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住房问题关系人民幸福、社会稳定，是建设和谐社会的大事。要切实解决好人民的住房问题就要持续地增加人们的收入，并且保持合理的市场住房价格
从1998年房改以来，人们的居住条件得到了很大改善。但是随着住宅的商品化，房屋的价格也越来越高，而且近年的上涨幅度逐渐加快。在完全的市场经济条件下，价格应该是由供给和需求关系决定的。影响城镇住宅的需求有几个方面，其中最重要的是城市化带来的需求，在过去的20多年间，中国城市化水平已经从1978年的17.9%上升到2007年的44.9%。中国正处于工业化、城镇化的快速发展阶段，到2020年中国的城市化率将达到60%左右。也就是说，在未来的十几年间，每年都将有一千五百万左右的人口进入城市居住，这将带来大量的城镇住宅需求。其它影响需求的还有：改善现有住房条件、城市旧城改造、投资投机需求等。
经济学中关于一种商品的需求定义是指在一定时期内，消费者在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买的该商品的数量。这个定义指出，需求是指既有购买欲望又有购买能力的有效需求。只有购买欲望而没有购买能力的需求只能称为需要。所以，以上对于住宅的需求只有具备了相应购买能力的部分才能算是需求，其余的只能做为需要考虑。对于住宅来说，购买能力的决定性因素包括消费者的支付能力和住房的市场价格。本文试以北京为例，通过对消费者近年来用于购买住房的支出情况，从购买能力的角度来分析北京市城镇居民的住房需求。
一、2004～2007年北京市城镇居民在购买住房方面的支出情况
1．人均收入与支出情况分析
由于经济的持续快速发展，近年来，人们的收入和支出都保持了较高的增长。表1显示了北京市城镇居民2004年到2007年的人均可支配收入情况，扣除价格因素影响的实际增长都在11％以上。
2004年到2007年的支出年均增长率为10.19%，略低于可支配收入的增长率，表2显示了北京市城镇居民家庭人均支出情况，其中人均购房和建房支出每年都占总支出的近9％。
表3汇总了2004年到2007年间对2000户城市居民家庭每人每年用于购买住房方面的现金支出。这个支出包括两个方面，即人均年购房支出和人均年归还房贷支出，其中每年的人均购房支出是指每年人均用于在购房时交纳的购房款金额，人均年归还房贷是指每年人均用于归还已购住房的按揭贷款金额。
从2004年至2007年尽管每年的支出增长情况并不均衡，但总体仍处于较高增长。每年的人均购房支出的增长率为7.72%，人均归还房贷的增长率为48.35%。人均归还房贷的增长率远远高于可支配收入和支出的增长。
2．北京市城镇居民的住房总支出分析
随着北京市的常住人口的增加和城市化程度的不断提高，北京市的城镇人口数量也逐年递增。具体的数字为：2004年是1187.2万人，2005年是1286.1万人，2006年是1333.1万人，2007年是1388.1万人（资料来源：2004～2006年数据来源于北京统计年鉴等）。结合表3和北京市的城镇居民人口数据，可以计算出北京城镇居民每年在住房上的总支出情况。
二、2007年北京市城镇居民住房需求分析
1．2007年北京市城镇居民购房能力分析
城镇居民年购房支出总额是城镇居民在购房时一次性交纳的购房款金额，也就是通常所说的购房的首付款。年归还房贷的总额是指每年用于归还已购住房的按揭贷款金额，这个支出能力的高低决定了消费者可以在购房时贷款的比例和金额。以上两项支出相结合，决定了消费者在住房方面的购买能力。
