在各界人士对次级债危机何时结束判断悲观的敏感时刻，此时“抄底”海外楼市令人忧虑。如果想投资海外房产，还需三思而后行。
　　
　　持续近一年处于“寒冬”的美国楼市，正成为中国投资者的下一个掘金地。2007年底以来，中国投资者现身纽约、加利福尼亚等地购房置业。而嗅觉敏锐的美国房地产公司也迅速调整营销策略，低调飞往中国，在北京、上海等地向富人们散发楼书。越来越多的海外房地产项目来到中国，看似遥远的海外置业其实离我们很近。那么海外项目与国内项目有哪些不同？跨越重洋去海外买房到底有多大的投资价值？在各界人士对次级债危机何时结束判断悲观的敏感时刻，此时“抄底”海外楼市令人忧虑。如果想投资海外房产，还需三思而后行。
　　
　　美国楼市创历史最大降幅
　　美国楼市“寒冬”已持续近一年时间，美国商务部日前公布的数据显示，去年美国的新房销售量为77.4万套，比上年大降26.4%，创历史最大降幅。其中去年12月，美国新房销售中间价为每套21.92万美元，比前一个月下降10.9%，为过去37年来最大的同比降幅。
　　美国楼市经历了长达6年的牛市。在牛市持续时，几乎所有人都在预言：美国人的房屋拥有率只有百分之六十多，还有很大的增长空间，房地产牛市还会继续。在牛市会一直持续下去的设想中，不少人忍不住跳入投资银行设的低利率和低首付的圈套中，生怕自己被前进的房地产市场抛在身后。
　　然而设想终归是设想。次债危机爆发后，美国楼市整体大跌，此前被投资银行鼓噪冒着高风险买了房的人，终于体验到了过度透支的痛苦。莱曼兄弟公司最近发布的一份报告显示，美国全国有大约220万人将因为无力还贷失去住房。这220万炒房大军的下场将是血本无归，其中部分人会背上一身债务露宿街头。
　　虽然华人受次贷危机影响的不多，但还是有人为此倾家荡产。张先生是位退休商人，他在迈阿密买了两栋公寓，每栋公寓的价格是50万美元。随着次债危机的到来，不得不放弃他的20万美元订金，并且偿付在地产泡沫时所置产业的贷款利息，这次“炒房”给他带来了20万美元的损失。
　　张先生还算幸运，因为合理计算了自己的支付能力而没有破产之忧。但很多中低收入“炒房者”就没那么幸运了，房地产泡沫破裂不仅使他们损失金钱，还因此破产而失去了他们的居所。
　　
　　国人“抄底”聚焦纽约、加州
　　美国楼市一降价，把中国的房价打出了原形。每套21.92万美元的价格，比北京、上海、深圳的房价要便宜多了，在这些地方，21.92万美元充其量只能买小户型的限价房。而且，美国的房子一般都是中国所说的别墅，是包含土地价格的，如果考虑到美国的人均收入是中国的30倍左右，美国的房价可以说便宜到家了。也难怪中国的富人磨刀霍霍，要去美国抄一把底了。
　　“近些年中国富裕阶层数量和资产规模大幅膨胀，和几年前相比不可同日而语，投资眼光也更具国际性。”国际知名咨询公司波士顿(BCG)发布的最新报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番，达到31万户，中国成为财富增长最快的国家。
　　事实上，去美国楼市“淘金”的不仅仅是中国投资者，湘财证券首席经济学家金岩石表示：“美元的加速贬值和美国的房价下跌鼓励海外人士赴美购房，目前由于欧元兑美元大幅度升值，欧洲人到纽约买公寓的越来越多，大有国内‘温州购房团’的气势。”
　　去年在股市斩获颇丰的张先生，对他刚在纽约投资的公寓颇为满意，“离双子大厦的遗址很近，一平方米才两万美元出头儿，比2006年至少便宜了好几千美元”。这不是张先生的惟一一次出手，他同时还在新加坡购置了房产，下一步需要做的就是等合适的时机再把房子卖出去。
