论文部分内容阅读
一、土地招拍挂制度的定义与发展简述
(一)土地招拍挂制度的定义
所谓招拍挂,全称为招标、拍卖、挂牌交易,是与协议出让方式相对的国有土地使用权出让的方式。是国有土地有偿使用三种方式之一的具体分类。
招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖是指用竞价方式买卖动产或不动产,其实质是一种商品交换和市场行为,已有几千年的历史。最早用于有形商品的买卖,随着经济的发展而运用公共物品的购买及公共资源所有权的转让过程中,我国国有土地所有权即采用了到这种方式。其法律定义为:拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
(二)土地招拍挂制度的发展简述
1998年广州在全国率先提出:经营性用地必须以公开拍卖和招标的形式进行。同年6月23日,广州成功举行了全国第一次土地使用权公开拍卖会。1999年《土地管理法》正式提出“土地使用权可以依法转让”,赋予土地使用权转让合法的地位。2001年,在招标和拍卖的基础上增加了“挂牌”,正式形成了为业界称道的“招拍挂”。2002年5月,国土资源部对招标拍卖挂牌制度涉及的范围及操作细则作了规定;2004年7月国土资源部明确规定在2004年8月31日前协议出让土地必须终结,8月31日后所有经营性土地将采用“招、拍、挂”方式进行公开转让,“8•31”因此被业内称为“土地大限”并在房地产界掀起了轩然大波。2005年12月国土资源部相继出台出了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿、《协议出让国有土地使用权规范》(征求意见稿),对协议出让及招拍挂出让的适用范围及具体实施的相关事宜等进行了更详细的规定,修改后的正式规范于2006年8月1日实施。
但“2001年以前,我国国有土地使用权出让“招拍挂”占整个土地有偿出让总面积的2%到3%;2002年,这个比例提高到15%;2003年1至10月份,提高到31%”,2004年上升到35%左右。这个比例显示了制度推行的缓慢与艰难。而执行过程中也出现了惊人的数字——“圈土”热导致的土地违法案例——根据国土资源部执法监察局提供的数字,2000年至2002年,全国共立案查处土地违法案件40多万件,其中个人违法32万件(主要为农民建房问题);村、组集体违法2.5万件;乡级以上地方政府违法1.3万件;企事业单位违法4.2万件。
我们在此更看重的是:由于竞拍底价的确认人与审核人、确定原则、竞拍单位的定位与审核等确定原则的不完善;竞拍过程的信息不充分公开;与招拍挂相关的配套制度不到位;政府双重身份等诸多原因,特别是“价高者得”、政府完全垄断土地的供给因而操纵土地出让的总额等原因,致使地价成交价越来越高,出现了诸如广州市琶洲的一块113607平方米的办公用地,每平方米成交地价高达12217元的广州地王(2005年3月)、成都一亩2005万元的天价地王(2004年7月)等情况。而这个直接导致了房价的高涨。原因很简单:商人言商,无利不图。消化高地价的最好也是唯一途径就是提高房价,转嫁到消费者身上。而上述的“琶洲地王”更出现了收回再拍,身价缩水3.57亿元的情况,而中间仅相隔一年。
2007年底,经济大潮席卷全球,中国也未能幸免。房地产行业首当其冲。这时的土地招拍挂不断出现流拍现象。招拍挂制度形同虚设。
二、土地招拍挂制度对地价与房价的影响
招拍挂制度的宗旨本欲通过规范土地转让行为、规范土地转让价格以促进房地产行业的合法正常发展,制止炒买炒卖行为,加快土地收益回流国库。但实操中的“价高者得”及限制供地政策不可避免地导致了地价的高涨,从而直接推动房价高涨,实际效果与预期背道而驰。
(一)招拍挂制度对地价与房价的影响
