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编者按：此文为金东日先生编译的一份日本不动产评估报告。由于篇幅的原因，编译者仅选译了报告的部分内容。但由此已经可以体会到东瀛邻国价值评估同行严谨的工作态度。
（社）日本不动产鉴定协会 会员
国土交通大臣登记第×××××× 号
株式会社××××不动产鉴定事务所
××区××路1街1号××大厦
电话：03-××××-××××
传真：03-××××-××××
不动产鉴定士××××
对于所委托的东京道千代田区××内的不动产调查结果，报告如下：
一、不动产概况
（根据不动产登记表）
[ 土地 ]
所在地 东京道千代田区001丁目（街）
土地编号 2-3号
用途 宅地
占地面积 228.17Ｍ2
[ 建筑物 ]
所在地 东京道千代田区001丁目（街）2-3号
建筑物编号 2-3号
用途 办公用
建筑物名称 第1OO大厦
构造 钢筋混凝土 平屋顶 地下1层 地上9层（1992年8月31日建）
使用面积 1层155.09M2 2层159.55M2 3层169.78M2 4层169.78M2 5层169.78M2 6层169.78M2 7层169.78M2 8层 169.78M2， 9层169.78M2 地下1层18.31M2
二、所评估权利的种类和类型
1、权利的种类
（1）权利的种类土地与建筑物的全部所有权
（2）权利所有者土地与建筑物全部归A株式会社所有
2、类型
建筑物及附属土地
三、鉴定评价额（即评估值——译者）
862．000．000（日圆）
四、价格的种类
正常价格
五、评估的委托目的
作为市场买卖交易的参考
六、对象不动产（评估对象）评估状态的确定
1、对象不动产的状态
现有状态
2、附加条件
无
七、委托目的的条件
此鉴定评价前面记述的委托目的及条件是，在现实的社会经济条件下，充分满足各种合理条件，并从市场中形成的市场价值来求适当价格。这个价格是正常价格。
八、价格时点
2002年9月1日
九、评估时日
2002年9月15日
十、其他事项及特别利害关系
无
十一、对象不动产的确认
物的确认
权利形态的确认
十二、确定评估值要因
（一）价格形成要因分析
1、一般要因分析
（1）日本经济动向 （略）
（2）地价一般动向 （略）
2、地域分析
（1）千代田区的概要 （略）
（2）对象不动产相关的市场特性
①、同一给需圈的判定（略）
②、同一给需圈的市场参加者的属性及其行为
Ａ、买卖市场的主要参与者及行为
参与办公楼宇买卖市场较为典型的卖者是为资产证券化后的流动或以压缩债权为目的的大企业或地产企业，以及是为处分已成为不良债权的担保不动产者。买者以投资为目的，如正在研究取得不动产的大企业或不动产地产会社，或者认为证券化的流动性较好的不动产或不动产信托等。这样的买者在选择不动产时，尤为重视其收益性，其次才考虑交易价格与交易条件。
Ｂ、租赁市场的主要参与者及其行为
办公楼宇租赁市场的主要需求者是，需要办公地点便利度较好的大企业或强势企业，要求有单独空调和free access等先进设备者。
③同一给需圈市场的给需动向
Ａ、买卖市场现况和给需动向
[ 综合不动产市场 ]
在对象不动产同一给需圈中，相对千代田区欠繁华的商业区办公楼宇的需求量较低。在投入使用的已租赁楼宇中，建筑年限短，收益性较高的楼宇，以信托银行进行信托让度，或者由投资者直接购买的情况较为常见。总额在30亿日圆以上的较大规模的楼宇需求量较高。
以投资为目的的不动产交易中，较重视以收益确定价格。
[ 土地交易市场 ]
很难预测新建办公楼宇第一年就以高价位出租时的租赁需求，目前对办公楼宇用地的需求是比较低的。偶尔能见到地产企业在以投资为目的，购买不动产会社所出售的面积较小的办公楼宇用地的案例。其交易价格一般为2500 - 3000（日圆）/M2之间。
B、租赁市场现况和给需动向
办公楼宇租赁市场中，时常存在着因无新增需求而导致空置率上升的情况。一般来说，人们对新建楼宇有较强的偏好，有相当使用年限的旧楼宇，入住往往有长期打算。根据对许多办公楼宇中介会社的调查，以今年的N月为时点，同一给需圈类似地域的空置率大约4%左右，与前期相比大约上升了1%左右。而另一方面，租赁费用下降幅度不大，保持着同期水平或略有上升。根据××会社的调查，同一地区实际支付的平均办公楼宇租金，以募集租赁费为基准，达到4201日元/M2，与前期相比还略有上升。
