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摘 要：在全国大部分地区房地产市场进入“五限时代”的背景下，房地产开发企业的利润空间越来越有限，有效的成本控制是实现利益最大化至关重要的手段。成本控制贯穿整个房地产开发周期，而最为关键的是房地产开发前期的成本控制。本文主要结合北京海淀翠湖地块项目开发进展情况，对房地产开发前期各阶段成本管控的注意事项和控制措施进行简要论述。
关键词：房地产;开发前期;成本控制
过去的暴利掩盖了成本管控的不足，现如今环境下如何有效控制成本造价，增强企业的经营创利能力是每一个房地产商面临的重要课题。房地产开发企业要想保持足够的竞争力，必须加强对成本管控的力度，推进成本控制的前置。目前許多房地产公司只重视事中成本控制，不重视前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，实践证明，在房地产开发项目中做好前期成本控制是项目成功的关键。
本文以北京海淀翠湖地块项目为例，地上规划建筑面积13.9万平米（企业自持36%），经营性楼面价41784元/平米，限价销售均价不超过53000元/平米，只给企业留下每平米11216元的开发操作空间，如何保证企业经营的利润空间，对企业来说是个极大的挑战。
在策划阶段进行充分市场调研，对房地产开发项目进行精准定位。实事求是的做好可行性研究，在保证经济效益的基础上认真编制成本预算，并对其销售预测做出经济评价，对项目进度合理计划。其合理的定位、科学的投资估算、最佳的规划设计方案基本确定了项目开发的方向和投资的金额，其控制程度直接影响整个开发项目的经济效益，为整个开发项目达到预定的目标成本做好事前控制，把投资风险降到最低，使企业达到“低成本、高利润”的经营效果。
一、策划定位阶段的成本控制
项目策划的内容包括市场调研和项目定位。
（一）市场调研首先对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境，经济环境和政策环境等资料进行收集和客观的调查。分析解决现实中出现的各种问题和矛盾，在适应市场条件下进行策划。策划以低成本，高利润为目的，围绕着这个主题来展开有序的工作，为实现这个工作目标而解决各种困难，这是项目策划的第一步，也是最基础的一环。收集好资料后，对这些资料进行分类进行研究分析，找出影响项目开发建设的主要因素，为今后的项目定位提供良好的基础。
（二）项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，这是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本。其功能的定位，确定了项目发展的方向，其定义的好坏，直接影响了整个项目计划的成败。首先对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模有一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标。在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。
在项目策划阶段，有许多种方法，其中最主要的方法是全面的、深入的调查和分析。海淀翠湖项目通过招标确定专业的策划定位顾问公司，对地块所在区位的景观资源、交通配套、生活配套、区域经济、市场供需、周围竞品、客户来源、发展规划、政策支持等进行深入调研，通过项目SWOT分析，借助大数据对产品、价格、客群进行精准定位。通过聘用专业的顾问公司，提高了项目策划定位的准确度和科学性，提高了项目的可行性，降低了潜在的投资风险。
二、投资决策阶段的成本控制
在投资决策阶段把事前控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施成本控制，确定科学的成本控制目标。此阶段对成本控制的关键环节为：项目建设规模的选取和建设标准的确定。
（一）建筑规模的大小直接影响项目投资成本，也是吸引消费者购买的第一感观，在消费者和投资成本之间寻找一个平衡点，既要保证企业的经济利益，又要得到客户的满意而成本又得到合理的控制，资源得到有效配置，是投资者一个重要的课题，房地产开发项目合理的选取建筑规模显得尤其重要。
（二）建设规模合理确定以后，就要确定建设标准，它主要包括的内容有占地面积、建筑和结构建设标准、配套工程、工艺设备等方面，建设标准能否达到对成本的控制，关键在于这几项标准的合理确定。不同的地区建设标准应不同，不能设定统一标准，根据当地当时的经济技术水平和确定建设标准，定性定量的制定出标准和指标，最终达到成本控制的目的。
在可行性研究阶段进行成本控制的方法很多，一般应用投资估算法、经济评价法和增量净效益法等。海淀翠湖项目根据集团公司投资预算评估体系，以项目净利润率、自有资金回报率、自有资金回正周期为核心指标，同时结合各项辅助指标，对项目的可行性和盈利能力进行科学的论证。首先根据市场定位和政策环境，合理确定产品业态、项目体量、开发进度、销售计划、资金筹措方案等，同时根据集团定额，充分分析对标项目经济指标的前提下，确定项目建造标准，力求经济效益最大化。例如摒弃了最初的纯小高层方案，选择了小高层加叠拼的业态组合形式;摒弃了最初的地下四层仓储，选择了地下三层的结构。不仅提高了产品品质，提高了溢价率，同时降低了工程造价，大大增强了项目的盈利能力。
三、规划设计阶段的成本控制