　　记者了解到，中国投资者目前进军美国楼市主要集中在纽约、加州等热点地区，关键是他们在心理上对这些地区相对熟悉。部分美国房地产公司也将目光投向中国，在北京、上海等地散发楼书，极力吸引中国富裕人士去美国置业。让双方握手的正是美国次债危机带来的所谓抄底机会。
　　海外房产具有三个特点，一是风险小回报稳定；二是永久业权，世代相传；三是退休、度假必备居所。这些因素吸引越来越多的富裕阶层尝试了解并投资海外房产。
　　有专家预测，如果美元对人民币的汇率下降到1比6.5，中国人到美国加州买房将“蔚然成风”。虽然住房市场的国际化已经日趋明显，中国房价上涨和货币升值对应于美国的房价下跌和货币贬值，已成为国内投资者去美国置地的动力。不过，投资者一定要对海外购房的风险有清醒的判断。
　　
　　出租当房东并不简单
　　纽约是个寸土寸金的城市，当前华人房地产市场与普通的美国人有很大的区别。华人投资美国房产市场，有的是准备将来把房屋留给子女，有的则准备养老。而在房屋空置期间，一般都打算出租给房客。
　　据统计，美国出售的房屋中有近30%是被人买去作为投资，而不是自己居住。华人能在美国当房东，多是移民时间较长，工作比较稳定，收入较高的事业成功人士。家住纽约皇后区的李先生拥有3套住房，他目前所住的一套是面积最小、质量较差，交通也不太便利的两层独立小楼，而在曼哈顿岛上的2套豪华公寓，则分别出租给常驻联合国的外国外交官。根据合同规定，李先生每月能有7500美元的房租收入，而且只收现金，不要支票。
　　虽然当房东的收入来源比较稳定，但是许多当了房东的人却说，投资房产赚大钱没那么容易。华人靠出租房产赚钱，不仅要懂美国复杂的政策法规和投资、金融管理等条例，还要能当水管工、泥瓦匠、电工，要会铺地毯、修阁楼、刷墙、装门锁、通下水道等杂活，要百能百巧。除此之外，更要会登广告、找房客、谈条件，这些事都绝不是想象中那么简单。
　　
　　


　　投资移民不一定非要买房
　　前段时间在杭州亮相的一个瑞典项目，开发商推出的是瑞典卡尔马市某商贸城的一个40平方米商铺+70平方米公寓，“只要商铺经营满2年，你就可以获得瑞典永久居留权。”推介人说。诱人的除了房产还有移民目的国：瑞典国内有40多所高等院校，并实行免费教育；有终生的社会福利保障；28%的基本税率是世界上最低的公司税率之一……这些都让人心动。
　　而事实上，申请移民并不一定要在国外买房子。当记者咨询英国驻上海领事馆签证处相关问题时，工作人员发回了非常详细的移民英国的具体条件，其中投资性移民最重要的一点是必须有“不少于100万英镑的投资资产”，虽然房产投资也可以计入投资资产，但这并非是必要条件。在对移民英国条件的解答中，领事馆有明确的回答：你不需要在英国拥有房产，但你必须在英国居住满一定时间。
　　据了解，目前比较热门的移民国家，如加拿大的投资移民办理要求是3年以上经商管理经验，个人资产达80万加币(约合人民币500万元)，投资12万加币(不返还)或40万加币(5年后无息返还)；澳大利亚的要求是在澳洲成立公司，进行商贸运作或者购买75万澳元4年期政府债券；德国的要求是在德国注册公司，进行商贸运作，注册资金不低于25万欧元。显然，这些国家在办理签证时并不把在当地购买房产作为移民条件。
　　
　　海外买房 功课要做足
　　目前，购买或有意向购买海外房产的国内投资者正在形成一个越来越具规模的群体，但在国内不同地域不同城市的房产投资差异性尚且如此巨大，海外投资更面临国与国之间不同的政策法规环境，以及汇率变动风险，投资更需要谨慎。
　　投资海外房地产项目首先要考虑房价，看价格是否在承受能力范围内，更要注意综合成本。有些海外楼盘的单价虽然不贵，但由于国外购房的按揭贷款通常采用浮动利率，所以利率水平对于持有房屋成本的影响也是很大的。