对如不动产所临近的千代田区的中心区域，明年春将有竣工的大型楼宇，并预计此大厦过半的面积将租赁出去，因此,同一给需圈内对租赁办公楼宇的需求将更加弱化。因空置率的上升，无市场竞争力的不动产将有降低租金的可能。
（3）临近地域现况
①临近地域范围 （略）
②临近地域现况 （略）
③临近地域不动产交易现况（略）
④公法上的规定 （略）
⑤供给处理设施 （略）
⑥危险.易损设施（略）
⑦标准用地 （略）
⑧用途
中高层的店铺及办公楼宇
3、个别分析
（1） 土地
①路街条件 （略）
②划地条件 （略）
③交通条件 （略）
④环境条件 （略）
⑤行政条件 （略）
⑥地下文物有无及状态
根据千代田区教育委员会调查及听取了所有者的意见，虽然普遍传说临近有地下文物埋藏地[××遗址]，但是通过新建筑物施工时的打钻调查，确定无文化遗产保护法所规定的地下埋藏文物。因无地下埋藏文物 ，可认为不存在这一影响对象不动产价格的因素。
⑦土壤污染及状态
根据土地及建筑物的竣工登记证、昭和40年（1965年——译者）住宅地图和听取了从事此专业的当事人的调查汇报，昭和40年前，此处确存在过属于特种行业的使用有害物质的××业的工厂。但是，经现场调查的结果，判定土壤无污染的状况。因此，鉴定评价时不考虑与土壤污染相关要因。
⑧土地最佳用途事项的判断
根据预测临近地域的使用要求及将来的动向，对象不动产土地的最佳用途为一层作为店铺，中高层作办公使用。
（2）建筑物
① 建筑物概要
依据建筑物竣工通知书及所提供的工程设计图和现场勘察，确认如下：
A、建筑占地面积： 183.64M2
B、总使用面积： 1597.05M2
C、层高： 2600MM(1F3000MM)
D、基准地面耐压：300KG/M2（一部分为500KG/M2）
E、竣工日期：1992年8月31日
F、设计、监理：NN设计事务所
G、施工单位：甲建设株式会社
H、抗震基准：符合昭和57年（1982年）施行的新抗震标准
② 设备概要
根据所提供的工程设计图和外部观察，其状况如下：
A、空调：各层分供式空调（空冷式中央空调）全热交换器
B、电器、照明：地埋式开放型（40W 2灯）地面配线，截面容量120VA/M2
C、通迅：电话回线 200回线， （建筑整体）公用电视天线接受设施
Ｄ、给排水及卫生设施：给水设备／电热式热水器（浴室）
Ｅ、电梯：1３人乘，105／分，１部
Ｆ、消防设施：火灾自动报警系统，其他设备
③其他概要： （略）
④使用材料的品质：（略）
⑤施工质量：（略）
⑥日常管理状态：有管理计划、修缮状况一般（详细叙述略）
⑦管理状况：（从各种资料、现场调查、登记簿藤本入手调查）（略）
⑧有害物质使用的有无及状态
根据新建工程设计图、公用设施的外部观察以及听取所有者介绍，建筑物认定无石棉建筑材料和PCB等事项。
（3）建筑物及附属设施
①建筑物及附属设施的现状：判断为良好
②租赁经营状况良否：
Ａ、借租人的状况及租赁合同的内容
（详细叙述略）判断所有者和借租人是在正常情况下签署的租赁合同。
Ｂ、建筑物租赁状况：只有第五层自2002年2月1日至评估时点，处于空置。
Ｃ、修缮计划和管理计划良否及实施状况：（详细叙述略）判断是按照同一给需圈的标准来进行管理的。
（4）同一给需圈内对象不动产的优劣及竞争程度：（详细叙述略）在同一给需圈内，对象不动产与供应量有限的最近新建的大厦相比，判断为对象不动产的在同一给需圈竞争中具备过半客户的竞争力。
上述同一给需圈内的市场参与者具有以下特点：
①购买者
根据对象不动产现房供给，建筑物位置与租赁状况的属性，建筑物具有比较稳定的租赁收益，因此，购买者可能是投资者。此外，对象不动产建筑面积虽然小一些，但如要成为证券化资产，与其他写字楼组合后仍然是可以的。
②承租人
考虑入住的承租人状况和承租人所经营行业的成长性、对象不动产的设施、入住条件等因素，预计其租赁需求将是比较稳定的。但是，同一给需圈的市场目前的空置率现在虽为０％，随着2003年度千代田区内大型写字楼（××project）的竣工,空置率将要上升，预计对象不动产的空置率也将会上升。
（5）建筑物及附属设施的最佳用途有关事项的判定
对象不动产第一层为店铺，第二层到第九层办公使用。从同一给需圈内的各类价格构成状况，其为市场需求最高，效用发挥最高的建筑物。且对象不动产的容积率为66%，也较为适当。
对象不动产的租金较低，但根据其目前用途、设备现状和租赁市场的竞争情况来看，短时间内将保持其现在用途为最佳用途。
（二） 评估
1、鉴定评价方法的适用性（叙述略）
（1）成本法
① 重值成本（过程略）