2007年北京市城镇居民购房交纳的首付款总额为267.35亿元，平均每月新增的归还房贷的总额为3.26亿元。根据个人住房按揭贷款的相关规定，我们在计算时将按揭贷款的期限定为20年。按照商业贷款2007年7月21日利率下限，采用等额本息还款法计算，在购房时可以承担的贷款比例为61.77％，贷款金额为431.91亿元。也就是说，人们在购房时的首付款为267.35亿元，首付比例为38.23％，实际的总消费金额为699.26亿元。这里包括购买新建商品住宅、二手房和经济适用房等的总金额。
2．2007年北京市城镇居民住房价格—数量分析
根据以上计算，2007年北京市城镇居民购买住房的总消费金额为699.26亿元人民币。在这个总金额下，住房的价格越高可以买到的总面积越小，反之，价格越低可以买到的总面积越大。表5列举若干数据反映了价格—面积的关系。
2007年北京市商品住宅的销售面积为1731.5万平方米，销售额为1846亿元人民币，相应的商品住宅总体均价为10661元/平方米。如果城镇居民全年的购房消费金额全部按照这个价格购买商品住宅，可以购买到的面积为655.9万平方米，只占到商品住宅总销售面积的三分之一。
3．2007年北京市城镇居民住房需求曲线
需求曲线是用来表示在一定的特定时期内，消费者在每一种价格下所愿意并能够购买的商品数量。根据以上数据可以得到2007年北京市城镇居民住房需求曲线。这样可以更直观地看到价格与需求数量之间的对应关系。
三、未来三年北京市城镇居民住房需求分析
1．2008～2010年北京市城镇居民住房购买能力分析
2004年至2007年的人均年购房支出的年平均增长率为7.738%。基于中国经济多年来增长又好又快的现实和中央对经济保持稳定增长的预期，相信人们的收入将会不断地提高，同时人们用于住房的消费支出也将逐步提高。这里假设从2008年开始每年的人均购房支出增长率为15％，略大于可支配收入的增长，那么2008年至2010年的城镇居民人均年购房支出分别为：2215元、2547元、2929元。
关于城镇人口增长方面，最近几年来北京的城市化率都是以7％以上的增速提高，到2007年底高达85％（城市化率根据北京统计年鉴中城镇人口和乡村人口数计算）。北京市的常住人口近年也增加很快，2007年底的常住人口达到了1633万人，比2006年末增加52万人，是2001年以来人口增加最多的一年。这种增长速度是中国所处的城市化阶段所致，同时也和2008年的北京奥运会紧密关联。随着经济社会的发展，人口的快速增长带来了巨大的资源和环境压力，这些问题已经影响到了北京的可持续发展，北京市在2020年前将把总人口控制在1800万人，同时北京市已经进入城市化阶段的中、后期，所以未来几年北京市常住人口的增加和城市化率的提高应该会有一个放缓。这里假设2008年的未来增长率为2％、2009年和2010年城镇人口的增长率为每年1％，则2008年至2010年的城镇人口数分别为：1416万人、1430万人和1444万人。
表6是结合年人均购房支出增长和城镇人口增长的假设，得出的2008年到2010年的城镇居民年购房支出总额。
未来三年中购房的按揭贷款我们仍采用2007年的贷款比例61.77％，结合以上数据计算出相应的贷款金额和需要新增的人均还贷能力。
从表7的数据看到，人均年还贷所需的增长很高，这意味着此项支出在总支出中占的比例也将增多。
2．2008～2010年城镇居民住房需求分析
根据表7中的数据我们可以得出2008年到2010年每年的北京市城镇居民住房需求的价格—面积关系，表8～表10表明了这种价格—面积关系。
以2008年为例，如果从满足北京市城镇居民购买能力的角度考虑，房屋的均价在10937元/平方米时（比2007年的北京市商品住宅销售均价略高），仅能购买750万平方米，如果要买到1000万平方米的住房，那么房屋的均价只能是8203元/平方米。
3．2008～2010年城镇居民住房需求曲线
