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摘要：本文基于房地产开发商的立场，采用技术经济分析的方法，对房地产开发成本中的建筑基础分部工程开展超前选型，建筑基础在总成本中占比大。在保证工程安全性的前提下，以选择适宜的基础型式为目的，达到控制基础工程造价，间接服务于控制及降低开发总成本和费用的目的。
关键词：基础；超前选型；技术方案优选；技术经济分析
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0282-02
房地产开发总成本包含土地成本、建安工程成本、销售费用、财务费用、管理费用等。如何控制及降低房地产开发流程中的各项成本及费用，是每一个房地产开发商非常关心的话题，因为开发成本及费用的高低直接决定了开发企业的市场竞争力，也直接决定了房地产的销售价格及开发利润。因此，对房地产开发过程开展成本控制研究非常迫切和必要，国内部分专家学者从各个方面对此开展了很多有效的研究。
所谓基础超前选型，是指当设计院提供初步设计方案时，方案尚未明确建筑基础型式或虽明确基础类型但工程安全性可能相当保守时，开发商可根据初步设计方案的图纸，结合部分经验数据（如柱距、楼板厚度等），计算出结构底层柱的竖向荷载标准值的预估值，结合地勘资料，开展各种基础类型的技术方案遴选（含技术方案的创新），并进一步开展方案的经济性分析。在确保工程安全性的前提下，向设计院重点推荐性价比（工程造价/设计承载力）最高的基础类型，以此达到控制房地产开发成本的目的。
本文主要从技术的可行性，造价的经济性，工期的要求以及对环境影响等方面进行设计、对比，最后得出基础选型结论。
一、技术可行性条件
与工程有关的抗震设防烈度、上部结构类型、变形要求、安全等级、使用要求、上部结构荷载等；国家现行的规范、规定，工程地质勘探报告、现场勘察资料；建筑材料的供应情况、施工条件，施工机具、施工方法、施工经验等；施工场地的周围环境，如交通、进出场条件、建筑物是否对振动敏感、有无噪音限制等都是对可选基础进行可行性分析的依据。所以勘察场地，研究调查，有关资料的收集尤为重要。方案的技术分析和工程的施工组织设计不同，不过也有工程施工组织的特点体现。
二、造价对比条件
方便、合理、快捷是初步设计阶段对基础方案做技术经济分析的原则，通过合理简化技术经济指标，造价的计算不会复杂。
在上部结构一定的情况下，整个设计方案中的重要区别体现在不同的基础设计上，对项目总造价高低最直接的影响就是基础的造价，所以，上部结构可不考虑，直接对比各基础方案的经济指标即可。基础经济效益的好坏，通过每米的造价或单位混凝土造价对比并不科学，合理的做法应该用单位承载力、单个工程基础的总造价来对比。
三、工期对比条件
先估算出所需的工期，在工期相同的情况下，进行合理性对比。
施工工期可依据以下几个条件来确定：
1.对已经建成的同类或相似项目的实际施工进度等经验数据进行收集，并认真整理。
2.借鉴现行国内相关建设施工综合水平的各种资源定额。
3.现场施工条件的资料，主要包括施工现场的水文、地质、气候环境资料，以及运输条件，能源供应情况，辅助生产能力等。
4.资源供应计划。资金、人力、材料和设备及周转材料供应计划。
依据前面计算出来的基础工程量，假定工期相同的情况下，计算各方案如：机械设备、用电量等资源消耗量。消耗越多的资源，说明工期越不合理。
四、环保减排评估对比条件
节能减排是指导建筑工程绿色施工的标准，施工管理、环境保护、节材、节水、节能、节地、施工用地保护等是绿色施工的总体框架。依据工程情况可从场地、环境及文明施工影响；噪音影响；对周边建筑物的影响；节材、节能及减排进行对比评估。
五、案例分析
某多层商业楼，共8栋，均为3～6层的框架结构。该工程总建筑面积约50000m2，每层约8000m2，依据设计院初步设计，楼板厚度取10cm，柱距按常用的6m×6m，下面一～二层商铺层高初步取4.5m，上面三～六层住宅层高初步取3m，柱截面暂按600mm×600mm。
地质情况如下：
①填土：湿、松散状态，褐色、褐黄色，承载力特征值为50KPa
②粉质粘土：可塑状态，褐黄、浅黄色，承载力特征值为120 KPa
③细砂：稍密状态，浅黄色，饱和，承载力特征值为120 KPa
④中砂：中密状态，浅黄色，饱和，承载力特征值为160 KPa
⑤粗砂：中密状态，浅黄，灰白色，饱和，承载力特征值为180 KPa
⑥砾砂：中密状态，浅黄，灰白色，饱和，承载力特征值为260 KPa
⑦强风化泥质粉砂岩：浅黄，紫红色，青灰色，粉粒结构，承载力特征值为240 KPa
