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[摘 要]自1998年我国开启住房改革以来，经过20多年的快速发展，我国房地产企业规模急剧增长，占用了大量信贷资金。当前，房地产企业资产负债率过高问题逐渐暴露了出来，尤其是最近两年已经有一大批房地产企业因资产负债率过高曝出资金危机。因此，降低资产负债率成为房地产企业当下维持自身可持续发展的第一要务。文章在分析房地产企业降低资产负债率的重要性基础上，探讨了房地产企业资产负债率现状和原因，并提出了降低房地产企业资产负债率的措施，以期为房地产企业可持续发展提供有价值的借鉴。
[关键词]资产负债率;房地产企业;“三条红线”
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.075
1 引言
2020年8月，相关部门出台了关于限制房地产企业融资的“三条红线”，并将于2021年1月1日起全行业全面推行。三条红线分别为：净负债率不得大于100%;剔除预收账款后资产负债率小于70%;现金短债比小于1。三条红线都合格的有息负债年增速不得超过15%，两条红线合格的有息负债年增速不得超过10%，一条红线合格的有息负债年增速不得超过5%，三条红线均不合格的不得新增有息负债。三条红线政策的实施，将控制房地产企业无限制地从金融业获得资金，未来房地产企业将很难再出现40%～50%的复合增长率，增长率将维持在15%左右。因此，房地产企业为了能继续从金融机构获取信贷资金，不得不主动寻求途径降低资产负债率，将资产负债率控制在合理的范围内。
2 房地产企业资产负债率现状及形成原因
2.1 房地产企业资产负债率现状
通过查阅我国资产规模前30强的A股上市房企（约占我国A股上市房企总资产规模的80%）近9年的年度财务报告，对各房企历年资产负债率进行了统计：2011年30强上市房企整体资产负债率为74.1%;剔除预收账款后资产负债率为64.3%。2011—2019年，资产负债率逐年升高，2019年30强上市房企整体资产负债率达到81%;剔除预收账款后资产负债率达到76.6%。即2011—2019年，30强上市房企整体资产负债率上涨了6.9个百分点，平均每年上涨0.9个百分点;剔除预收账款后资产负债率上涨了16.7个百分点，平均每年上涨1.9个百分点。且2011—2019年，30强上市房企中，资产负债率超过80%的，由5家增长到17家;剔除预收账款后资产负债率超过70%的，由5家增长到22家。
由此可见，我国房地产企业过度依赖财务杠杆，资产负债率处于高位，且在逐年递增。有很大一部分房地产企业剔除预收账款后的资产负债率超过了70%，触碰到了限制房地产企业融资的红线。这也意味着目前许多房地产企业存在高负债危机，一旦这些企业融资受限，或者外部监管环境发生变化，这些企业将面临巨大的资金压力，甚至濒临破产。
2.2 房地产企业过度依赖财务杠杆的原因
2.2.1 行业特点决定高负债运行
房地产行业具有投入大、周期长的特点。首先投入大是因为房地产项目投资额较高，通常一个二三线城市13万平方米的住宅项目，投资额可高达10亿元，其中土地款支出便可达到6亿元。如此高的投资额注定房地产行业是资金密集型行业，资金投入量大。资金投入量如此巨大，但投资人并没有这么多自有资金，便会向金融机构进行融资。
周期长是指房地产企业开发周期长，通常一个房地产项目从土地获取，再经过前期报批报建、主体工程施工、基础设施工程施工、配套设施修建，再到竣备交付通常需要3～4年。开发过程中的建设资金，一方面来自金融机构融资资金，另一方面来源于产品预售所收到的预收账款。同时房地产企业会计收入的实现，需要等到产品交付才能进行确认。这就导致一个房地产项目开发过程中的2～3年一直处于高负债运行。就算到开发产品交付阶段，会计收入得以确认，但由于房地产业经过了20多年的快速发展，已经从高利润时代进入低利润时代，资产负债率依然得不到有效的降低。
2.2.2 追求高增长带来的高负债
