论文部分内容阅读
【摘要】近年来，房地产价格持续升高，引起社会各界高度关注，而受到传统观念的影响，人们为了满足自身住房需求，将目光转向二手房市场。二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，受到起步晚、经验不足等因素的共同影响，导致我国二手房贷款市场存在很多不足之处，成为阻碍二手房市场可持续发展的重要影响因素。本文将对二手房贷款市场发展现状进行分析和研究，并提出相关解决措施和建议，旨在为二手房市场可持续发展提供帮助。
【关键词】二手房；贷款市场；现状分析；发展对策
前言：
随着我国住房改革制度不断推进，二手房交易日渐兴旺。与新房一样，二手房交易同样需要金融机构的贷款支持，各大商业银行为了提高自身收益，积极开展了该项业务，为购房者提供公积金、商业等多种形式贷款服务，然而，由于二手房贷款相关制度及监管制度尚不完善，使得二手房贷款市场运作中存在很多不足之处。因此，研究二手房贷款市场问题已迫在眉睫。
一、现阶段，我国二手房贷款市场发展现状分析
随着我国二手房市场迅速发展，二手房贷款市场也呈现快速发展态势。但是，二手房贷款市场在发展过程中，也面临着很多问题，贷款主要是由借款人、中介机构及商业银行三大主体构成，各主体发展现状如下：
（一）借款人方面
现阶段，我国二手房贷款主要包括按揭与抵押套现两种形式，第一种形式用于购房需要一次性缴纳30%首付款。由于二手房贷款市场尚不具备完善的融资机构，加之各商业银行对二手房贷款风险管控机制不够健全，给部分违规人员提供了可乘之机，如购房人在中介机构帮助下，提供虚假资料，恶意抬高房价，制造“零首付”等现象。第二种形式是将抵押物作为条件向银行申请贷款的一种融资形式[1]。由于房地产市场尚处于发展阶段，各方面不够成熟，银行难以对房地产市场进行有效判断，无法预测楼市发展实际情况，导致对抵押物估值不准确，给借款人提供了高比例贷款支持，影响银行自身利益。
除上述风险之外，借款人还款风险也是影响二手房贷款市场健康发展的重要因素，由于个人信用制度发展不够健全，商业银行对借款人资信调查不够全面，极有可能造成二手房贷款逾期还款或者坏账等情况。
（二）中介机构方面
在二手房交易推动下，房屋中介及专业贷款等机构随之兴起和发展，在二手房贷款过程中承担着连接这一重要角色。由于对于该类机构市场准入等要求并没有制定针对性政策，导致中介及贷款市场发展较为混乱，工作缺乏依据，很多机构为了利益而不择手段[2]。同时，中介从业人员专业素质普遍偏低，加之借款人自身法律意识低等因素的影响，骗取银行高额贷款等现象普遍存在，不利于贷款市场健康发展。
（三）商业银行方面
互联网时代下，商业银行结合贷款业务特点建立了内部管控机制，以提高自身风险防控能力，但是，专门针对二手房贷款业务的风险防范机制尚不健全，在具体应用中，并没有真正发挥积极作用，使得银行审批程序等存在不科学等问题，甚至将部分审核业务交由中介机构完成，不但违背了银行风险管控具体要求，而且极易导致二手房贷款市场恶性循环。
二、推动二手房贷款市场可持续发展的有效对策
（一）完善相关法律制度，加强对借款人信用审核
笔者结合二手房贷款市场中借款人存在的问题，建议从三个方面入手：首先，相关部门结合房屋区域性特点，根据借款人工作、收入及文化程度等信息，对借款人在贷款抵押期间内能否按时还款进行审查，为后续贷款工作提供科学依据，避免贷款盲目性问题的产生；其次，商业银行应对借款人是否存在债务等情况进行分析，判断借款信用资质情况；最后，商业银行应积极建立统一网络，实现客户信息资源共享，加大对还款较差的借款人公开力度，使其无法继续享受贷款服务，督促借款人还款。如盐城市税务局利用统一的存量房交易纳税评估系统对房屋进行评估，通过对诠释各楼盘小区信息的采集、测算进行标准估价，避免了中介机构随意估价情况的发生。
（二）坚持针对性原则，大力推广差别化首付比例
