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楼市整体表现优异带热公寓
根据中原地产2012年10月的月报数据显示，济南在10月成交公寓产品452套，约2.35万平米，环比分别上涨了115%和122%，达到了2012年以来的成交高峰。
实际上，这种公寓市场的火热现象并不仅仅是昙花一现，而是之前市场积累的一次集中释放。观察2012年济南市场公寓成交量月度趋势就可以发现，虽然这10个月的公寓成交趋势有升有降，但市场的整体成交走势还是呈上升状态的。而供应方面的情况也与此类似。2012年济南市公寓在售供应量月度趋势显示，相比一季度，济南的公寓供应状态在4月份有一次明显的跃升，随后一直保持稳定，并在10月份达到高峰。
均价方面，从1月份以来济南公寓市场的均价便处于来回波动的状态。虽然从1月的15913元/m2到2月的10689元/m2，公寓均价下滑了有3成之多，但其后便一直处于波动上升的状态。10月份的均价虽然再次环比下降，但相较2月到8月的数据已经上涨了不少。
公寓市场为何会渐渐热起来？这要归功于2012年本地商品房市场的整体向好。经历了年初的楼市“冬眠期”，进入“金三银四”之后济南的商品房市场开始回归正轨，而在之后的几个月中，楼市表现也一直维持在一种稳步爬升的状态，直到“金九银十”迎来一波高潮。可以说，从2012年三月份以来，济南楼市便没有所谓的“淡季”，商品房市场的状态火热不仅带红了住宅市场，也使得公寓市场得以慢慢走出低谷，渐渐热起来。
投资需求为主暂难赶超住宅
对比前几年济南公寓的年供应量和成交量可以发现，虽然2012年公寓市场的表现还比不上2008年2009年最为繁荣的阶段，但取得的一些成绩已经表现出了明显的回温态势。截至2012年10月份，济南市年内新增公寓供应面积累计达到了23.79万m2，已经远远超过2009年以来的各年同期。成交方面，累计15.52万m2的成交面积虽然还及不上2009年与2010年的数据，但已经超过了2011年的13.19万m2。
虽然本地公寓市场在逐渐走出低谷基本上已经是一个不争的事实，但年内公寓成交均价的来回波动则证明，这一市场目前的状态依然不稳定。2012年先后出现了数次公寓零供应和零成交的尴尬情况，这也是为何新增供应量已经赶超之前，但成交量却还赶不上2009年2010年同期的原因。
公寓市场难以赶超住宅市场，恐怕还是由于其自身的产品性质所决定。根据乐居记者对济南市三个公寓代表性项目的实地探访发现，目前大多数购房者购买公寓的投资用途还是以投资为主，占到了整个购买群体的7成左右；而真正购买公寓作为居住用途的，还是以一些年轻人为主，比起其他购房群体，他们更愿意尝试新鲜事物。
济南公寓市场的渐热，预示着一个属于公寓的新时代可能即将开启；不过相对于住宅市场来说，这个市场还太小，还需要长久的发展。所以最为适合的称呼应该是——公寓“小”时代。
未来西部北部可能成为热土
目前，济南市场上在售以及待售的公寓项目有30个左右，而这其中位于历下区的项目是最多的，差不多占了总数的4成以上；而在2012年前10个月，历下区的公寓成交面积以及成交均价也远远超过其他区域。对于公寓来说，商圈是决定其生命力的最大因素，没有一个公寓项目可以离开商圈独自生存。因此相对于住宅来说，区位对于公寓的影响只大不小。这也就能解释为何众多公寓项目会扎堆历下区了，毕竟这里是目前济南最成熟的商圈聚集地
公寓为商用，水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以迁户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足。其他方面公寓和住宅没有什么本质区别。
普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境、绿化、学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费、水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。
链接：济南规定居住公寓界定须使用年限为70年
目前，省城楼市，公寓差别很多，比如有的公寓国土使用年限为70年，有的只有50年，有的只有35年。按规定，目前省城楼市中公寓种类繁多，但不外乎两大类，一类是居住用地公寓，另一类是商业金融业用地公寓。济南市明确要求，公寓建设项目报审时，房地产开发企业应当在规划总平面图中明确其建筑布局、出入口位置及建设规模、比例。单体平面图上应当逐套标注公寓的具体类别。
规划部门在办理建设工程规划许可证及其附件时，城乡建设部门在办理建筑工程施工许可证和商品房预（现）售许可证时，均应标明公寓性质为“居住公寓”或“商务公寓”。开发企业在房屋预（销）售时，销售现场应公示公寓的国有土地使用证、建设工程规划许可证及其附件、建筑工程施工许可证、商品房预（现）售许可证等证书。签订商品房买卖合同时，房屋用途栏应标明“居住公寓”或“商务公寓”。
公寓在办理房屋产权登记时，房屋登记机构应按照规划部门确定的具体公寓类别，在房屋产权证上的规划用途一栏标注。标注为居住公寓的房屋就在此次限购范围之内，而标注为商务公寓的房屋则不在此次限购范围内。市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。