追求高增长，是指追求销售额高增长。根据克而瑞编制的中国房地产企业2019年全口径销售额排行榜，千亿房企34家，较2018年增加4家，前20强门槛值为1510亿元，较2018年增加207亿元。房地产企业追求高增长的主要原因是，抢占市场先机，提高市场占有率。
提高市场占有率是因为房地产项目虽然具有开发周期长的特点，但又具有一个致命的弱点，就是单一性。即一个房地产企业某个地产项目开发完后，就必须寻找新的项目，否则其生命周期就结束了。同时若某个房地产企业只在某个区域进行开发，若该区域相关环境发生重大变化，则该企業将会面临巨大的生存危机。这就导致房地产企业不得不增加土地储备，抢占市场占有率。
房地产企业高增长有以下杠杆可使用，有土地杠杆、经营杠杆、财务杠杆。在土地杠杆、经营杠杆作用力一定的情况下，房地产企业必然需要大力借助财务杠杆，寻求债权投入以实现高增长。房地产企业可需求的债权投入方式有：取得国土证后进行的前期融资、取得施工许可证后进行的开发贷融资、取得预售许可证后进行的预售融资，以及支付工程款时进行的ABS融资。故高增长必然导致高负债。
3 房地产企业降低资产负债率的路径建议
3.1 获取优质土地，提高产品溢价
对一个房地产项目总投资而言，土地成本所占比重最高，通常能达到总投资的50%以上。故房地产企业要想提高产品溢价，降低资产负债率，需大力获取优质土地。优质土地的获取，需重点关注土地属性、地货比、规划条件等因素。
土地属性取决于城市等级及土地位置。通常一线城市土地开发形成的产品溢价高于二三线城市土地，二三线城市土地开发形成的产品溢价高于四五线城市土地;离市中心位置越近的土地，开发形成的产品溢价越高于离市中心较远的土地。故从提高产品溢价，降低资产负债率而言，房地产企业应优先选择一线城市或者二三线城市进行开发，且优先选择地段较好、离市中心较近的土地进行开发。 地货比是土地价格与土地货值的比率。地货比越高，很大程度上决定了该项目毛利率越低，相反，若地货比越低，很大程度上决定了该项目毛利率越高。故从提高毛利率降低资产负债率的角度出发，房地产企业应优先选择地货比较低的项目进行开发。
规划条件取决于地块的大小及容积率的大小。地块面积越大通常可形成的利润越高，容积率越高，所形成的利润也会越高。故从提高项目利润降低资产负债率角度出发，应优先选择地块大，且容积率较高的地块进行开发。
3.2 严控开发周期，提升资金使用效率
严控开发周期，提升资金使用效率，主要有两方面原因：一方面是项目开发周期越长，项目所产生的综合管理成本、资金成本越高，较高的管理成本、资金成本将严重侵蚀项目开发利润;另一方面是项目开发周期越长，资金被长时间占用，不利于股东资金回笼，股东资金回笼慢，便没有自有资金获取新的土地。
严控开发周期，可以从以下措施入手。首先是建立标准化工期，如将前期拿地阶段、土方桩基阶段、主体工程阶段、景观配套阶段、竣备交付阶段分别划分成多个工作节点，对每个工作节点制定标准工期。其次是严格控制每个工作节点的工期，务必确保每项工作在标准工期内完成。具体制定及执行每个工作节点时，需结合工作前置、节点并行的方式方法，缩短工期。工作前置如拿地前完成项目定位与概念设计，土方提前施工，总包单位提前进场等方式。节点并行如设计节点并行、工程节点并行等方法。
3.3 强化成本管控，降低成本和费用
房地产项目成本和费用的管控是否做到位，将直接影响项目利润的高低，进而影响资产负债率。针对成本的控制，房地产企业可以采用动态成本控制法;针对费用的控制，可以采用项目费用包干控制。
房地产企业动态成本是在某一时点已发生与预计要发生的开发成本总和，目的是实时跟踪房地产开发项目的结算成本。动态成本控制，首先房地产企业在施工图设计完成后，应确定全项目的目标成本。目标成本确定后，每月根据项目开发的实际情况，编制全项目动态成本，将动态成本与目标成本进行对比分析。将目标成本作为成本控制的上限，建立动态成本监督预警机制，确保动态成本金额控制在目标成本范围内。