土地价格+建筑物重值成本=建筑物及附属土地的重值成本
627,000,000日圆+403,000,000日圆
=1,030,000,000日圆
② 贬值额的计算
（过程略）建筑物贬值额计算为191,000,000日圆建筑物附属的土地可判断为不存在贬值。（详细叙述略）
③ 建筑物及附属土地的计算价格（叙述略）
根据以上计算结果，建筑物及附属土地的评估值为839,000,000日本圆。
（2）收益现值法
根据上述的地域分析和个别分析，确定根据未来市场动向反映对象不动产的收益价格。现采用DCF法和收益还原法分别进行评估。
① DCF法
DCF法是对对象不动产在未来连续预期收益，采用适宜的折现率折算成现值，然后累计求和，得出收益价格的方法。（详细叙述略）
[总收益]
A、租赁收入及公共费用收入
第一年的租金收入，以价格时点的租赁状况为准，其空置率考虑了周边租赁案例的租金标准和其他租赁案例的租赁条件；从第2年以后，月租金预测为4，200日本圆/M2（其中保证金为10个月，公益费1，000日圆/M2）。
B、返还保证金的取得
保证金的含义是，承租人交付的抵偿可能的租金债务预付金和继续保证金，其全额为返还准备金。继续保证金是依据返还准备金来计算的利息，其利率按现在的银行利率为基准，现年利率定为0.03%。随着承租人的更换需要返还的保证金，将从返还准备金中支付。
C、空置率损失（详细叙述略）空置率第一年预测为12%。之后，预测为市场的平均水平。
D、贷款准备金 （详细叙述略）预计无贷款损失
E、 市场动向及今后变化的预测（详细叙述略）
[总费用]
A、共益费
从所有者提供的资料中了解当年固定费用支付额为700,000日圆，约占实际共益收入的42%。
B、修缮费（详细叙述略）
按照相同规模办公楼宇大厦的标准，提取建筑物重置原值的0.2%为本案的修缮费。
C、维持管理费
按租金和共益费总额的5%提取，并以此与所有者和物业管理会社之间签定了合同。
D、税金（原日文为公租公课——译者）（明细表略）
税金合计9,551,370日圆。
E、损害保险费：今年交纳了建筑物火灾保险费400,000日圆。
F、大规模修缮费（资本性支出）
大规模修缮费是所有者A株式会社从××建设会社建筑物调查报告书中得到的数据。根据此报告书，5年后需20,000千日圆的大规模修缮费，10年后需要支付25,000千日圆的大规模修缮费。
（详细叙述略）采用6%的折扣率和大规模修缮费支出期间来求得的偿还基金率，计算出按每期进行分摊的总分摊费用如下：
确定从第十一年开始，分摊费用稳定在第十年支出的水平上。
I、市场动向及今后变动预测（详细叙述略）
费用按收益扣除的比例，预测在今后10年间大体上平行推移。
[预测期限]
对象不动产的预测期间为以同一给需圈内投资者保持的标准——10年。
[折现率]（叙述略）
A、类似不动产交易案例比较法（详细叙述略）
注：本案例不动产总收益中不含保证金利益。判断为运营利益额所占比例小，不影响其结果。
（详细叙述略）
根据此方法确定的折现率约为6%左右。
B、 借款金和自由资金相关的折现率法
此方法是，根据对象不动产取得时的资金所构成的两个部分（借款金和自由资金）对折现率的构成比率，加权平均后取得。
根据金融机关发布的资料，对象不动产和类似不动产所担保的无追索权贷款（non-recourse loan）条件是，贷款期限为10年左右时借款金比率为60%，其利率为3%-4%。
而从投资家处了解到，自由资金的利率在借款金比率40%左右时，将增加了2%-3%。
这样，在充分考虑本案对象不动产同一给需圈内未来市场动向的不稳定性之后，以此方法计算出如下的折现率：
4%×60%+7%×40%=5.2%
C 、金融资产利率与不动产个别性利率相加法（详细叙述略）
1.3% + 4.5% = 5.8%
D 、折现率的计算（详细叙述略）
根据以上各方法的内在特性，以充分反映了市场成长性的A方法为主，同时考虑其他方法得出的结果，对象不动产的标准折现率定为6%。
第11年标准纯收益以最终收益率进行还原。此最终折现率为价格时点还原利率（参阅后文②收益还原法）为基础，考虑了预测期限终了时市场动向和今后收益变动及其不稳定性，定为7.3%。
[回归价格]
运用DCF法的对象不动产的现金流量表如下，根据DCF法求得的收益价格为878,000千日圆。
②收益还原法
[单位时间内的纯收益]（详细叙述略）
认定第2年度的纯收益为标准，采用此数据计算出单位时间内的纯收益为59,160千日圆。
