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摘要：由于土地资源的紧缺性和高等学校的融资困难，越来越多的高校对老校区进行了土地置换，并通过这种方式筹措建校资金或用于偿还新校区的建设债务。针对浙江、河南、江苏等省相继出现的高校土地置换现象，本文拟对其必然性和利弊进行分析，并提出相应的土地置换模式选择。
关键词：高等学校 土地置换 必然性 利弊分析 模式选择
[中图分类号]G647 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646(2009)01-0019-04
1 问题的提出
在世界高等教育发展史上，美国、日本等都曾以土地作为主要的优惠政策和调控方式，促进高等学校的发展。现在，随着我国高等学校规模的不断扩张，不少地方也相继出现了类似情况。
2000年，有着四十年办学历史的浙江中医学院首先做了个试验，将原来不足5公顷土地的校舍置换给了一家房产开发公司，并且于两年后，建成一个占地27公顷、投资2亿多元的新校舍。这所学校地处杭州繁华的热闹地段，可谓是寸土寸金，但是占地面积不足5公顷，学校办学空间受到极大制约。在2000年的时候，该校率先与一家房地产公司谈判，进行土地置换，并用置换土地所得建设新的中医学院。可能开了全国高等学校土地置换的先河。
河南省高校首次采取土地置换的方式筹措建校资金，是在2005年3月11日。郑州经济管理干部学院把原校舍的100多亩土地，以1.35亿元的价格出让给郑州新长城房地产有限公司，并且刷新了当时郑州市内大块土地挂牌成交的最高纪录。
在2005年8月，根据媒体报道：江苏省政府规定，45所省属高校也要对老校区进行土地置换，而这些置换收益，江苏省政府明确表示将“主要用于偿还新校区建设债务”。
2005年12月底，辽宁省教育厅发展规划处某领导在接受媒体采访时说道：从2000年以来，辽宁省的75所高校中已经有35所实现了新校园的建设，而其中有17所都是通过“卖地”来置换的。
这种“卖地”，就是本文所探讨的土地置换，它作为一种土地政策，是指通过土地功能布局调整、土地整理等各种过程和行为，使不同权属之间、不同用途之间、不同区域之间的土地进行交换配置的情况。在我国土地政策实施过程中，土地置换的做法首先在企业中得到了应用，并随着企业扭亏为盈和改组改制而开始普及。近几年来，当这种土地流转形式被逐渐采纳后，以及随着高等教育大众化进程的深入，高校规模的扩大，政府也开始在高校尝试运用土地置换的政策，给予高校规模发展的土地资源。那么，这种土地置换政策在高等学校得以运用的必然性何在?利弊如何?应该怎样选择其模式呢?本文拟对此做一些探讨，以就教于专家学者。
2 高等学校土地置换的必然性
高等学校进行土地置换既有土地资源紧缺、高校融资困难等因素的作用，也有高等学校本科教学工作水平评估、城市化发展的影响。
2.1 土地资源的紧缺性：高等学校老校区的土地对开发商具有巨大吸引力。在城市建设用地日趋紧张的情况下，高等学校的老校区，由于其巨大的商业价值，对开发商具有相当大的吸引力。全国的高等学校，多数分布在中心城市和二级城市，随着城市化进程的加快，这些学校的地理位置也变得越来越优越，开发价值日益增大。加上1999年以后，许多高校进行扩建，有大量闲置的老校区面临处置，而这些老校区的地理位置，一般都处干市区的繁华路段，且有着很大的面积，这对于每一个正处在开发生长期的商家来说，如果能够顺利中标将是其发展的一个良好平台。
同时，大多数的开发商已经普遍感到土地短缺的压力，找可以开发利用的土地，便成为他们一个非常重要的任务。而各大城市的富裕土地就成为开发商找地的主要来源之一，其中高等学校的老校区就是一个重要目标。
