论文部分内容阅读
[摘 要] 持续严控的楼市政策，延续低迷的市场态势，昔日辉煌的房地产行业又一次站在风口浪尖。虽然自下而上的救市措施初见成效，但释放“微刺激”后仍如履薄冰，部分资金实力较弱的中小房地产企业纷纷陷入预警危机。作为行业佼佼者的万达是如何步步为营的？又有何预警之道？本文从现金流的视角，通过借鉴万达帝国的传奇，为房地产企业财务预警提供一些启示。
[关键词] 万达；财务预警；现金流
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 15. 013
[中图分类号] F275.1 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）15- 0033- 02
1 甲午收关，挂牌香港
纵观马年的房地产市场，从中央以稳为主的分类调控到市场“翘尾”收官，无疑又是跌宕起伏的“过山车”之旅。但对于万达却意义非凡。成立于1988年的大连万达集团股份有限公司，凭借万达商业、文化旅游、电子商务、连锁百货四大核心产业成为中国商业地产的领头羊。截至2014年末，已开业的万达广场全国109座，企业资产总计5 341亿元，年收入高达2 424.8亿元。2014年12月23日，在历经10年上市酝酿、折戟A股之后，大连万达商业地产股份有限公司（万达商业，HK03699）最终募集288亿港元在港交所成功IPO，成为全球有史以来规模最大的房地产公司上市交易。按上市首日收盘价46.75港元计算，总市值高达2 092亿港元。
2 预警之道，资金为上
成功的企业各自有各自的经营之道，而失败的企业共性就是缘于对风险和预警把控得不得当。对于房地产企业来说，投资项目的建设期和回收期较长，其商品房的不可移动性和对资金的长时间占用的特点加大了投资风险，一旦遭受不可抗力或市场风险时，便会催化财务危机。作为龙头的万达对于风险预警的认识在其H股招募书用了长达49页进行赘述，万达对财务预警的认识由此可见一斑。
有鉴于房地产项目长投资回收期特性，如果单纯依靠销售回流资金资金链很容易被时间拉断，而一旦开发资金的集中支出与累积漫长性矛盾激化，势必造成财务危机。所以，保证充足的现金流正是对财务预警最好的防范，万达也不例外。商业地产本身巨大的现金流出，加上酒店等产业巨大耗血量，虽有信托等流入支撑，但对现金的需求仍不容小觑。因此，从资本市场获取源源的现金流便是不二之选。正是对资金链的预警上丝毫不放松，所以在A股告败短短两个月就转战H股，既是顺势而为的选择，更是对预警的坚持不懈。
3 执预警之盾，保卫现金流
不懂得财务预警的房地产企业终将在日益激烈的市场竞争中走向危机，不能产生优秀的现金流更是限制每一个企业攀爬高峰的桎梏。所以万达在财务预警上的经验告诉我们：房市横流，预警先走，百舸争游，保卫现金流。
3.1 预警机制，利刃出鞘
万达在预警机制建立的独到之处在于财务计划的垂直一体性。集团总部财务部集权，为所有项目公司制定计划模板，模板包括预算、融资、日常会计核算等在内的资金、税务、指标和核算四大业务范围。同时下设三级财务对每类业务进行管控，对计划周期的全过程和计划完成情况进行监督，每一级别每类业务均有相关业务的责任人和接收人。总部财务部将制定好的计划模板导入到所有项目公司的财务系统中，信息系统自动生成具体的工作计划，自动安排相关责任人和项目完成时间。同时，针对每个项目相关责任人系统自动生成“开始提醒”“中期预警”“到期警示”3种提示，通过多种终端发送，各填报人根据执行情况及时、准确完成相关计划。总部负责对整体预警机制进行考核监督，并为制定新的计划模板进行更新完善。通过细化财务计划、分解业务内容，万达将财务预警落实到每一级别，落实到各责任人。规范的财务系统形成标准化、流程化预警机制，而对预警的质量控制通过个人落实，一旦出现预警征兆，相关负责人就会有效识别，防微杜渐。
3.2 严格控制财务指标