[还原利率的计算] （详细叙述略）
A、比较类似不动产交易案例的方法
根据此办法计算对象不动产的还原利率为7.0%。
B、土地和建筑物分别还原法（详细叙述略）
a）土地还原利率
预测土地所属的纯变动率为年平均0.1%，按如下公式求得土地还原利率计算为5.9%。
6.0%－0.1% = 5.9%
b）建筑物的还原利率
建筑物主体尚余经济性使用年限为30年，设备的尚余经济性使用年限为5年，按0.1%的本利递增偿还率，计算得出的建筑物还原利率为9.5%，具体计算如下：
由于建筑物的主体部分和设备对还原利率的权重将随其递增偿还率的差别而变化，因此当建筑物主体还原利率为 7.19%，设备部分还原利率为23.69%时,
建筑物还原利率为7.19%×86% + 23.69%×14% = 9.5%
c）对象不动产的还原利率
土地和建筑物对还原利率的权重将随其土地与建筑物递增的偿还率的差别而变化。因此，确定对象不动产的还原利率为7.12%。
5.9%×66% + 9.5%×34% = 7.12%
C、 综合对象不动产的还原利率
以上两种方法得出的还原利率在7.0% 和7.12%之间。
（详细叙述略）确定对象不动产的还原利率为7.0%。
D、 收益还原法的收益价格（叙述略）
59,160千日圆÷7.0% = 845,000千日圆
③ 收益价格的确定
以上求得DCF法收益价格和收益还原法收益价格为：
DCF法收益价格： 878,000千日圆
收益还原法收益价格： 845,000千日圆
（详细叙述略）
对DCF法收益价格和收益还原法收益价格进行比较分析后，确定对象不动产的收益价格为862,000千日圆
2、计算价格的调整和鉴定评价额的确定
根据以上程序，对象不动产的计算价格为：
成本法的价格：839,000,000日圆
收益现值法的收益价格：862,000,000日圆
（1）关于评估计算价格的调整（详细叙述略）
① 各计算价格的再分析
A、 成本法价格 （重值价格）
在使用重值成本法评估土地价格时，并用了现行市价法和收益还原法，同时考虑了价格的均衡性。在计算建筑物价格的重值成本原值时，并用了直接法和间接法，且使用了适用于对象不动产现状的、规范性较高的基础资料。在确定评估值时，并用了年限法和观察法，且考虑了对象不动产的经济性贬值、功能性贬值和实体性贬值等诸多因素，求得贬值额。
B、 收益价格
在计收益价格时并用了DCF法和收益还原法。采用DCF法时预测未来收益时采用了较为客观的资料。由于预测未来存在着不确定性，而获取此收益价格在折现率中考虑了这些不确定因素。另外，并用了两种收益现值法。对两个收益价格进行比较，所以提高了其准确度。
C、 整体评价
计算成本法价格时，先确定对象不动产的剩余使用年限，据此，在考虑建筑物贬值额的前提下进行了价格计算。
采用了DCF法计算收益价格时，虽说未来各期收益中不含对象不动产逐年贬值的状况，但在确定回归价格时，对最终折现率在原价格时点折现率的基础上，有意提高了其数值，所以也间接地反映了因使用不动产后期劣化造成的贬值额。在使用收益还原法计算还原利率时，采用了从同一给需圈中与对象不动产类似交易案例中求取的方法，并根据得出的还原利率，判定对象不动产反映土地与建筑物之间有关联的价值额。
本案中虽然未采用现行市价法，但折现率或还原利率的计算中都与有关的交易案例进行了比较，因此也间接地反映现行市价法的作用。
② 对各评估计算价格说服力的判断
如本评价书前文的地域分析及个别分析中所述，在对象不动产同一给需圈中，适宜以收益价格为中心形成评估价值。虽然计算成本法价格时，所取得的资料都较为客观，但在确定经济性剩余使用年限时，由于对象不动产以往与目前的修缮状况与修缮计划，对象不动产的剩余使用年限延长至何种程度，经济性贬值是多少等资料的获取，都受到限制，因此，成本法不能较正确地反映其客观情况，这不能不说是一个遗憾。
在采用收益现值法时， 由于DCF法中折现率计算所采用资料受限制和收益还原法中未来纯收益存在变动等因素的影响，因此，其中的一个方法也不能说是完全地体现了准确的评估结果。但以DCF法、收益还原法两个方法为基础，综合后求得的收益价格，相对来说可信度较高。
根据本鉴定评价书的地域分析及个别分析、前述重置成本的特性和收益价格适用性等诸多因素以及各评估方法所采用资料的可信度，判断得出最具有说服力的市场现值价格为收益价格。
（2）确定鉴定评价额
充分考虑以上各评估方法的特征和适用性等内容，以收益价格为主并参考重值成本法，对象不动产鉴定评价额为：862.000.000日本圆。