设计阶段包括初步设计、技术设计、施工图设计阶段，通过三阶段设计，在建筑标准、经济要求、建筑结构上完成整体设计，达到安全可靠性、适用性、经济性三大目标，项目建好以后，是否能达到满意的经济效果，设计质量和成本限额是关键因素，它在全过程项目管理的成本控制中，起着决定性作用。
（一）优化设计方案，有效控制工程造价。在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好设计周期，运用现代数学最优化技术与依靠计算机技术，对项目设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、工程可行性等方面实施最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资区域内，达到控制建设项目造价的目的。设计质量是不是达到国家和行业规定、功能是不是满足应用要求，不但关系到建设工程一次性投资的多少，还影响到建成交付应用后工程的经济效益。
（二）初步设计关键确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，在这阶段对工程投资达到35%～75%的影响。使用限额设计是设计阶段中投资控制的有力方法。依据限定的额度实施方案筛选与设计，而且严格掌控技术设计与施工图设计的不合理变更，以确保总投资不被突破。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来，是建设工程投资控制体系中的一项重要方法。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。所以，房地产开发企业要积极推行限额设计。
（三）施工图设计阶段增强设计出图前的审核工作，细化与明确设计区域，把各专业图纸的校合工作安排好，以防止细部设计每一个专业不吻合情况。在设计图纸出图前增强对设计图纸根据文件、规范等的审核管理工作，力求提升设计质量，严格审核阶段设计成果，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少;对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理，便于对项目成本进行有效控制。
尽管设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。海淀翠湖项目积极引入竞争机制使用设计招标和设计方案比选的形式，确定规划设计以及绿建咨询服务合作单位;积极推行限额设计，做到技术与经济的和谐统一，严格控制投资总额。
四、结语：
作好项目建设施工前期的成本控制工作是房地产工程开发最关键的功课，在激烈的经济市场竞争当中有着特别关键的作用。只有加强前期的成本控制工作，才可以达到控制成本的有效性，而且创作出经更好的济效益，推动房地产开发企业得到长久的发展。
参考文献：
[1]金梅.探析房地产开发项目的前期成本控制[J].安徽电子信息职业技术学院学报，2015，（1）：101-103.
关键词：房地产;开发前期;成本控制
过去的暴利掩盖了成本管控的不足，现如今环境下如何有效控制成本造价，增强企业的经营创利能力是每一个房地产商面临的重要课题。房地产开发企业要想保持足够的竞争力，必须加强对成本管控的力度，推进成本控制的前置。目前許多房地产公司只重视事中成本控制，不重视前期成本控制，使得成本控制的效果不理想，实践证明，在房地产开发项目中做好前期成本控制是项目成功的关键。
本文以北京海淀翠湖地块项目为例，地上规划建筑面积13.9万平米（企业自持36%），经营性楼面价41784元/平米，限价销售均价不超过53000元/平米，只给企业留下每平米11216元的开发操作空间，如何保证企业经营的利润空间，对企业来说是个极大的挑战。
在策划阶段进行充分市场调研，对房地产开发项目进行精准定位。实事求是的做好可行性研究，在保证经济效益的基础上认真编制成本预算，并对其销售预测做出经济评价，对项目进度合理计划。其合理的定位、科学的投资估算、最佳的规划设计方案基本确定了项目开发的方向和投资的金额，其控制程度直接影响整个开发项目的经济效益，为整个开发项目达到预定的目标成本做好事前控制，把投资风险降到最低，使企业达到“低成本、高利润”的经营效果。
一、策划定位阶段的成本控制
项目策划的内容包括市场调研和项目定位。
（一）市场调研首先对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境，经济环境和政策环境等资料进行收集和客观的调查。分析解决现实中出现的各种问题和矛盾，在适应市场条件下进行策划。策划以低成本，高利润为目的，围绕着这个主题来展开有序的工作，为实现这个工作目标而解决各种困难，这是项目策划的第一步，也是最基础的一环。收集好资料后，对这些资料进行分类进行研究分析，找出影响项目开发建设的主要因素，为今后的项目定位提供良好的基础。
（二）项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，这是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本。其功能的定位，确定了项目发展的方向，其定义的好坏，直接影响了整个项目计划的成败。首先对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模有一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标。在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。
