论文部分内容阅读
中国商业银行业已经过度依赖于房地产业持续涨势
继5月17日国务院常务会议发布调控房地产市场的六项措施（下称“国六条”）后，房地产信贷会不会紧缩，成为各界关注的又一大焦点。
5月25日，中国银监会主席刘明康提出，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50％不变；对于其他类较高风险的房地产贷款，可由目前的100％提高到150％－200％，以提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。
此前，央行已表达了对银行贷款规模持续增长的担忧。今年4月，新增人民币贷款3172亿元，同比多增1750亿元，是历史同期最高水平。
作为应对之策，5月17日，央行向部分银行定向增发了1000亿元票据，一季度贷款规模增长较快的建行购买央票超过200亿元，交行、招行、中信等股份制银行的购买规模在40亿—50亿元。这显然是强制性购买，一年期的央票利率为2.1138％，低于前一天发行利率16个基点。
票据发行当天，银行间市场七日回购利率还出现下跌。因为市场预期央行定向发行后，就不会下提高准备金率这样的“猛药”。
5月18日，央行在贷款利率上调之后，再次召开窗口指导会议，提示适度控制贷款规模，但没有对房贷政策和提高准备金率有任何暗示。
然而，在顺周期背景和流动性压力下，银行强烈的贷款冲动能否得到抑制，仍在未定之天。
房贷放松
“现在的房价，已经背离了人们的购买能力。”银监会人事部主任阎庆民对《财经》说，阎此前曾担任银监会监管一部主任，不过他强调，此次是以学者身份表态。
中央出手调控前，今年的房贷增长态势明显。国家统计局的数据显示，今年1月－2月，银行新增房地产开发贷款1001亿元，比去年同期增长44.1％，增幅同比上升36.1％。
北京一位中等规模的房地产开发公司老总称，“现在市场很好，银行像蜜蜂一样盯着房地产公司给贷款。”在这种背景下，房地产公司都在采用滚动开发项目的模式。
“今年银行对房地产贷款条件确实放松了，原来有抵押的有些就不用抵押了，利率上浮的变成下浮，原来要提供1亿元滚动开发贷款的会贷出1.5亿。”中信银行的一位人士称。
银行放松房贷，主要是看到了房价的上涨。据悉，广州珠江新城一些高档住宅，每平方米已经从2004年上半年的7000元涨到1.5万元，两年时间上涨一倍。广州市房价前几年涨幅很小，相对于上海、北京，很多人认为还有上涨空间。
房贷的宽松也表明，央行与银监会对房贷的相关规定并未得到落实。
2003年7月央行发布的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。”当年9月，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》又将该比例上调到35％。
中信银行上述人士估计，所谓自有资金中，可能只有30％是真正的自有资金，其他70％还是来自银行贷款。现在通过招拍挂购买土地的成本非常高，在大城市购买土地的成本就占到投资规模的40％甚至50％，“这么大的成本，怎么可能不靠银行贷款呢？“
他认为，对于大型房地产公司，银行愿意采取综合授信，甚至纵容他们以其他项目的名义获得更多贷款，再转移到买地的项目上来，销售款也可以用来滚动开发，而不是先偿还贷款。
上海、北京的数位开发商表示，现在合作开发非常普遍，企业自有资金的来源除了利润积累，还包括发行短期融资券、发行房地产信托产品、投资公司以及民营企业入股等等。甚至还有国内银行帮助企业从外资银行获得贷款，解决前期自有资金问题。
“外资银行不要求四证齐全，只要签署购买协议，前期投入一定资金就可以提供贷款。”北京的一位开发商称。
国有银行也存在四证或三证还不齐全就发放部分流动资金贷款的做法。记者就获悉，华夏银行上海分行被银监局查出今年直接为企业买地提供过贷款。