费用包干制是针对房地产企业经营团队制定的一种费用管控方法，其目的是让经营团队在费用管控上，从以往的被动控制转向为主动控制。房地产企业根据项目的基本情况并结合历史经验数据，制定每年度的费用包干金额，该金额由经营团队“自负盈亏”。若包干费用有节约，可将节约金额的一定比例作为项目经营团队的费用包干奖励，若包干费用有超支，则将超支金额的一定比例作为项目经营团队的费用包干处罚。
3.4 创新融资方式，拓展融资渠道
房地产企业对外融资渠道主要包括股权融资和债务融资。股权融资，主要有股东股权资金投入，如定向增发股票、配股、IPO等。债务融资主要有银行项目贷款、房地产信托、发行公司债等。股权融资对房地产企业而言，无须到期还本，但需对股东进行利润分配，特点是融资风险小，但成本高。债务融资，需定期付息，到期还本，特点是融资风险高，但成本小。房地产企业应结合项目自身情况选择最佳的融资组合，平衡债务结构，降低综合融资成本。
从降低资产负债率角度出发，房地产企业应增加股权融资，如当前房地产行业比较盛行的合资合作开发模式，可大力引进少数股东权益，降低资产负债率。合资合作开发模式，不但可以引进少数股东权益，同时还可以优势互补、分担经营风险。同时房地产企业还可以通过分拆优质资产上市的方式降低资产负债率。
4 结论
综上所述，资产负债率逐年升高是当前房地产企业面临的普遍问题。房地产企业资产负债率过高，是行业特点及追求高增长所致。但若房地产行业资产负债率持续升高，则会带来严重的资金風险，甚至引发金融风险，影响国家经济的平稳发展。针对此问题，国家监管部门正不断出台调控政策，尤其是限制房地产企业融资的“三条红线”政策，将控制房地产企业无限制地从金融业获取资金。为此，房地产企业为了求得可持续发展，需要通过各种途径降低企业的资产负债率，如获取优质土地、严控开发周期、强化成本管控以及创新融资方式等。
参考文献：
[1]林山泉.降低企业资产负债率的几点探讨与思考——以房地产企业为例[J].当代会计，2020（10）：99-100.
[2]夏湘涛.降低房地产企业资产负债率的思考[J].纳税，2020，14（12）：124-125.
[3]刘泰琴.降低房地产企业资产负债率的途径探讨[J].纳税，2020，14（9）：131-132.
[4]岳彦彦.如何降低房地产企业资产负债率[J].现代商业，2019（29）：41-42.
[5]赵世彩.如何降低房地产企业的资产负债率[J].当代会计，2018（10）：26-27.
[关键词]资产负债率;房地产企业;“三条红线”
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.25.075
1 引言
2020年8月，相关部门出台了关于限制房地产企业融资的“三条红线”，并将于2021年1月1日起全行业全面推行。三条红线分别为：净负债率不得大于100%;剔除预收账款后资产负债率小于70%;现金短债比小于1。三条红线都合格的有息负债年增速不得超过15%，两条红线合格的有息负债年增速不得超过10%，一条红线合格的有息负债年增速不得超过5%，三条红线均不合格的不得新增有息负债。三条红线政策的实施，将控制房地产企业无限制地从金融业获得资金，未来房地产企业将很难再出现40%～50%的复合增长率，增长率将维持在15%左右。因此，房地产企业为了能继续从金融机构获取信贷资金，不得不主动寻求途径降低资产负债率，将资产负债率控制在合理的范围内。
2 房地产企业资产负债率现状及形成原因
2.1 房地产企业资产负债率现状
通过查阅我国资产规模前30强的A股上市房企（约占我国A股上市房企总资产规模的80%）近9年的年度财务报告，对各房企历年资产负债率进行了统计：2011年30强上市房企整体资产负债率为74.1%;剔除预收账款后资产负债率为64.3%。2011—2019年，资产负债率逐年升高，2019年30强上市房企整体资产负债率达到81%;剔除预收账款后资产负债率达到76.6%。即2011—2019年，30强上市房企整体资产负债率上涨了6.9个百分点，平均每年上涨0.9个百分点;剔除预收账款后资产负债率上涨了16.7个百分点，平均每年上涨1.9个百分点。且2011—2019年，30强上市房企中，资产负债率超过80%的，由5家增长到17家;剔除预收账款后资产负债率超过70%的，由5家增长到22家。