北京市2008年上半年的实际人均可支配收入增长11.6%，略低于2007年同期，消费支出增长7988元人民币，同期增长7.5％，总支出10702元人民币，增长—4.0％。其中购房与建房支出267元，增长—81.7％。购买支出的大幅度下降与房价的居高不下有着直接的关系，高涨的房价降低了购买能力，抑制了对于住房的需求。从这组数据也可以看出，以上在分析时所采用的关于支出增长率的假设都是相对乐观的，实际的需求要低于这个假设。
四、结语
通过总结近年来北京市城镇居民在购买住宅上的支出和需求情况，并分析了2008年到2010年对于住宅的需求。表11显示了北京市2004年至2007年的商品住宅销售数据。我们看到，城镇居民的住房支出和实际市场销售数据之间存在很大的差距。2008年北京市上半年商品住宅销售均价比2007年又有所增长，而销售面积为349.3万平方米，仅为2007年的50％。
从市场的角度来说，价格是由供需关系决定的。作为住房的供应者，即房地产商来说当然希望房价越高越好，但究竟房价应该如何制订是与其所希望的销售数量相对应的。上面的分析已经清楚地表明，仅从北京市城镇居民的实际购买能力考虑，根本无法支撑如此高的房价和销售面积。近几年来由于市场对于未来房价的非理性预期造成了投资性购房和投机性购房的大量增加，这也是造成供需矛盾并使得房价在短期内飞速上涨的主要原因。
住房问题关系人民幸福、社会稳定，是建设和谐社会的大事。要切实解决好人民的住房问题就要持续地增加人们的收入，并且保持合理的市场住房价格。
为稳定市场住房价格，抑制商品房的投机行为政府已经采取了一系列健全房地产市场体系、加强房地产市场监管等方面的宏观调控政策，时至今日已取得了一些成效。如果再合理有效地完善有关房地产的相关信息、数据统计系统，解决政府、房地产开发商和消费者之间的信息不对称，使有关各方都能及时、全面、有效地了解相关信息，清楚地认识市场的有效需求情况，从而正确地引导市场预期，就能够真正使房价回归理性，使市场有序健康发展。
（作者为中国社科院研究生院社会学系博士研究生）
从1998年房改以来，人们的居住条件得到了很大改善。但是随着住宅的商品化，房屋的价格也越来越高，而且近年的上涨幅度逐渐加快。在完全的市场经济条件下，价格应该是由供给和需求关系决定的。影响城镇住宅的需求有几个方面，其中最重要的是城市化带来的需求，在过去的20多年间，中国城市化水平已经从1978年的17.9%上升到2007年的44.9%。中国正处于工业化、城镇化的快速发展阶段，到2020年中国的城市化率将达到60%左右。也就是说，在未来的十几年间，每年都将有一千五百万左右的人口进入城市居住，这将带来大量的城镇住宅需求。其它影响需求的还有：改善现有住房条件、城市旧城改造、投资投机需求等。
经济学中关于一种商品的需求定义是指在一定时期内，消费者在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买的该商品的数量。这个定义指出，需求是指既有购买欲望又有购买能力的有效需求。只有购买欲望而没有购买能力的需求只能称为需要。所以，以上对于住宅的需求只有具备了相应购买能力的部分才能算是需求，其余的只能做为需要考虑。对于住宅来说，购买能力的决定性因素包括消费者的支付能力和住房的市场价格。本文试以北京为例，通过对消费者近年来用于购买住房的支出情况，从购买能力的角度来分析北京市城镇居民的住房需求。
一、2004～2007年北京市城镇居民在购买住房方面的支出情况
1．人均收入与支出情况分析
由于经济的持续快速发展，近年来，人们的收入和支出都保持了较高的增长。表1显示了北京市城镇居民2004年到2007年的人均可支配收入情况，扣除价格因素影响的实际增长都在11％以上。