⑧中风化泥质粉砂岩：紫红色，粉粒结构，承载力特征值为2000 KPa
周边交通便利，无地下障碍。
根据当地常用桩型及新技术等条件，准备选用：全夯式扩底灌注桩、组合锤法地基处理、长螺旋钻孔压灌桩、钻孔灌注桩、预应力砼管桩、人工挖孔桩。
1.技术可行性比较：成桩工艺特点、适用范围、桩身质量等，并结合地质条件、上部结构、荷载大小、周边环境、当地的施工习惯作法、施工团队的施工经验、装备和技术水平等条件是对各基础方案结构尺寸设计以及技术可行性分析的重要依据。
2.工期比较：当上部结构荷载一定的情况下，可以先根据地质报告提供的参数并结合《建筑桩基础技术规范（JGJ94—2008）》、《建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）》计算出各方案基础尺寸，得出工程量计算条件，依据计算得出的各方案基础尺寸和工程量计算规则计算各基础工程量。 假定工期相同的情况下，按照各基础的工程量计算用电量、设备数量等资源消耗量。消耗资源越多，说明实际工期要求越长，越不合理。
3.造价对比：按照定额基价和市场价计算各基础费用，再将费用分摊到基础单位承载力比较单价大小和单个工程基础总造价。
4.环评对比：节能减排可从对场地、环境及文明施工影响、噪音、对周边建筑物的影响和节材、节能及减排分析来对比，资源的消耗可以统一标准来折算对比。
通过计算，最后得出的综合比较结果如下表。
全夯式扩底灌注桩、组合锤法地基处理和长螺旋钻孔压灌桩综合结果
方案名称
项目名称 全夯式扩底灌注桩 组合锤法地基处理 长螺旋钻孔压灌桩
1、技术分析 可选用 可选用 可选用
2、造价分析 折合桩基承载力每KN造价（元/KN） 3608490元÷1215200KN=2.97元/KN 3653704元÷1078800KN=3.39元/KN 3737290元÷1171800KN=3.19元/KN
分析结果 优 优 良
3、工期分析 总工期 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计
所需设备数量 620根÷60天÷10根/天*1.1（估算系数）=2台 1798根÷60天÷20根/天*1.1（估算系数）=2台 310根÷60天÷10根/天*1.1（估算系数）=1台
分析结果 良 一般 优
4、环保评估 良 优 良
5、综合分析结果 1个优+2个良=良 2个优+1个一般=良 1个优+2个良=良
钻孔灌注桩、预应力砼管桩和人工挖孔桩综合结果
方案名称
项目名称 钻孔灌注桩 预应力砼管桩 人工挖孔桩
1、技术分析 慎选用 慎选用 慎选用
2、造价分析 折合桩基承载力每KN造价（元/KN） 3782728元÷1128400KN=3.35元/KN 3844230元÷1339200KN=2.87元/KN 6454682元÷1178000KN=5.48元/KN
分析结果 良 良 差
3、工期分析 总工期 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计
所需设备数量 310根÷60天÷3根/天*1.1（估算系数）=2台 744根÷60天÷12根/天*1.1（估算系数）=2台 434根×9m/根÷60天÷4m/班组 /工作日 *1.1（估算系数）=18班组
分析结果 差 良 差
4、环保评估 一般 良 差
5、综合分析结果 1个良+1个一般+1个差= 一般 3个良=良 3个差=差
综合所有分析指标可得：全夯式扩底灌注桩在技术上可行，造价经济，工期较合理，对环境影响较小，适合本工程；组合锤法地基处理从技术上也可以选用，造价合理，工期一般，但是从环保上来看最好，也可以考虑；长螺旋钻孔压灌桩技术上合理，造价较经济，工期最优，对环境影响较小，可以选用；钻孔灌注桩从技术选择上不可随意，造价较合理，但工期不合理，不建议选择该基础；预应力砼管桩在技术选用上要谨慎，造价比较合理，工期较为合理，对环境影响也不大，可以选用；人工挖孔桩不管从哪方面来讲都不合适，所以不能选用。当然，最后决定基础的选择，要看不同的侧重点。
本工程最优选择方案是全夯式扩底灌注桩。
参考文献：
[1]中华人民共和国国家标准.建筑桩基础技术规范（JGJ94—2008）》[S].北京：中国建筑工业出版社，2008。
[2]中华人民共和国国家标准. 建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）[S]. 北京：中国建筑工业出版社，2002。
[3]丁园，孙鹏程，厉晔.某高层建筑基础选型及经济分析[J] .江苏建筑，2010。
