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摘 要："十四"大是我国房地产的起点，从那时候起开始走向市场，与此同时，它也推动了房地产评估业的发展，并在这些年里取得了巨大的成就。在以上对我国房地产评估行业发展现状的简单分析中，可以看出该行业发展虽然还存在不足，但是具有巨大的發展潜能，拥有旺盛的生命力。基于此本文分析了经济外部性对房地产评估的影响。
关键词：经济外部性；房地产评估；优化
前言
自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。
一、概述房地产评估的相关内容
1房地产评估的概念
在没有任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程中，在对房地产价格进行评估时采用市场比较法时，为了不使房地产评估价格失去意义，评估价格应该有明确的定义。并不是简单对房地产成交价格做区域因素（包括交通状况、基础设施状况、繁华程度以及环境状况）、交易日期、个别因素（容积率、建筑结构、临街状况、装饰状况、设备状况）等因素修正就是房地产评估价格，而是要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。
2经济外部性的概念
外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。
从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。
经济外部性的特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
二、浅议经济外部性对房地产业的影响
外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。当消费者购买房子的时候会考虑房子的经济外部性，比如房子周围的环境、空气质量、周围的学校，医院和公交车站等，这些经济外部性因素影响了消费者是否能买此房子，由此房子的价值和价格背离。
房地产业是城市经济发展的基础产业，是国民经济的先导产业，从一定意义上说也是保护和优化生态环境的重要环保产业。开发者为了追求高额的经济利润，往往不顾当地环境容量而盲目开发，以当地生态环境的破坏为代价而获取高额的利润，即产生了外部不经济性。
三、房地产评估优化治理对策
1优化评估办法，合理评估
1）比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格的方法，具体的说是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的特点是方法简单易懂，是利用市场价格进行评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的可比实例。2）成本法。成本法是指根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行评估，适用对象广泛，包括已经开发、正在开发和计划开发的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益为目的的公益性房地产，对于能够产生经济效益的房地产而言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。由于我国的房地产市场仍处于一个不完全状态，交易信息的公开化程度不是很高，导致收益法和比较法的使用受到了一定程度的限制。而成本法，一直以来都是我国房地产估价中应用最为广泛的一种估价方法。《房地产估价规范》中指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。3）收益法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算，从而得出评估价值，而这其中的折现率的确定是影响评估结果的关键因素。
2建立健全行业相关法律法规体系。
依据目前我国已有的《房地产管理法》，建议立法部门进一步细化并针对我国房地产评估市场实情出台相应的《中华人民共和国房地产评估管理法》，从法律角度首先实现对我国房地产评估行业的规范管理。地方政府可在《房地产评估管理法》的基础上，针对地方实情颁布相应的地方性房地产评估管理办法，且必须强化相关法律、规章制度的执行效率，做到执法必严、违法必究。针对各地的房地产评估市场，建议建立起一套相对完善的价格管理机制，细化收费标准，避免恶意压价等不良竞争行为。此外，针对从业人员形成一套职业道德管理机制，针对有不良从业行为历史的房地产评估人员要处以严肃的惩罚，并就其行为进行记录备案，多角度规范其从业行为。
3优化房地产评估执业环境
职业道德问题并非仅仅通过法律就能够有效解决，需要通过多种途径进行综合治理，并不断推广优秀的从业理念，方能有效实现房地产评估执业环境的优化。为此，建议我国首先建立起一套房地产评估从业人员诚信数据库，对各评估机构通过评估级别认定的从业者进行登记，并对其每次的评估业务进行记录。一旦有不良评估行为，则整个行业均能通过该平台了解到这一信息，这对于评估从业者的业务发展是十分不利的，因而能够起到督促其规范自身行为，并自觉做到依法从业。
结束语
总之，由于我国房地产评估行业起步明显晚于部分发达资本主义国家，因此在目前的发展阶段还存在着不少亟待解决的问题。就目前的情况来看，经济外部性的存在会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对评估房地产价格的影响，进一步加强对其的研究非常有必要。
参考文献：
[1]黄小明，我国房地产估价评估行业的问题和对策[J]中外房地产导报，2011，（16）.