2.2 解决融资之困：高等学校置换土地的内在需要。从1999年开始，政府为了拉动内需，促进经济增长和满足人们接受高等教育的需要，我国高等学校开始大规模扩招。与此同时，政府对高等教育的投八十分有限，学费增长受到国民收入增长水平的限制，社会力量投资高等教育的积极性不高，高等学校的其他融资渠道阻滞，于是，高等学校校舍紧张、师资短缺、实验器材陈旧、图书资料缺乏等诸多问题日益凸现，这些问题都聚焦到一点——经费短缺。于是，高校为了缓解经费紧张的压力，不得不纷纷向银行贷款，这种贷款虽然解决了当时的燃眉之急，但许多高校也因此背上了沉重的还本付息的债务负担。根据中国社会科学院发布的《2006年中国社会形势分析与预测》显示，在2005年以前，我国公办高校向银行贷款总额达1500亿～2000亿元，教育部高层领导也曾明确表示：中国高校负债2000多亿元，几乎所有高校都有贷款。2007年全国高校开始进入偿债高峰期时，大部分学校付息尚可，而偿还本金则有很大困难。因为我国教育的性质决定了高等学校是非营利性组织，学费、国家财政拨款等经常性收入只能维持学校的日常运行，没有利润可言，拿什么还贷?
巨大的资金缺口，皆需各个高校自己去想办法。传统的方式是自己筹集一部分，再由政府财政拨付一部分，其余的大部分却需要到银行贷款。但在国家的宏观调控中，银行已经开始对高校贷款实行银根紧缩，许多高校的在建工程纷纷延长工期，有些甚至爆发了资金链断裂的风险。教育部曾提出一些解决意见：在加大财政投入的同时，高校可以在地方政府的支持下采用各种措施偿还债务，比如进行土地置换来还债。河南省在(关于切实做好高等学校老校区土地置换工作的意见)中，也曾明确指出：由于一些高校新校区建设资金需求量较大，筹集资金比较困难，建设债务负担较重，对学校的建设和发展造成一定影响。同时，一校两个校区甚至多个校区，增加了运行成本，加大了管理难度，有的老校区利用率不高，造成了资源浪费。对高校老校区土地进行置换或处置，是筹集建设资金、加快新校区建设、提高办学效益的重要途径。正如河南省社会科学院的一位专家所说对于大多数高校来说，土地置换是为了还贷。
2.3 确保评估达标：高等学校土地置换的助推器。教育部2002年颁布，2004年修订的《普通高等学校本科教学工作水平评估方案(试行)》将“教学条件和利用”作为一级指标，对教室，图书馆，实验室、实习场所及附属用房，风雨操场等四项校舍规划建筑面积提出了控制指标(详情见表1)。虽然是“供评估时参考”，但在具体的评估准备过程中，各高校均把它作为一项硬性指标，按照各类别不同办学规模学校的实际状况，对号入座地自评是否达到了指标要求，如果没有达到，就不得不扩大校园面积。如果老校区的扩展空间受限。就千方百计进行土地置换，使其达到评估的要求和标准。因此，笔者有理由认为，普通高等学校的本科教学工作水平评估在相当大的程度上助推了高校土地置换。
说明：本表所提供的数据为“普通高等学校建筑规划面积指标”中4 项校舍规划建筑面积控制指标，供评估时参考。
2.4 城市化进程加快：高校土地置换的加速器。随着我国城市化进程的加快，很多高等学校受到空间的限制，在学校附近相继出现的建筑物也会给学校的空间带来更多挤压；而高校所处的地理位置一般都在市区内或者是交通便利、位置优越的黄金地段，随着土地资源越来越紧缺，这些土地的价格也在不断攀升，高校也将面临更多的面积扩展的压力。再加上城市中因土地地理位置不同而产生的价格差异。就为高校以市区内的小面积土地置换为市郊大面积的土地提供了基础。
3 高等学校土地置换的利弊分析
对于高等学校进行土地置换这一现象，社会各界存在着多种不同的看法，有人认为这是“败家”，是“崽卖爷母”，割断了学校的发展历史：也有学者认为老校区利用率不高，一个学校几个校区，增加了运行成本和管理成本，加大了资源浪费。因此，高校置换土地，可谓有利有弊。
