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【摘要】随着非洲经济发展的不断加快，非洲大陆对地产的需求越来越大。我国适时推出“一带一路”发展战略，吸引了一批国内大型企业进军非洲房地产市场，然而投资非洲房地产市场要面临政策、汇率、工程、竞争以及其他各方面的风险，因此海外置业需要长线慎重的目光看待非洲房地产市场前景。
【关键词】非洲；房地产；投资；开发；风险
目前了解非洲投资，致力于非洲房地产投资的企业主要是以国家及各省等地深耕非洲市场的外经单位为主体，以实现企业多元化经营以及提高企业影响力为主要目的。非洲房地产开发企业需要充分了解非洲当地市场，有充足的资金链才能正常运作项目，而且要重视培养用户，树立口碑。非洲在近年来成为我国的重点投资地，涉及到各个行业领域。随着非洲人口的不断增加，经济不断繁荣，对地产的需求量也越来越大。同时，党的十八以后，我国适时推出了“一带一路”的国家发展战略，因此在国内房地产市场不景气的情况下，很多大型企业逐渐开始“走出去”，扎军非洲房地产市场。然而投资非洲是存在各方面风险的，如何准确评估、预防以及控制房地产市场风险是海外置业的关键问题。
1、政策风险
相比其他国内出海的行业，例如进出口贸易、承包建筑业、制造业等，海外开发房地产开发，具有投资的不可逆性，涉及到的各个层面更多，所以对投资房地产企业提出更高的要求。不光要对本行业有一个清楚的认识，而且要对该地区的地域性特征和市场需求、法律政策、汇率风险以及政府干预等要有更加深入的了解，不能过度依赖国内成功经验。尤其是通过市场考察，有意进入非洲房地产市场的投资企业，首先要做的事就是了解的就是政策法规，分析政策法规，运用政策法规。例如：购买地块时，需要注意东道国对外资购买地块的条件，需要经过哪些相关部门审批，是否有相关优惠政策。开发项目时，需要准备的哪些申报资料，向那些相关部门申报，有何注意事项。进入销售阶段后，需要把握东道国的税收政策，销售许可的相关办理条件。以上这些都是需要深入去研究的，并在实践中不断摸索，以求最大程度的减少风险，降低成本。同时还要关注东道国的政策变化，在国际经济形势变幻莫测的情况下，东道国很可能会为了维护自身利益而时势修改政策，改变对投资企业承诺。遇到这种情况，越早知道，对投资地产企业越有利，及时采取相关措施，减少企业面临重大损失的机率。总之，海外投资企业应密切掌握东道国的在房地产方面的各项政策、法律约束、汇率、税收等情况是每个投资房地产企业必不可少的一个课题。
2、工程风险
工程风险主要表现在两个方面，一是对工程造价的提高，二是对工期的影响。从更深层面分析，在工程技术风险中起主导作用的还是人为因素。工程设计是影响和控制工程风险的极为重要环节，如果工程设计不能充分结合工程的具体地质条件、工程的实际需求、以及当地建筑材料的经济指标特征，就会严重影响设计方案的实用性，进而影响工程造价和工期。在设计公司在完成施工图之后，造价招标公司很多情况下会在标书制作过程中发现混凝土、钢筋等建筑材料的经济技术指标要高出国内很多，结果就会导致土建成本超出预计较多。另外，由于一般非洲国家工业相对落后，市场相对匮乏，房建工程涉及到的材料品类繁多。投资地产房企除地材之外，基本上其余建筑材料均全部来自国内。根据工程设计，施工方案，制定组织与发运制定实施建筑材料的发运顺序、数量、配货比例，也是降低造价和保证工期的重要因素。因此，国内企业在开发海外房地产项目时要充分利用海外工程经验，同时也要有效结合国内的技术力量，以便预防和控制工程风险。
3、竞争风险
