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摘要：长期以来，房地产开发在我国国民经济发展过程中能够起到重要的作用，逐渐成为我国国民经济的支柱型产业。在我国相继出台的“国四条”和“国十条”等政策的出台，房地产开发企业的融资审批门槛被提升，融资监管的力度也加大，很容易导致房地产开发企业陷入融资困境当中。因此，在新环境下，房地产开发企业的管理者需要加强对融资困境的研究力度。本文从新环境下房地产开发企业融资特点和重要性出发，分析了新环境下房地产开发企业融资困境，并提出了几点新环境下房地产开发企业解决融资困境的对策，为房地产开发企业发展获得较多的融资资金。
关键词：新环境下 房地产开发企业 融资 对策
一、新环境下房地产开发企业融资特点和重要性
（一）房地产开发企业融资特点
1.需求资金量较大。房地产开发企业在开发项目建设过程中需要大量的资金，一个房地产项目的开发至少需要几个亿的资金投入，有的甚至几十亿元资金，也就是说资金链的完整性是房地产开发企业的生命线。从获取土地、施工、后期销售等环节都需要大量的资金支持，才能够保证房地产开发企业的正常运行。
2.地域性的差異明显。为了降低自身经营风险，金融企业对房地产开发企业的资金贷款也是很谨慎，尤其是在三线或中小型城市中的金融机构，对当地中小型企业通常采用紧缩授信口径，将较多的资金投放在一线、二线城市，中小型城市房地产开发企业很难获得银行融资。
3.容易受政策的影响。中小型房地产开发企业的生存发展容易受到国家宏观调控政策的影响，还会受到金融机构贷款政策的影响等。
（二）房地产开发企业融资的重要性
1.有利于房地产开发项目质量的提升。随着市场竞争的日益激烈化，房地产开发企业传统的经营理念已经不能适应广大消费者对品质需求的日益提高，所以，房地产开发企业要用提高质量来扩大销售量，但提升项目质量水平离不开资金的大力支持，通过融资能够获得较多资金，能够大大提升房地产开发项目质量水平。
2.有利于扩张和对外投资。房地产开发企业为了提升市场占有率、实现战略经营目标，就要不断开拓新项目，这些项目的开发离不开资金的大力支持，因此，通过融资能够有力地进行扩张和对外投资。
二、新环境下房地产开发企业面临的融资困境
（一）比较高的融资成本
房地产开发企业开发的项目一般都是投资巨大而且时间较长，并且投资回报周期较长，在整个建设过程中对银行贷款资金的依赖性比较高，企业整体的资产负债率处于很高的水平。根据实际调查发现，与普通企业比较，房地产开发企业的净负债率超出了10%-20%，因此，企业要面临很大的偿债能力压力。另外，近几年我国对房地产行业实行了收紧的调控政策，这就更加大了房地产开发企业发展的不确定性，当建设项目受到调控政策的影响，就会发生资金周转的问题。现阶段，房地产开发企业在融资过程中的成本较高，承受的资金压力较大，加大了房地产开发企业项目建设的难度。
（二）单一的融资渠道
我国房地产开发企业现阶段的发展趋势虽然呈现出企业快速发展的势头，但从总体来看发展的还是不够成熟，在境内上市的房地产开发企业的比例还很少。很多企业为了获取较高的经济利益，纷纷加大了对房地产行业的投资力度，因此，一些规模小的房地产开发企业，其内部尚未形成科学化、规范化的管理制度，同时，由于这些中小房地产开发企业规模不大，信用等级也不高，造成了融资渠道单一，融资困难的问题频发。大多数中小型房地产开发企业项目开发资金主要来源于隐性贷款，据统计，发现房地产开发企业百分之七十以上的资金是来源于银行贷款，但是，在国家宏观调控以及金融去杠杆的经济大背景下，房地产开发企业将面临日益趋紧的贷款政策，如果企业融资过度地依赖银行，就很难满足房地产开发项目建设资金的大量需求。
（三）融资风险较大
房地产开发企业在生产经营过程中很容易受到发展周期的影响，形成泡沫经济的概率较大，也具备较高的融资风险。随着我国城市化进程的不断深化，房地产行业也具备较好的发展趋势，吸引了大量投资者的投资，一些中小型、规模不大的房地产开发企业纷纷成立，规模化、集团化的房地产开发企业却很少，这也加大了房地产开发企业的融资风险。中小型房地产开发企业由于规模较小，很容易出现信用低的问题，在融资过程中很容易导致信用风险的发生。