3.1 高等学校土地置换的利益。
3.1.1 扩展了高校的融资渠道，为学校带来了发展机遇。资金是高校发展的前提和基本保障。在高校扩招过程中，巨大的建设规模让诸多高校为筹集资金而疲于奔命，传统的筹资方式是自己筹集一部分，政府财政拨付一部分，其余大部分却需到银行贷款。实际上，新一轮的高校扩招基本上也是靠银行贷款支撑的，但由于银行目前的贷款多是3～5年的短贷，这与高校30～50年的收益期不可避免要产生矛盾。当贷款还款期到来时，高校尴尬、银行头疼、政府作难。校产置换就应运而生，成为高校融资的重要渠道，也为学校带来了发展的良好机遇。
3.1.2 缓解了土地短缺的压力，提高了土地资源的使用效率。许多高校扩建后教师、学生纷纷搬入新校区，有大量的老校区被闲置，呈现出人去楼空的景象，闲置出来的这部分土地的储量也相当可观。高校的土地被置换出去之后无论是用于房地产开发，商业园区建设，还是继续作为其他学校的新校区使用，都能使土地资源的作用得到更大程度的发挥，真正将“好钢”用在“刀刃”上。如郑州经济管理干部学院老校址位于郑州市大学路与陇海路交会处，占地73亩。该地块被郑州新长城房地产有限公司以1.35亿元取得使用权后，兴建一座“集住宅、综合商业、写字楼和酒店式公寓为一体的大型城市建筑综合体”，号称郑州“新地王”。又如上海海事大学旧址地块通过置换，改变土地用途，从教育用地变更为住宅用地，结合区域周边环境来看，区域土地资产得到优化，城市级差地租也使开发商获得了一定数额的土地增值收益，政府在不动用地方财政的情况下，完成了一项重要的教育设施基础性投人，节约了政府资金，取得了双赢的圆满结局。
3.2 高等学校土地置换的弊端。
3.2.1 割断了高校发展的历史，校园文化和人文积淀无法传承。大学与人类文明相伴，大学将与历史永存，这样一句话，被许多入文学者认同，也正因为此，大学的历史文化价值，在一定程度上已经超越了它的现实经济价值。新中国成立以来建设的老校区，记载了近60年的教育史，记载了那个时代的文化。有学者说老校区所有建筑物作为那个时代的教育经济文化，和旧社会留下来的文物一样，都应受到珍重，都应得到保护，如果将50年来高等教育发展的遗存全部消灭掉，代之以一片片商品房小区，大学路上无大学，文化路上无文化，真到那时候我们将悔之晚矣。
大学是多少学子曾经的精神家园，那曾经充满了书香气息的图书馆、充满了欢声笑语的宿舍楼、曾经留下了多少美好的回忆，当莘莘学子满怀激动之情在一个城市里寻找自己早年的精神园地，却发现它们早已被商业住宅的喧哗、写字楼的冷漠所遮盖，那种失落感自然会涌上心头。一位教育产业专家指出，如果为了盘活老校区土地资源而把这样的优质教育资源破坏掉，这样置换的土地资源其社会总成本太高，土地还是那一块土地，现在市场拍成100多万元一亩，明显带有泡沫因素，而拆掉的地上的东西更值钱。作为政府，不应当只站在某一所学校看资金是否盘活、债务是否减轻，而应该算社会成本这一本大账，看是否符合可持续发展战略。学校的师生可以入住新校区。教学仪器设备、图书资料等教育资源可以转移到新校区，但学校几十年甚至上百年的校园文化却无法转移，学校深厚的人文积淀却无法传承。这种损失是无法用经济价值衡量的。
3.2.2 土地置换解了燃眉之急，却忽视了长远利益。大学高价卖地获利，一占一卖之间，国有资产没有流失，高校获得了大笔卖地款，可以偿还所欠银行的债务，银行也降低了信贷风险，看起来是一个多方共赢的结果。但是，众所周知，我国高校虽然多为公办，但公办并不等于政府一手操办，高校作为拥有独立法人地位的法人实体有责任和义务承担办学所造成的负债问题。高校通过置换土地来还清欠债，等于给高校开通了一条源源不断的为形象工程和铺张浪费埋单的财路，不仅给那些已经多占地、违规圈地的高校，找到了合理处置土地的机会，也无形中向尚未多占地的高校发出一个多占地的信号，于是，高校有了新的生财之道。