经营性用地实行招拍挂制度后,竞拍成交价成为地价的唯一标识,锤起锤落就决定了地块的命运。而为了加快土地收益的回归国库,招拍挂出让的土地在出让金的缴纳上有严格的时间要求,表现为一是出让金总额巨大(拍卖的土地面积越来越大),二是在半年或稍长一点时间内需缴清全额出让金,否则无法获得国土证,则后续的开发及融资不可实现。发展商从商业利润角度,为了企业自身利益,提高房价及加快回笼是补偿其高成本的唯一办法(这里的成本毫无疑问必须包含地价的利息)。招拍挂制度本身仅是一个规范,但实施中的“价高者得”原则及政府限制供地、缴纳出让金时间的高要求直接导致地价上升,因而从一个侧面来说,招拍挂制度的实施结果对房价起着不可忽视的作用。
(二)招拍挂制度与地价、房价关系的现实表现
2005年之后,国内地价明显上涨,尤其是2006、2007年,地王层出不穷,上海出现了高达6.7万元/㎡的楼面价。数据显示,2004年到2007年,在国家严控卖地的情况下,国内卖地收入分别达到了5894亿、5505亿、7677亿和9555亿。而2007年的9555亿计算的全是招拍挂用地所得,如果加上非招拍挂方式的卖地收入,预计约1.2万亿,相当于1992-2003年10多年间的全国卖地总收入。而对深圳来说,在2001年全面推行招拍挂后,龙岗中心城地价在2003-2005年里涨了3倍多,年均涨幅25%-30%,比房价涨幅更疯狂。
国家发改委于2007年5月底发布的全国70个大中城市房地产价格指数显示,该年一季度土地交易价格大幅度上涨,达9.8%,这是去年一季度以来土地价格的最大涨幅。地价推动房价,房价再影响地价,如此往复,在07年底,地价与房价皆达到了历史价格顶峰。
二、影响房价的因素分析
(一)供求关系
商品均有价。商品价格是商品价值的货币表现。价格是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式,是一种从属于价值并由价值决定的货币价值形式。价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素,是价格形成的基础。但是,由于商品的价格既是由商品本身的价值决定的,也是由货币本身的价值决定的,因而商品价格的变动不一定反映商品价值的变动。
供求关系指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在竞争和生产无政府状态占统治地位的私有制商品经济中,价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系,供大于求,价格就下落;求大于供,价格就上升。
供与需均有发展曲线,当供给曲线与需求曲线交叉的时点(或说是供求速度与需求速度相等),价值即达到均衡,就形成了消费者与厂商双方可以接受的令成交变成可能的价格,这就是均衡价格。对于房价,适用同样的原理,当商品房供给量与需求量相当时(或供给速度与需求速度相等),价格便基本上停留在一个水平上。一旦需求量上升,价格便涨,供给量上升,价格便回落。供求关系是价格决定的关键因素。
(二)成本与利润
我们再来看成本与利润对房价的影响。商品房的成本,包括地价、三通一平费用、建安成本、配套费用及以为建设与销售服务中发生的各项人工费用、广告促销费用及资金成本、向政府交纳的各项税费等,即房地产企业需负担的全部成本。商人言商,房地产项目必须有利可图,企业才会去经营,否则企业将因亏损而倒闭。因而在实操上房价是由成本加一定的利润来体现,只不过这只是房价的实操方法(或说预测方式)而非其关键决定因素。很简单:因为利润上不封顶,而项目经营前的利润仅是一个预测数,如果定出来的价格远高于市场可接受的程度,房子卖不出去,价格无法实现,利润也就无从谈起(而这种情况下,发展商如果想通过囤积存货以待价格升高时再出售,负担的资金成本远高于可获得的利润率,不会有多少发展商会这样操作)。反之,如果市场可接受的价格水平远高于成本,那利润就有上浮的巨大空间。
