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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
摘要：混合责任就是指不同主体原因造成房地产登记错误，并导致相关权利人权益受损的情况下各自承担的不同性质赔偿责任的冲突
长期以来，由于我们对房地产登记制度的性质理解出现偏差，将房地产登记仅作为行政机关的职权，从而造成了房地产登记的机关与行政机关的设置与职能合一的问题，房地产登记和其他部门的登记严重分散，极不统一，没有形成一套科学有效登记规则，使登记制度出现弊端，给不法分子带来可趁之机。事实上，房地产登记虽然具有政府管理经济的职能，但他首先是一种物权设立和变动的公示方法，所以房地产登记制度的性质决定了房地产登记职责并不需要与政府机关的管理职责相重合。我们从房地产登记制度的性质房地产登记制度的登记类型以及其他方面就可以看到房地产登记的这一特性。另外，房地产登记赔偿责任是一种混合责任，所谓混合责任就是指不同主体原因造成房地产登记错误，并导致相关权利人权益受损的情况下各自承担的不同性质赔偿责任的冲突。
房地产登记制度的建立是为了给当事人办理登记和查阅登记提供方便，这就决定了它的性质主要是对物权设立和变动进行公示。
《物权法》第十二条规定：房地产登记机构的职责是如实及时地登记有关事项。房地产登记机关应当及时准确地进行登记。如实是指正确性，房地产登记机关在办理登记时，必须要正确无误地进行登记。及时是指迅速性，就是说房地产登记机关在办理登记时要及时，不能无故拖延。并为查阅登记提供方便。给交易的当事人及时有效地提供物权设立和变动全面的信息，防止造成房地产分别抵押和重复抵押的现象，以免造成不必要的纠纷。准确及时地登记，为交易的当事人提供全面的信息就是公示。
房地产登记制度的建立是为了维护正常的房地产交易全 和秩序，决定了房地产登记制度的性质主要是公示职能，而非行政管理职能。
如果房地产信息不能得到全面的披露，就会给不法分子带来可趁之机，将房地产分别抵押、重复担保、分别转让，就会使权利人受到极大损失。建立全面的信息披露制度，为房地产交易有秩序地进行奠定良好的基础。房地产登记制度建立的目的就是为了及时全面披露物权设立和变动的信息，让交易当事人全面的了解房地产信息，建立良好的交易秩序。因此，房地产登记制度主要功能通过公示方法达到保护的目的。
房地产登记机关的审查义务同样也体现了房地产登记制度的性质主要是公示。
《物权法》第十二条规定：登记机关履行的职责是：查验申请人提供权属证明和其他必要材料。物权法要求房地产登记机关查验申请人提供材料基本属于形式审查，只要确定申请登记的材料符合形式要求，就应当认为是合格的，仅对交易本身密切相关的必要事项进行审查，以避免出现明显的错误，查验申请人提供的材料是否齐全，不包括对所有登记材料查验无误，强调了房地产登记机关的职责是准确及时地进行登记，对物权的设立和变动的信息及时进行公示。
房地产登记的几种登记类型反映了房地产登记制度的这一性质。
《物权法》第十九条第一款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。《物权法》第十九条第二款规定：不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。更正登记作用在于房地产登记机关对于权利人、利害关系人申请，房地产登记机关对错误登记事项进行更正的登记，诉讼的结果使法院裁判房屋的所有权进行了变更，但权利人应持法院生效裁判书到房地产登记机关办理更正登记。诉讼不能代替登記。异议登记的作用首先在于保护真实的权利人。允许主张对房地产享有物权的人向登记机关申请在不动产登记薄上注明该物权存在的异议，防止登记记载的权利人出卖房产或将房产设置抵押等。其次在于提示第三人。在登记薄的记载存在错误或遗漏的情况下，如果登记记载的权利人继续处分财产或将财产设定抵押等，第三人在不明真相的情况下，可能会与之发生交易，对第三人起到了提示和保护的作用。