在此“优惠政策”的导向下，可能会出现有地可卖的卖地赚钱，无地可卖的学着去多圈地，即使暂时用不上，也能留条后路。如果此风再起，势必引发一系列新的社会问题，后患无穷。同时，“以地易债”从本质上来讲是用人民的钱还高校所欠的债，因为高校是通过国家无偿划拨或低价征用的方式获得校园占地的，这些地原本是预留给大学发展之用，现在拿这些校园用地做商业交易，开发商从高校手里购得土地建成房屋后，最终埋单的还是广大群众，也即高校通过置换土地挣得的差额最终由广大群众所认购，损害的是人民的利益。
3.2.3 在土地置换过程中容易滋生教育腐败。高等学校在土地置换过程中，无论是“卖”老校区还是“买”新校区，如果缺乏透明度和强有力的监督机制，某些手中握有权力的人，就可能在这一卖一买的过程中，凭借自己的权力谋取不当得利，进而滋生教育腐败现象。
4、高校土地置换的模式选择
高等学校老校区的土地一般是由挂牌的开发商进行商业性的开发和利用，也就是采取纯商业的运作模式。或者是被教育主管部门或是其他的教育机构重新利用。这两种土地置换的选择模式各有优缺点。
4.1 纯商业运作模式。是指改变土地的用途，将教育用地变更为住宅用地、综合商业用地、写字楼用地、酒店式公寓用地等的一种开发和运作模式。这种模式将老校区的土地用做商业开发，其优点是：首先，可以使区域土地资产得到显化，城市级差地租成功显现。并且这些开发建设商也能因此获得一定数额的土地增值收益。其次，政府通过土地储备的运作，也可以在不动，用地方财政的情况下，完成一项重要的教育设施基础性投人，这样可以节约政府资金。再次，大学的集体搬迁，可以进行集体的规划，将有利于高校的持续健康发展和城市节约度和集约度的提高等。
但是这种纯商业的运作模式，使得大学文化不能存续和积淀下去，将使国家过去近60年投资形成的高等教育资源(尤其是无形资产)消失殆尽。文物有不可恢复性，一些校园老建筑，外面破旧的，可以整修：里面结构不合理的，可以改造，在这方面山东大学和同济大学就做得十分成功。假如一切建筑都一个模式地“求洋求大”，那么一个学校的特色又将体现在哪里?这些问题不得不让人们深思。
4.2 将高校土地置换为教育机构的用地。是指不改变高校老校区作为教育用地的用途，而将高校的老校区办成大专、中专、成人高等学校甚至中小学，或者吸收投资商投资举办民办高校，或者将老校区办成为地方经济和发展服务的各种培训中心。此种运作模式的最大优点在于高校的历史积淀、校园文化、人文精神可以较好地传承，即记载了新中国成立以来几十年教育史和记载了那个时代的文化的老校区得以保存下来。老校区的所有建筑物也都将作为那个时代的教育经济文化得以传承。因此，各个地方在进行高校土地置换时，一定要有城市规划部门、文物文化管理部门的严格介入，要有目的地进行开发，不能盲目决策。特别是在对那些具有一定历史文化价值的老校区置换土地时，应在当地文物部门指导下合理确定对象和保护范围。对纳入保护范围的校区、校舍等一律予以保留。
对以上两种模式的选择，笔者更倾向于第二种模式。
关键词：高等学校 土地置换 必然性 利弊分析 模式选择
[中图分类号]G647 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646(2009)01-0019-04
1 问题的提出
在世界高等教育发展史上，美国、日本等都曾以土地作为主要的优惠政策和调控方式，促进高等学校的发展。现在，随着我国高等学校规模的不断扩张，不少地方也相继出现了类似情况。