由此可见，我国房地产企业过度依赖财务杠杆，资产负债率处于高位，且在逐年递增。有很大一部分房地产企业剔除预收账款后的资产负债率超过了70%，触碰到了限制房地产企业融资的红线。这也意味着目前许多房地产企业存在高负债危机，一旦这些企业融资受限，或者外部监管环境发生变化，这些企业将面临巨大的资金压力，甚至濒临破产。
2.2 房地产企业过度依赖财务杠杆的原因
2.2.1 行业特点决定高负债运行
房地产行业具有投入大、周期长的特点。首先投入大是因为房地产项目投资额较高，通常一个二三线城市13万平方米的住宅项目，投资额可高达10亿元，其中土地款支出便可达到6亿元。如此高的投资额注定房地产行业是资金密集型行业，资金投入量大。资金投入量如此巨大，但投资人并没有这么多自有资金，便会向金融机构进行融资。
周期长是指房地产企业开发周期长，通常一个房地产项目从土地获取，再经过前期报批报建、主体工程施工、基础设施工程施工、配套设施修建，再到竣备交付通常需要3～4年。开发过程中的建设资金，一方面来自金融机构融资资金，另一方面来源于产品预售所收到的预收账款。同时房地产企业会计收入的实现，需要等到产品交付才能进行确认。这就导致一个房地产项目开发过程中的2～3年一直处于高负债运行。就算到开发产品交付阶段，会计收入得以确认，但由于房地产业经过了20多年的快速发展，已经从高利润时代进入低利润时代，资产负债率依然得不到有效的降低。
2.2.2 追求高增长带来的高负债
追求高增长，是指追求销售额高增长。根据克而瑞编制的中国房地产企业2019年全口径销售额排行榜，千亿房企34家，较2018年增加4家，前20强门槛值为1510亿元，较2018年增加207亿元。房地产企业追求高增长的主要原因是，抢占市场先机，提高市场占有率。
提高市场占有率是因为房地产项目虽然具有开发周期长的特点，但又具有一个致命的弱点，就是单一性。即一个房地产企业某个地产项目开发完后，就必须寻找新的项目，否则其生命周期就结束了。同时若某个房地产企业只在某个区域进行开发，若该区域相关环境发生重大变化，则该企業将会面临巨大的生存危机。这就导致房地产企业不得不增加土地储备，抢占市场占有率。
房地产企业高增长有以下杠杆可使用，有土地杠杆、经营杠杆、财务杠杆。在土地杠杆、经营杠杆作用力一定的情况下，房地产企业必然需要大力借助财务杠杆，寻求债权投入以实现高增长。房地产企业可需求的债权投入方式有：取得国土证后进行的前期融资、取得施工许可证后进行的开发贷融资、取得预售许可证后进行的预售融资，以及支付工程款时进行的ABS融资。故高增长必然导致高负债。
3 房地产企业降低资产负债率的路径建议
3.1 获取优质土地，提高产品溢价
对一个房地产项目总投资而言，土地成本所占比重最高，通常能达到总投资的50%以上。故房地产企业要想提高产品溢价，降低资产负债率，需大力获取优质土地。优质土地的获取，需重点关注土地属性、地货比、规划条件等因素。
土地属性取决于城市等级及土地位置。通常一线城市土地开发形成的产品溢价高于二三线城市土地，二三线城市土地开发形成的产品溢价高于四五线城市土地;离市中心位置越近的土地，开发形成的产品溢价越高于离市中心较远的土地。故从提高产品溢价，降低资产负债率而言，房地产企业应优先选择一线城市或者二三线城市进行开发，且优先选择地段较好、离市中心较近的土地进行开发。 地货比是土地价格与土地货值的比率。地货比越高，很大程度上决定了该项目毛利率越低，相反，若地货比越低，很大程度上决定了该项目毛利率越高。故从提高毛利率降低资产负债率的角度出发，房地产企业应优先选择地货比较低的项目进行开发。
规划条件取决于地块的大小及容积率的大小。地块面积越大通常可形成的利润越高，容积率越高，所形成的利润也会越高。故从提高项目利润降低资产负债率角度出发，应优先选择地块大，且容积率较高的地块进行开发。
3.2 严控开发周期，提升资金使用效率