虽然银监会对房贷做过多次检查，但迄今仍难以提供企业自有资金的真实比例。国家统计局1月－2月的数据显示：房地产企业自有资金729.16亿元，同比增长32.9％，其占房地产开发资金的比例由去年同期的18.6％提高至20.7％，提高了2.2个百分点。
对于“国六条”，业界的解读也不尽相同。建行公司业务部总经理助理纪伟认为，“国六条”第一次明确提出房地产行业是重要支柱产业，宏观调控的目的是要保持房地产业的稳定健康发展。“对房价上涨过快带来的信贷风险，我们要有前瞻性的政策指导，进一步加强对房价上涨较快地区房地产贷款的监控。”
地价高估
尽管央行和银监会风声日紧，但多数银行仍然对《财经》记者表示，房地产的风险仍属可控。其信心在于，土地资源有限，土地拍卖价格不断上涨；即使下跌，银行一般是按50％的土地抵押率进行贷款，风险很小；再者，目前很多行业利润率下滑，企业利润率低于贷款利息，银行贷款贷不出去，房地产行业热使得银行不愿意错过这个机会，这是顺周期时银行的普遍心态。
然而，50％的土地抵押率并非毫无风险，因为土地价值在抵押时可能就已经高估了。
据记者了解，土地抵押的一种情况，是银行按照房地产公司实际交纳的土地出让金来确定抵押率，抵押率大多在50％，浙江的某些城市可以高到70％；另一种情况是，银行根据土地评估值的50％提供贷款，在土地交易不够规范、对评估机构管理不严的地区，就非常容易出现土地出让率高估的情况。
一般而言，评估公司根据政府规定的基准地价和土地交易中心公布的成交价格，并可以根据交通状况、配套设施、环境绿化等几个因素对估值进行修正。
“高估30％是正常的，我们不做有人做。评估之后报土地局有关部门审批。银行看到土地证等资料齐全，评估报告经过土地局审批，一般就通过了。”郑州的一位评估师说。
2004年，郑州新建的CBD开发区郑东新区土地成交价只有55万－60万元/亩。当时配套设施没有跟上，一家房地产开发公司就以每亩价值90万元获得了银行抵押贷款，并获得了土地局的批准。“现在新区配套到位很快，地价已经突破了每亩100万元，这个评估价格也不觉得高了。”上述评估师称。
事实上，很多评估都是参照同样地段的最高价来评估，连带效应非常明显。农行内蒙古分行房贷部有关人士称，他们有三种方法：一是可以按照出让金的70％抵押，二是加上近几年的物价上涨水平自己测算，三是依据评估报告。
据悉，建行浙江省分行也是采取指定评估公司的方式，二级分行要聘请其他评估公司，还要经指定评估公司的复核。
瑞银集团董事兼亚洲房地产研究部联席主管王震宇表示，在境外发展商向银行借贷时，银行一般会采取评估师而不是发展商的价格来贷款，但前提是评估师是独立的专业人士，自身有可靠的信用。
令人忧虑的是，很多人似乎把房地产看成了股票，在全国城市地价普涨的情况下，已失去风险意识。“各分行都说所在的地区没有泡沫，西部说东部价格高，西部还有上涨空间；东部说西部购买力不足，东部市场成熟，显然都在争抢信贷资源。”一家银行的风险控制部经理说，各银行都鼓励和优先发展按揭业务，实际上是变相鼓励做房地产开发贷款，因为必须要抢占源头。“有的银行提出抢占房价没有涨起来的城市个人按揭业务，实际上在跟着炒房团走了，银行对房价上涨起到推波助澜的作用。”
“所有资金的提供者”
银行争取房贷的另外一个原因，就是要发展个人住房按揭贷款这一“市场潜力大，风险很小”的业务。农行房地产信贷部有关人士称，现在个贷需求减少，各银行都推出了新品种来营销。
但是，个贷替换了房地产开发贷款，并不意味着银行就可以高枕无忧。
目前，中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％。如果加上给建筑公司的贷款和个人按揭贷款，银行在房地产行业的贷款比重非常之高。而业界测算，房地产在银行新增贷款中的比重更高。
“在银行中长期贷款中，40％以上是房地产贷款。这就涉及到资金的流动性和期限匹配问题。”阎庆民告诉《财经》。