[4]刘思明.某住宅小区基础工程优化选型及基础设计方案技术经济分析[J] .建筑监督监测与造价，2009。
[5]庄金宏.浅谈建筑基础的选型分析[J] .福建建材，2014。
关键词：基础；超前选型；技术方案优选；技术经济分析
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0282-02
房地产开发总成本包含土地成本、建安工程成本、销售费用、财务费用、管理费用等。如何控制及降低房地产开发流程中的各项成本及费用，是每一个房地产开发商非常关心的话题，因为开发成本及费用的高低直接决定了开发企业的市场竞争力，也直接决定了房地产的销售价格及开发利润。因此，对房地产开发过程开展成本控制研究非常迫切和必要，国内部分专家学者从各个方面对此开展了很多有效的研究。
所谓基础超前选型，是指当设计院提供初步设计方案时，方案尚未明确建筑基础型式或虽明确基础类型但工程安全性可能相当保守时，开发商可根据初步设计方案的图纸，结合部分经验数据（如柱距、楼板厚度等），计算出结构底层柱的竖向荷载标准值的预估值，结合地勘资料，开展各种基础类型的技术方案遴选（含技术方案的创新），并进一步开展方案的经济性分析。在确保工程安全性的前提下，向设计院重点推荐性价比（工程造价/设计承载力）最高的基础类型，以此达到控制房地产开发成本的目的。
本文主要从技术的可行性，造价的经济性，工期的要求以及对环境影响等方面进行设计、对比，最后得出基础选型结论。
一、技术可行性条件
与工程有关的抗震设防烈度、上部结构类型、变形要求、安全等级、使用要求、上部结构荷载等；国家现行的规范、规定，工程地质勘探报告、现场勘察资料；建筑材料的供应情况、施工条件，施工机具、施工方法、施工经验等；施工场地的周围环境，如交通、进出场条件、建筑物是否对振动敏感、有无噪音限制等都是对可选基础进行可行性分析的依据。所以勘察场地，研究调查，有关资料的收集尤为重要。方案的技术分析和工程的施工组织设计不同，不过也有工程施工组织的特点体现。
二、造价对比条件
方便、合理、快捷是初步设计阶段对基础方案做技术经济分析的原则，通过合理简化技术经济指标，造价的计算不会复杂。
在上部结构一定的情况下，整个设计方案中的重要区别体现在不同的基础设计上，对项目总造价高低最直接的影响就是基础的造价，所以，上部结构可不考虑，直接对比各基础方案的经济指标即可。基础经济效益的好坏，通过每米的造价或单位混凝土造价对比并不科学，合理的做法应该用单位承载力、单个工程基础的总造价来对比。
三、工期对比条件
先估算出所需的工期，在工期相同的情况下，进行合理性对比。
施工工期可依据以下几个条件来确定：
1.对已经建成的同类或相似项目的实际施工进度等经验数据进行收集，并认真整理。
2.借鉴现行国内相关建设施工综合水平的各种资源定额。
3.现场施工条件的资料，主要包括施工现场的水文、地质、气候环境资料，以及运输条件，能源供应情况，辅助生产能力等。
4.资源供应计划。资金、人力、材料和设备及周转材料供应计划。
依据前面计算出来的基础工程量，假定工期相同的情况下，计算各方案如：机械设备、用电量等资源消耗量。消耗越多的资源，说明工期越不合理。
四、环保减排评估对比条件
节能减排是指导建筑工程绿色施工的标准，施工管理、环境保护、节材、节水、节能、节地、施工用地保护等是绿色施工的总体框架。依据工程情况可从场地、环境及文明施工影响；噪音影响；对周边建筑物的影响；节材、节能及减排进行对比评估。
五、案例分析
某多层商业楼，共8栋，均为3～6层的框架结构。该工程总建筑面积约50000m2，每层约8000m2，依据设计院初步设计，楼板厚度取10cm，柱距按常用的6m×6m，下面一～二层商铺层高初步取4.5m，上面三～六层住宅层高初步取3m，柱截面暂按600mm×600mm。
地质情况如下：
①填土：湿、松散状态，褐色、褐黄色，承载力特征值为50KPa
②粉质粘土：可塑状态，褐黄、浅黄色，承载力特征值为120 KPa
③细砂：稍密状态，浅黄色，饱和，承载力特征值为120 KPa
④中砂：中密状态，浅黄色，饱和，承载力特征值为160 KPa
⑤粗砂：中密状态，浅黄，灰白色，饱和，承载力特征值为180 KPa
⑥砾砂：中密状态，浅黄，灰白色，饱和，承载力特征值为260 KPa
⑦强风化泥质粉砂岩：浅黄，紫红色，青灰色，粉粒结构，承载力特征值为240 KPa
⑧中风化泥质粉砂岩：紫红色，粉粒结构，承载力特征值为2000 KPa
周边交通便利，无地下障碍。
根据当地常用桩型及新技术等条件，准备选用：全夯式扩底灌注桩、组合锤法地基处理、长螺旋钻孔压灌桩、钻孔灌注桩、预应力砼管桩、人工挖孔桩。