三、新环境下房地产开发企业解决融资困难的对策
（一）降低融资成本
一般来说，企业的融资风险越大，融资成本也就会越高，融资成本和融资风险呈现正比例关系，可以看出，房地产开发企业要想降低融资成本必须通过减少负债来降低财务风险，实施净负债比例的控制，也就是对债务性融资比例进行合理的选择，结合开发项目实际情况和获利能力、融资能力、运营能力等方面，对权益比重进行科学合理的权衡，采用灵活多变的融资方法。
（二）创新融资渠道
在国家宏观调控政策和去杠杆的经济背景下，房地产开发企业要通过拓宽融资渠道来解决融资困境的问题，主要可以通过以下方法来创新融资渠道：
1.房地产资产的证券化。主要是指房地产开发企业投资从形式上直接转变为有价证券的投资，采用证券化的方式，能够对房地产开发企业的资产负债表中资产进行改组剥离，通过与专业机构共同发行证券，来获得建设项目的发展资金。这种方法既可以不加大企业的负债，也可以对财务结构进行优化，大大降低了融资的财务风险。
2.上市融资。在国家加大宏观调控的经济背景下，房地产开发企业通过银行获得贷款也得到了较大的限制，因此，房地产开发企业可以采用上市的方法进行融资，通过借壳上市的方法，能够实现重置资产、缩短上市时间、加快战略调整、创新融资渠道的目的。借壳上市的优势主要体现在：审批程序比较简单、标准较低、成本低、时间快等，在上市之后宣传也比较容易，因此，上市融资对于解决房地产开发企业融资困难是比较有效的方法之一。 3.私募资金。是对指定投资者采用非公开的方法来进行募集资金，私募资金的主要优势体现在灵活性的运作、门槛较低等，能够提升投资者的信心，并且以固定收益为主，而且还具备了房地产信托的特征。
4.组合型融资方法。房地产开发企业在不同阶段、不同时期，而采用不同的融资方式，将这些不同融资方法组合起来，这样既可以适应不同开发时期的融资需求，也能大大地降低融资成本。例如，在房地产开发企业成立初期，可以采用自有资金组合和吸收股权投资的融资方式，吸收有实力的投资者进行投資，进行利润分成，以实现企业积累原始资本的目的;房地产开发企业在成长期间，可以采用银行贷款、商业信用、吸收风险投资基金组合的方式进行融资;房地产开发企业在成熟期，可以采用国外投资基金和信托融资结合的融资模式;在房地产开发企业衰退时期，应该根据实际情况适当地对投资规模进行适当收缩，通过吸收有实力的企业或投资机构来加盟。房地产开发企业不同时期通过融资方法的组合，能够实现对资本成本的优化，促进房地产开发企业得到健康稳定的长期发展。
（三）防范融资风险
房地产开发企业在融资过程中要加大对融资风险防范的力度，主要可以从以下几点入手来防范风险：
1.信用评级制度的制定。严格、客观、独立的信用评级制度能够保证融资双方的利益，其中信用评级部门要经过政府部门监管，由公正、独立的第三方构成，在制度中采用优胜劣汰的竞争机制，保证评级招标体系的科学性，以及评级结果的公正性。
2.提高信息公开性。从国外资本市场的先进经验来看，信息的公开性有利于金融市场的完善，因此，在房地产开发企业融资过程中，要及时地将国家政策信息、房地产信息、金融证券信息等准确的向融资各方传递，这样各利益方就可以在信息公开的前提下进行融资，有效地防范融资过程中可能发生的风险。
3.培养专业融资人才。房地产开发企业进行融资的过程中，离不开高素质的融资人才，专业的融资人才既要灵活地应用融资工具，更要了解房地产开发项目的具体流程，这样才能规避融资过程中可能发生的风险。
四、总结
综上所述，新环境下，房地产开发企业在融资过程中会遇到一定问题，这些问题严重影响到房地产开发企业项目的顺利开展，因此，房地产开发企业要结合行业特征采用科学合理的对策来提升自身融资水平，保证资金链条的完整性，促进房地产开发项目的顺利建设。
参考文献：
[1]胡伟.基于融资模式角度对我国中小房地产企业发展困境的研究[D].杭州电子科技大学，2013.
