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摘 要：诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下，本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环，以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。尽管，浙江省房地产市场的走向仍难以明确，但从历史逻辑上来看仍具有自身的区域特征。
关键词：历史视阈；房地产市场；特征；分析
浙江作为经济发达省份，也是我国房地产市场发育较为完善的区域之一。但在目前大环境下，受到刚需和投资性需求的共同作用下，浙江省整体房价处于高位态势。这样一来，就势必催生开发商新一轮的圈地运动，以及更多需要买房的消费者望洋心叹。因此这里就存在一个疑问，这种状况还将持续多久，或者说它的动态演化特征又是怎样。对于这个问题的分析，则构成了本文立论的出发点。
从目前相关的文献中可以发现，诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑，才能结合当前主流舆论来得出较为全面的结论。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、浙江房地产市场的发展沿革
随着我国在上世纪实施住房货币化改革以来，浙江省房地产市场也逐渐从无到有，从稚嫩到成熟。期间，它不仅体现了我国房地产市场动态演变的主流特征，更拥有自身的具体特点。以下将从五个时间跨度，来梳理浙江房地产市场的发展沿革。
（一）发生阶段
发生阶段可以界定为1991年——1993年。在该时间跨度内，当全国大部分地区仍执行着福利分房政策时，浙江省已经启动了房地产开展活动。其中，1992年—1993年年间，浙江房地产开发投资额增幅分别达到107%和285%。这充分表明了，本省民本资金存量的充裕，也为下一阶段的调整埋下了伏笔。
（二）调整阶段
调整阶段可以界定为1994年——1997年。伴随着前期房地产投资的高速增长，需求滞后性的问题也逐渐暴露。在市场供求不平衡的情况下，本省房地产市场出现了回落、调整的态势。其中，1997年的投资达到了最低点。不难知晓，1997年我国正处于亚洲金融危机的旋涡之中。
（三）发展阶段
发展阶段可以界定为1998年——2000年。此时，我国在市场经济体制背景下，制定出了一系列住房商品化改革的政策，从而就为浙江省房地产市场发展提供了原则导向。数据显示，1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5%、20%和33%。
（四）过热阶段
过热阶段可以界定为2001年——2008年。随着地区政府第二财政的形成，以及大量热钱涌入房地产市场，导致了商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。此时还存在着一个显著的特点，即商品房的购买主力已转移到了消费者个体身上了。
（五）调控阶段
调控阶段可以界定为2009——现在。该阶段的出现与美国次贷危机有关，也是中央政府防止出现美国现状的一种本能反映。但此时的调控，却难以立即对长达10年的畸形市场发展产生影响。包括最近出台的“国5条”，据说也是北京地区执行的最为严格。
二、针对历史发展的特征分析
通过上述5个时间跨度的梳理不难知晓，浙江省有自己的省情。作为经济发达地区，浙江省也拥有先行、先试的政策红利。这就表明，根据全国整体状态来预测本省的房地产市场发展趋势并不科学。
结合以上所述，以下从三个方面进行特征分析：
（一）演化的时间跨度增大
从以上5个阶段的时间跨期来看，每一阶段的时间跨度在逐渐增大。比如，发生阶段只有3年，到过热阶段就有7年。而对于当前的调控阶段而言，根据李克强总理的讲话可知，其仍具有长期的跨度，可能比过热阶段还要长。之所以存在这种情况，可归因于：（1）浙江省房地产市场主体更趋理性，在供方投资决策和需方购置决策上，都能形成与宏观经济发展相适应的预期。（2）同我国房地产市场发展现状有关，浙江省也面临着房地产泡沫的威胁；并且，本省城镇化水平高也导致了房产需求量不及其它内陆省份，从而调控的难度和力度都将增大。
（二）演化的形态存在循环
从演化逻辑的表现形态来看，其体现为循环态势。但从本质上去考察，这种循环并不是单纯的低水平循环，而是否定之否定下的高水平循环。具体表现在，从发生到调整阶段，只是在缺乏政策的系统引导和国际金融危机下的权宜之策。因此，浙江省政府缺少对房地产市场发展的整体视野，而主要从它的产业带动性上进行正面考量。但在过热到调控阶段，则有了美国次贷危机的前车之鉴，使得政府决策层能更为理智的发现房地产的发展存在着两面性。因此，这时的调控已具有整体观的特点，并关注了民生问题。
（三）演化的方向趋于理性