1.技术可行性比较：成桩工艺特点、适用范围、桩身质量等，并结合地质条件、上部结构、荷载大小、周边环境、当地的施工习惯作法、施工团队的施工经验、装备和技术水平等条件是对各基础方案结构尺寸设计以及技术可行性分析的重要依据。
2.工期比较：当上部结构荷载一定的情况下，可以先根据地质报告提供的参数并结合《建筑桩基础技术规范（JGJ94—2008）》、《建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）》计算出各方案基础尺寸，得出工程量计算条件，依据计算得出的各方案基础尺寸和工程量计算规则计算各基础工程量。 假定工期相同的情况下，按照各基础的工程量计算用电量、设备数量等资源消耗量。消耗资源越多，说明实际工期要求越长，越不合理。
3.造价对比：按照定额基价和市场价计算各基础费用，再将费用分摊到基础单位承载力比较单价大小和单个工程基础总造价。
4.环评对比：节能减排可从对场地、环境及文明施工影响、噪音、对周边建筑物的影响和节材、节能及减排分析来对比，资源的消耗可以统一标准来折算对比。
通过计算，最后得出的综合比较结果如下表。
全夯式扩底灌注桩、组合锤法地基处理和长螺旋钻孔压灌桩综合结果
方案名称
项目名称 全夯式扩底灌注桩 组合锤法地基处理 长螺旋钻孔压灌桩
1、技术分析 可选用 可选用 可选用
2、造价分析 折合桩基承载力每KN造价（元/KN） 3608490元÷1215200KN=2.97元/KN 3653704元÷1078800KN=3.39元/KN 3737290元÷1171800KN=3.19元/KN
分析结果 优 优 良
3、工期分析 总工期 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计
所需设备数量 620根÷60天÷10根/天*1.1（估算系数）=2台 1798根÷60天÷20根/天*1.1（估算系数）=2台 310根÷60天÷10根/天*1.1（估算系数）=1台
分析结果 良 一般 优
4、环保评估 良 优 良
5、综合分析结果 1个优+2个良=良 2个优+1个一般=良 1个优+2个良=良
钻孔灌注桩、预应力砼管桩和人工挖孔桩综合结果
方案名称
项目名称 钻孔灌注桩 预应力砼管桩 人工挖孔桩
1、技术分析 慎选用 慎选用 慎选用
2、造价分析 折合桩基承载力每KN造价（元/KN） 3782728元÷1128400KN=3.35元/KN 3844230元÷1339200KN=2.87元/KN 6454682元÷1178000KN=5.48元/KN
分析结果 良 良 差
3、工期分析 总工期 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计 暂按60个工作日计
所需设备数量 310根÷60天÷3根/天*1.1（估算系数）=2台 744根÷60天÷12根/天*1.1（估算系数）=2台 434根×9m/根÷60天÷4m/班组 /工作日 *1.1（估算系数）=18班组
分析结果 差 良 差
4、环保评估 一般 良 差
5、综合分析结果 1个良+1个一般+1个差= 一般 3个良=良 3个差=差
综合所有分析指标可得：全夯式扩底灌注桩在技术上可行，造价经济，工期较合理，对环境影响较小，适合本工程；组合锤法地基处理从技术上也可以选用，造价合理，工期一般，但是从环保上来看最好，也可以考虑；长螺旋钻孔压灌桩技术上合理，造价较经济，工期最优，对环境影响较小，可以选用；钻孔灌注桩从技术选择上不可随意，造价较合理，但工期不合理，不建议选择该基础；预应力砼管桩在技术选用上要谨慎，造价比较合理，工期较为合理，对环境影响也不大，可以选用；人工挖孔桩不管从哪方面来讲都不合适，所以不能选用。当然，最后决定基础的选择，要看不同的侧重点。
本工程最优选择方案是全夯式扩底灌注桩。
参考文献：
[1]中华人民共和国国家标准.建筑桩基础技术规范（JGJ94—2008）》[S].北京：中国建筑工业出版社，2008。
[2]中华人民共和国国家标准. 建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）[S]. 北京：中国建筑工业出版社，2002。
[3]丁园，孙鹏程，厉晔.某高层建筑基础选型及经济分析[J] .江苏建筑，2010。
[4]刘思明.某住宅小区基础工程优化选型及基础设计方案技术经济分析[J] .建筑监督监测与造价，2009。
[5]庄金宏.浅谈建筑基础的选型分析[J] .福建建材，2014。