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（社）日本不动产鉴定协会 会员
国土交通大臣登记第×××××× 号
株式会社××××不动产鉴定事务所
××区××路1街1号××大厦
电话：03-××××-××××
传真：03-××××-××××
不动产鉴定士××××
对于所委托的东京道千代田区××内的不动产调查结果，报告如下：
一、不动产概况
（根据不动产登记表）
[ 土地 ]
所在地 东京道千代田区001丁目（街）
土地编号 2-3号
用途 宅地
占地面积 228.17Ｍ2
[ 建筑物 ]
所在地 东京道千代田区001丁目（街）2-3号
建筑物编号 2-3号
用途 办公用
建筑物名称 第1OO大厦
构造 钢筋混凝土 平屋顶 地下1层 地上9层（1992年8月31日建）
使用面积 1层155.09M2 2层159.55M2 3层169.78M2 4层169.78M2 5层169.78M2 6层169.78M2 7层169.78M2 8层 169.78M2， 9层169.78M2 地下1层18.31M2
二、所评估权利的种类和类型
1、权利的种类
（1）权利的种类土地与建筑物的全部所有权
（2）权利所有者土地与建筑物全部归A株式会社所有
2、类型
建筑物及附属土地
三、鉴定评价额（即评估值——译者）
862．000．000（日圆）
四、价格的种类
正常价格
五、评估的委托目的
作为市场买卖交易的参考
六、对象不动产（评估对象）评估状态的确定
1、对象不动产的状态
现有状态
2、附加条件
无
七、委托目的的条件
此鉴定评价前面记述的委托目的及条件是，在现实的社会经济条件下，充分满足各种合理条件，并从市场中形成的市场价值来求适当价格。这个价格是正常价格。
八、价格时点
2002年9月1日
九、评估时日
2002年9月15日
十、其他事项及特别利害关系
无
十一、对象不动产的确认
物的确认
权利形态的确认
十二、确定评估值要因
（一）价格形成要因分析
1、一般要因分析
（1）日本经济动向 （略）
（2）地价一般动向 （略）
2、地域分析
（1）千代田区的概要 （略）
（2）对象不动产相关的市场特性
①、同一给需圈的判定（略）
②、同一给需圈的市场参加者的属性及其行为
Ａ、买卖市场的主要参与者及行为
参与办公楼宇买卖市场较为典型的卖者是为资产证券化后的流动或以压缩债权为目的的大企业或地产企业，以及是为处分已成为不良债权的担保不动产者。买者以投资为目的，如正在研究取得不动产的大企业或不动产地产会社，或者认为证券化的流动性较好的不动产或不动产信托等。这样的买者在选择不动产时，尤为重视其收益性，其次才考虑交易价格与交易条件。
Ｂ、租赁市场的主要参与者及其行为
办公楼宇租赁市场的主要需求者是，需要办公地点便利度较好的大企业或强势企业，要求有单独空调和free access等先进设备者。
③同一给需圈市场的给需动向
Ａ、买卖市场现况和给需动向
[ 综合不动产市场 ]
在对象不动产同一给需圈中，相对千代田区欠繁华的商业区办公楼宇的需求量较低。在投入使用的已租赁楼宇中，建筑年限短，收益性较高的楼宇，以信托银行进行信托让度，或者由投资者直接购买的情况较为常见。总额在30亿日圆以上的较大规模的楼宇需求量较高。
以投资为目的的不动产交易中，较重视以收益确定价格。
[ 土地交易市场 ]
很难预测新建办公楼宇第一年就以高价位出租时的租赁需求，目前对办公楼宇用地的需求是比较低的。偶尔能见到地产企业在以投资为目的，购买不动产会社所出售的面积较小的办公楼宇用地的案例。其交易价格一般为2500 - 3000（日圆）/M2之间。
B、租赁市场现况和给需动向
办公楼宇租赁市场中，时常存在着因无新增需求而导致空置率上升的情况。一般来说，人们对新建楼宇有较强的偏好，有相当使用年限的旧楼宇，入住往往有长期打算。根据对许多办公楼宇中介会社的调查，以今年的N月为时点，同一给需圈类似地域的空置率大约4%左右，与前期相比大约上升了1%左右。而另一方面，租赁费用下降幅度不大，保持着同期水平或略有上升。根据××会社的调查，同一地区实际支付的平均办公楼宇租金，以募集租赁费为基准，达到4201日元/M2，与前期相比还略有上升。
对如不动产所临近的千代田区的中心区域，明年春将有竣工的大型楼宇，并预计此大厦过半的面积将租赁出去，因此,同一给需圈内对租赁办公楼宇的需求将更加弱化。因空置率的上升，无市场竞争力的不动产将有降低租金的可能。