[2]汤赵慧，我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J]企业经济，2010，（04）.
关键词：经济外部性；房地产评估；优化
前言
自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。
一、概述房地产评估的相关内容
1房地产评估的概念
在没有任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。但是在实际估价过程中，在对房地产价格进行评估时采用市场比较法时，为了不使房地产评估价格失去意义，评估价格应该有明确的定义。并不是简单对房地产成交价格做区域因素（包括交通状况、基础设施状况、繁华程度以及环境状况）、交易日期、个别因素（容积率、建筑结构、临街状况、装饰状况、设备状况）等因素修正就是房地产评估价格，而是要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。
2经济外部性的概念
外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。
从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。
经济外部性的特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
二、浅议经济外部性对房地产业的影响
外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。当消费者购买房子的时候会考虑房子的经济外部性，比如房子周围的环境、空气质量、周围的学校，医院和公交车站等，这些经济外部性因素影响了消费者是否能买此房子，由此房子的价值和价格背离。
房地产业是城市经济发展的基础产业，是国民经济的先导产业，从一定意义上说也是保护和优化生态环境的重要环保产业。开发者为了追求高额的经济利润，往往不顾当地环境容量而盲目开发，以当地生态环境的破坏为代价而获取高额的利润，即产生了外部不经济性。
三、房地产评估优化治理对策
1优化评估办法，合理评估
1）比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格的方法，具体的说是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法的特点是方法简单易懂，是利用市场价格进行评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的可比实例。2）成本法。成本法是指根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行评估，适用对象广泛，包括已经开发、正在开发和计划开发的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益为目的的公益性房地产，对于能够产生经济效益的房地产而言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。成本法，是以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。由于我国的房地产市场仍处于一个不完全状态，交易信息的公开化程度不是很高，导致收益法和比较法的使用受到了一定程度的限制。而成本法，一直以来都是我国房地产估价中应用最为广泛的一种估价方法。《房地产估价规范》中指出：“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。3）收益法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算，从而得出评估价值，而这其中的折现率的确定是影响评估结果的关键因素。
2建立健全行业相关法律法规体系。
依据目前我国已有的《房地产管理法》，建议立法部门进一步细化并针对我国房地产评估市场实情出台相应的《中华人民共和国房地产评估管理法》，从法律角度首先实现对我国房地产评估行业的规范管理。地方政府可在《房地产评估管理法》的基础上，针对地方实情颁布相应的地方性房地产评估管理办法，且必须强化相关法律、规章制度的执行效率，做到执法必严、违法必究。针对各地的房地产评估市场，建议建立起一套相对完善的价格管理机制，细化收费标准，避免恶意压价等不良竞争行为。此外，针对从业人员形成一套职业道德管理机制，针对有不良从业行为历史的房地产评估人员要处以严肃的惩罚，并就其行为进行记录备案，多角度规范其从业行为。
3优化房地产评估执业环境
职业道德问题并非仅仅通过法律就能够有效解决，需要通过多种途径进行综合治理，并不断推广优秀的从业理念，方能有效实现房地产评估执业环境的优化。为此，建议我国首先建立起一套房地产评估从业人员诚信数据库，对各评估机构通过评估级别认定的从业者进行登记，并对其每次的评估业务进行记录。一旦有不良评估行为，则整个行业均能通过该平台了解到这一信息，这对于评估从业者的业务发展是十分不利的，因而能够起到督促其规范自身行为，并自觉做到依法从业。
结束语
总之，由于我国房地产评估行业起步明显晚于部分发达资本主义国家，因此在目前的发展阶段还存在着不少亟待解决的问题。就目前的情况来看，经济外部性的存在会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对评估房地产价格的影响，进一步加强对其的研究非常有必要。
参考文献：
[1]黄小明，我国房地产估价评估行业的问题和对策[J]中外房地产导报，2011，（16）.
[2]汤赵慧，我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J]企业经济，2010，（04）.