在十八大期间，李克强总理也提到，我国长期处于城镇化建设阶段，因此房地产仍具有发展的必要。毕竟，未来20年仍有大量的农业人口转移出来，他们需要在城市里购买住房。然而，浙江省的城镇化水平较高，二元经济特征较之全国又偏弱。因此，该区域并不具有全国意义上的农民购房问题，再说也买不起。在此情况下，浙江省房地产市场动态演化会走上理性，这也是市场对开发商的要求。
以上三个方面的分析，就为下文的市场预测提供了指导。
三、分析基础上的预测与应对
根据上文所述并在分析基础上，以下从短期和长期两方面进行一下预测。
（一）短期内房地产市场呈现出回流态势
目前浙江省房地产市场仍然面临的全国性的调控，这就使得供求双方的心理预期都在发生着波动。从现阶段的表现来看，则呈现出回流的态势，即处于观望态势的消费者人数增加，使得商品房交易量增速放缓。特别是二手房市场，这种与新条例出台前的状况比较，可以说是冰火两重天。
（二）长期内房地产市场呈现出放量态势
从长期来看，城市适婚青年的刚性需求和农村转移人口的刚性需求相叠加，将促使浙江省房地产市场呈现出放量态势。针对长期内房地产价格的持续上涨态势，应大力发展县域工。可以从这样的逻辑结构中看出：县域工业发展——吸纳农业人口——增强当地城市经济特征——形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知，惟有通过以工业发展为基础，才能带动当地其它关联产业的发展，并制造出领取工资的农民阶层。这样一来，在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿，而减轻城市房价上涨的压力。
综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然，针对本文主题的讨论还可以从其它方面展开，但笔者仍在独特的视角下进行了有益的探讨。
四、小结
当前，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下，本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环，以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。其中心思想则是，应根据浙江省的省情来具体实施市场调控活动。
参考文献：
[1] 邓燕. 房地产税收调控的历史演进及当下扩展[J]. 基建管理优化， 2012， （3）： 31-34.
[2] 马国新， 李新合. 不同条件下房地产市场的演化与调控[J]. 商业时代， 2011， （17）： 114-115.
[3] 王劭玉. 房地产市场中的三方博弈分析[J]. 中国市场， 2010， （（52）： 56-57.
关键词：历史视阈；房地产市场；特征；分析
浙江作为经济发达省份，也是我国房地产市场发育较为完善的区域之一。但在目前大环境下，受到刚需和投资性需求的共同作用下，浙江省整体房价处于高位态势。这样一来，就势必催生开发商新一轮的圈地运动，以及更多需要买房的消费者望洋心叹。因此这里就存在一个疑问，这种状况还将持续多久，或者说它的动态演化特征又是怎样。对于这个问题的分析，则构成了本文立论的出发点。
从目前相关的文献中可以发现，诸多作者在分析本省房地产市场走势时缺乏一种历史观。从而，所得出的结论也显得静态，且难有说服力。针对这一现状，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑，才能结合当前主流舆论来得出较为全面的结论。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、浙江房地产市场的发展沿革
随着我国在上世纪实施住房货币化改革以来，浙江省房地产市场也逐渐从无到有，从稚嫩到成熟。期间，它不仅体现了我国房地产市场动态演变的主流特征，更拥有自身的具体特点。以下将从五个时间跨度，来梳理浙江房地产市场的发展沿革。
（一）发生阶段
发生阶段可以界定为1991年——1993年。在该时间跨度内，当全国大部分地区仍执行着福利分房政策时，浙江省已经启动了房地产开展活动。其中，1992年—1993年年间，浙江房地产开发投资额增幅分别达到107%和285%。这充分表明了，本省民本资金存量的充裕，也为下一阶段的调整埋下了伏笔。
（二）调整阶段
调整阶段可以界定为1994年——1997年。伴随着前期房地产投资的高速增长，需求滞后性的问题也逐渐暴露。在市场供求不平衡的情况下，本省房地产市场出现了回落、调整的态势。其中，1997年的投资达到了最低点。不难知晓，1997年我国正处于亚洲金融危机的旋涡之中。
（三）发展阶段
发展阶段可以界定为1998年——2000年。此时，我国在市场经济体制背景下，制定出了一系列住房商品化改革的政策，从而就为浙江省房地产市场发展提供了原则导向。数据显示，1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5%、20%和33%。