（3）临近地域现况
①临近地域范围 （略）
②临近地域现况 （略）
③临近地域不动产交易现况（略）
④公法上的规定 （略）
⑤供给处理设施 （略）
⑥危险.易损设施（略）
⑦标准用地 （略）
⑧用途
中高层的店铺及办公楼宇
3、个别分析
（1） 土地
①路街条件 （略）
②划地条件 （略）
③交通条件 （略）
④环境条件 （略）
⑤行政条件 （略）
⑥地下文物有无及状态
根据千代田区教育委员会调查及听取了所有者的意见，虽然普遍传说临近有地下文物埋藏地[××遗址]，但是通过新建筑物施工时的打钻调查，确定无文化遗产保护法所规定的地下埋藏文物。因无地下埋藏文物 ，可认为不存在这一影响对象不动产价格的因素。
⑦土壤污染及状态
根据土地及建筑物的竣工登记证、昭和40年（1965年——译者）住宅地图和听取了从事此专业的当事人的调查汇报，昭和40年前，此处确存在过属于特种行业的使用有害物质的××业的工厂。但是，经现场调查的结果，判定土壤无污染的状况。因此，鉴定评价时不考虑与土壤污染相关要因。
⑧土地最佳用途事项的判断
根据预测临近地域的使用要求及将来的动向，对象不动产土地的最佳用途为一层作为店铺，中高层作办公使用。
（2）建筑物
① 建筑物概要
依据建筑物竣工通知书及所提供的工程设计图和现场勘察，确认如下：
A、建筑占地面积： 183.64M2
B、总使用面积： 1597.05M2
C、层高： 2600MM(1F3000MM)
D、基准地面耐压：300KG/M2（一部分为500KG/M2）
E、竣工日期：1992年8月31日
F、设计、监理：NN设计事务所
G、施工单位：甲建设株式会社
H、抗震基准：符合昭和57年（1982年）施行的新抗震标准
② 设备概要
根据所提供的工程设计图和外部观察，其状况如下：
A、空调：各层分供式空调（空冷式中央空调）全热交换器
B、电器、照明：地埋式开放型（40W 2灯）地面配线，截面容量120VA/M2
C、通迅：电话回线 200回线， （建筑整体）公用电视天线接受设施
Ｄ、给排水及卫生设施：给水设备／电热式热水器（浴室）
Ｅ、电梯：1３人乘，105／分，１部
Ｆ、消防设施：火灾自动报警系统，其他设备
③其他概要： （略）
④使用材料的品质：（略）
⑤施工质量：（略）
⑥日常管理状态：有管理计划、修缮状况一般（详细叙述略）
⑦管理状况：（从各种资料、现场调查、登记簿藤本入手调查）（略）
⑧有害物质使用的有无及状态
根据新建工程设计图、公用设施的外部观察以及听取所有者介绍，建筑物认定无石棉建筑材料和PCB等事项。
（3）建筑物及附属设施
①建筑物及附属设施的现状：判断为良好
②租赁经营状况良否：
Ａ、借租人的状况及租赁合同的内容
（详细叙述略）判断所有者和借租人是在正常情况下签署的租赁合同。
Ｂ、建筑物租赁状况：只有第五层自2002年2月1日至评估时点，处于空置。
Ｃ、修缮计划和管理计划良否及实施状况：（详细叙述略）判断是按照同一给需圈的标准来进行管理的。
（4）同一给需圈内对象不动产的优劣及竞争程度：（详细叙述略）在同一给需圈内，对象不动产与供应量有限的最近新建的大厦相比，判断为对象不动产的在同一给需圈竞争中具备过半客户的竞争力。
上述同一给需圈内的市场参与者具有以下特点：
①购买者
根据对象不动产现房供给，建筑物位置与租赁状况的属性，建筑物具有比较稳定的租赁收益，因此，购买者可能是投资者。此外，对象不动产建筑面积虽然小一些，但如要成为证券化资产，与其他写字楼组合后仍然是可以的。
②承租人
考虑入住的承租人状况和承租人所经营行业的成长性、对象不动产的设施、入住条件等因素，预计其租赁需求将是比较稳定的。但是，同一给需圈的市场目前的空置率现在虽为０％，随着2003年度千代田区内大型写字楼（××project）的竣工,空置率将要上升，预计对象不动产的空置率也将会上升。
（5）建筑物及附属设施的最佳用途有关事项的判定
对象不动产第一层为店铺，第二层到第九层办公使用。从同一给需圈内的各类价格构成状况，其为市场需求最高，效用发挥最高的建筑物。且对象不动产的容积率为66%，也较为适当。
对象不动产的租金较低，但根据其目前用途、设备现状和租赁市场的竞争情况来看，短时间内将保持其现在用途为最佳用途。
（二） 评估
1、鉴定评价方法的适用性（叙述略）
（1）成本法
① 重值成本（过程略）
土地价格+建筑物重值成本=建筑物及附属土地的重值成本
627,000,000日圆+403,000,000日圆
=1,030,000,000日圆
