新“国十条”房地产调控政策出台已两月有余,力度超出预期,各地楼市成交量明显萎缩;虽然房价并未出现民众期望中的普遍大跌,但不断有调整土地出让金、期房销售、税收等调控组合拳将出台声音的传出,给那些有现实需求的购房者以期许。
　　看似平静的背后,是购房者和投资者更为热切的关注:是否还有更严厉的政策出台?目前,从官方唯一传出的信息是“调控政策储备预期不减”。
　　住建部有关负责人近日在接受《人民日报》记者采访时表示:“各地要加强调控政策落实力度,绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。”
　　而未来政府是否会出台新的房地产调控政策,跟房价走势直接相关。
　　
　　一线城市出现小幅打折潮
　　
　　北京每年一般有四次房展会(春、夏、秋、冬四季),今年的北京夏季房展会在经过了四天的表面热闹后于6月27日萧条落幕,尽管可以用“政策调控”和“传统淡季”来解释房展会的冷清,但是像今年夏展上北京项目如此之少的情况,还真是从来没有过。
　　本次夏展,外地楼盘成为绝对的主角,49个楼盘中,37个来自天津、河北、山东、辽宁和海南。而北京的参展商却少得可怜,万科、保利、富力等众多房企巨头都没有亮相,只有首开等几家房产商带来了项目,仅占总参展项目的2成。
　　除了北京开发商如此“不待见”房展会,参观者也没什么热情。受新政的影响,加上目前为购房淡季,此次房展会一改春展会“拥挤”的场面,人流量明显减少。由于持有降价预期,前来参观的购房者更趋理性。
　　自4月末国家出台房地产调控政策以及北京市出台更为严厉的 “京十二条”后,新房和二手房成交量大幅下降了近5成。据中国不动产研究中心数据显示,刚刚过去的5月,北京一二手房“量价齐跌”:5月份一手房(含经济适用房、两限房)成交量和成交均价分别环比大幅下降48.56%和20.68%;二手房成交总量环比下降58.82%,成交均价下降7.46%,是2009年以来首次下降。
　　进入6月,楼市显得更为寒冷。根据北京房地产交易管理网的数据显示,6月1日- 9日,二手住宅成交量为3234套,相比5月同期的4173套下降了22.5%。另据房地产经纪公司协成机构统计,6月首周(5月31日-6月6日)新房成交降了三成。
　　成交量下降使得许多楼盘开始树起打折的大旗。据记者了解,6月份,在北京位于亦庄的“林肯公园”和朝阳区的“中弘北京像素”都给出9.5折的折扣,而怀柔、通州等地区的在售项目如果付全款甚至可以打到9折。
　　除了公开的打折,还有不少房地产企业开始释放出价格松动的信号。据记者了解,下月开盘的北京长阳项目的开盘价将比预期调低很多,该公司的销售员正夜以继日地跟客户进行一对一交流,寻找客户能够接受的价格。
　　在其他一线城市,许多楼盘也加入打折的队伍中。例如在深圳,6月份在售楼盘项目中,“七街公馆”、“新世界·四季山水”等15个楼盘都推出了9.8折、9.9折的小折扣优惠。在上海,6月上海万科的新盘价格与之前的预报价相比也平均下降了近20%。
　　4月中旬以来进行的力度空前的楼市调控政策似乎已经在短期内产生了立竿见影的效果,但老百姓并不买账。有购房者将北京房价的打折形容为“假摔”,“其实并没有实质性的降低,尤其是城区的房价,甚至还有小幅度上涨。”
　　日前,国家统计局北京调查总队发布了北京城镇居民住房需求及满意情况调查,参与调查的居民中,一年内仅有7.1%家庭有购房计划,更多的人则表达了“不是我不想买,只是住房价格太高”的意愿。
　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强在博客中表示,有三方面的原因使得开发商敢于不降价:一是2009年的丰收让更多的企业手中拥有了大量的现金;二是2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想;三是中国的宏观经济并未出现紧缩和通胀(至少目前还没有那么严重的通胀),为什么要降价?
　　
　　最严厉的调控政策还没出来?
　　
　　一些悲观者难免会对政府的本轮调控产生疑问。但是中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对此却比较乐观,“房地产市场到了如此困境的情况下,出台政策一下子就管用,根本就不可能,房地产调控要产生效果肯定是有一个比较长的时间。”易宪容表示,看好这次调控政策,因为政府已经认识到问题的严重性,下决心要调整房地产泡沫。
　　在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来,市场价格下降的重要节点标志包括:政府调控价格的决心已经清晰地传递给市场,多个品牌开发商的降价发挥示范作用。如果这两个条件同时具备,在市场经过两个多月对政策消化和解读后,未来预计会有更多的开发商加入到打折促销的行列中,房价下降幅度将更为明显。李文杰预言,房价将在下月开始出现实质性下降。
　　SOHO中国董事长潘石屹更是抛出:“国内楼市会回到2009年年初的水平,房价将下降15%～20%。”潘石屹的这一论断并非危言耸听。中国不动产研究中心近日发布的楼市走势调查报告显示,76%的开发商认为,本轮楼市新政的实施可以遏制目前房价上涨势头。毕竟,这些政策与以往的“头痛医头、脚痛医脚”的政策相比,对房地产市场的影响将是中长期的。
　　更有开发商预言,本轮房地产市场的调整效果会在2010年底“见底”。
　　来自官方的预测也接踵而至。国土资源部部长徐绍史7月4日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示,“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。”
　　“最严厉的房地产宏观调控政策还没出来,但是肯定会出来。” 易宪容肯定地说。在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来,最严厉的房地产调控政策是金融政策,“房地产调控要想取得效果还需要金融政策跟进。”?王小广认为,首先,当前所谓适度宽松的货币政策实际上还是偏松的,整个货币供应量增长速度还是偏快。“现在经济运行还是不错的,应该适当把贷款压缩压缩。”其次,在利率问题上,对房地产贷款利率可以差别性再大一点。现在定的二套房、三套房贷款利率太温和了,“要真正抑制投资性买房必须使金融成本大幅上升,二套以上房贷利率应大幅上升,如增长50%。”此前,国家税务总局官员丛明认为,最大的房地产调控政策已经出台了,就是住房信贷政策的调整,而房产税即使开征影响也不大。