据调查,土地成本、建安成本及市政配套费用(含环境)约占房地产行业总成本的比例分别为:10%-20%、50%-70%、5%-20%(别墅盘配套成本略高),而以招拍挂方式获得的土地,更有项目其土地成本竟占到总成本的45%;而房地产企业的综合税费不低于房地产收入的11%(据2008年公布的全国各行业2007年所得税负率,房地产行业以4%的综合所得部位居所有行业的第三位)。对一个规范经营的大型房地产公司来说,建安成本除了存在地域关系而导致的人工差异外,材料等其他成本基本不会有太大的差异;而土地成本与配套成本、综合税负均直接由政府决定。
(三)如何规范房价走向
从上面的分析可看出,供求关系是房价的决定性因素,因此要平稳房价,必须有效地引导需求,合理地保障供给,让两者趋于平稳,这才是平抑房价的根本办法。招拍挂制度本身仅是一个规范,但规范实施过程中的“价高者得”、政府作为土地所有者及土地经营者的双重身份以及其在招拍挂制度实施中的限制(或说操纵)土地市场供给总量、更有干涉制度实施的行为等因素不可避免地对地价产生了巨大的影响。
因而在实际操作中,市场经济不适宜过多地进行政府干预,而应更多地从规范企业发展、规范各种行为(包括土地转让、信贷行为、投资行为、销售行为等)、有效引导消费,提供充分公开的各种信息来促使经济平稳发展,促进企业良性竞争,从而提高人民生活水平。
三、结论
房价与地价息息相关,地价的高涨是房价高涨的重要影响因素。招拍挂出让的“价高者得”的原则、政府垄断经营性用地供给量(即限制土地总供给)及控制其供地时点等令地价因供求不平衡而不断高涨,地价高涨推动了房价上涨。而房价的高涨又令土地这个不可再生的稀缺资源成为更多企业争抢的目标,形成了恶性循环。
以限制供地(以至提高地价)、限制投资的方式来制止房价高涨及房地产行业高速发展的做法是不可行的,平稳房价应更多地从供求关系——引导需求,保障供给(通过全面有效的需求调查后进一步增加经济适用房的供应);规范招拍挂行为(包括最高限价原则),完善招拍挂配套措施;通过土地的合理有效供给来平抑地价;促进正常竞争的角度来促使房价走向平稳。应更多地应用疏导而不是堵截的方式,通过各种信息的充分公开来引导其他消费以达到房屋供需的大致平衡,从而稳定价格。
(一)土地招拍挂制度的定义
所谓招拍挂,全称为招标、拍卖、挂牌交易,是与协议出让方式相对的国有土地使用权出让的方式。是国有土地有偿使用三种方式之一的具体分类。
招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖是指用竞价方式买卖动产或不动产,其实质是一种商品交换和市场行为,已有几千年的历史。最早用于有形商品的买卖,随着经济的发展而运用公共物品的购买及公共资源所有权的转让过程中,我国国有土地所有权即采用了到这种方式。其法律定义为:拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
(二)土地招拍挂制度的发展简述
1998年广州在全国率先提出:经营性用地必须以公开拍卖和招标的形式进行。同年6月23日,广州成功举行了全国第一次土地使用权公开拍卖会。1999年《土地管理法》正式提出“土地使用权可以依法转让”,赋予土地使用权转让合法的地位。2001年,在招标和拍卖的基础上增加了“挂牌”,正式形成了为业界称道的“招拍挂”。2002年5月,国土资源部对招标拍卖挂牌制度涉及的范围及操作细则作了规定;2004年7月国土资源部明确规定在2004年8月31日前协议出让土地必须终结,8月31日后所有经营性土地将采用“招、拍、挂”方式进行公开转让,“8•31”因此被业内称为“土地大限”并在房地产界掀起了轩然大波。2005年12月国土资源部相继出台出了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿、《协议出让国有土地使用权规范》(征求意见稿),对协议出让及招拍挂出让的适用范围及具体实施的相关事宜等进行了更详细的规定,修改后的正式规范于2006年8月1日实施。