在项目策划阶段，有许多种方法，其中最主要的方法是全面的、深入的调查和分析。海淀翠湖项目通过招标确定专业的策划定位顾问公司，对地块所在区位的景观资源、交通配套、生活配套、区域经济、市场供需、周围竞品、客户来源、发展规划、政策支持等进行深入调研，通过项目SWOT分析，借助大数据对产品、价格、客群进行精准定位。通过聘用专业的顾问公司，提高了项目策划定位的准确度和科学性，提高了项目的可行性，降低了潜在的投资风险。
二、投资决策阶段的成本控制
在投资决策阶段把事前控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施成本控制，确定科学的成本控制目标。此阶段对成本控制的关键环节为：项目建设规模的选取和建设标准的确定。
（一）建筑规模的大小直接影响项目投资成本，也是吸引消费者购买的第一感观，在消费者和投资成本之间寻找一个平衡点，既要保证企业的经济利益，又要得到客户的满意而成本又得到合理的控制，资源得到有效配置，是投资者一个重要的课题，房地产开发项目合理的选取建筑规模显得尤其重要。
（二）建设规模合理确定以后，就要确定建设标准，它主要包括的内容有占地面积、建筑和结构建设标准、配套工程、工艺设备等方面，建设标准能否达到对成本的控制，关键在于这几项标准的合理确定。不同的地区建设标准应不同，不能设定统一标准，根据当地当时的经济技术水平和确定建设标准，定性定量的制定出标准和指标，最终达到成本控制的目的。
在可行性研究阶段进行成本控制的方法很多，一般应用投资估算法、经济评价法和增量净效益法等。海淀翠湖项目根据集团公司投资预算评估体系，以项目净利润率、自有资金回报率、自有资金回正周期为核心指标，同时结合各项辅助指标，对项目的可行性和盈利能力进行科学的论证。首先根据市场定位和政策环境，合理确定产品业态、项目体量、开发进度、销售计划、资金筹措方案等，同时根据集团定额，充分分析对标项目经济指标的前提下，确定项目建造标准，力求经济效益最大化。例如摒弃了最初的纯小高层方案，选择了小高层加叠拼的业态组合形式;摒弃了最初的地下四层仓储，选择了地下三层的结构。不仅提高了产品品质，提高了溢价率，同时降低了工程造价，大大增强了项目的盈利能力。
三、规划设计阶段的成本控制
设计阶段包括初步设计、技术设计、施工图设计阶段，通过三阶段设计，在建筑标准、经济要求、建筑结构上完成整体设计，达到安全可靠性、适用性、经济性三大目标，项目建好以后，是否能达到满意的经济效果，设计质量和成本限额是关键因素，它在全过程项目管理的成本控制中，起着决定性作用。
（一）优化设计方案，有效控制工程造价。在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好设计周期，运用现代数学最优化技术与依靠计算机技术，对项目设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、工程可行性等方面实施最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资区域内，达到控制建设项目造价的目的。设计质量是不是达到国家和行业规定、功能是不是满足应用要求，不但关系到建设工程一次性投资的多少，还影响到建成交付应用后工程的经济效益。
（二）初步设计关键确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，在这阶段对工程投资达到35%～75%的影响。使用限额设计是设计阶段中投资控制的有力方法。依据限定的额度实施方案筛选与设计，而且严格掌控技术设计与施工图设计的不合理变更，以确保总投资不被突破。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来，是建设工程投资控制体系中的一项重要方法。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。所以，房地产开发企业要积极推行限额设计。
（三）施工图设计阶段增强设计出图前的审核工作，细化与明确设计区域，把各专业图纸的校合工作安排好，以防止细部设计每一个专业不吻合情况。在设计图纸出图前增强对设计图纸根据文件、规范等的审核管理工作，力求提升设计质量，严格审核阶段设计成果，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少;对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理，便于对项目成本进行有效控制。
尽管设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。海淀翠湖项目积极引入竞争机制使用设计招标和设计方案比选的形式，确定规划设计以及绿建咨询服务合作单位;积极推行限额设计，做到技术与经济的和谐统一，严格控制投资总额。
四、结语：
作好项目建设施工前期的成本控制工作是房地产工程开发最关键的功课，在激烈的经济市场竞争当中有着特别关键的作用。只有加强前期的成本控制工作，才可以达到控制成本的有效性，而且创作出经更好的济效益，推动房地产开发企业得到长久的发展。
参考文献：
[1]金梅.探析房地产开发项目的前期成本控制[J].安徽电子信息职业技术学院学报，2015，（1）：101-103.