以建行为例，截至今年4月，建行房地产开发贷款新增300多亿元，个人住房贷款新增近300亿元，总共占新增贷款（包括票据和个人贷款）的21％。房地产行业虽然是建行的强项，但房地产行业的不良贷款比例已超过6％，高于去年底3.84％的平均不良贷款比例。
央行金融市场司有关人士曾表示，房地产贷款快速增长过程中出现一些问题，最根本的是还没有形成风险分担机制。
在房地产庞大的产业链条中，银行是所有环节的资金提供商。中国人民银行研究局局长唐旭指出，从土地储备制度开始，银行就是政府储备土地的资金提供方；经过招拍挂出让土地以后，房地产商支付的土地出让金也大部分来源银行贷款；建筑公司带资建房的资金同样来自银行；最后房地产商资金回笼，而购房者以个人按揭的形式再次从银行贷款。
统计局的相关数字显示，2006年一季度，中国完成房地产开发投资2793亿元，国内生产总值为43313亿元，房地产开发投资占GDP的比重高达8.6％。
由于其整个产业的资金链都经过银行，房地产行业在促进了经济发展的同时，任何风吹草动都有可能引发连锁反应——据统计，一季度房地产贷款达到3.24万亿元，其中1月－2月本年资金来源3527亿元中，国内贷款就有1001亿元。房地产贷款的高速增长，逐渐加大商业银行所面临的信用风险。
在房地产行业处于上升周期时，风险不会显现；而一旦产业链条中任何一个环节出了问题，都可能对银行的经营产生重大的打击，“如果房价下跌，银行多年（从房地产行业）获得的利润就全部化为乌有。”央行一位官员告诉记者。
目前房地产业中的泡沫成分几何，“国六条”最终能起到何种调控作用，仍有待市场最后的检验。不过房地产热中，风险因素正在被更多地察觉到：一是根据中国人民银行营业管理部李宏瑾博士的分析，从2003年6月调控至今，房价在宏观调控期间的走势是快速上升的，并且上升幅度要远大于宏观调控之前；二是近期房价涨幅增加非常快，但是整体成交量进一步萎靡；三是个人按揭贷款不良率有所上升，上海市这一指标已经上升0.27％至0.68％。
继5月17日国务院常务会议发布调控房地产市场的六项措施（下称“国六条”）后，房地产信贷会不会紧缩，成为各界关注的又一大焦点。
5月25日，中国银监会主席刘明康提出，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50％不变；对于其他类较高风险的房地产贷款，可由目前的100％提高到150％－200％，以提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。
此前，央行已表达了对银行贷款规模持续增长的担忧。今年4月，新增人民币贷款3172亿元，同比多增1750亿元，是历史同期最高水平。
作为应对之策，5月17日，央行向部分银行定向增发了1000亿元票据，一季度贷款规模增长较快的建行购买央票超过200亿元，交行、招行、中信等股份制银行的购买规模在40亿—50亿元。这显然是强制性购买，一年期的央票利率为2.1138％，低于前一天发行利率16个基点。
票据发行当天，银行间市场七日回购利率还出现下跌。因为市场预期央行定向发行后，就不会下提高准备金率这样的“猛药”。
5月18日，央行在贷款利率上调之后，再次召开窗口指导会议，提示适度控制贷款规模，但没有对房贷政策和提高准备金率有任何暗示。
然而，在顺周期背景和流动性压力下，银行强烈的贷款冲动能否得到抑制，仍在未定之天。
房贷放松
“现在的房价，已经背离了人们的购买能力。”银监会人事部主任阎庆民对《财经》说，阎此前曾担任银监会监管一部主任，不过他强调，此次是以学者身份表态。
中央出手调控前，今年的房贷增长态势明显。国家统计局的数据显示，今年1月－2月，银行新增房地产开发贷款1001亿元，比去年同期增长44.1％，增幅同比上升36.1％。
北京一位中等规模的房地产开发公司老总称，“现在市场很好，银行像蜜蜂一样盯着房地产公司给贷款。”在这种背景下，房地产公司都在采用滚动开发项目的模式。