2000年，有着四十年办学历史的浙江中医学院首先做了个试验，将原来不足5公顷土地的校舍置换给了一家房产开发公司，并且于两年后，建成一个占地27公顷、投资2亿多元的新校舍。这所学校地处杭州繁华的热闹地段，可谓是寸土寸金，但是占地面积不足5公顷，学校办学空间受到极大制约。在2000年的时候，该校率先与一家房地产公司谈判，进行土地置换，并用置换土地所得建设新的中医学院。可能开了全国高等学校土地置换的先河。
河南省高校首次采取土地置换的方式筹措建校资金，是在2005年3月11日。郑州经济管理干部学院把原校舍的100多亩土地，以1.35亿元的价格出让给郑州新长城房地产有限公司，并且刷新了当时郑州市内大块土地挂牌成交的最高纪录。
在2005年8月，根据媒体报道：江苏省政府规定，45所省属高校也要对老校区进行土地置换，而这些置换收益，江苏省政府明确表示将“主要用于偿还新校区建设债务”。
2005年12月底，辽宁省教育厅发展规划处某领导在接受媒体采访时说道：从2000年以来，辽宁省的75所高校中已经有35所实现了新校园的建设，而其中有17所都是通过“卖地”来置换的。
这种“卖地”，就是本文所探讨的土地置换，它作为一种土地政策，是指通过土地功能布局调整、土地整理等各种过程和行为，使不同权属之间、不同用途之间、不同区域之间的土地进行交换配置的情况。在我国土地政策实施过程中，土地置换的做法首先在企业中得到了应用，并随着企业扭亏为盈和改组改制而开始普及。近几年来，当这种土地流转形式被逐渐采纳后，以及随着高等教育大众化进程的深入，高校规模的扩大，政府也开始在高校尝试运用土地置换的政策，给予高校规模发展的土地资源。那么，这种土地置换政策在高等学校得以运用的必然性何在?利弊如何?应该怎样选择其模式呢?本文拟对此做一些探讨，以就教于专家学者。
2 高等学校土地置换的必然性
高等学校进行土地置换既有土地资源紧缺、高校融资困难等因素的作用，也有高等学校本科教学工作水平评估、城市化发展的影响。
2.1 土地资源的紧缺性：高等学校老校区的土地对开发商具有巨大吸引力。在城市建设用地日趋紧张的情况下，高等学校的老校区，由于其巨大的商业价值，对开发商具有相当大的吸引力。全国的高等学校，多数分布在中心城市和二级城市，随着城市化进程的加快，这些学校的地理位置也变得越来越优越，开发价值日益增大。加上1999年以后，许多高校进行扩建，有大量闲置的老校区面临处置，而这些老校区的地理位置，一般都处干市区的繁华路段，且有着很大的面积，这对于每一个正处在开发生长期的商家来说，如果能够顺利中标将是其发展的一个良好平台。
同时，大多数的开发商已经普遍感到土地短缺的压力，找可以开发利用的土地，便成为他们一个非常重要的任务。而各大城市的富裕土地就成为开发商找地的主要来源之一，其中高等学校的老校区就是一个重要目标。
2.2 解决融资之困：高等学校置换土地的内在需要。从1999年开始，政府为了拉动内需，促进经济增长和满足人们接受高等教育的需要，我国高等学校开始大规模扩招。与此同时，政府对高等教育的投八十分有限，学费增长受到国民收入增长水平的限制，社会力量投资高等教育的积极性不高，高等学校的其他融资渠道阻滞，于是，高等学校校舍紧张、师资短缺、实验器材陈旧、图书资料缺乏等诸多问题日益凸现，这些问题都聚焦到一点——经费短缺。于是，高校为了缓解经费紧张的压力，不得不纷纷向银行贷款，这种贷款虽然解决了当时的燃眉之急，但许多高校也因此背上了沉重的还本付息的债务负担。根据中国社会科学院发布的《2006年中国社会形势分析与预测》显示，在2005年以前，我国公办高校向银行贷款总额达1500亿～2000亿元，教育部高层领导也曾明确表示：中国高校负债2000多亿元，几乎所有高校都有贷款。2007年全国高校开始进入偿债高峰期时，大部分学校付息尚可，而偿还本金则有很大困难。因为我国教育的性质决定了高等学校是非营利性组织，学费、国家财政拨款等经常性收入只能维持学校的日常运行，没有利润可言，拿什么还贷?