随着海外房地产投资热潮的兴起，非洲也成为国内房地产企业的投资热点，大批投资者的纷至沓来就导致了工程项目的直接竞争，由于非洲市场相对较，这种发展形势下就意味着房地产市场的快速饱和，同时也给当地的建材市场和劳务市场带来极大压力，而大批后续竞争者的扎堆也让供应大于需求的问题更大突出。在波特的竞争理论分析中，企业要提高自身竞争优势需要从多个方面入手，一是提高质量和降低成本；二是创新知识并利用特殊资产；三是给竞争对手设置障碍；四是通过更大的资源打击对手，对于国内的海外投资企业来讲，由于本土地域性较强的原因，在成本控制方面、知识创新和技术研发方面以及给竞争对手设置障碍方面都不占优势，剩下的也只有凭借资金雄厚发挥资金竞争优势，这也是提高企业海外投资自信和勇气的重要原因。非洲房地产投资的竞争风险的出现一方面是因为有利可图趋势下的盲目性投资决策，另一方面是企业对市场判断不准确，获取的相关信息不完整。所以，国内投资企业在进军非洲市场时要对本地市场进行全面的详细调查，关注当地对该行业的指导性意见，同时还需要了解目的国的房地产投资现状。
4、其他风险
随着海外房地产市场的发展，其存在的风险也逐渐暴露出来，很多企业开始修正了海外战略目标，选择更为稳健的发展战略，采用更加小心谨慎的市场进入模式，首先从小项目做试探性投资，逐渐积累经验，循序渐进。2014年的西非地区埃博拉疫情的爆发，不仅严重影响了西非各国的经济发展，同时也暂停了世界各地及当地投资者的在西非各国的置业计划，导致当地的现有房地产开发在一定时期内陷于停滞状态。同时恐怖主义在非洲大地不断发生，大有愈演愈烈之势，极大的影响的投资者的信心。例如2014年尼日利亚博格圣地组织恐怖屠村案，2015年12月马里袭击案等等。由此可见，自然风险、流行性疾病、恐怖袭击事件等难以预见的意外事件是海外投资的潜在危险，所以海外投资企业同样有保险保障需求，这样能够有效减小企业风险。另外，国际经济环境复杂多变，汇率变化难以预测，作为投资回收周期较长的行业，房地产对外汇和意外险险种有更迫切的需求。
参考文献：
[1]黎加纯.某海外房地产项目开发的风险分析[D].华南理工大学，2015.
[2]马喜.房地产开发项目定价风险与控制研究[D].内蒙古大学，2014.
[3]张永川.我国房地产企业海外投资发展战略研究[D].云南大学，2015.
[4]黄炳蔚.中国铁建房地产项目开发风险评估研究[D].北京工业大学，2014.
作者简介：
刘刚，出生于1982年03月27日，性别：男，籍贯：山西太原，职称：工程师，学位：硕士研究生，研究方向：房建，房地产开发。
【关键词】非洲；房地产；投资；开发；风险
目前了解非洲投资，致力于非洲房地产投资的企业主要是以国家及各省等地深耕非洲市场的外经单位为主体，以实现企业多元化经营以及提高企业影响力为主要目的。非洲房地产开发企业需要充分了解非洲当地市场，有充足的资金链才能正常运作项目，而且要重视培养用户，树立口碑。非洲在近年来成为我国的重点投资地，涉及到各个行业领域。随着非洲人口的不断增加，经济不断繁荣，对地产的需求量也越来越大。同时，党的十八以后，我国适时推出了“一带一路”的国家发展战略，因此在国内房地产市场不景气的情况下，很多大型企业逐渐开始“走出去”，扎军非洲房地产市场。然而投资非洲是存在各方面风险的，如何准确评估、预防以及控制房地产市场风险是海外置业的关键问题。
1、政策风险
相比其他国内出海的行业，例如进出口贸易、承包建筑业、制造业等，海外开发房地产开发，具有投资的不可逆性，涉及到的各个层面更多，所以对投资房地产企业提出更高的要求。不光要对本行业有一个清楚的认识，而且要对该地区的地域性特征和市场需求、法律政策、汇率风险以及政府干预等要有更加深入的了解，不能过度依赖国内成功经验。尤其是通过市场考察，有意进入非洲房地产市场的投资企业，首先要做的事就是了解的就是政策法规，分析政策法规，运用政策法规。例如：购买地块时，需要注意东道国对外资购买地块的条件，需要经过哪些相关部门审批，是否有相关优惠政策。开发项目时，需要准备的哪些申报资料，向那些相关部门申报，有何注意事项。进入销售阶段后，需要把握东道国的税收政策，销售许可的相关办理条件。以上这些都是需要深入去研究的，并在实践中不断摸索，以求最大程度的减少风险，降低成本。同时还要关注东道国的政策变化，在国际经济形势变幻莫测的情况下，东道国很可能会为了维护自身利益而时势修改政策，改变对投资企业承诺。遇到这种情况，越早知道，对投资地产企业越有利，及时采取相关措施，减少企业面临重大损失的机率。总之，海外投资企业应密切掌握东道国的在房地产方面的各项政策、法律约束、汇率、税收等情况是每个投资房地产企业必不可少的一个课题。