但“2001年以前,我国国有土地使用权出让“招拍挂”占整个土地有偿出让总面积的2%到3%;2002年,这个比例提高到15%;2003年1至10月份,提高到31%”,2004年上升到35%左右。这个比例显示了制度推行的缓慢与艰难。而执行过程中也出现了惊人的数字——“圈土”热导致的土地违法案例——根据国土资源部执法监察局提供的数字,2000年至2002年,全国共立案查处土地违法案件40多万件,其中个人违法32万件(主要为农民建房问题);村、组集体违法2.5万件;乡级以上地方政府违法1.3万件;企事业单位违法4.2万件。
我们在此更看重的是:由于竞拍底价的确认人与审核人、确定原则、竞拍单位的定位与审核等确定原则的不完善;竞拍过程的信息不充分公开;与招拍挂相关的配套制度不到位;政府双重身份等诸多原因,特别是“价高者得”、政府完全垄断土地的供给因而操纵土地出让的总额等原因,致使地价成交价越来越高,出现了诸如广州市琶洲的一块113607平方米的办公用地,每平方米成交地价高达12217元的广州地王(2005年3月)、成都一亩2005万元的天价地王(2004年7月)等情况。而这个直接导致了房价的高涨。原因很简单:商人言商,无利不图。消化高地价的最好也是唯一途径就是提高房价,转嫁到消费者身上。而上述的“琶洲地王”更出现了收回再拍,身价缩水3.57亿元的情况,而中间仅相隔一年。
2007年底,经济大潮席卷全球,中国也未能幸免。房地产行业首当其冲。这时的土地招拍挂不断出现流拍现象。招拍挂制度形同虚设。
二、土地招拍挂制度对地价与房价的影响
招拍挂制度的宗旨本欲通过规范土地转让行为、规范土地转让价格以促进房地产行业的合法正常发展,制止炒买炒卖行为,加快土地收益回流国库。但实操中的“价高者得”及限制供地政策不可避免地导致了地价的高涨,从而直接推动房价高涨,实际效果与预期背道而驰。
(一)招拍挂制度对地价与房价的影响
经营性用地实行招拍挂制度后,竞拍成交价成为地价的唯一标识,锤起锤落就决定了地块的命运。而为了加快土地收益的回归国库,招拍挂出让的土地在出让金的缴纳上有严格的时间要求,表现为一是出让金总额巨大(拍卖的土地面积越来越大),二是在半年或稍长一点时间内需缴清全额出让金,否则无法获得国土证,则后续的开发及融资不可实现。发展商从商业利润角度,为了企业自身利益,提高房价及加快回笼是补偿其高成本的唯一办法(这里的成本毫无疑问必须包含地价的利息)。招拍挂制度本身仅是一个规范,但实施中的“价高者得”原则及政府限制供地、缴纳出让金时间的高要求直接导致地价上升,因而从一个侧面来说,招拍挂制度的实施结果对房价起着不可忽视的作用。
(二)招拍挂制度与地价、房价关系的现实表现
2005年之后,国内地价明显上涨,尤其是2006、2007年,地王层出不穷,上海出现了高达6.7万元/㎡的楼面价。数据显示,2004年到2007年,在国家严控卖地的情况下,国内卖地收入分别达到了5894亿、5505亿、7677亿和9555亿。而2007年的9555亿计算的全是招拍挂用地所得,如果加上非招拍挂方式的卖地收入,预计约1.2万亿,相当于1992-2003年10多年间的全国卖地总收入。而对深圳来说,在2001年全面推行招拍挂后,龙岗中心城地价在2003-2005年里涨了3倍多,年均涨幅25%-30%,比房价涨幅更疯狂。
国家发改委于2007年5月底发布的全国70个大中城市房地产价格指数显示,该年一季度土地交易价格大幅度上涨,达9.8%,这是去年一季度以来土地价格的最大涨幅。地价推动房价,房价再影响地价,如此往复,在07年底,地价与房价皆达到了历史价格顶峰。
二、影响房价的因素分析
(一)供求关系
商品均有价。商品价格是商品价值的货币表现。价格是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式,是一种从属于价值并由价值决定的货币价值形式。价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素,是价格形成的基础。但是,由于商品的价格既是由商品本身的价值决定的,也是由货币本身的价值决定的,因而商品价格的变动不一定反映商品价值的变动。
