与开放,2010(1)
3.张占录.我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J].理论与改革,2011(3)
4.李磊.论我国住房保障制度的完善[J].理论探讨,2011(1)
5.成立.我国公共租赁房制度建设探析[J].现代商贸工业,2009(14)
6.袁秀明.我国住房保障制度设计问题剖析与建议.宏观经济研究，2009（7）
7.谭泽凡.住房保障体系准入制度研究.华中科技大学硕士论文，2010
（作者单位:东营市住宅发展中心 山东东营 257091）
（责编:贾伟）
关键词:住房保障体系 发展 对策
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2012）09-282-02
一、国外住房保障体系
一直以来，世界范围内均十分注重住房保障体系的构建，在诸多国家的不懈努力下，现阶段，国际上形成了三种较为成熟的住房保障模式，即“市场加救助”模式、“市场加福利”模式以及“政府半管制”模式。
（一）“市场加救助”模式
“市场加救助”模式最早出现在美国。20世纪，美国爆发了经济危机，为缓解经济危机，美国政府大力推崇房地产的发展，政府部门对其进行干预，在政府部门的干预下，美国住房供需问题趋于稳定状态，此时，美国政府毅然实施渐进式退出政策，鼓励更多的投资者参与到房地产行业中，同时，政府部门给予提供一系列优惠政策，保障每一位公民均能够拥有属于自己的房子。
（二）“市场加福利”模式
德国最早拥有成熟的住房保障体系。德国受第二次世界大战的影响，其居民大部分的房屋遭受破坏，使得国家陷入动荡不安的局面，二战后，德国率先复苏房地产行业，相继颁布了一系列建房政策满足人们的住房需求，至20世纪50年代，德国住房保障趋于普惠性福利发展，为低收入的群体实行财税补贴，之后，德国又多次调整国家优惠福利政策，降低中高收入群体的福利，增加低收入全体的福利，此措施使很多低收入的群体有了属于自身的房产，维护了社会的和谐稳定。
（三）“政府半管制”模式
在第二次世界大战中，日本住房遭受到严重的损害，很多居民面临着“住房难，无房住”问题，为缓解这一不良现状，日本政府针对于中低收入群体颁布了住房保障体系，并投入大量的资金兴建公营住房、公团住宅等，并只允许中低收入群体享受公共房购买或租赁的权利，同时，政府部门放宽中低收入阶层的信贷条件，鼓励中低收入群体积极进行保障性住房贷款，以此获取属于自身的房产。
二、我国住房保障体系的发展
20世纪以来，中国经济突飞猛进发展，其房地产业也迅速兴起，成为我国国民经济的支柱产业。基于我国人口众多，其“住房难”问题始终困扰着我国，一定程度上影响了我国社会主义和谐社会的构建。本文将从两个方面论述我国住房保障体系的发展。
（一）住房保障供给体系
我国政府部门构建住房保障供给体系立足于经济适用房供给、廉租房供给二者之上，以此，缓解我国中低收入阶层住房困难问题，一方面是经济适用房供给体系。与普通房产不同的是，经济适用房仅针对于城镇中低收入阶层人群，且价格较为低廉，大大减弱了中低收入阶层人群购房经济压力；另一方面是廉租房供给体系。经济适用房虽在很大程度上缓解了中低收入阶层人群的住房难问题，但仍有部分低收入人群承担不起购房资金，因此，国家针对这部分人群设置廉租房，廉租房仅用于租赁，低收入人群通过定期支付租金便可以居住，进而，保障其最基本的住房需求。
（二）住房保障需求体系
我国建立住房保障需求体系主要体现在住房公积金制度和房租补贴制度两方面，一方面是住房公积金制度。住房公积金制度主要针对于具有固定职业的职工，由职工所在单位依据职工的工资提取一定比例的资金作为公积金，以便日后减轻购房压力；另一方面是房租补贴制度。国家政府部门对于低收入阶层的群体给予一定的租金补贴，帮助其居住到政府提供的廉租房。
三、完善我国住房体系发展的对策
（一）建设保障性住房以供廉价租售
保障性住房制度是我国住房保障体系的重要组成部分，其房屋主要包括廉租房和低价房，这部分房产完全受相关政府部门支配和管理，即在政府部门的支配下，将这些房产分配给中低收入人群，结合中低收入人群的实际经济状况制定其价格，以确保满足中低收入阶层群体的住房需求。
（二）健全住房保障法规