（四）过热阶段
过热阶段可以界定为2001年——2008年。随着地区政府第二财政的形成，以及大量热钱涌入房地产市场，导致了商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。此时还存在着一个显著的特点，即商品房的购买主力已转移到了消费者个体身上了。
（五）调控阶段
调控阶段可以界定为2009——现在。该阶段的出现与美国次贷危机有关，也是中央政府防止出现美国现状的一种本能反映。但此时的调控，却难以立即对长达10年的畸形市场发展产生影响。包括最近出台的“国5条”，据说也是北京地区执行的最为严格。
二、针对历史发展的特征分析
通过上述5个时间跨度的梳理不难知晓，浙江省有自己的省情。作为经济发达地区，浙江省也拥有先行、先试的政策红利。这就表明，根据全国整体状态来预测本省的房地产市场发展趋势并不科学。
结合以上所述，以下从三个方面进行特征分析：
（一）演化的时间跨度增大
从以上5个阶段的时间跨期来看，每一阶段的时间跨度在逐渐增大。比如，发生阶段只有3年，到过热阶段就有7年。而对于当前的调控阶段而言，根据李克强总理的讲话可知，其仍具有长期的跨度，可能比过热阶段还要长。之所以存在这种情况，可归因于：（1）浙江省房地产市场主体更趋理性，在供方投资决策和需方购置决策上，都能形成与宏观经济发展相适应的预期。（2）同我国房地产市场发展现状有关，浙江省也面临着房地产泡沫的威胁；并且，本省城镇化水平高也导致了房产需求量不及其它内陆省份，从而调控的难度和力度都将增大。
（二）演化的形态存在循环
从演化逻辑的表现形态来看，其体现为循环态势。但从本质上去考察，这种循环并不是单纯的低水平循环，而是否定之否定下的高水平循环。具体表现在，从发生到调整阶段，只是在缺乏政策的系统引导和国际金融危机下的权宜之策。因此，浙江省政府缺少对房地产市场发展的整体视野，而主要从它的产业带动性上进行正面考量。但在过热到调控阶段，则有了美国次贷危机的前车之鉴，使得政府决策层能更为理智的发现房地产的发展存在着两面性。因此，这时的调控已具有整体观的特点，并关注了民生问题。
（三）演化的方向趋于理性
在十八大期间，李克强总理也提到，我国长期处于城镇化建设阶段，因此房地产仍具有发展的必要。毕竟，未来20年仍有大量的农业人口转移出来，他们需要在城市里购买住房。然而，浙江省的城镇化水平较高，二元经济特征较之全国又偏弱。因此，该区域并不具有全国意义上的农民购房问题，再说也买不起。在此情况下，浙江省房地产市场动态演化会走上理性，这也是市场对开发商的要求。
以上三个方面的分析，就为下文的市场预测提供了指导。
三、分析基础上的预测与应对
根据上文所述并在分析基础上，以下从短期和长期两方面进行一下预测。
（一）短期内房地产市场呈现出回流态势
目前浙江省房地产市场仍然面临的全国性的调控，这就使得供求双方的心理预期都在发生着波动。从现阶段的表现来看，则呈现出回流的态势，即处于观望态势的消费者人数增加，使得商品房交易量增速放缓。特别是二手房市场，这种与新条例出台前的状况比较，可以说是冰火两重天。
（二）长期内房地产市场呈现出放量态势
从长期来看，城市适婚青年的刚性需求和农村转移人口的刚性需求相叠加，将促使浙江省房地产市场呈现出放量态势。针对长期内房地产价格的持续上涨态势，应大力发展县域工。可以从这样的逻辑结构中看出：县域工业发展——吸纳农业人口——增强当地城市经济特征——形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知，惟有通过以工业发展为基础，才能带动当地其它关联产业的发展，并制造出领取工资的农民阶层。这样一来，在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿，而减轻城市房价上涨的压力。
综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。诚然，针对本文主题的讨论还可以从其它方面展开，但笔者仍在独特的视角下进行了有益的探讨。
四、小结
当前，有必要在对浙江省近年来的市场演化进行梳理，从而在其中找到内在演变逻辑。在此思路下，本文围绕着演化的时间跨度增大、演化的形态存在循环，以及演化的方向趋于理性等方面进行了分析。其中心思想则是，应根据浙江省的省情来具体实施市场调控活动。
参考文献：
[1] 邓燕. 房地产税收调控的历史演进及当下扩展[J]. 基建管理优化， 2012， （3）： 31-34.
[2] 马国新， 李新合. 不同条件下房地产市场的演化与调控[J]. 商业时代， 2011， （17）： 114-115.
[3] 王劭玉. 房地产市场中的三方博弈分析[J]. 中国市场， 2010， （（52）： 56-57.