巨大的资金缺口，皆需各个高校自己去想办法。传统的方式是自己筹集一部分，再由政府财政拨付一部分，其余的大部分却需要到银行贷款。但在国家的宏观调控中，银行已经开始对高校贷款实行银根紧缩，许多高校的在建工程纷纷延长工期，有些甚至爆发了资金链断裂的风险。教育部曾提出一些解决意见：在加大财政投入的同时，高校可以在地方政府的支持下采用各种措施偿还债务，比如进行土地置换来还债。河南省在(关于切实做好高等学校老校区土地置换工作的意见)中，也曾明确指出：由于一些高校新校区建设资金需求量较大，筹集资金比较困难，建设债务负担较重，对学校的建设和发展造成一定影响。同时，一校两个校区甚至多个校区，增加了运行成本，加大了管理难度，有的老校区利用率不高，造成了资源浪费。对高校老校区土地进行置换或处置，是筹集建设资金、加快新校区建设、提高办学效益的重要途径。正如河南省社会科学院的一位专家所说对于大多数高校来说，土地置换是为了还贷。
2.3 确保评估达标：高等学校土地置换的助推器。教育部2002年颁布，2004年修订的《普通高等学校本科教学工作水平评估方案(试行)》将“教学条件和利用”作为一级指标，对教室，图书馆，实验室、实习场所及附属用房，风雨操场等四项校舍规划建筑面积提出了控制指标(详情见表1)。虽然是“供评估时参考”，但在具体的评估准备过程中，各高校均把它作为一项硬性指标，按照各类别不同办学规模学校的实际状况，对号入座地自评是否达到了指标要求，如果没有达到，就不得不扩大校园面积。如果老校区的扩展空间受限。就千方百计进行土地置换，使其达到评估的要求和标准。因此，笔者有理由认为，普通高等学校的本科教学工作水平评估在相当大的程度上助推了高校土地置换。
说明：本表所提供的数据为“普通高等学校建筑规划面积指标”中4 项校舍规划建筑面积控制指标，供评估时参考。
2.4 城市化进程加快：高校土地置换的加速器。随着我国城市化进程的加快，很多高等学校受到空间的限制，在学校附近相继出现的建筑物也会给学校的空间带来更多挤压；而高校所处的地理位置一般都在市区内或者是交通便利、位置优越的黄金地段，随着土地资源越来越紧缺，这些土地的价格也在不断攀升，高校也将面临更多的面积扩展的压力。再加上城市中因土地地理位置不同而产生的价格差异。就为高校以市区内的小面积土地置换为市郊大面积的土地提供了基础。
3 高等学校土地置换的利弊分析
对于高等学校进行土地置换这一现象，社会各界存在着多种不同的看法，有人认为这是“败家”，是“崽卖爷母”，割断了学校的发展历史：也有学者认为老校区利用率不高，一个学校几个校区，增加了运行成本和管理成本，加大了资源浪费。因此，高校置换土地，可谓有利有弊。
3.1 高等学校土地置换的利益。
3.1.1 扩展了高校的融资渠道，为学校带来了发展机遇。资金是高校发展的前提和基本保障。在高校扩招过程中，巨大的建设规模让诸多高校为筹集资金而疲于奔命，传统的筹资方式是自己筹集一部分，政府财政拨付一部分，其余大部分却需到银行贷款。实际上，新一轮的高校扩招基本上也是靠银行贷款支撑的，但由于银行目前的贷款多是3～5年的短贷，这与高校30～50年的收益期不可避免要产生矛盾。当贷款还款期到来时，高校尴尬、银行头疼、政府作难。校产置换就应运而生，成为高校融资的重要渠道，也为学校带来了发展的良好机遇。
