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案情播报
原告 关某
被告 徐某
案由 房屋买卖合同纠纷
开庭时间 2007年4月18日
审判结果 关某与徐某的房屋买卖合同无效，徐某返还关某房款及利息。
关某，男，27岁，医生，在北京朝阳区某私立医院工作，女友为本院检验师。由于双方均已届结婚年龄，于是开始筹划买一套房子以供婚后二人共同居住。关某二人参加工作时间不长，手头拮据，所以只能考虑到郊区买便宜些的房子。2006年10月份，关某及女友开始通过网络、中介机构等途径寻找适合他们条件的房子。
最终他们找到了位于通州区土桥附近的一处100平方米的房子，对方要价32万元，明显比附近的其他楼盘便宜，于是关某很快与房主徐某取得了联系。2006年11月的一个周末，关某及其女友来到通州与徐某见面，徐某带着他们参观了小区并看了房子，徐某介绍说“这个小区叫××家园，这是一期，正在建设的是二期，以后还有三期，四期，总建筑面积100多万平方米，有学校和幼儿园，等等”。关某二人觉得小区环境不错，房子也合适，而且离城铁很近，这么好的条件的房屋价格却如此低，他们感到纳闷。于是他们问徐某这套房屋是否有产权证，徐某告诉他们：“有产权证，不过是乡产权，就是产权证是镇里给发的，所以才卖得便宜。”关某二人还不放心，又到售楼处打听，售楼人员告诉他们“乡产权房屋比商品房更好，不但价格低，而且不用交契税和交易费用，过户方便，到镇政府办理手续就行，没有问题，现在已经入住500多户了。”
关某与女友商量后认为，反正自己也不打算出售，应该没问题。于是第二天他们就和徐某签订了买卖合同，合同约定房屋价格为31万元，7日内交30万元，剩余1万元过户后再交。签订合同当日关某即将30万元房款交给了徐某，徐某为关某出具了收据，并承诺3日后将钥匙交给关某。
过了3日，徐某并没有如约通知关某办理房屋交接手续，关某给徐某打电话询问原因，徐某称：“还有东西没搬完，再等两天。”过了两天，徐某仍没有给关某打电话，于是关某找到了通州徐某家里，方知徐某已经将房子以35万元的价格卖给了葛某，而葛某已经于两日前搬进了该房子。后关某找徐某，葛某协商解决此事，葛某坚决不同意搬走，而徐某则只同意退还关某房款，对此关某无法接受，三方不欢而散。
2007年3月，关某将徐某起诉至通州区法院，要求与徐某解除房屋买卖合同并双倍返还房款60万元。2007年4月18日，通州区法院开庭审理此案。法院经审理认为，徐某的房屋没有合法的权属证书，按照法律规定不得转让，徐某和关某签订的买卖合同因违反法律规定而无效，关某依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的解释》要求双倍返还房款的请求不予支持。最终判决双方的买卖合同无效，徐某于判决生效后7日内返还关某房款及同期银行存款利息。一审判决后双方均未上诉。
本案焦点
徐某的房子是否可以合法出售?徐某“一房二卖”的行为是否构成欺诈?本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房合纠纷若干问题的解释》?