万达在财务指标的控制上不仅将其纳入预警机制中，并且对其管理异常谨慎。以资产负债率为例，将近3年万科和万达的数据进行对比，见表1。
可以发现，万达近3年资产负债率相比万科具有一定优势，而且分别以2.54%，0.47%，1.45%速度逐年下降，说明万达在偿债风险上保证了一定的财务预警。当然，资产负债率只是重要财务指标的一角，实际上，对于指标的量化处理，作为业务范畴的重要一面，万达利用信息技术手段在计划模块就已经在整个财务预警机制中实现严格控制。但是，资产负债率并不高的优势并不代表现金流不紧张。选择上市融资和控制财务指标之间也存在相辅相成的关系。
3.3 南下融资，任重致远
纵观万达的融资渠道，上市之前除了自有资金外大体可以分为3类：物业销售、银行贷款和信托产品。如果从现金流的角度考虑，没有任何企业靠租金和物业获得的收入能够满足规模扩张的需要，所以万达逐步从传统的通过万达广场的配建商铺、写字楼等获取现金流的重资产模式开始向利用万达自己的品牌由第三方投资再从中分成的轻资产模式转变。但综合考虑获取现金流量能力，似乎这3个途径获取的现金流量净额难以满足万达帝国的“胃口”，所以万达毫不犹豫地选择南下融资。A股失败两个月之后转战H股，借力资本市场为其锦上添花，获得更加充沛的现金流。由此可见，即使坐拥龙头的万达仍从未停止外部融资的步伐，南下融资，逐渐拓宽融资渠道。
房地产企业要做好财务预警，实际上就是利用危机意识，通过各种途径构筑永续的现金流。作为优秀房地产领跑者的万达，其实在向我们传达“万达模式”的预警之道：利用智能化财务信息技术严格把控财务指标，开拓多融资渠道获取更充足的现金流。垂直防范，横向融通，用现金之流筑预警之墙，在房地产之丛中建造稳定的企业之房！
主要参考文献
[1]万达商业地产集团.万达商业地产财务垂直管理的内容[J].商业地产投资建设，2014（8）.
[2]朱雪尘.2000亿投资如何支撑 王健林万达资金链虚实[J].英才，2012（12）.
[3]任晓冬.浅谈房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].中国总会计师，2015（2）.
[关键词] 万达；财务预警；现金流
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 15. 013
[中图分类号] F275.1 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2015）15- 0033- 02
1 甲午收关，挂牌香港
纵观马年的房地产市场，从中央以稳为主的分类调控到市场“翘尾”收官，无疑又是跌宕起伏的“过山车”之旅。但对于万达却意义非凡。成立于1988年的大连万达集团股份有限公司，凭借万达商业、文化旅游、电子商务、连锁百货四大核心产业成为中国商业地产的领头羊。截至2014年末，已开业的万达广场全国109座，企业资产总计5 341亿元，年收入高达2 424.8亿元。2014年12月23日，在历经10年上市酝酿、折戟A股之后，大连万达商业地产股份有限公司（万达商业，HK03699）最终募集288亿港元在港交所成功IPO，成为全球有史以来规模最大的房地产公司上市交易。按上市首日收盘价46.75港元计算，总市值高达2 092亿港元。
2 预警之道，资金为上
成功的企业各自有各自的经营之道，而失败的企业共性就是缘于对风险和预警把控得不得当。对于房地产企业来说，投资项目的建设期和回收期较长，其商品房的不可移动性和对资金的长时间占用的特点加大了投资风险，一旦遭受不可抗力或市场风险时，便会催化财务危机。作为龙头的万达对于风险预警的认识在其H股招募书用了长达49页进行赘述，万达对财务预警的认识由此可见一斑。