[2]陈璐.我国房地产企业融资现状及原因研究[J].农村经济与科技，2017（24）.
[3]王东阳.哈尔滨市房地产企业融资风险管理研究[D].东北农业大学，2019.
作者单位：株洲华晨房地产开发有限责任公司
关键词：新环境下 房地产开发企业 融资 对策
一、新环境下房地产开发企业融资特点和重要性
（一）房地产开发企业融资特点
1.需求资金量较大。房地产开发企业在开发项目建设过程中需要大量的资金，一个房地产项目的开发至少需要几个亿的资金投入，有的甚至几十亿元资金，也就是说资金链的完整性是房地产开发企业的生命线。从获取土地、施工、后期销售等环节都需要大量的资金支持，才能够保证房地产开发企业的正常运行。
2.地域性的差異明显。为了降低自身经营风险，金融企业对房地产开发企业的资金贷款也是很谨慎，尤其是在三线或中小型城市中的金融机构，对当地中小型企业通常采用紧缩授信口径，将较多的资金投放在一线、二线城市，中小型城市房地产开发企业很难获得银行融资。
3.容易受政策的影响。中小型房地产开发企业的生存发展容易受到国家宏观调控政策的影响，还会受到金融机构贷款政策的影响等。
（二）房地产开发企业融资的重要性
1.有利于房地产开发项目质量的提升。随着市场竞争的日益激烈化，房地产开发企业传统的经营理念已经不能适应广大消费者对品质需求的日益提高，所以，房地产开发企业要用提高质量来扩大销售量，但提升项目质量水平离不开资金的大力支持，通过融资能够获得较多资金，能够大大提升房地产开发项目质量水平。
2.有利于扩张和对外投资。房地产开发企业为了提升市场占有率、实现战略经营目标，就要不断开拓新项目，这些项目的开发离不开资金的大力支持，因此，通过融资能够有力地进行扩张和对外投资。
二、新环境下房地产开发企业面临的融资困境
（一）比较高的融资成本
房地产开发企业开发的项目一般都是投资巨大而且时间较长，并且投资回报周期较长，在整个建设过程中对银行贷款资金的依赖性比较高，企业整体的资产负债率处于很高的水平。根据实际调查发现，与普通企业比较，房地产开发企业的净负债率超出了10%-20%，因此，企业要面临很大的偿债能力压力。另外，近几年我国对房地产行业实行了收紧的调控政策，这就更加大了房地产开发企业发展的不确定性，当建设项目受到调控政策的影响，就会发生资金周转的问题。现阶段，房地产开发企业在融资过程中的成本较高，承受的资金压力较大，加大了房地产开发企业项目建设的难度。
（二）单一的融资渠道
我国房地产开发企业现阶段的发展趋势虽然呈现出企业快速发展的势头，但从总体来看发展的还是不够成熟，在境内上市的房地产开发企业的比例还很少。很多企业为了获取较高的经济利益，纷纷加大了对房地产行业的投资力度，因此，一些规模小的房地产开发企业，其内部尚未形成科学化、规范化的管理制度，同时，由于这些中小房地产开发企业规模不大，信用等级也不高，造成了融资渠道单一，融资困难的问题频发。大多数中小型房地产开发企业项目开发资金主要来源于隐性贷款，据统计，发现房地产开发企业百分之七十以上的资金是来源于银行贷款，但是，在国家宏观调控以及金融去杠杆的经济大背景下，房地产开发企业将面临日益趋紧的贷款政策，如果企业融资过度地依赖银行，就很难满足房地产开发项目建设资金的大量需求。
（三）融资风险较大
房地产开发企业在生产经营过程中很容易受到发展周期的影响，形成泡沫经济的概率较大，也具备较高的融资风险。随着我国城市化进程的不断深化，房地产行业也具备较好的发展趋势，吸引了大量投资者的投资，一些中小型、规模不大的房地产开发企业纷纷成立，规模化、集团化的房地产开发企业却很少，这也加大了房地产开发企业的融资风险。中小型房地产开发企业由于规模较小，很容易出现信用低的问题，在融资过程中很容易导致信用风险的发生。
三、新环境下房地产开发企业解决融资困难的对策
（一）降低融资成本