2004年到2007年的支出年均增长率为10.19%，略低于可支配收入的增长率，表2显示了北京市城镇居民家庭人均支出情况，其中人均购房和建房支出每年都占总支出的近9％。
表3汇总了2004年到2007年间对2000户城市居民家庭每人每年用于购买住房方面的现金支出。这个支出包括两个方面，即人均年购房支出和人均年归还房贷支出，其中每年的人均购房支出是指每年人均用于在购房时交纳的购房款金额，人均年归还房贷是指每年人均用于归还已购住房的按揭贷款金额。
从2004年至2007年尽管每年的支出增长情况并不均衡，但总体仍处于较高增长。每年的人均购房支出的增长率为7.72%，人均归还房贷的增长率为48.35%。人均归还房贷的增长率远远高于可支配收入和支出的增长。
2．北京市城镇居民的住房总支出分析
随着北京市的常住人口的增加和城市化程度的不断提高，北京市的城镇人口数量也逐年递增。具体的数字为：2004年是1187.2万人，2005年是1286.1万人，2006年是1333.1万人，2007年是1388.1万人（资料来源：2004～2006年数据来源于北京统计年鉴等）。结合表3和北京市的城镇居民人口数据，可以计算出北京城镇居民每年在住房上的总支出情况。
二、2007年北京市城镇居民住房需求分析
1．2007年北京市城镇居民购房能力分析
城镇居民年购房支出总额是城镇居民在购房时一次性交纳的购房款金额，也就是通常所说的购房的首付款。年归还房贷的总额是指每年用于归还已购住房的按揭贷款金额，这个支出能力的高低决定了消费者可以在购房时贷款的比例和金额。以上两项支出相结合，决定了消费者在住房方面的购买能力。
2007年北京市城镇居民购房交纳的首付款总额为267.35亿元，平均每月新增的归还房贷的总额为3.26亿元。根据个人住房按揭贷款的相关规定，我们在计算时将按揭贷款的期限定为20年。按照商业贷款2007年7月21日利率下限，采用等额本息还款法计算，在购房时可以承担的贷款比例为61.77％，贷款金额为431.91亿元。也就是说，人们在购房时的首付款为267.35亿元，首付比例为38.23％，实际的总消费金额为699.26亿元。这里包括购买新建商品住宅、二手房和经济适用房等的总金额。
2．2007年北京市城镇居民住房价格—数量分析
根据以上计算，2007年北京市城镇居民购买住房的总消费金额为699.26亿元人民币。在这个总金额下，住房的价格越高可以买到的总面积越小，反之，价格越低可以买到的总面积越大。表5列举若干数据反映了价格—面积的关系。
2007年北京市商品住宅的销售面积为1731.5万平方米，销售额为1846亿元人民币，相应的商品住宅总体均价为10661元/平方米。如果城镇居民全年的购房消费金额全部按照这个价格购买商品住宅，可以购买到的面积为655.9万平方米，只占到商品住宅总销售面积的三分之一。
3．2007年北京市城镇居民住房需求曲线
需求曲线是用来表示在一定的特定时期内，消费者在每一种价格下所愿意并能够购买的商品数量。根据以上数据可以得到2007年北京市城镇居民住房需求曲线。这样可以更直观地看到价格与需求数量之间的对应关系。
三、未来三年北京市城镇居民住房需求分析
1．2008～2010年北京市城镇居民住房购买能力分析
2004年至2007年的人均年购房支出的年平均增长率为7.738%。基于中国经济多年来增长又好又快的现实和中央对经济保持稳定增长的预期，相信人们的收入将会不断地提高，同时人们用于住房的消费支出也将逐步提高。这里假设从2008年开始每年的人均购房支出增长率为15％，略大于可支配收入的增长，那么2008年至2010年的城镇居民人均年购房支出分别为：2215元、2547元、2929元。