2、工程风险
工程风险主要表现在两个方面，一是对工程造价的提高，二是对工期的影响。从更深层面分析，在工程技术风险中起主导作用的还是人为因素。工程设计是影响和控制工程风险的极为重要环节，如果工程设计不能充分结合工程的具体地质条件、工程的实际需求、以及当地建筑材料的经济指标特征，就会严重影响设计方案的实用性，进而影响工程造价和工期。在设计公司在完成施工图之后，造价招标公司很多情况下会在标书制作过程中发现混凝土、钢筋等建筑材料的经济技术指标要高出国内很多，结果就会导致土建成本超出预计较多。另外，由于一般非洲国家工业相对落后，市场相对匮乏，房建工程涉及到的材料品类繁多。投资地产房企除地材之外，基本上其余建筑材料均全部来自国内。根据工程设计，施工方案，制定组织与发运制定实施建筑材料的发运顺序、数量、配货比例，也是降低造价和保证工期的重要因素。因此，国内企业在开发海外房地产项目时要充分利用海外工程经验，同时也要有效结合国内的技术力量，以便预防和控制工程风险。
3、竞争风险
随着海外房地产投资热潮的兴起，非洲也成为国内房地产企业的投资热点，大批投资者的纷至沓来就导致了工程项目的直接竞争，由于非洲市场相对较，这种发展形势下就意味着房地产市场的快速饱和，同时也给当地的建材市场和劳务市场带来极大压力，而大批后续竞争者的扎堆也让供应大于需求的问题更大突出。在波特的竞争理论分析中，企业要提高自身竞争优势需要从多个方面入手，一是提高质量和降低成本；二是创新知识并利用特殊资产；三是给竞争对手设置障碍；四是通过更大的资源打击对手，对于国内的海外投资企业来讲，由于本土地域性较强的原因，在成本控制方面、知识创新和技术研发方面以及给竞争对手设置障碍方面都不占优势，剩下的也只有凭借资金雄厚发挥资金竞争优势，这也是提高企业海外投资自信和勇气的重要原因。非洲房地产投资的竞争风险的出现一方面是因为有利可图趋势下的盲目性投资决策，另一方面是企业对市场判断不准确，获取的相关信息不完整。所以，国内投资企业在进军非洲市场时要对本地市场进行全面的详细调查，关注当地对该行业的指导性意见，同时还需要了解目的国的房地产投资现状。
4、其他风险
随着海外房地产市场的发展，其存在的风险也逐渐暴露出来，很多企业开始修正了海外战略目标，选择更为稳健的发展战略，采用更加小心谨慎的市场进入模式，首先从小项目做试探性投资，逐渐积累经验，循序渐进。2014年的西非地区埃博拉疫情的爆发，不仅严重影响了西非各国的经济发展，同时也暂停了世界各地及当地投资者的在西非各国的置业计划，导致当地的现有房地产开发在一定时期内陷于停滞状态。同时恐怖主义在非洲大地不断发生，大有愈演愈烈之势，极大的影响的投资者的信心。例如2014年尼日利亚博格圣地组织恐怖屠村案，2015年12月马里袭击案等等。由此可见，自然风险、流行性疾病、恐怖袭击事件等难以预见的意外事件是海外投资的潜在危险，所以海外投资企业同样有保险保障需求，这样能够有效减小企业风险。另外，国际经济环境复杂多变，汇率变化难以预测，作为投资回收周期较长的行业，房地产对外汇和意外险险种有更迫切的需求。
参考文献：
[1]黎加纯.某海外房地产项目开发的风险分析[D].华南理工大学，2015.
[2]马喜.房地产开发项目定价风险与控制研究[D].内蒙古大学，2014.
[3]张永川.我国房地产企业海外投资发展战略研究[D].云南大学，2015.
[4]黄炳蔚.中国铁建房地产项目开发风险评估研究[D].北京工业大学，2014.
作者简介：
刘刚，出生于1982年03月27日，性别：男，籍贯：山西太原，职称：工程师，学位：硕士研究生，研究方向：房建，房地产开发。