一般来说，企业的融资风险越大，融资成本也就会越高，融资成本和融资风险呈现正比例关系，可以看出，房地产开发企业要想降低融资成本必须通过减少负债来降低财务风险，实施净负债比例的控制，也就是对债务性融资比例进行合理的选择，结合开发项目实际情况和获利能力、融资能力、运营能力等方面，对权益比重进行科学合理的权衡，采用灵活多变的融资方法。
（二）创新融资渠道
在国家宏观调控政策和去杠杆的经济背景下，房地产开发企业要通过拓宽融资渠道来解决融资困境的问题，主要可以通过以下方法来创新融资渠道：
1.房地产资产的证券化。主要是指房地产开发企业投资从形式上直接转变为有价证券的投资，采用证券化的方式，能够对房地产开发企业的资产负债表中资产进行改组剥离，通过与专业机构共同发行证券，来获得建设项目的发展资金。这种方法既可以不加大企业的负债，也可以对财务结构进行优化，大大降低了融资的财务风险。
2.上市融资。在国家加大宏观调控的经济背景下，房地产开发企业通过银行获得贷款也得到了较大的限制，因此，房地产开发企业可以采用上市的方法进行融资，通过借壳上市的方法，能够实现重置资产、缩短上市时间、加快战略调整、创新融资渠道的目的。借壳上市的优势主要体现在：审批程序比较简单、标准较低、成本低、时间快等，在上市之后宣传也比较容易，因此，上市融资对于解决房地产开发企业融资困难是比较有效的方法之一。 3.私募资金。是对指定投资者采用非公开的方法来进行募集资金，私募资金的主要优势体现在灵活性的运作、门槛较低等，能够提升投资者的信心，并且以固定收益为主，而且还具备了房地产信托的特征。
4.组合型融资方法。房地产开发企业在不同阶段、不同时期，而采用不同的融资方式，将这些不同融资方法组合起来，这样既可以适应不同开发时期的融资需求，也能大大地降低融资成本。例如，在房地产开发企业成立初期，可以采用自有资金组合和吸收股权投资的融资方式，吸收有实力的投资者进行投資，进行利润分成，以实现企业积累原始资本的目的;房地产开发企业在成长期间，可以采用银行贷款、商业信用、吸收风险投资基金组合的方式进行融资;房地产开发企业在成熟期，可以采用国外投资基金和信托融资结合的融资模式;在房地产开发企业衰退时期，应该根据实际情况适当地对投资规模进行适当收缩，通过吸收有实力的企业或投资机构来加盟。房地产开发企业不同时期通过融资方法的组合，能够实现对资本成本的优化，促进房地产开发企业得到健康稳定的长期发展。
（三）防范融资风险
房地产开发企业在融资过程中要加大对融资风险防范的力度，主要可以从以下几点入手来防范风险：
1.信用评级制度的制定。严格、客观、独立的信用评级制度能够保证融资双方的利益，其中信用评级部门要经过政府部门监管，由公正、独立的第三方构成，在制度中采用优胜劣汰的竞争机制，保证评级招标体系的科学性，以及评级结果的公正性。
2.提高信息公开性。从国外资本市场的先进经验来看，信息的公开性有利于金融市场的完善，因此，在房地产开发企业融资过程中，要及时地将国家政策信息、房地产信息、金融证券信息等准确的向融资各方传递，这样各利益方就可以在信息公开的前提下进行融资，有效地防范融资过程中可能发生的风险。
3.培养专业融资人才。房地产开发企业进行融资的过程中，离不开高素质的融资人才，专业的融资人才既要灵活地应用融资工具，更要了解房地产开发项目的具体流程，这样才能规避融资过程中可能发生的风险。
四、总结
综上所述，新环境下，房地产开发企业在融资过程中会遇到一定问题，这些问题严重影响到房地产开发企业项目的顺利开展，因此，房地产开发企业要结合行业特征采用科学合理的对策来提升自身融资水平，保证资金链条的完整性，促进房地产开发项目的顺利建设。
参考文献：
[1]胡伟.基于融资模式角度对我国中小房地产企业发展困境的研究[D].杭州电子科技大学，2013.
[2]陈璐.我国房地产企业融资现状及原因研究[J].农村经济与科技，2017（24）.
[3]王东阳.哈尔滨市房地产企业融资风险管理研究[D].东北农业大学，2019.
作者单位：株洲华晨房地产开发有限责任公司