② 贬值额的计算
（过程略）建筑物贬值额计算为191,000,000日圆建筑物附属的土地可判断为不存在贬值。（详细叙述略）
③ 建筑物及附属土地的计算价格（叙述略）
根据以上计算结果，建筑物及附属土地的评估值为839,000,000日本圆。
（2）收益现值法
根据上述的地域分析和个别分析，确定根据未来市场动向反映对象不动产的收益价格。现采用DCF法和收益还原法分别进行评估。
① DCF法
DCF法是对对象不动产在未来连续预期收益，采用适宜的折现率折算成现值，然后累计求和，得出收益价格的方法。（详细叙述略）
[总收益]
A、租赁收入及公共费用收入
第一年的租金收入，以价格时点的租赁状况为准，其空置率考虑了周边租赁案例的租金标准和其他租赁案例的租赁条件；从第2年以后，月租金预测为4，200日本圆/M2（其中保证金为10个月，公益费1，000日圆/M2）。
B、返还保证金的取得
保证金的含义是，承租人交付的抵偿可能的租金债务预付金和继续保证金，其全额为返还准备金。继续保证金是依据返还准备金来计算的利息，其利率按现在的银行利率为基准，现年利率定为0.03%。随着承租人的更换需要返还的保证金，将从返还准备金中支付。
C、空置率损失（详细叙述略）空置率第一年预测为12%。之后，预测为市场的平均水平。
D、贷款准备金 （详细叙述略）预计无贷款损失
E、 市场动向及今后变化的预测（详细叙述略）
[总费用]
A、共益费
从所有者提供的资料中了解当年固定费用支付额为700,000日圆，约占实际共益收入的42%。
B、修缮费（详细叙述略）
按照相同规模办公楼宇大厦的标准，提取建筑物重置原值的0.2%为本案的修缮费。
C、维持管理费
按租金和共益费总额的5%提取，并以此与所有者和物业管理会社之间签定了合同。
D、税金（原日文为公租公课——译者）（明细表略）
税金合计9,551,370日圆。
E、损害保险费：今年交纳了建筑物火灾保险费400,000日圆。
F、大规模修缮费（资本性支出）
大规模修缮费是所有者A株式会社从××建设会社建筑物调查报告书中得到的数据。根据此报告书，5年后需20,000千日圆的大规模修缮费，10年后需要支付25,000千日圆的大规模修缮费。
（详细叙述略）采用6%的折扣率和大规模修缮费支出期间来求得的偿还基金率，计算出按每期进行分摊的总分摊费用如下：
确定从第十一年开始，分摊费用稳定在第十年支出的水平上。
I、市场动向及今后变动预测（详细叙述略）
费用按收益扣除的比例，预测在今后10年间大体上平行推移。
[预测期限]
对象不动产的预测期间为以同一给需圈内投资者保持的标准——10年。
[折现率]（叙述略）
A、类似不动产交易案例比较法（详细叙述略）
注：本案例不动产总收益中不含保证金利益。判断为运营利益额所占比例小，不影响其结果。
（详细叙述略）
根据此方法确定的折现率约为6%左右。
B、 借款金和自由资金相关的折现率法
此方法是，根据对象不动产取得时的资金所构成的两个部分（借款金和自由资金）对折现率的构成比率，加权平均后取得。
根据金融机关发布的资料，对象不动产和类似不动产所担保的无追索权贷款（non-recourse loan）条件是，贷款期限为10年左右时借款金比率为60%，其利率为3%-4%。
而从投资家处了解到，自由资金的利率在借款金比率40%左右时，将增加了2%-3%。
这样，在充分考虑本案对象不动产同一给需圈内未来市场动向的不稳定性之后，以此方法计算出如下的折现率：
4%×60%+7%×40%=5.2%
C 、金融资产利率与不动产个别性利率相加法（详细叙述略）
1.3% + 4.5% = 5.8%
D 、折现率的计算（详细叙述略）
根据以上各方法的内在特性，以充分反映了市场成长性的A方法为主，同时考虑其他方法得出的结果，对象不动产的标准折现率定为6%。
第11年标准纯收益以最终收益率进行还原。此最终折现率为价格时点还原利率（参阅后文②收益还原法）为基础，考虑了预测期限终了时市场动向和今后收益变动及其不稳定性，定为7.3%。
[回归价格]
运用DCF法的对象不动产的现金流量表如下，根据DCF法求得的收益价格为878,000千日圆。
②收益还原法
[单位时间内的纯收益]（详细叙述略）
认定第2年度的纯收益为标准，采用此数据计算出单位时间内的纯收益为59,160千日圆。
[还原利率的计算] （详细叙述略）
A、比较类似不动产交易案例的方法
根据此办法计算对象不动产的还原利率为7.0%。
B、土地和建筑物分别还原法（详细叙述略）