在信用制度逐步完善基础上，应适当改变传统单一的融资形式。我国二手房贷款市场可以学习和借鉴国外发达国家在购房首付比例要求方面的经验，如美国购房首付比例控制在3%—20%之间，且在特殊担保情况下，还可以采取“零首付”方式[3]。而我国商业银行根据信用等级等因素，大力推广差别化首付比例，能够进一步扩大住房贷款收益群体，从而使该政策在缓解人们购房压力方面最大限度发挥积极作用。
（三）立足于客户需求，提高还款方式灵活性
我国二手房市场发展十分迅速，其对应的贷款方式却存在一定滞后性，且二手房贷款期限时间较长，在很大程度上增加了借款人还款风险性，同时，商业银行贷款回收时间也极易受到不确定因素的影响。因此，我国应立足于客户需求，设计多元化还款方式，针对客户不同需求，制定针对性还款策略，如分级还贷形式、双周还款法等，提高还款方式灵活性、增强资金利用率的同时，还能够有效降低商业银行贷款风险，增强自身风险抵抗能力。
（四）重视对从业人员培训，建立高素质人员队伍
政府作为房地产市场健康发展的宏观调控者，相关部门应针对中介与贷款机构，制定一套切实可行的市场准入标准，如注册资本、操作规范等要求，淘汰资质不够的机构，营造良好的二手房中介及贷款市场，规范相关机构行为[4]。同时，从业人员是中介市场发展的核心，其综合素质高低直接影响行业能否持续发展。因此，应重视对从业人员培训及资格考试，对于违纪从业人员，应取消他们的从业资格。司法部门发挥监管作用，严厉打击一些中介机构违法行为，切实保障银行及消费者利益。
（五）重点实施内部风险管控，提高管理水平
商业银行应积极简化贷款程序、适当减少放贷时间，从内部入手，致力于加强对内部风险的管控，严格控制贷款重案点，并开展对贷前审查及还款跟踪工作，构建逾期贷款预警及催款机制等，将上述措施有机整合成为全面性、系统性风险防控机制，避免由于住房贷款过热引发的贷款风险。另外，商业银行现代化、信息化发展趋势下，可以适当增加对信用资质较好客户放款比例，积极学习和借鉴国外发达国家在该方面的经验，制定适合我国二手房发展的贷款体系，为推动二手房市场可持续发展提供支持[5]。
（六）加强机构之间的合作，实行存量房交易资金托管
随着经济快速发展，各领域、各行业之间相互交叉及渗透程度日渐加深，商业银行应注重与中介机构之间建立合作关系，适当分担部分工作，有效节省审批时间，提高工作效率。（下转212页）（上接210页）为了保障二手房资金安全，还应积极实行存量房交易资金托管措施，该项措施主要是指存量房交易双方当事人基于资金安全目的，与托管机构签订相关《协议》，由托管机构代收交易资金，并在交易完成之后，按照协议内容将资金提供给卖方，将《房屋所有权证》交给买方的一种行为。通过签约、受理及领证等程序，有效保障了存量方面买卖双方房屋权属及交易资金安全，真正实现了“钱证两清”目标，为二手房贷款市场健康发展保驾护航。如江苏省盐城市在市政服务中心住房置业担保中心窗口增设该项业务，人们在购置二手房时，将资金与房产证交由该平台监管，有了该平台作为第三方监管，不但保障了资金安全，而且有效解决了房票制度涉及的资金结算问题，得到了盐城市民二手房卖主的欢迎。
结论：
综上所诉，贷款是推动二手房市场可持续发展的重要影响因素，针对二手房贷款市场发展中存在的各类问题，单纯依靠某一主体无法创建良好的市场环境。虽然，发展二手房贷款市场任重道远，但是，在发展过程中，只要加强对借款人信用资质等方面的审核，提高中介与贷款机构准入要求，并积极完善相关管理制度，重视对从业人员的培训，建立高素质从业人员队伍，不断完善贷款市场，就能够引导贷款市场朝着健康、有序方向发展。
参考文献：
[1]张本禹.商业银行个人住房贷款违约风险影响因素的实证研究[D].山东农业大学，2013.
[2]韦江江.促进西部地区存量房市场 健康发展研究[D].广西大学，2012.
[3]杨厅.个人住房贷款政策调整对房地产业的影响研究[D].西南石油大学，2012.
