都市里的“村庄”
　　
　　深圳是一座崭新的城市，一个公认的说法是深圳从小渔村发展成为如今现代化的城市，这是中国市场经济发展的奇迹和成就，这里因此成为中国对外开放的“窗口”。初到深圳的人无不惊叹其城市规划和建设的美丽，它也不断地吸引众多的移民前往这里寻找理想生活。700万人口中，土生土长的深圳人并不多，200万具有深圳户籍的人口中大部分还是老一代的移民。
　　如果深入到深圳的内部，我们常能发现，在宽阔的大道和繁华的大厦背后，夹杂着高高低低、十分拥挤的“农民房”，大部分初到深圳的打工者和外地“白领”会选择在此落脚，这是深圳独特的生活景观。据说，每户农民——早已转成深圳市民，每年光租金收入高者可达100万，低者也有50万。
　　过去的村庄并没有消失。深圳市的不少地名仍按过去的村庄命名“益田村”、“景田村”、“彩田村”、“罗芳村”、“下沙村”、“梅林村”等等。深圳设立经济特区后，属于市规划区的村落仍保留了宅基地，甚至集体用地被政府征用后，村民又获得一些额外宅基地的补尝，于是，在这些宅基地上，便出现了高低错落的“农民房”。
　　“农民房”影响了城市的整体规划和市容市貌，这是深圳市政府心中的痛。深圳的发展太快了，谁也没有想到深圳的地价会涨得那么快！如果当初能看得长远一点，就可以从整体上多征用一些农民的集体用地；或者将这些农民宅基地规划得更好一些，也不至于成为今天的“贴膏药”。如今这已成为历史遗留的问题了，处理起来十分敏感，数十万的宅基地如何大规模处理？在深圳“二线关”外，就更离谱了，因为深圳的城市规划没有覆盖到关外，关外的土地使用基本被农民“管理”。现在这些村庄大都组成了“农村股份有限公司”，主要资产便是集体用地，他们将其租给境内外的投资者建厂，每户每年能分股、分红好几万元，甚至更多。


　　深圳的“农民”因为土地成为中国富裕的阶层，历史的机遇降临到他们的头上。深圳世联地产公司董事长陈劲松说：“深圳城市发展中的土地使用为全国提供了很好的范例，也是有益的启示，那就是一个城市的发展，土地在进入市场前，一定要先规划好。”
　　深圳宝安区龙华土地所所长贺承军说：“在80年代初期，珠三角地区的土地价值并不大，农民对宅基地也并不十分看重，也想转为吃国家商品粮的城市户口。如果当时政府有一笔钱将这些城市中的农民宅基地全部收回，统一规划盖好商品房给他们居住，就不会成为今天这样的局面。”
　　
　　特区的起步发展赖于“土地”
　　
　　深圳利用国家给予的优惠政策，吸引境内外的资金来此投资办厂。当时特区政府手头上除优惠政策外，就只有土地了，可以说，土地有偿使用最早是从深圳开始。新中国成立后，并无土地有偿使用之说，因为没有外来投资和私人投资，国有企业上项目和单位用地均是无偿划拨方式，当时人们的观念也认为土地是国家神圣的a领土，怎么可以随便买卖呢？
　　长期以来，中国土地实行国有和集体二元所有制结构。1987年，深圳市拍卖了第一块土地，当时被认为是“违宪”的之举。直到2001年，深圳市政府才规定：凡经营性用地必须经市场拍卖。这样的过程，标志着中国土地改革也随着市场经济深入同时进行着。
　　如今回过头来看那段历史，政府在经济发展中的作用实在是不可忽视，起码硬件基础设施建设、城市规划和功能配套设施的完善都需要政府投入大笔资金。当时，钱从哪里来？只有土地。
　　当初深圳市政府将福田区30平方公里的规划面积交给香港的地产商来开发。中方用以地入股的方式合作开发。深圳就是用这种成片开发、分块出让、滚动发展并带动其他产业发展的模式，依靠卖地的钱进行城市基础设施建设，修路、修桥等等。
　　据统计，从特区成立之初，依靠土地积累每年投入到公共建设的资金达40多亿，这一数字从1996年后每年更达到100多亿。而靠土地出让和拍卖来的这笔钱大部分用于市政专款，深圳为什么有钱？是因为土地值钱，许多城市显然没有深圳这样的优势。
　　贺承军说：“城市扩张需要土地，外商投资建厂也需要土地。”土地的巨大价值就这样在深圳迅速显现出来，深圳靠出让或拍卖土地累积了上千亿的资金用于城市的发展之中。