a）土地还原利率
预测土地所属的纯变动率为年平均0.1%，按如下公式求得土地还原利率计算为5.9%。
6.0%－0.1% = 5.9%
b）建筑物的还原利率
建筑物主体尚余经济性使用年限为30年，设备的尚余经济性使用年限为5年，按0.1%的本利递增偿还率，计算得出的建筑物还原利率为9.5%，具体计算如下：
由于建筑物的主体部分和设备对还原利率的权重将随其递增偿还率的差别而变化，因此当建筑物主体还原利率为 7.19%，设备部分还原利率为23.69%时,
建筑物还原利率为7.19%×86% + 23.69%×14% = 9.5%
c）对象不动产的还原利率
土地和建筑物对还原利率的权重将随其土地与建筑物递增的偿还率的差别而变化。因此，确定对象不动产的还原利率为7.12%。
5.9%×66% + 9.5%×34% = 7.12%
C、 综合对象不动产的还原利率
以上两种方法得出的还原利率在7.0% 和7.12%之间。
（详细叙述略）确定对象不动产的还原利率为7.0%。
D、 收益还原法的收益价格（叙述略）
59,160千日圆÷7.0% = 845,000千日圆
③ 收益价格的确定
以上求得DCF法收益价格和收益还原法收益价格为：
DCF法收益价格： 878,000千日圆
收益还原法收益价格： 845,000千日圆
（详细叙述略）
对DCF法收益价格和收益还原法收益价格进行比较分析后，确定对象不动产的收益价格为862,000千日圆
2、计算价格的调整和鉴定评价额的确定
根据以上程序，对象不动产的计算价格为：
成本法的价格：839,000,000日圆
收益现值法的收益价格：862,000,000日圆
（1）关于评估计算价格的调整（详细叙述略）
① 各计算价格的再分析
A、 成本法价格 （重值价格）
在使用重值成本法评估土地价格时，并用了现行市价法和收益还原法，同时考虑了价格的均衡性。在计算建筑物价格的重值成本原值时，并用了直接法和间接法，且使用了适用于对象不动产现状的、规范性较高的基础资料。在确定评估值时，并用了年限法和观察法，且考虑了对象不动产的经济性贬值、功能性贬值和实体性贬值等诸多因素，求得贬值额。
B、 收益价格
在计收益价格时并用了DCF法和收益还原法。采用DCF法时预测未来收益时采用了较为客观的资料。由于预测未来存在着不确定性，而获取此收益价格在折现率中考虑了这些不确定因素。另外，并用了两种收益现值法。对两个收益价格进行比较，所以提高了其准确度。
C、 整体评价
计算成本法价格时，先确定对象不动产的剩余使用年限，据此，在考虑建筑物贬值额的前提下进行了价格计算。
采用了DCF法计算收益价格时，虽说未来各期收益中不含对象不动产逐年贬值的状况，但在确定回归价格时，对最终折现率在原价格时点折现率的基础上，有意提高了其数值，所以也间接地反映了因使用不动产后期劣化造成的贬值额。在使用收益还原法计算还原利率时，采用了从同一给需圈中与对象不动产类似交易案例中求取的方法，并根据得出的还原利率，判定对象不动产反映土地与建筑物之间有关联的价值额。
本案中虽然未采用现行市价法，但折现率或还原利率的计算中都与有关的交易案例进行了比较，因此也间接地反映现行市价法的作用。
② 对各评估计算价格说服力的判断
如本评价书前文的地域分析及个别分析中所述，在对象不动产同一给需圈中，适宜以收益价格为中心形成评估价值。虽然计算成本法价格时，所取得的资料都较为客观，但在确定经济性剩余使用年限时，由于对象不动产以往与目前的修缮状况与修缮计划，对象不动产的剩余使用年限延长至何种程度，经济性贬值是多少等资料的获取，都受到限制，因此，成本法不能较正确地反映其客观情况，这不能不说是一个遗憾。
在采用收益现值法时， 由于DCF法中折现率计算所采用资料受限制和收益还原法中未来纯收益存在变动等因素的影响，因此，其中的一个方法也不能说是完全地体现了准确的评估结果。但以DCF法、收益还原法两个方法为基础，综合后求得的收益价格，相对来说可信度较高。
根据本鉴定评价书的地域分析及个别分析、前述重置成本的特性和收益价格适用性等诸多因素以及各评估方法所采用资料的可信度，判断得出最具有说服力的市场现值价格为收益价格。
（2）确定鉴定评价额
充分考虑以上各评估方法的特征和适用性等内容，以收益价格为主并参考重值成本法，对象不动产鉴定评价额为：862.000.000日本圆。
注:本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文