严控开发周期，提升资金使用效率，主要有两方面原因：一方面是项目开发周期越长，项目所产生的综合管理成本、资金成本越高，较高的管理成本、资金成本将严重侵蚀项目开发利润;另一方面是项目开发周期越长，资金被长时间占用，不利于股东资金回笼，股东资金回笼慢，便没有自有资金获取新的土地。
严控开发周期，可以从以下措施入手。首先是建立标准化工期，如将前期拿地阶段、土方桩基阶段、主体工程阶段、景观配套阶段、竣备交付阶段分别划分成多个工作节点，对每个工作节点制定标准工期。其次是严格控制每个工作节点的工期，务必确保每项工作在标准工期内完成。具体制定及执行每个工作节点时，需结合工作前置、节点并行的方式方法，缩短工期。工作前置如拿地前完成项目定位与概念设计，土方提前施工，总包单位提前进场等方式。节点并行如设计节点并行、工程节点并行等方法。
3.3 强化成本管控，降低成本和费用
房地产项目成本和费用的管控是否做到位，将直接影响项目利润的高低，进而影响资产负债率。针对成本的控制，房地产企业可以采用动态成本控制法;针对费用的控制，可以采用项目费用包干控制。
房地产企业动态成本是在某一时点已发生与预计要发生的开发成本总和，目的是实时跟踪房地产开发项目的结算成本。动态成本控制，首先房地产企业在施工图设计完成后，应确定全项目的目标成本。目标成本确定后，每月根据项目开发的实际情况，编制全项目动态成本，将动态成本与目标成本进行对比分析。将目标成本作为成本控制的上限，建立动态成本监督预警机制，确保动态成本金额控制在目标成本范围内。
费用包干制是针对房地产企业经营团队制定的一种费用管控方法，其目的是让经营团队在费用管控上，从以往的被动控制转向为主动控制。房地产企业根据项目的基本情况并结合历史经验数据，制定每年度的费用包干金额，该金额由经营团队“自负盈亏”。若包干费用有节约，可将节约金额的一定比例作为项目经营团队的费用包干奖励，若包干费用有超支，则将超支金额的一定比例作为项目经营团队的费用包干处罚。
3.4 创新融资方式，拓展融资渠道
房地产企业对外融资渠道主要包括股权融资和债务融资。股权融资，主要有股东股权资金投入，如定向增发股票、配股、IPO等。债务融资主要有银行项目贷款、房地产信托、发行公司债等。股权融资对房地产企业而言，无须到期还本，但需对股东进行利润分配，特点是融资风险小，但成本高。债务融资，需定期付息，到期还本，特点是融资风险高，但成本小。房地产企业应结合项目自身情况选择最佳的融资组合，平衡债务结构，降低综合融资成本。
从降低资产负债率角度出发，房地产企业应增加股权融资，如当前房地产行业比较盛行的合资合作开发模式，可大力引进少数股东权益，降低资产负债率。合资合作开发模式，不但可以引进少数股东权益，同时还可以优势互补、分担经营风险。同时房地产企业还可以通过分拆优质资产上市的方式降低资产负债率。
4 结论
综上所述，资产负债率逐年升高是当前房地产企业面临的普遍问题。房地产企业资产负债率过高，是行业特点及追求高增长所致。但若房地产行业资产负债率持续升高，则会带来严重的资金風险，甚至引发金融风险，影响国家经济的平稳发展。针对此问题，国家监管部门正不断出台调控政策，尤其是限制房地产企业融资的“三条红线”政策，将控制房地产企业无限制地从金融业获取资金。为此，房地产企业为了求得可持续发展，需要通过各种途径降低企业的资产负债率，如获取优质土地、严控开发周期、强化成本管控以及创新融资方式等。
参考文献：
[1]林山泉.降低企业资产负债率的几点探讨与思考——以房地产企业为例[J].当代会计，2020（10）：99-100.
[2]夏湘涛.降低房地产企业资产负债率的思考[J].纳税，2020，14（12）：124-125.
[3]刘泰琴.降低房地产企业资产负债率的途径探讨[J].纳税，2020，14（9）：131-132.
[4]岳彦彦.如何降低房地产企业资产负债率[J].现代商业，2019（29）：41-42.
[5]赵世彩.如何降低房地产企业的资产负债率[J].当代会计，2018（10）：26-27.