3.1.2 缓解了土地短缺的压力，提高了土地资源的使用效率。许多高校扩建后教师、学生纷纷搬入新校区，有大量的老校区被闲置，呈现出人去楼空的景象，闲置出来的这部分土地的储量也相当可观。高校的土地被置换出去之后无论是用于房地产开发，商业园区建设，还是继续作为其他学校的新校区使用，都能使土地资源的作用得到更大程度的发挥，真正将“好钢”用在“刀刃”上。如郑州经济管理干部学院老校址位于郑州市大学路与陇海路交会处，占地73亩。该地块被郑州新长城房地产有限公司以1.35亿元取得使用权后，兴建一座“集住宅、综合商业、写字楼和酒店式公寓为一体的大型城市建筑综合体”，号称郑州“新地王”。又如上海海事大学旧址地块通过置换，改变土地用途，从教育用地变更为住宅用地，结合区域周边环境来看，区域土地资产得到优化，城市级差地租也使开发商获得了一定数额的土地增值收益，政府在不动用地方财政的情况下，完成了一项重要的教育设施基础性投人，节约了政府资金，取得了双赢的圆满结局。
3.2 高等学校土地置换的弊端。
3.2.1 割断了高校发展的历史，校园文化和人文积淀无法传承。大学与人类文明相伴，大学将与历史永存，这样一句话，被许多入文学者认同，也正因为此，大学的历史文化价值，在一定程度上已经超越了它的现实经济价值。新中国成立以来建设的老校区，记载了近60年的教育史，记载了那个时代的文化。有学者说老校区所有建筑物作为那个时代的教育经济文化，和旧社会留下来的文物一样，都应受到珍重，都应得到保护，如果将50年来高等教育发展的遗存全部消灭掉，代之以一片片商品房小区，大学路上无大学，文化路上无文化，真到那时候我们将悔之晚矣。
大学是多少学子曾经的精神家园，那曾经充满了书香气息的图书馆、充满了欢声笑语的宿舍楼、曾经留下了多少美好的回忆，当莘莘学子满怀激动之情在一个城市里寻找自己早年的精神园地，却发现它们早已被商业住宅的喧哗、写字楼的冷漠所遮盖，那种失落感自然会涌上心头。一位教育产业专家指出，如果为了盘活老校区土地资源而把这样的优质教育资源破坏掉，这样置换的土地资源其社会总成本太高，土地还是那一块土地，现在市场拍成100多万元一亩，明显带有泡沫因素，而拆掉的地上的东西更值钱。作为政府，不应当只站在某一所学校看资金是否盘活、债务是否减轻，而应该算社会成本这一本大账，看是否符合可持续发展战略。学校的师生可以入住新校区。教学仪器设备、图书资料等教育资源可以转移到新校区，但学校几十年甚至上百年的校园文化却无法转移，学校深厚的人文积淀却无法传承。这种损失是无法用经济价值衡量的。
3.2.2 土地置换解了燃眉之急，却忽视了长远利益。大学高价卖地获利，一占一卖之间，国有资产没有流失，高校获得了大笔卖地款，可以偿还所欠银行的债务，银行也降低了信贷风险，看起来是一个多方共赢的结果。但是，众所周知，我国高校虽然多为公办，但公办并不等于政府一手操办，高校作为拥有独立法人地位的法人实体有责任和义务承担办学所造成的负债问题。