　　而除了租金收入，最影响海外投资回报的就是增值能力。比如两年前加拿大的某土地项目每亩售价仅14万元人民币，低廉的价格曾经引起不少投资者想到加拿大去做“地主”。实际上，虽然加拿大是一个土地私有化的国家，可以取得永久的土地和房屋的所有权，但是它的土地开发由政府统一规划，如果开发计划没有延伸到你所购买的区域，那么这块土地就不值钱。
　　此外，投资者还要考虑发展商的可靠性和营业记录，以及当地政府对外国人拥有当地房地产的产权管制。在某些国家，外国人买卖房地产都需要经过当地政府的审批，而且非公民往往不准在当地拥有永久地契房产。
　　
　　美国楼市不好抄底
　　在美国，针对楼市的著名研究机构和大牌分析师不计其数，美国人即使受次债危机冲击，仍然是“瘦死的骆驼比马大”，还不至于到了买不起房的地步。美国人持币观望本身就说明，他们对楼市的下跌空间依然有比较大的预期。这种预期体现在两个方面，一是下跌的时间，二是下跌的幅度。至少出于对这两点的顾虑，才导致了美国楼市的低迷。
　　从时间上看，楼市的涨跌是有一定周期的。日本的住房市场从20世纪90年代开始衰退，到真正开始筑底，整整下跌了近15年。在美国，房地产市场的涨跌周期可能更令人望而生畏。从1818年至今190年的周期来看，美国楼市价格的起伏周期平均在18年左右。简而言之，楼市在上涨周期中要延续18年左右，在下跌周期中同样要延续18年左右。这一周期性特点是通过对美国最完备的房价走势数据库总结的。现在，美国的楼市刚刚调整不到两年，一旦进去被套，就要老老实实地等待10多年——假如房价仍然根据历史周期演绎的话。那么，中国那些擅长炒短线，进去后就恨不得房价连夜上涨百分之几的投资者，有如此的耐性吗？
　　美国的房价与中国房价不同之处在于，无论其处于上涨周期还是下跌周期，其走势都显得比较平稳。在到1979年见顶的美国楼市周期中，整个上涨周期完成，美国房价也不过上涨15%。这一数据可能会令国内的投资者大吃一惊。因为这种涨幅放在中国根本不能叫涨，深州市房价去年半年的涨幅就超过了50%。
　　此外，美国次贷危机正在蔓延，其影响比此前预料的严重，不仅引起世界股市大幅波动，也令美国实体经济增长放缓的声音渐增。对选择此时投资美国房地产是否恰当，业界也存在怀疑。
　　美国要从次贷危机中平安脱身并非易事。2007年末美国次级债总量约1.5万亿美元左右，其中风险较高的结构性产品接近50%，约7500亿美元。但次级债的损失远不仅如此。2007年爆发的次级债风暴只是信用危机的冰山一角，大量潜在的风险可能因次贷而扩散：导致金融机构资产状况的进一步恶化，危及美国公司的资本充足率等等。
　　对于楼市来说，虽然它是次债危机爆发的引擎，但它也仅仅是一个开始。没有谁知道未来会怎样，在存在着巨大不确定性和风险的市场，暂时的逃避或许是最好的选择。多次对经济运行周期发出准确预言的国际投资大鳄罗杰斯，已经将其在美国所有的房产都出售一空，移居到了新加坡。他的理由是，今年年底前金融市场会更糟糕，美国经济可能将陷入一段时期以来最糟糕的衰退时期，目前美国房地产市场正在经历美国历史上，甚至是世界历史上最坏的地产泡沫时期。他认为还会有更多问题揭露出来，有更多亏损的事件暴露出来。
　　显然，美国楼市的底不是那么好抄的。如果美国楼市的底部形态已经显现，美国人还用千里迢迢跑到中国散发楼市广告单？日本人过去曾经做过到美国抄底的买卖。在日元升值的过程中，他们到美国疯狂购置房产，但最终结果不仅没有赚到钱，反而连本都吐出来给了美国人。因此，这次美国楼市虽然下跌，美国人不断招手让日本投资者去抄底，日本投资者则反应十分冷淡。根据花旗银行的预计，美国房地产至少要到2009年年底才会回暖，如果想投资美国房产，还需三思而后行。