　　深圳从1987年进行市场拍卖的第一次尝试，直到1999年才普遍采用市场招标和拍卖的办法。2001年3月6日，深圳市政府颁布实施《深圳市土地交易市场管理规定》，规定：“所有经营性土地出让，必须由深圳土地房产交易中心通过招标、拍卖的方式公开进行”。20年来，深圳的土地改革说不上艰难，但也比较曲折，其间也经历了国内外的经济环境变迁：1993年的房地产热、1995年的紧缩、1997年的亚洲金融风暴、2000年的升温。但深圳人意识到，要发展市场经济，不进行土地资源市场化的配置，肯定不行。只有土地市场化，市场经济才能得以良性循环。
　　资料显示：从1987－1999年，深圳利用拍卖和招标两个方式一共卖出了50块地，出让面积基本都在1万平方左右；而每年通过协议出让的土地则达100多万平方米。也就是说，1999年前，90%的土地还实行的是非市场价格的协议出让。
　　北京华润地产集团董事长任志强指出：“房地产业前十年的发展是计划经济与市场经济的较量过程，承认了集团购买福利分配住房政策的失败，是肯定和给予了市场最大的自由。”当然，完全的市场化不可能一步到位，深圳的“地价表”是参照城市发展度、配套设施情况制定出来的。贺承军指出，这仍然带有一定的计划性，并不一定能真实反映出土地的市场价值。他举例说，盐田好的地块也能够卖出好价钱来，但“地价表”中并没有反映出来。
　　深圳的土地使用政策也经历了三个阶段：行政划拨、协议出让和市场拍卖。行政划拨是计划经济时代的产物，深圳需要大量资金超常规发展，显然靠行政划拨是无法筹集资金的，但其后的政府控制土地转让，每次都有不同的标准，这就使政府并不能完全将土地的真实价格掌握在自己的手里。
　　
　　土地制度改革
　　
　　深圳土地市场化的进程实际上是一场土地制度的改革，那么其改革的最终指向是什么呢？有人认为，中国的土地制度改革是市场经济改革的一部分，也面临产权明晰、资源调配合理透明的法制化过程。
　　现在经济学家有两种观点：一种主张土地私有化；一种主张“土地国家化”不变，但可以进行土地市场化，土地改革也不能过快。尤其在农村，土地成为绝大数农民生活和社会保障的唯一手段，有经济学家认为，如果土地私有化了，农民可能会失去最后的生活保障，失去土地的农民将会沦落为城市中最贫困的一群，当他们生活不下去时，已经无法回到农村，造成社会的不稳定。
　　经济学告诉我们，土地是一个国家的稀缺资源，是非常特殊的商品。因为不可再生，也因为中国人口众多，因此造成了互为矛盾的说法。主张土地私有化的人认为，正是因为土地稀缺，所以我们更应该珍惜、合理运用，在计划经济时代，土地浪费现象严重，因为缺少责任心，也不可能按土地原先的价值使用。因此，土地私有化更能珍惜和合理地使用土地价值。
　　与此相反的观点是，土地是特殊的公共商品，和空气、水一样，如果完全私有化了，会带来更为复杂的问题。比如政府修一条路需穿过一片私地，政府的补偿将会使修路的成本奇高，最终仍要摊到纳税人的头上。他们认为，产权明晰并不意味着所有权的明晰，也可以是使用权的明晰，只要所有权明晰了，土地也会得到合理使用。
　　深圳乃至全国的土地使用制度是借鉴香港的做法，香港土地资源权为香港特区政府所有，使用者享有75年的期限。但香港政府规定，使用期M后，除非特殊的公共利益需求，否则自动再延长75年，一旦被征用拆迁，将得到3倍的拆迁费。深圳显然在这方面不如香港规定的那么明确和法制化。
　　专家认为，深圳的土地政策仍需继续往前走。主张土地私有化的人认为，香港现行的土地制度是英国殖民地时期的落后产物，英国本身并不实行这种制度，多元化的土地制度使地方政府的财产税和土地交易税都会上升。深圳享受到了土地市场化的好处，但还未将其充分的运用。
　　另一个问题是，中国加入WTO后，许多人在探讨政府在各行业的淡出，实际上政府在地产行业也是如此。目前，深圳房地产的产权形式并不清晰，土地供应、预售条件、二手税费，有人就指出，这是复杂而又弹性的领域，即使不土地私有化，要达土地产权明晰化、符合法制化的透明操作阶段仍然还有一段很长的路要走。□