预告登记适用于买卖房屋，其作用在于将使买受人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要买受人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护，由于买受人办理登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，这种期待权应当具有对抗第三人的效力，通过预先登记，买受人取得了优先于其他人而且购买特定的商品房的权利，所以也是通过登记的方法预先予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护。这几种登记的类型，都是通过公示的手段，达到提示、对抗、保护权利人及第三人的作用。充分体现了房地产登记制度性质在于通过公示的方法达到保护的目的。
房地产登记赔偿责任的混合也充分体现了房地产登记这一性质。
《物权法》第二十一条规定：当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。所以房地产登记赔偿责任是一种混合责任，是一种民事赔偿责任和行政赔偿责任并存，单一责任和共同责任并存的混合责任。因为房地产登记的各个阶段都可能出现错误，都可能影响登记的正确性，虽然登记错误最终通过登记行为表现出来，但导致登记错误的原因并非都是登记机关，可能是登记申请人等非登记机关导致登记错误，不同主体单独或共同导致的错误登记应当由相应主体单独或共同承担赔偿责任，把错误登记赔偿责任区分为登记机关赔偿责任和非登记机关赔偿责任。在共同原因导致损害的情况下，产生了不同责任主体之间的责任混合问题。登记出现错误给他人提供错误的公示信息造成他人损失由不同主体承担责任。赔偿责任再次强调了房地产登记制度中公示方法的重要性。
房地产登记制度的性质是一种物权设立和变动的公示方法，所以有必要把房地产登记与其他部门的登记结合起来，建立统一的登记机构，建立统一的登记程序和制度，达到信息共享、快捷、便利的目的。房地产登记赔偿责任的混合，成为行政和民事争议交叉问题的重要组成部分，也丰富和发展了国家赔偿理论和行政诉讼制度。
摘要：混合责任就是指不同主体原因造成房地产登记错误，并导致相关权利人权益受损的情况下各自承担的不同性质赔偿责任的冲突
长期以来，由于我们对房地产登记制度的性质理解出现偏差，将房地产登记仅作为行政机关的职权，从而造成了房地产登记的机关与行政机关的设置与职能合一的问题，房地产登记和其他部门的登记严重分散，极不统一，没有形成一套科学有效登记规则，使登记制度出现弊端，给不法分子带来可趁之机。事实上，房地产登记虽然具有政府管理经济的职能，但他首先是一种物权设立和变动的公示方法，所以房地产登记制度的性质决定了房地产登记职责并不需要与政府机关的管理职责相重合。我们从房地产登记制度的性质房地产登记制度的登记类型以及其他方面就可以看到房地产登记的这一特性。另外，房地产登记赔偿责任是一种混合责任，所谓混合责任就是指不同主体原因造成房地产登记错误，并导致相关权利人权益受损的情况下各自承担的不同性质赔偿责任的冲突。
房地产登记制度的建立是为了给当事人办理登记和查阅登记提供方便，这就决定了它的性质主要是对物权设立和变动进行公示。
《物权法》第十二条规定：房地产登记机构的职责是如实及时地登记有关事项。房地产登记机关应当及时准确地进行登记。如实是指正确性，房地产登记机关在办理登记时，必须要正确无误地进行登记。及时是指迅速性，就是说房地产登记机关在办理登记时要及时，不能无故拖延。并为查阅登记提供方便。给交易的当事人及时有效地提供物权设立和变动全面的信息，防止造成房地产分别抵押和重复抵押的现象，以免造成不必要的纠纷。准确及时地登记，为交易的当事人提供全面的信息就是公示。
房地产登记制度的建立是为了维护正常的房地产交易全 和秩序，决定了房地产登记制度的性质主要是公示职能，而非行政管理职能。