“今年银行对房地产贷款条件确实放松了，原来有抵押的有些就不用抵押了，利率上浮的变成下浮，原来要提供1亿元滚动开发贷款的会贷出1.5亿。”中信银行的一位人士称。
银行放松房贷，主要是看到了房价的上涨。据悉，广州珠江新城一些高档住宅，每平方米已经从2004年上半年的7000元涨到1.5万元，两年时间上涨一倍。广州市房价前几年涨幅很小，相对于上海、北京，很多人认为还有上涨空间。
房贷的宽松也表明，央行与银监会对房贷的相关规定并未得到落实。
2003年7月央行发布的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。”当年9月，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》又将该比例上调到35％。
中信银行上述人士估计，所谓自有资金中，可能只有30％是真正的自有资金，其他70％还是来自银行贷款。现在通过招拍挂购买土地的成本非常高，在大城市购买土地的成本就占到投资规模的40％甚至50％，“这么大的成本，怎么可能不靠银行贷款呢？“
他认为，对于大型房地产公司，银行愿意采取综合授信，甚至纵容他们以其他项目的名义获得更多贷款，再转移到买地的项目上来，销售款也可以用来滚动开发，而不是先偿还贷款。
上海、北京的数位开发商表示，现在合作开发非常普遍，企业自有资金的来源除了利润积累，还包括发行短期融资券、发行房地产信托产品、投资公司以及民营企业入股等等。甚至还有国内银行帮助企业从外资银行获得贷款，解决前期自有资金问题。
“外资银行不要求四证齐全，只要签署购买协议，前期投入一定资金就可以提供贷款。”北京的一位开发商称。
国有银行也存在四证或三证还不齐全就发放部分流动资金贷款的做法。记者就获悉，华夏银行上海分行被银监局查出今年直接为企业买地提供过贷款。
虽然银监会对房贷做过多次检查，但迄今仍难以提供企业自有资金的真实比例。国家统计局1月－2月的数据显示：房地产企业自有资金729.16亿元，同比增长32.9％，其占房地产开发资金的比例由去年同期的18.6％提高至20.7％，提高了2.2个百分点。
对于“国六条”，业界的解读也不尽相同。建行公司业务部总经理助理纪伟认为，“国六条”第一次明确提出房地产行业是重要支柱产业，宏观调控的目的是要保持房地产业的稳定健康发展。“对房价上涨过快带来的信贷风险，我们要有前瞻性的政策指导，进一步加强对房价上涨较快地区房地产贷款的监控。”
地价高估
尽管央行和银监会风声日紧，但多数银行仍然对《财经》记者表示，房地产的风险仍属可控。其信心在于，土地资源有限，土地拍卖价格不断上涨；即使下跌，银行一般是按50％的土地抵押率进行贷款，风险很小；再者，目前很多行业利润率下滑，企业利润率低于贷款利息，银行贷款贷不出去，房地产行业热使得银行不愿意错过这个机会，这是顺周期时银行的普遍心态。
然而，50％的土地抵押率并非毫无风险，因为土地价值在抵押时可能就已经高估了。
据记者了解，土地抵押的一种情况，是银行按照房地产公司实际交纳的土地出让金来确定抵押率，抵押率大多在50％，浙江的某些城市可以高到70％；另一种情况是，银行根据土地评估值的50％提供贷款，在土地交易不够规范、对评估机构管理不严的地区，就非常容易出现土地出让率高估的情况。
一般而言，评估公司根据政府规定的基准地价和土地交易中心公布的成交价格，并可以根据交通状况、配套设施、环境绿化等几个因素对估值进行修正。
“高估30％是正常的，我们不做有人做。评估之后报土地局有关部门审批。银行看到土地证等资料齐全，评估报告经过土地局审批，一般就通过了。”郑州的一位评估师说。
2004年，郑州新建的CBD开发区郑东新区土地成交价只有55万－60万元/亩。当时配套设施没有跟上，一家房地产开发公司就以每亩价值90万元获得了银行抵押贷款，并获得了土地局的批准。“现在新区配套到位很快，地价已经突破了每亩100万元，这个评估价格也不觉得高了。”上述评估师称。