关于城镇人口增长方面，最近几年来北京的城市化率都是以7％以上的增速提高，到2007年底高达85％（城市化率根据北京统计年鉴中城镇人口和乡村人口数计算）。北京市的常住人口近年也增加很快，2007年底的常住人口达到了1633万人，比2006年末增加52万人，是2001年以来人口增加最多的一年。这种增长速度是中国所处的城市化阶段所致，同时也和2008年的北京奥运会紧密关联。随着经济社会的发展，人口的快速增长带来了巨大的资源和环境压力，这些问题已经影响到了北京的可持续发展，北京市在2020年前将把总人口控制在1800万人，同时北京市已经进入城市化阶段的中、后期，所以未来几年北京市常住人口的增加和城市化率的提高应该会有一个放缓。这里假设2008年的未来增长率为2％、2009年和2010年城镇人口的增长率为每年1％，则2008年至2010年的城镇人口数分别为：1416万人、1430万人和1444万人。
表6是结合年人均购房支出增长和城镇人口增长的假设，得出的2008年到2010年的城镇居民年购房支出总额。
未来三年中购房的按揭贷款我们仍采用2007年的贷款比例61.77％，结合以上数据计算出相应的贷款金额和需要新增的人均还贷能力。
从表7的数据看到，人均年还贷所需的增长很高，这意味着此项支出在总支出中占的比例也将增多。
2．2008～2010年城镇居民住房需求分析
根据表7中的数据我们可以得出2008年到2010年每年的北京市城镇居民住房需求的价格—面积关系，表8～表10表明了这种价格—面积关系。
以2008年为例，如果从满足北京市城镇居民购买能力的角度考虑，房屋的均价在10937元/平方米时（比2007年的北京市商品住宅销售均价略高），仅能购买750万平方米，如果要买到1000万平方米的住房，那么房屋的均价只能是8203元/平方米。
3．2008～2010年城镇居民住房需求曲线
北京市2008年上半年的实际人均可支配收入增长11.6%，略低于2007年同期，消费支出增长7988元人民币，同期增长7.5％，总支出10702元人民币，增长—4.0％。其中购房与建房支出267元，增长—81.7％。购买支出的大幅度下降与房价的居高不下有着直接的关系，高涨的房价降低了购买能力，抑制了对于住房的需求。从这组数据也可以看出，以上在分析时所采用的关于支出增长率的假设都是相对乐观的，实际的需求要低于这个假设。
四、结语
通过总结近年来北京市城镇居民在购买住宅上的支出和需求情况，并分析了2008年到2010年对于住宅的需求。表11显示了北京市2004年至2007年的商品住宅销售数据。我们看到，城镇居民的住房支出和实际市场销售数据之间存在很大的差距。2008年北京市上半年商品住宅销售均价比2007年又有所增长，而销售面积为349.3万平方米，仅为2007年的50％。
从市场的角度来说，价格是由供需关系决定的。作为住房的供应者，即房地产商来说当然希望房价越高越好，但究竟房价应该如何制订是与其所希望的销售数量相对应的。上面的分析已经清楚地表明，仅从北京市城镇居民的实际购买能力考虑，根本无法支撑如此高的房价和销售面积。近几年来由于市场对于未来房价的非理性预期造成了投资性购房和投机性购房的大量增加，这也是造成供需矛盾并使得房价在短期内飞速上涨的主要原因。
住房问题关系人民幸福、社会稳定，是建设和谐社会的大事。要切实解决好人民的住房问题就要持续地增加人们的收入，并且保持合理的市场住房价格。
为稳定市场住房价格，抑制商品房的投机行为政府已经采取了一系列健全房地产市场体系、加强房地产市场监管等方面的宏观调控政策，时至今日已取得了一些成效。如果再合理有效地完善有关房地产的相关信息、数据统计系统，解决政府、房地产开发商和消费者之间的信息不对称，使有关各方都能及时、全面、有效地了解相关信息，清楚地认识市场的有效需求情况，从而正确地引导市场预期，就能够真正使房价回归理性，使市场有序健康发展。
（作者为中国社科院研究生院社会学系博士研究生）