健全的住房保障法规是保证中低收入阶层群体满足住房需求的基础保障。目前，我国尚未形成成熟的住房保障法律、法规，以至于住房保障体系运行过程中存在着漏洞，因此，我国相关部门需结合我国国情，立足于住房保障目标、对象等一切问题之上，为其制定完善的法律、法规，切实从根本上遏制诸多不法行为，确保住房保障体系有法可依。
（三）建立以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系
大力发展廉租房建设，解决中低收入人群住房问题，特别在制定住房保障计划时，应充分根据实际需要，有的放矢地大力发展廉租房、公共租赁房建设，大庇天下寒士，而不是拔苗助长，让没能力购房的人去购买房产，即使是以低价。以租赁房为主，不仅可以使城市低收入者免于为了购买经济适用房而多方筹集资金，造成生活的困难；也避免有些符合条件的家庭由于无力支付房款而出现弃购现象，最终由于付不起房款而享受不到住房保障。而有些人可能终生都无购房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，毕竟还有些人可以通过自身努力改变经济状况，不再符合政府公共租赁房标准，也便于他们很快进入购房者行列，到市场上去租赁或购买更高水准的房子。
以低价租赁房（廉租房）代替经济适用房，既可以解决低收入者的住房问题，又对商品房市场不构成冲击，不失为明智的举措。事实证明，保障性住房应当侧重于租赁而非出售，租赁既有利于退出机制，也有利于政府控制一定的租赁房源。这一点在学术界已形成共识。毫无疑问，以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系是符合以租赁为主解决住房保障的方向的。 （四）完善保障性住房制度
我国传统的保障性住房制度虽具有较大的优越性，但其也存在着一些不足，为此，应针对于其不足，加以纠正与完善，一是构建三级信息共享制度，认真核实群体的收入（下转第284页）（上接第282页）能力和房地产权属系统，切实将诸多优惠政策落实到位；二是加强“退出”机制实施力度，将部门房产收回，在政府部门的领导下，对其合理出售，尽可能的规避住房供应不足等问题。
（五）落实住房市场体系
与国外相比，我国房地产企业起步比较晚，其住房市场体系正处于初级构建阶段，因此，相关部门应加强对住房市场体系的构建，确保将其落实到位，所以，政府部门应依据我国住房市场发展的客观规律，推进住房二级市场和三级市场发展，切实彻底打破二级市场和三级市场长久滞后局面，充分发挥其职能，为中低收入阶层贡献更多的房源。
四、结论
住房保障体系是我国社会保障体系的组成部分，具有其他保障体系无可替代的重要作用。确实落实中央的住房保障体系建设方针和政策对我国在经济转型期的发展和城市化进程起到了最基础的保障作用。各地也应高度重视住房保障体系的建设和发展，为本地区的经济发展尤其是房地产业的发展起到良好的调控作用，防止经济房地产化避免如上世纪90年代日本经济房地产化，经济泡沫破裂后给整个国家经济发展带来的长时间的负面影响。同时，一旦出现经济房地产化，大量的资金、资源都被房地产行业所吸引也是对我国目前建设创新型国家，从制造大国变为制造强国、研发强国这一产业结构的调整产生极大的破坏。
同时，依照各地目前的房价收入比，尤其在经济发达地区住房保障体系也是对大多数人群安居乐业的最后一道保障，是实现“居者有其屋”目标最重要的一环。
只有配合各地正不断加深的城市化进程，加大住房保障的建设，才能实现良性的城市化保证社会和谐。
参考文献:
1.张齐武,徐燕雯.经济适用房还是公共租赁房——对住房保障政策改革的反思[J].公共管理学报,2010(4)
2.李东卫.对我国住房保障制度建设的思考[J].改革与开放,2010(1)
3.张占录.我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设[J].理论与改革,2011(3)
4.李磊.论我国住房保障制度的完善[J].理论探讨,2011(1)
5.成立.我国公共租赁房制度建设探析[J].现代商贸工业,2009(14)
6.袁秀明.我国住房保障制度设计问题剖析与建议.宏观经济研究，2009（7）
7.谭泽凡.住房保障体系准入制度研究.华中科技大学硕士论文，2010
（作者单位:东营市住宅发展中心 山东东营 257091）
（责编:贾伟）