事实上，很多评估都是参照同样地段的最高价来评估，连带效应非常明显。农行内蒙古分行房贷部有关人士称，他们有三种方法：一是可以按照出让金的70％抵押，二是加上近几年的物价上涨水平自己测算，三是依据评估报告。
据悉，建行浙江省分行也是采取指定评估公司的方式，二级分行要聘请其他评估公司，还要经指定评估公司的复核。
瑞银集团董事兼亚洲房地产研究部联席主管王震宇表示，在境外发展商向银行借贷时，银行一般会采取评估师而不是发展商的价格来贷款，但前提是评估师是独立的专业人士，自身有可靠的信用。
令人忧虑的是，很多人似乎把房地产看成了股票，在全国城市地价普涨的情况下，已失去风险意识。“各分行都说所在的地区没有泡沫，西部说东部价格高，西部还有上涨空间；东部说西部购买力不足，东部市场成熟，显然都在争抢信贷资源。”一家银行的风险控制部经理说，各银行都鼓励和优先发展按揭业务，实际上是变相鼓励做房地产开发贷款，因为必须要抢占源头。“有的银行提出抢占房价没有涨起来的城市个人按揭业务，实际上在跟着炒房团走了，银行对房价上涨起到推波助澜的作用。”
“所有资金的提供者”
银行争取房贷的另外一个原因，就是要发展个人住房按揭贷款这一“市场潜力大，风险很小”的业务。农行房地产信贷部有关人士称，现在个贷需求减少，各银行都推出了新品种来营销。
但是，个贷替换了房地产开发贷款，并不意味着银行就可以高枕无忧。
目前，中国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％。如果加上给建筑公司的贷款和个人按揭贷款，银行在房地产行业的贷款比重非常之高。而业界测算，房地产在银行新增贷款中的比重更高。
“在银行中长期贷款中，40％以上是房地产贷款。这就涉及到资金的流动性和期限匹配问题。”阎庆民告诉《财经》。
以建行为例，截至今年4月，建行房地产开发贷款新增300多亿元，个人住房贷款新增近300亿元，总共占新增贷款（包括票据和个人贷款）的21％。房地产行业虽然是建行的强项，但房地产行业的不良贷款比例已超过6％，高于去年底3.84％的平均不良贷款比例。
央行金融市场司有关人士曾表示，房地产贷款快速增长过程中出现一些问题，最根本的是还没有形成风险分担机制。
在房地产庞大的产业链条中，银行是所有环节的资金提供商。中国人民银行研究局局长唐旭指出，从土地储备制度开始，银行就是政府储备土地的资金提供方；经过招拍挂出让土地以后，房地产商支付的土地出让金也大部分来源银行贷款；建筑公司带资建房的资金同样来自银行；最后房地产商资金回笼，而购房者以个人按揭的形式再次从银行贷款。
统计局的相关数字显示，2006年一季度，中国完成房地产开发投资2793亿元，国内生产总值为43313亿元，房地产开发投资占GDP的比重高达8.6％。
由于其整个产业的资金链都经过银行，房地产行业在促进了经济发展的同时，任何风吹草动都有可能引发连锁反应——据统计，一季度房地产贷款达到3.24万亿元，其中1月－2月本年资金来源3527亿元中，国内贷款就有1001亿元。房地产贷款的高速增长，逐渐加大商业银行所面临的信用风险。
在房地产行业处于上升周期时，风险不会显现；而一旦产业链条中任何一个环节出了问题，都可能对银行的经营产生重大的打击，“如果房价下跌，银行多年（从房地产行业）获得的利润就全部化为乌有。”央行一位官员告诉记者。
目前房地产业中的泡沫成分几何，“国六条”最终能起到何种调控作用，仍有待市场最后的检验。不过房地产热中，风险因素正在被更多地察觉到：一是根据中国人民银行营业管理部李宏瑾博士的分析，从2003年6月调控至今，房价在宏观调控期间的走势是快速上升的，并且上升幅度要远大于宏观调控之前；二是近期房价涨幅增加非常快，但是整体成交量进一步萎靡；三是个人按揭贷款不良率有所上升，上海市这一指标已经上升0.27％至0.68％。