供求关系指在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系,它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在竞争和生产无政府状态占统治地位的私有制商品经济中,价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系,供大于求,价格就下落;求大于供,价格就上升。
供与需均有发展曲线,当供给曲线与需求曲线交叉的时点(或说是供求速度与需求速度相等),价值即达到均衡,就形成了消费者与厂商双方可以接受的令成交变成可能的价格,这就是均衡价格。对于房价,适用同样的原理,当商品房供给量与需求量相当时(或供给速度与需求速度相等),价格便基本上停留在一个水平上。一旦需求量上升,价格便涨,供给量上升,价格便回落。供求关系是价格决定的关键因素。
(二)成本与利润
我们再来看成本与利润对房价的影响。商品房的成本,包括地价、三通一平费用、建安成本、配套费用及以为建设与销售服务中发生的各项人工费用、广告促销费用及资金成本、向政府交纳的各项税费等,即房地产企业需负担的全部成本。商人言商,房地产项目必须有利可图,企业才会去经营,否则企业将因亏损而倒闭。因而在实操上房价是由成本加一定的利润来体现,只不过这只是房价的实操方法(或说预测方式)而非其关键决定因素。很简单:因为利润上不封顶,而项目经营前的利润仅是一个预测数,如果定出来的价格远高于市场可接受的程度,房子卖不出去,价格无法实现,利润也就无从谈起(而这种情况下,发展商如果想通过囤积存货以待价格升高时再出售,负担的资金成本远高于可获得的利润率,不会有多少发展商会这样操作)。反之,如果市场可接受的价格水平远高于成本,那利润就有上浮的巨大空间。
据调查,土地成本、建安成本及市政配套费用(含环境)约占房地产行业总成本的比例分别为:10%-20%、50%-70%、5%-20%(别墅盘配套成本略高),而以招拍挂方式获得的土地,更有项目其土地成本竟占到总成本的45%;而房地产企业的综合税费不低于房地产收入的11%(据2008年公布的全国各行业2007年所得税负率,房地产行业以4%的综合所得部位居所有行业的第三位)。对一个规范经营的大型房地产公司来说,建安成本除了存在地域关系而导致的人工差异外,材料等其他成本基本不会有太大的差异;而土地成本与配套成本、综合税负均直接由政府决定。
(三)如何规范房价走向
从上面的分析可看出,供求关系是房价的决定性因素,因此要平稳房价,必须有效地引导需求,合理地保障供给,让两者趋于平稳,这才是平抑房价的根本办法。招拍挂制度本身仅是一个规范,但规范实施过程中的“价高者得”、政府作为土地所有者及土地经营者的双重身份以及其在招拍挂制度实施中的限制(或说操纵)土地市场供给总量、更有干涉制度实施的行为等因素不可避免地对地价产生了巨大的影响。
因而在实际操作中,市场经济不适宜过多地进行政府干预,而应更多地从规范企业发展、规范各种行为(包括土地转让、信贷行为、投资行为、销售行为等)、有效引导消费,提供充分公开的各种信息来促使经济平稳发展,促进企业良性竞争,从而提高人民生活水平。
三、结论
房价与地价息息相关,地价的高涨是房价高涨的重要影响因素。招拍挂出让的“价高者得”的原则、政府垄断经营性用地供给量(即限制土地总供给)及控制其供地时点等令地价因供求不平衡而不断高涨,地价高涨推动了房价上涨。而房价的高涨又令土地这个不可再生的稀缺资源成为更多企业争抢的目标,形成了恶性循环。
以限制供地(以至提高地价)、限制投资的方式来制止房价高涨及房地产行业高速发展的做法是不可行的,平稳房价应更多地从供求关系——引导需求,保障供给(通过全面有效的需求调查后进一步增加经济适用房的供应);规范招拍挂行为(包括最高限价原则),完善招拍挂配套措施;通过土地的合理有效供给来平抑地价;促进正常竞争的角度来促使房价走向平稳。应更多地应用疏导而不是堵截的方式,通过各种信息的充分公开来引导其他消费以达到房屋供需的大致平衡,从而稳定价格。