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【摘要】随着我国的经济由计划机制向市场机制的转轨，大型建设项目的管理也势必由国家经济体制改革的不断深入而发生变化。市场经济就是法制经济、信用经济，集资建房也必须沿着这条市场经济主导线路进行操作。大型集资建设项目必须实行严格的合同管理制，必须以专业的工程项目管理公司制度以合同为核心实施管理。新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）集资建房领导小组办公室作建设项目业主，在工程建设过程中，深化改革方案，对当前集中集资建房工程项目管理的方法进行了有益的探索与实践。
【关键词】集资建房；项目；管理
工程建设社会化管理的组织模式一般是按照传统的工程建设的管理组织方式进行管理的，甲方业主通常又以社会招标形式招用专业技术工程公司来进行系统管理。
以乌鲁木齐市高新区（新市区）集资建房为例；工程规模投资总额在169482675.17，F区标段为8546.17平米。招标内容：招标控制编制、审核、调整、工程进度审核、对设计变更审核处理、经济类管理、工程索赔进行审核处理、工程结算审核等。以下我分几个方面来论述管理方法。
一、此项目的投资方是政府和单位职工共同出资的集资项目，业主自然是以新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）集资建房领导小组办公室为主管部门，总体规划与设计、招标实施都有集资建房领导小组来统一管理。场内任何项目的规划设计均必须符合政府办公领导小组总体规划的要求，对于工程的实施在制定统一的规则和要求后与我新疆方夏建设工程项目管理有限公司签订委托合同进行下一步工程管理。这样，形成了甲方业主与集资建设分指挥部、社会专业工程项目管理公司，这三方是以经济关系建立起来的工程管理组织结构模式，从而实现了工程项目的社会化管理。在工程实施的具体事务管理中，三方充分利用市场机制相互依托，相互支撑作用共同完成总体项目。如：某些设备的采购、货物的仓储、大宗材料的运输、有关的辅助服务等均按市场原则通过经济合同来实施。
社会化管理使业主的工程事务管理工作量大大减少 ，业主班子的人员规模可以降低至最低点，项目管理工作的效率和效果提高 ，降低了建设成本。业主由此可以集中精力管理重大问题，在整个建设过程中定思路、定标准、定制度 ，一手抓规划设计，一手抓工程招标和合同管理，这样在总体上就把握住了建设的方向。建设领导小组、社会专业工程管理公司都在统一的规范和制度下各行其职。
二、社会化的建设管理，通过正常招标，彻底消除工程招标中的负面影响，真正地实行公开、公平、公正的工程招标与采购，由此形成并了工程招标采购的总体构思：在工程招标采购中要剥夺每一个人的特权，工程招标采购中的权力必须受到三方相互制约的监督。在这样的指导思想下，甲方业主根据实际进一步对工程招标采购的方式和方法进行了探索，研究如何从制度上、技术上清除各类消极因素存在的可能性。
三、强化工程合同管理的核心地位
1.从组织上采取措施 ，实施规范化、制度化、标准化的合同管理，制定一整套合同管理的有关工作制度和规定，对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定。
2.树立起建设项目管理中的一切行为均以合同作为一依据的意识，合同运用于项目管理的各个方面，以合同、经济手段管理和施工现场。
3.选择确定符合建设特点的工程承发包模式和合同结构，通过合理的合同结构实现和保证项目管理组织的目标结构和运作。
4.根据工程的具体情况和现实的社会经济环境条件，在主要工程上均实行总价合同标的，控制建设成本，强化合同准备工作。从技术上和经济上采取措施，创造和建立实施总价合同的前提条件；坚持以施工方案图进行工程招标，最大限度地避免和减少工程实施过程中的不确定因素和随意性；强化工程招标中的合同意识，努力完备和详细一切技术资料和现场环境条件，使承包单位能够以最小的风险在完全公平的环境中进行投标竞争；严密制定合同文件，合理确定工程合同的界面与工程范围；事前分析可能存在的不确定事件和风险，有针对性的采取保护措施。工程合同价以中标价格为基础再增加3%作为工程不可預见费用，充分考虑和保证承包单位的利益，引导承包单位注重技术方案的竞争，集中力量用于工程的实施，从而保证工程的质量和进度。
四、工程管理方法的研究与实践
通过对项目合同和招标控制方法的研究和实践 ，我公司在工程管理和控制的具体方法方面形成了较为成功的做法 。