有鉴于房地产项目长投资回收期特性，如果单纯依靠销售回流资金资金链很容易被时间拉断，而一旦开发资金的集中支出与累积漫长性矛盾激化，势必造成财务危机。所以，保证充足的现金流正是对财务预警最好的防范，万达也不例外。商业地产本身巨大的现金流出，加上酒店等产业巨大耗血量，虽有信托等流入支撑，但对现金的需求仍不容小觑。因此，从资本市场获取源源的现金流便是不二之选。正是对资金链的预警上丝毫不放松，所以在A股告败短短两个月就转战H股，既是顺势而为的选择，更是对预警的坚持不懈。
3 执预警之盾，保卫现金流
不懂得财务预警的房地产企业终将在日益激烈的市场竞争中走向危机，不能产生优秀的现金流更是限制每一个企业攀爬高峰的桎梏。所以万达在财务预警上的经验告诉我们：房市横流，预警先走，百舸争游，保卫现金流。
3.1 预警机制，利刃出鞘
万达在预警机制建立的独到之处在于财务计划的垂直一体性。集团总部财务部集权，为所有项目公司制定计划模板，模板包括预算、融资、日常会计核算等在内的资金、税务、指标和核算四大业务范围。同时下设三级财务对每类业务进行管控，对计划周期的全过程和计划完成情况进行监督，每一级别每类业务均有相关业务的责任人和接收人。总部财务部将制定好的计划模板导入到所有项目公司的财务系统中，信息系统自动生成具体的工作计划，自动安排相关责任人和项目完成时间。同时，针对每个项目相关责任人系统自动生成“开始提醒”“中期预警”“到期警示”3种提示，通过多种终端发送，各填报人根据执行情况及时、准确完成相关计划。总部负责对整体预警机制进行考核监督，并为制定新的计划模板进行更新完善。通过细化财务计划、分解业务内容，万达将财务预警落实到每一级别，落实到各责任人。规范的财务系统形成标准化、流程化预警机制，而对预警的质量控制通过个人落实，一旦出现预警征兆，相关负责人就会有效识别，防微杜渐。
3.2 严格控制财务指标
万达在财务指标的控制上不仅将其纳入预警机制中，并且对其管理异常谨慎。以资产负债率为例，将近3年万科和万达的数据进行对比，见表1。
可以发现，万达近3年资产负债率相比万科具有一定优势，而且分别以2.54%，0.47%，1.45%速度逐年下降，说明万达在偿债风险上保证了一定的财务预警。当然，资产负债率只是重要财务指标的一角，实际上，对于指标的量化处理，作为业务范畴的重要一面，万达利用信息技术手段在计划模块就已经在整个财务预警机制中实现严格控制。但是，资产负债率并不高的优势并不代表现金流不紧张。选择上市融资和控制财务指标之间也存在相辅相成的关系。
3.3 南下融资，任重致远
纵观万达的融资渠道，上市之前除了自有资金外大体可以分为3类：物业销售、银行贷款和信托产品。如果从现金流的角度考虑，没有任何企业靠租金和物业获得的收入能够满足规模扩张的需要，所以万达逐步从传统的通过万达广场的配建商铺、写字楼等获取现金流的重资产模式开始向利用万达自己的品牌由第三方投资再从中分成的轻资产模式转变。但综合考虑获取现金流量能力，似乎这3个途径获取的现金流量净额难以满足万达帝国的“胃口”，所以万达毫不犹豫地选择南下融资。A股失败两个月之后转战H股，借力资本市场为其锦上添花，获得更加充沛的现金流。由此可见，即使坐拥龙头的万达仍从未停止外部融资的步伐，南下融资，逐渐拓宽融资渠道。
房地产企业要做好财务预警，实际上就是利用危机意识，通过各种途径构筑永续的现金流。作为优秀房地产领跑者的万达，其实在向我们传达“万达模式”的预警之道：利用智能化财务信息技术严格把控财务指标，开拓多融资渠道获取更充足的现金流。垂直防范，横向融通，用现金之流筑预警之墙，在房地产之丛中建造稳定的企业之房！
主要参考文献
[1]万达商业地产集团.万达商业地产财务垂直管理的内容[J].商业地产投资建设，2014（8）.
[2]朱雪尘.2000亿投资如何支撑 王健林万达资金链虚实[J].英才，2012（12）.
[3]任晓冬.浅谈房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].中国总会计师，2015（2）.