[4]杨巧芳.我国二手房市场可持续发展研究[D].湖北工业大学，2010.
[5]柯蓓蓓.中国房地产泡沫的成因分析及对策探讨[D].上海交通大学，2011.
【关键词】二手房；贷款市场；现状分析；发展对策
前言：
随着我国住房改革制度不断推进，二手房交易日渐兴旺。与新房一样，二手房交易同样需要金融机构的贷款支持，各大商业银行为了提高自身收益，积极开展了该项业务，为购房者提供公积金、商业等多种形式贷款服务，然而，由于二手房贷款相关制度及监管制度尚不完善，使得二手房贷款市场运作中存在很多不足之处。因此，研究二手房贷款市场问题已迫在眉睫。
一、现阶段，我国二手房贷款市场发展现状分析
随着我国二手房市场迅速发展，二手房贷款市场也呈现快速发展态势。但是，二手房贷款市场在发展过程中，也面临着很多问题，贷款主要是由借款人、中介机构及商业银行三大主体构成，各主体发展现状如下：
（一）借款人方面
现阶段，我国二手房贷款主要包括按揭与抵押套现两种形式，第一种形式用于购房需要一次性缴纳30%首付款。由于二手房贷款市场尚不具备完善的融资机构，加之各商业银行对二手房贷款风险管控机制不够健全，给部分违规人员提供了可乘之机，如购房人在中介机构帮助下，提供虚假资料，恶意抬高房价，制造“零首付”等现象。第二种形式是将抵押物作为条件向银行申请贷款的一种融资形式[1]。由于房地产市场尚处于发展阶段，各方面不够成熟，银行难以对房地产市场进行有效判断，无法预测楼市发展实际情况，导致对抵押物估值不准确，给借款人提供了高比例贷款支持，影响银行自身利益。
除上述风险之外，借款人还款风险也是影响二手房贷款市场健康发展的重要因素，由于个人信用制度发展不够健全，商业银行对借款人资信调查不够全面，极有可能造成二手房贷款逾期还款或者坏账等情况。
（二）中介机构方面
在二手房交易推动下，房屋中介及专业贷款等机构随之兴起和发展，在二手房贷款过程中承担着连接这一重要角色。由于对于该类机构市场准入等要求并没有制定针对性政策，导致中介及贷款市场发展较为混乱，工作缺乏依据，很多机构为了利益而不择手段[2]。同时，中介从业人员专业素质普遍偏低，加之借款人自身法律意识低等因素的影响，骗取银行高额贷款等现象普遍存在，不利于贷款市场健康发展。
（三）商业银行方面
互联网时代下，商业银行结合贷款业务特点建立了内部管控机制，以提高自身风险防控能力，但是，专门针对二手房贷款业务的风险防范机制尚不健全，在具体应用中，并没有真正发挥积极作用，使得银行审批程序等存在不科学等问题，甚至将部分审核业务交由中介机构完成，不但违背了银行风险管控具体要求，而且极易导致二手房贷款市场恶性循环。
二、推动二手房贷款市场可持续发展的有效对策
（一）完善相关法律制度，加强对借款人信用审核
笔者结合二手房贷款市场中借款人存在的问题，建议从三个方面入手：首先，相关部门结合房屋区域性特点，根据借款人工作、收入及文化程度等信息，对借款人在贷款抵押期间内能否按时还款进行审查，为后续贷款工作提供科学依据，避免贷款盲目性问题的产生；其次，商业银行应对借款人是否存在债务等情况进行分析，判断借款信用资质情况；最后，商业银行应积极建立统一网络，实现客户信息资源共享，加大对还款较差的借款人公开力度，使其无法继续享受贷款服务，督促借款人还款。如盐城市税务局利用统一的存量房交易纳税评估系统对房屋进行评估，通过对诠释各楼盘小区信息的采集、测算进行标准估价，避免了中介机构随意估价情况的发生。
（二）坚持针对性原则，大力推广差别化首付比例
在信用制度逐步完善基础上，应适当改变传统单一的融资形式。我国二手房贷款市场可以学习和借鉴国外发达国家在购房首付比例要求方面的经验，如美国购房首付比例控制在3%—20%之间，且在特殊担保情况下，还可以采取“零首付”方式[3]。而我国商业银行根据信用等级等因素，大力推广差别化首付比例，能够进一步扩大住房贷款收益群体，从而使该政策在缓解人们购房压力方面最大限度发挥积极作用。