根据中原地产2012年10月的月报数据显示，济南在10月成交公寓产品452套，约2.35万平米，环比分别上涨了115%和122%，达到了2012年以来的成交高峰。
实际上，这种公寓市场的火热现象并不仅仅是昙花一现，而是之前市场积累的一次集中释放。观察2012年济南市场公寓成交量月度趋势就可以发现，虽然这10个月的公寓成交趋势有升有降，但市场的整体成交走势还是呈上升状态的。而供应方面的情况也与此类似。2012年济南市公寓在售供应量月度趋势显示，相比一季度，济南的公寓供应状态在4月份有一次明显的跃升，随后一直保持稳定，并在10月份达到高峰。
均价方面，从1月份以来济南公寓市场的均价便处于来回波动的状态。虽然从1月的15913元/m2到2月的10689元/m2，公寓均价下滑了有3成之多，但其后便一直处于波动上升的状态。10月份的均价虽然再次环比下降，但相较2月到8月的数据已经上涨了不少。
公寓市场为何会渐渐热起来？这要归功于2012年本地商品房市场的整体向好。经历了年初的楼市“冬眠期”，进入“金三银四”之后济南的商品房市场开始回归正轨，而在之后的几个月中，楼市表现也一直维持在一种稳步爬升的状态，直到“金九银十”迎来一波高潮。可以说，从2012年三月份以来，济南楼市便没有所谓的“淡季”，商品房市场的状态火热不仅带红了住宅市场，也使得公寓市场得以慢慢走出低谷，渐渐热起来。
投资需求为主暂难赶超住宅
对比前几年济南公寓的年供应量和成交量可以发现，虽然2012年公寓市场的表现还比不上2008年2009年最为繁荣的阶段，但取得的一些成绩已经表现出了明显的回温态势。截至2012年10月份，济南市年内新增公寓供应面积累计达到了23.79万m2，已经远远超过2009年以来的各年同期。成交方面，累计15.52万m2的成交面积虽然还及不上2009年与2010年的数据，但已经超过了2011年的13.19万m2。
虽然本地公寓市场在逐渐走出低谷基本上已经是一个不争的事实，但年内公寓成交均价的来回波动则证明，这一市场目前的状态依然不稳定。2012年先后出现了数次公寓零供应和零成交的尴尬情况，这也是为何新增供应量已经赶超之前，但成交量却还赶不上2009年2010年同期的原因。
公寓市场难以赶超住宅市场，恐怕还是由于其自身的产品性质所决定。根据乐居记者对济南市三个公寓代表性项目的实地探访发现，目前大多数购房者购买公寓的投资用途还是以投资为主，占到了整个购买群体的7成左右；而真正购买公寓作为居住用途的，还是以一些年轻人为主，比起其他购房群体，他们更愿意尝试新鲜事物。
济南公寓市场的渐热，预示着一个属于公寓的新时代可能即将开启；不过相对于住宅市场来说，这个市场还太小，还需要长久的发展。所以最为适合的称呼应该是——公寓“小”时代。
未来西部北部可能成为热土
目前，济南市场上在售以及待售的公寓项目有30个左右，而这其中位于历下区的项目是最多的，差不多占了总数的4成以上；而在2012年前10个月，历下区的公寓成交面积以及成交均价也远远超过其他区域。对于公寓来说，商圈是决定其生命力的最大因素，没有一个公寓项目可以离开商圈独自生存。因此相对于住宅来说，区位对于公寓的影响只大不小。这也就能解释为何众多公寓项目会扎堆历下区了，毕竟这里是目前济南最成熟的商圈聚集地
公寓为商用，水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以迁户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足。其他方面公寓和住宅没有什么本质区别。
普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境、绿化、学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费、水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。
链接：济南规定居住公寓界定须使用年限为70年
目前，省城楼市，公寓差别很多，比如有的公寓国土使用年限为70年，有的只有50年，有的只有35年。按规定，目前省城楼市中公寓种类繁多，但不外乎两大类，一类是居住用地公寓，另一类是商业金融业用地公寓。济南市明确要求，公寓建设项目报审时，房地产开发企业应当在规划总平面图中明确其建筑布局、出入口位置及建设规模、比例。单体平面图上应当逐套标注公寓的具体类别。
规划部门在办理建设工程规划许可证及其附件时，城乡建设部门在办理建筑工程施工许可证和商品房预（现）售许可证时，均应标明公寓性质为“居住公寓”或“商务公寓”。开发企业在房屋预（销）售时，销售现场应公示公寓的国有土地使用证、建设工程规划许可证及其附件、建筑工程施工许可证、商品房预（现）售许可证等证书。签订商品房买卖合同时，房屋用途栏应标明“居住公寓”或“商务公寓”。
公寓在办理房屋产权登记时，房屋登记机构应按照规划部门确定的具体公寓类别，在房屋产权证上的规划用途一栏标注。标注为居住公寓的房屋就在此次限购范围之内，而标注为商务公寓的房屋则不在此次限购范围内。市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。