1.通过规划设计、科学技术、工程招标控制项目投资在控制工作中，先从工程的规划设计、工程技术、工程招标等方面入手 ，控制工程的投资 ，节约建设成本。项目业主坚持以规划设计为重点进行项目的投资控制 ，以极大的精力投入于工程的规划和设计工作中进行设计方案的比较和改进，由此，建立公平、公正、公开竞争的良好环境，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力。此外，通过实行工程合同总价控制，充分依靠和发挥财务顾问、财务监理的专业技术等一系列控制措施和方法，使总体项目投资被合理的控制在计划目标总价以内。
2.独立平行的工程质量监理。工程质量不仅关系到建设资金的有效使用 ，而且关系到社会公众利益、生命和财产的安全。项目业主以制度建设作为抓好工程质量的根本保证，建立层层负责的质量责任制 ，形成全过程、全方位的质量保证体系；以工程招标、工程监理、合同管理作为工程质量管理的基础性工作。尤其是对于工程监理工作，在具体的做法上采取了特殊的措施，即在所有的工程监理合同中规定；工程监理单位必须同时与施工单位各自独立平行地进行全部工程的质量检测，包括必须使用独立平行的检测仪器和工具；独立平行地实施质量检测；获取独立平行的检测数据和资料；提交独立平行的检测报告等。这样在每一个工程上，都能同时得到分别来自监理单位和施工单位的各自独立的两套质量检测与评估报告，可以切实掌握工程质量的真实情况 ，确保得到一流的施工质量。
3.依靠科技缩短建设工期。889天左右的建设工期 ，首先是以严谨的科学态度，分析论证进度目标实现的可能性以及存在的主要影响因素。针对关键问题 ，事先研究制定解决的方案，在工程的建设过程中 ，集中力量做好项目前期的各项准备工作，抓紧工程的规划和设计，为后期项目实施阶段工程的顺利展开积极创造节约时间条件。在进度控制工作中，以进度大节点作为控制的关键 ，保证落实大节点目标；建立工程协调制度，定期或不定期地召集各方开会，协调各参建单位之间的进度关系；实施工程进度的动态控制 ，及时调整进度计划，合理安排时间，有规划和有效的进度控制。
五、结语
以上是笔者对大型集资建房的一些实际经验和方法，通过高新区集资建房项目实操，深刻感受到此项目要求工程管理公司招标者必须具备十分丰富的工程管理经验、扎实的专业知识、相当高的技术管理水平和对工程所具有的深刻的判断能力。即便是在无标底招标条件下，招标者应具备的评标方法和指标参数的合理确定、招标文件的严密编制、工程招标的有序组织、以及对项目管理和选定等综合实力的一次测验，才能使三方平衡地把集资项目共同顺利完成。
【关键词】集资建房；项目；管理
工程建设社会化管理的组织模式一般是按照传统的工程建设的管理组织方式进行管理的，甲方业主通常又以社会招标形式招用专业技术工程公司来进行系统管理。
以乌鲁木齐市高新区（新市区）集资建房为例；工程规模投资总额在169482675.17，F区标段为8546.17平米。招标内容：招标控制编制、审核、调整、工程进度审核、对设计变更审核处理、经济类管理、工程索赔进行审核处理、工程结算审核等。以下我分几个方面来论述管理方法。
一、此项目的投资方是政府和单位职工共同出资的集资项目，业主自然是以新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）集资建房领导小组办公室为主管部门，总体规划与设计、招标实施都有集资建房领导小组来统一管理。场内任何项目的规划设计均必须符合政府办公领导小组总体规划的要求，对于工程的实施在制定统一的规则和要求后与我新疆方夏建设工程项目管理有限公司签订委托合同进行下一步工程管理。这样，形成了甲方业主与集资建设分指挥部、社会专业工程项目管理公司，这三方是以经济关系建立起来的工程管理组织结构模式，从而实现了工程项目的社会化管理。在工程实施的具体事务管理中，三方充分利用市场机制相互依托，相互支撑作用共同完成总体项目。如：某些设备的采购、货物的仓储、大宗材料的运输、有关的辅助服务等均按市场原则通过经济合同来实施。
社会化管理使业主的工程事务管理工作量大大减少 ，业主班子的人员规模可以降低至最低点，项目管理工作的效率和效果提高 ，降低了建设成本。业主由此可以集中精力管理重大问题，在整个建设过程中定思路、定标准、定制度 ，一手抓规划设计，一手抓工程招标和合同管理，这样在总体上就把握住了建设的方向。建设领导小组、社会专业工程管理公司都在统一的规范和制度下各行其职。