高校通过置换土地来还清欠债，等于给高校开通了一条源源不断的为形象工程和铺张浪费埋单的财路，不仅给那些已经多占地、违规圈地的高校，找到了合理处置土地的机会，也无形中向尚未多占地的高校发出一个多占地的信号，于是，高校有了新的生财之道。在此“优惠政策”的导向下，可能会出现有地可卖的卖地赚钱，无地可卖的学着去多圈地，即使暂时用不上，也能留条后路。如果此风再起，势必引发一系列新的社会问题，后患无穷。同时，“以地易债”从本质上来讲是用人民的钱还高校所欠的债，因为高校是通过国家无偿划拨或低价征用的方式获得校园占地的，这些地原本是预留给大学发展之用，现在拿这些校园用地做商业交易，开发商从高校手里购得土地建成房屋后，最终埋单的还是广大群众，也即高校通过置换土地挣得的差额最终由广大群众所认购，损害的是人民的利益。
3.2.3 在土地置换过程中容易滋生教育腐败。高等学校在土地置换过程中，无论是“卖”老校区还是“买”新校区，如果缺乏透明度和强有力的监督机制，某些手中握有权力的人，就可能在这一卖一买的过程中，凭借自己的权力谋取不当得利，进而滋生教育腐败现象。
4、高校土地置换的模式选择
高等学校老校区的土地一般是由挂牌的开发商进行商业性的开发和利用，也就是采取纯商业的运作模式。或者是被教育主管部门或是其他的教育机构重新利用。这两种土地置换的选择模式各有优缺点。
4.1 纯商业运作模式。是指改变土地的用途，将教育用地变更为住宅用地、综合商业用地、写字楼用地、酒店式公寓用地等的一种开发和运作模式。这种模式将老校区的土地用做商业开发，其优点是：首先，可以使区域土地资产得到显化，城市级差地租成功显现。并且这些开发建设商也能因此获得一定数额的土地增值收益。其次，政府通过土地储备的运作，也可以在不动，用地方财政的情况下，完成一项重要的教育设施基础性投人，这样可以节约政府资金。再次，大学的集体搬迁，可以进行集体的规划，将有利于高校的持续健康发展和城市节约度和集约度的提高等。
但是这种纯商业的运作模式，使得大学文化不能存续和积淀下去，将使国家过去近60年投资形成的高等教育资源(尤其是无形资产)消失殆尽。文物有不可恢复性，一些校园老建筑，外面破旧的，可以整修：里面结构不合理的，可以改造，在这方面山东大学和同济大学就做得十分成功。假如一切建筑都一个模式地“求洋求大”，那么一个学校的特色又将体现在哪里?这些问题不得不让人们深思。
4.2 将高校土地置换为教育机构的用地。是指不改变高校老校区作为教育用地的用途，而将高校的老校区办成大专、中专、成人高等学校甚至中小学，或者吸收投资商投资举办民办高校，或者将老校区办成为地方经济和发展服务的各种培训中心。此种运作模式的最大优点在于高校的历史积淀、校园文化、人文精神可以较好地传承，即记载了新中国成立以来几十年教育史和记载了那个时代的文化的老校区得以保存下来。老校区的所有建筑物也都将作为那个时代的教育经济文化得以传承。因此，各个地方在进行高校土地置换时，一定要有城市规划部门、文物文化管理部门的严格介入，要有目的地进行开发，不能盲目决策。特别是在对那些具有一定历史文化价值的老校区置换土地时，应在当地文物部门指导下合理确定对象和保护范围。对纳入保护范围的校区、校舍等一律予以保留。
对以上两种模式的选择，笔者更倾向于第二种模式。