律师说案
“乡产权”房屋不合法，不得进入市场销售。
“乡产权”或“村产权”、“小产权”等并不是一个法律概念。所谓乡产权房屋，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。按照我国《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”“国家对不动产实行统一登记制度。”可见，集体土地是不能用于商品房开发的。这种乡产权房屋从开发建设到销售都是不合法的，乡(镇)政府或村民委员会不是法定的不动产登记机构，他们颁发的所谓“房产证”没有法律效力，所以，买这种房屋无任何法律保障。
交易不受法律保护
我国《合同法》规定，违反法律或行政法规的合同无效。我国《城市房地产管理法》规定，未依法领取权属证书的不动产，不得转让。如前文所述，徐某的房屋没有合法的权属证书，是不能够转让的。因此，关某和徐某签订的“房屋买卖合同”因违反法律的强制性规定而无效，他们之间的交易不受法律保护。
不支持双倍返还房款
由于关某和徐某签订的“房屋买卖合同”无效，而关某和徐某对于合同的无效都应当承担责任。虽然客观上，徐某为了利益实施了“房二卖”的行为，但是，他签署的两份买卖合同均属无效合同，因此，关某不能依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的解释》的规定要求徐某双倍返还房款，只能按照法律关于无效合同的处理原则要求返还财产，即返还房款。
原告 关某
被告 徐某
案由 房屋买卖合同纠纷
开庭时间 2007年4月18日
审判结果 关某与徐某的房屋买卖合同无效，徐某返还关某房款及利息。
关某，男，27岁，医生，在北京朝阳区某私立医院工作，女友为本院检验师。由于双方均已届结婚年龄，于是开始筹划买一套房子以供婚后二人共同居住。关某二人参加工作时间不长，手头拮据，所以只能考虑到郊区买便宜些的房子。2006年10月份，关某及女友开始通过网络、中介机构等途径寻找适合他们条件的房子。
最终他们找到了位于通州区土桥附近的一处100平方米的房子，对方要价32万元，明显比附近的其他楼盘便宜，于是关某很快与房主徐某取得了联系。2006年11月的一个周末，关某及其女友来到通州与徐某见面，徐某带着他们参观了小区并看了房子，徐某介绍说“这个小区叫××家园，这是一期，正在建设的是二期，以后还有三期，四期，总建筑面积100多万平方米，有学校和幼儿园，等等”。关某二人觉得小区环境不错，房子也合适，而且离城铁很近，这么好的条件的房屋价格却如此低，他们感到纳闷。于是他们问徐某这套房屋是否有产权证，徐某告诉他们：“有产权证，不过是乡产权，就是产权证是镇里给发的，所以才卖得便宜。”关某二人还不放心，又到售楼处打听，售楼人员告诉他们“乡产权房屋比商品房更好，不但价格低，而且不用交契税和交易费用，过户方便，到镇政府办理手续就行，没有问题，现在已经入住500多户了。”
关某与女友商量后认为，反正自己也不打算出售，应该没问题。于是第二天他们就和徐某签订了买卖合同，合同约定房屋价格为31万元，7日内交30万元，剩余1万元过户后再交。签订合同当日关某即将30万元房款交给了徐某，徐某为关某出具了收据，并承诺3日后将钥匙交给关某。
过了3日，徐某并没有如约通知关某办理房屋交接手续，关某给徐某打电话询问原因，徐某称：“还有东西没搬完，再等两天。”过了两天，徐某仍没有给关某打电话，于是关某找到了通州徐某家里，方知徐某已经将房子以35万元的价格卖给了葛某，而葛某已经于两日前搬进了该房子。后关某找徐某，葛某协商解决此事，葛某坚决不同意搬走，而徐某则只同意退还关某房款，对此关某无法接受，三方不欢而散。
2007年3月，关某将徐某起诉至通州区法院，要求与徐某解除房屋买卖合同并双倍返还房款60万元。2007年4月18日，通州区法院开庭审理此案。法院经审理认为，徐某的房屋没有合法的权属证书，按照法律规定不得转让，徐某和关某签订的买卖合同因违反法律规定而无效，关某依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的解释》要求双倍返还房款的请求不予支持。最终判决双方的买卖合同无效，徐某于判决生效后7日内返还关某房款及同期银行存款利息。一审判决后双方均未上诉。
本案焦点
徐某的房子是否可以合法出售?徐某“一房二卖”的行为是否构成欺诈?本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房合纠纷若干问题的解释》?
律师说案
“乡产权”房屋不合法，不得进入市场销售。
“乡产权”或“村产权”、“小产权”等并不是一个法律概念。所谓乡产权房屋，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。按照我国《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”“国家对不动产实行统一登记制度。”可见，集体土地是不能用于商品房开发的。这种乡产权房屋从开发建设到销售都是不合法的，乡(镇)政府或村民委员会不是法定的不动产登记机构，他们颁发的所谓“房产证”没有法律效力，所以，买这种房屋无任何法律保障。
交易不受法律保护
我国《合同法》规定，违反法律或行政法规的合同无效。我国《城市房地产管理法》规定，未依法领取权属证书的不动产，不得转让。如前文所述，徐某的房屋没有合法的权属证书，是不能够转让的。因此，关某和徐某签订的“房屋买卖合同”因违反法律的强制性规定而无效，他们之间的交易不受法律保护。
不支持双倍返还房款
由于关某和徐某签订的“房屋买卖合同”无效，而关某和徐某对于合同的无效都应当承担责任。虽然客观上，徐某为了利益实施了“房二卖”的行为，但是，他签署的两份买卖合同均属无效合同，因此，关某不能依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的解释》的规定要求徐某双倍返还房款，只能按照法律关于无效合同的处理原则要求返还财产，即返还房款。