如果房地产信息不能得到全面的披露，就会给不法分子带来可趁之机，将房地产分别抵押、重复担保、分别转让，就会使权利人受到极大损失。建立全面的信息披露制度，为房地产交易有秩序地进行奠定良好的基础。房地产登记制度建立的目的就是为了及时全面披露物权设立和变动的信息，让交易当事人全面的了解房地产信息，建立良好的交易秩序。因此，房地产登记制度主要功能通过公示方法达到保护的目的。
房地产登记机关的审查义务同样也体现了房地产登记制度的性质主要是公示。
《物权法》第十二条规定：登记机关履行的职责是：查验申请人提供权属证明和其他必要材料。物权法要求房地产登记机关查验申请人提供材料基本属于形式审查，只要确定申请登记的材料符合形式要求，就应当认为是合格的，仅对交易本身密切相关的必要事项进行审查，以避免出现明显的错误，查验申请人提供的材料是否齐全，不包括对所有登记材料查验无误，强调了房地产登记机关的职责是准确及时地进行登记，对物权的设立和变动的信息及时进行公示。
房地产登记的几种登记类型反映了房地产登记制度的这一性质。
《物权法》第十九条第一款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。《物权法》第十九条第二款规定：不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。更正登记作用在于房地产登记机关对于权利人、利害关系人申请，房地产登记机关对错误登记事项进行更正的登记，诉讼的结果使法院裁判房屋的所有权进行了变更，但权利人应持法院生效裁判书到房地产登记机关办理更正登记。诉讼不能代替登記。异议登记的作用首先在于保护真实的权利人。允许主张对房地产享有物权的人向登记机关申请在不动产登记薄上注明该物权存在的异议，防止登记记载的权利人出卖房产或将房产设置抵押等。其次在于提示第三人。在登记薄的记载存在错误或遗漏的情况下，如果登记记载的权利人继续处分财产或将财产设定抵押等，第三人在不明真相的情况下，可能会与之发生交易，对第三人起到了提示和保护的作用。预告登记适用于买卖房屋，其作用在于将使买受人取得对未来房屋所有权转移的期待权，只要买受人履行完毕了买卖合同规定的义务并办理了登记过户手续，便应当取得房屋的所有权，这种期待权应当受到法律的保护，由于买受人办理登记手续，从而对期房的买卖进行了公示，这种期待权应当具有对抗第三人的效力，通过预先登记，买受人取得了优先于其他人而且购买特定的商品房的权利，所以也是通过登记的方法预先予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护。这几种登记的类型，都是通过公示的手段，达到提示、对抗、保护权利人及第三人的作用。充分体现了房地产登记制度性质在于通过公示的方法达到保护的目的。
房地产登记赔偿责任的混合也充分体现了房地产登记这一性质。
《物权法》第二十一条规定：当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。所以房地产登记赔偿责任是一种混合责任，是一种民事赔偿责任和行政赔偿责任并存，单一责任和共同责任并存的混合责任。因为房地产登记的各个阶段都可能出现错误，都可能影响登记的正确性，虽然登记错误最终通过登记行为表现出来，但导致登记错误的原因并非都是登记机关，可能是登记申请人等非登记机关导致登记错误，不同主体单独或共同导致的错误登记应当由相应主体单独或共同承担赔偿责任，把错误登记赔偿责任区分为登记机关赔偿责任和非登记机关赔偿责任。在共同原因导致损害的情况下，产生了不同责任主体之间的责任混合问题。登记出现错误给他人提供错误的公示信息造成他人损失由不同主体承担责任。赔偿责任再次强调了房地产登记制度中公示方法的重要性。
房地产登记制度的性质是一种物权设立和变动的公示方法，所以有必要把房地产登记与其他部门的登记结合起来，建立统一的登记机构，建立统一的登记程序和制度，达到信息共享、快捷、便利的目的。房地产登记赔偿责任的混合，成为行政和民事争议交叉问题的重要组成部分，也丰富和发展了国家赔偿理论和行政诉讼制度。