二、社会化的建设管理，通过正常招标，彻底消除工程招标中的负面影响，真正地实行公开、公平、公正的工程招标与采购，由此形成并了工程招标采购的总体构思：在工程招标采购中要剥夺每一个人的特权，工程招标采购中的权力必须受到三方相互制约的监督。在这样的指导思想下，甲方业主根据实际进一步对工程招标采购的方式和方法进行了探索，研究如何从制度上、技术上清除各类消极因素存在的可能性。
三、强化工程合同管理的核心地位
1.从组织上采取措施 ，实施规范化、制度化、标准化的合同管理，制定一整套合同管理的有关工作制度和规定，对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定。
2.树立起建设项目管理中的一切行为均以合同作为一依据的意识，合同运用于项目管理的各个方面，以合同、经济手段管理和施工现场。
3.选择确定符合建设特点的工程承发包模式和合同结构，通过合理的合同结构实现和保证项目管理组织的目标结构和运作。
4.根据工程的具体情况和现实的社会经济环境条件，在主要工程上均实行总价合同标的，控制建设成本，强化合同准备工作。从技术上和经济上采取措施，创造和建立实施总价合同的前提条件；坚持以施工方案图进行工程招标，最大限度地避免和减少工程实施过程中的不确定因素和随意性；强化工程招标中的合同意识，努力完备和详细一切技术资料和现场环境条件，使承包单位能够以最小的风险在完全公平的环境中进行投标竞争；严密制定合同文件，合理确定工程合同的界面与工程范围；事前分析可能存在的不确定事件和风险，有针对性的采取保护措施。工程合同价以中标价格为基础再增加3%作为工程不可預见费用，充分考虑和保证承包单位的利益，引导承包单位注重技术方案的竞争，集中力量用于工程的实施，从而保证工程的质量和进度。
四、工程管理方法的研究与实践
通过对项目合同和招标控制方法的研究和实践 ，我公司在工程管理和控制的具体方法方面形成了较为成功的做法 。
1.通过规划设计、科学技术、工程招标控制项目投资在控制工作中，先从工程的规划设计、工程技术、工程招标等方面入手 ，控制工程的投资 ，节约建设成本。项目业主坚持以规划设计为重点进行项目的投资控制 ，以极大的精力投入于工程的规划和设计工作中进行设计方案的比较和改进，由此，建立公平、公正、公开竞争的良好环境，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力。此外，通过实行工程合同总价控制，充分依靠和发挥财务顾问、财务监理的专业技术等一系列控制措施和方法，使总体项目投资被合理的控制在计划目标总价以内。
2.独立平行的工程质量监理。工程质量不仅关系到建设资金的有效使用 ，而且关系到社会公众利益、生命和财产的安全。项目业主以制度建设作为抓好工程质量的根本保证，建立层层负责的质量责任制 ，形成全过程、全方位的质量保证体系；以工程招标、工程监理、合同管理作为工程质量管理的基础性工作。尤其是对于工程监理工作，在具体的做法上采取了特殊的措施，即在所有的工程监理合同中规定；工程监理单位必须同时与施工单位各自独立平行地进行全部工程的质量检测，包括必须使用独立平行的检测仪器和工具；独立平行地实施质量检测；获取独立平行的检测数据和资料；提交独立平行的检测报告等。这样在每一个工程上，都能同时得到分别来自监理单位和施工单位的各自独立的两套质量检测与评估报告，可以切实掌握工程质量的真实情况 ，确保得到一流的施工质量。
3.依靠科技缩短建设工期。889天左右的建设工期 ，首先是以严谨的科学态度，分析论证进度目标实现的可能性以及存在的主要影响因素。针对关键问题 ，事先研究制定解决的方案，在工程的建设过程中 ，集中力量做好项目前期的各项准备工作，抓紧工程的规划和设计，为后期项目实施阶段工程的顺利展开积极创造节约时间条件。在进度控制工作中，以进度大节点作为控制的关键 ，保证落实大节点目标；建立工程协调制度，定期或不定期地召集各方开会，协调各参建单位之间的进度关系；实施工程进度的动态控制 ，及时调整进度计划，合理安排时间，有规划和有效的进度控制。
五、结语
以上是笔者对大型集资建房的一些实际经验和方法，通过高新区集资建房项目实操，深刻感受到此项目要求工程管理公司招标者必须具备十分丰富的工程管理经验、扎实的专业知识、相当高的技术管理水平和对工程所具有的深刻的判断能力。即便是在无标底招标条件下，招标者应具备的评标方法和指标参数的合理确定、招标文件的严密编制、工程招标的有序组织、以及对项目管理和选定等综合实力的一次测验，才能使三方平衡地把集资项目共同顺利完成。