（三）立足于客户需求，提高还款方式灵活性
我国二手房市场发展十分迅速，其对应的贷款方式却存在一定滞后性，且二手房贷款期限时间较长，在很大程度上增加了借款人还款风险性，同时，商业银行贷款回收时间也极易受到不确定因素的影响。因此，我国应立足于客户需求，设计多元化还款方式，针对客户不同需求，制定针对性还款策略，如分级还贷形式、双周还款法等，提高还款方式灵活性、增强资金利用率的同时，还能够有效降低商业银行贷款风险，增强自身风险抵抗能力。
（四）重视对从业人员培训，建立高素质人员队伍
政府作为房地产市场健康发展的宏观调控者，相关部门应针对中介与贷款机构，制定一套切实可行的市场准入标准，如注册资本、操作规范等要求，淘汰资质不够的机构，营造良好的二手房中介及贷款市场，规范相关机构行为[4]。同时，从业人员是中介市场发展的核心，其综合素质高低直接影响行业能否持续发展。因此，应重视对从业人员培训及资格考试，对于违纪从业人员，应取消他们的从业资格。司法部门发挥监管作用，严厉打击一些中介机构违法行为，切实保障银行及消费者利益。
（五）重点实施内部风险管控，提高管理水平
商业银行应积极简化贷款程序、适当减少放贷时间，从内部入手，致力于加强对内部风险的管控，严格控制贷款重案点，并开展对贷前审查及还款跟踪工作，构建逾期贷款预警及催款机制等，将上述措施有机整合成为全面性、系统性风险防控机制，避免由于住房贷款过热引发的贷款风险。另外，商业银行现代化、信息化发展趋势下，可以适当增加对信用资质较好客户放款比例，积极学习和借鉴国外发达国家在该方面的经验，制定适合我国二手房发展的贷款体系，为推动二手房市场可持续发展提供支持[5]。
（六）加强机构之间的合作，实行存量房交易资金托管
随着经济快速发展，各领域、各行业之间相互交叉及渗透程度日渐加深，商业银行应注重与中介机构之间建立合作关系，适当分担部分工作，有效节省审批时间，提高工作效率。（下转212页）（上接210页）为了保障二手房资金安全，还应积极实行存量房交易资金托管措施，该项措施主要是指存量房交易双方当事人基于资金安全目的，与托管机构签订相关《协议》，由托管机构代收交易资金，并在交易完成之后，按照协议内容将资金提供给卖方，将《房屋所有权证》交给买方的一种行为。通过签约、受理及领证等程序，有效保障了存量方面买卖双方房屋权属及交易资金安全，真正实现了“钱证两清”目标，为二手房贷款市场健康发展保驾护航。如江苏省盐城市在市政服务中心住房置业担保中心窗口增设该项业务，人们在购置二手房时，将资金与房产证交由该平台监管，有了该平台作为第三方监管，不但保障了资金安全，而且有效解决了房票制度涉及的资金结算问题，得到了盐城市民二手房卖主的欢迎。
结论：
综上所诉，贷款是推动二手房市场可持续发展的重要影响因素，针对二手房贷款市场发展中存在的各类问题，单纯依靠某一主体无法创建良好的市场环境。虽然，发展二手房贷款市场任重道远，但是，在发展过程中，只要加强对借款人信用资质等方面的审核，提高中介与贷款机构准入要求，并积极完善相关管理制度，重视对从业人员的培训，建立高素质从业人员队伍，不断完善贷款市场，就能够引导贷款市场朝着健康、有序方向发展。
参考文献：
[1]张本禹.商业银行个人住房贷款违约风险影响因素的实证研究[D].山东农业大学，2013.
[2]韦江江.促进西部地区存量房市场 健康发展研究[D].广西大学，2012.
[3]杨厅.个人住房贷款政策调整对房地产业的影响研究[D].西南石油大学，2012.
[4]杨巧芳.我国二手房市场可持续发展研究[D].湖北工业大学，2010.
[5]柯蓓蓓.中国房地产泡沫的成因分析及对策探讨[D].上海交通大学，2011.