最近，无论是美国的印地麦克银行，还是两家住房按揭公司(房地美和房利美)，都显示出巨大的危机——或是破产或是股价迅速下跌。按理说，早些时候，市场把房地美及房利美这两家公司的股票看作准国债，认为其风险极小。但是，就因为个人住房按揭信贷管理条件过宽，两家公司从而落到今天这种窘境。
　　同时，随着最近国内房地产市场出现一些调整，房价下跌，有房地产开发商开始要求政府放宽过紧的银行信贷，更有人希望更多的资金流入房地产市场，甚至于有人提出，要进一步放宽个人住房按揭贷款的市场准入，让更多的需要住房的人进入房地产市场，重新把中国的房地产市场泡沫吹大。
　　对于这样的言论，本来是不需要用太多时间来分析。因为，在一个完全商业化的银行市场，各家商业银行都有完全的风险承担能力，各商业银行任何监管不严的风险都得由自己来承担。但是，中国的情况不一样。一则，中国的银行体系改革时间不长，银行商业化制度还没有完全建立起来，二则国内商业银行的国有性仍然起主导作用。在这样的情况下，各商业银行要想完全由自己来承担风险是不可能的。他们往往会在政府的政策与信用担保下，将运作的收益收归自己，而将运作的风险与成本甩给国家及整个社会承担。这就是目前国内个人住房按揭贷款短期及违规行为严重的原因所在。
　　此外，整个社会与个人对银行风险的认识也不足。在不少人看来，商业银行采取的任何防范风险的制度，只要对其不利，就认为这样的政策是不合理的。
　　比如，最近有媒体报道，央行及银监会要求国内各家商业银行提高个人住房按揭首付比例。此消息一出，许多人都说，如果把按揭贷款首付比例提高，买不起房的人更是购买不起了。但是，他们就没有想想，这种政策会对整个市场发生什么影响，而这种影响又会对市场价格产生怎样的作用？按照媒体的说法，如果央行把个人住房按揭首付比例提高到40%-50%，除个人购房成本会增加外，也一定会让房地产投资者银行杠杆比重提高、投资成本增加。在这种情况下，投资者进入房地产市场的动力就会减少。而如果房地产市场投资者减少，房地产市场的价格能够保持不变吗？这种变化会有利于自住消费者吗？这是十分明显的事情。
　　其实，就中国的个人住房按揭贷款的市场准入看，目前国内的门槛比发达的市场国家还要宽松，否则怎么会发生一个人贷款7800万、购买住房128套的现象？国内个人住房按揭贷款的市场准入标准宽松，主要表现为个人住房按揭贷款申请要求的文件比较简单，并容易造假。比如在国内，办理个人住房按揭贷款只需要单位工资证明及工资证明银行对账单以及个人按揭贷款月还款与可支配收入比为50%，而在发达市场经济国家，至少还需要提供个人所得税税单及个人社会安全卡卡号，月还款与可支配收入比一般也在28%-35%。此外，国内各商业银行为了争取更多的个人住房按揭贷款，往往还会放松既有的贷款者市场准入标准。
　　如果仅仅把个人住房按揭贷款看成优良资产，而不对现在的个人住房按揭制度规则修改与完善，那么不仅国内商业银行所面临的风险是难以估算的，而且这也可能成为国内房地产市场风险防范的重大隐患。
　　因此，就目前中国的房地产市场而言，要减少及规避国内银行体系的风险，不在于放松银根，而是要加强个人住房按揭贷款全面的管理。只要对个人住房按揭贷款严格把关，对房地产炒作者投机者严格限制并让这些投资者逐渐退出市场，即使国内房地产市场的价格出现大幅下跌，对国内银行体系可能造成的风险仍然不会太大。香港1997年以来的经验就是这样。
　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员，本文只代表个人观点）