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摘要：目前我国很多的房地产企业对于开发成本缺乏必要的控制意识，由此造成巨大的资源浪费，本文通过对我国房地产开发成本控制现状的分析，揭示目前我国房地产开发成本控制过程中出现的问题，根据这些问题提出创新对策，以期为房地产企业更好地控制开发成本，形成完善的成本控制体系，提高企业的经济效益。
关键词：房地产；开发成本；控制现状创新对策
1、问题的提出
我国房地产行业受到政策等因素的利导得到了十分迅猛的发展，但是由此也带来了很多的问题，项目开发的成本控制工作中还存在很多漏洞，其中缺乏成本控制意识就是制约房地产业发展的一个重要因素，成本控制不到位就会影响到项目的进度，进一步使企业的经济利益受到损失。因此房地产企业需要加强和完善成本控制工作，扭转成本控制不健全的制度，强化企业的成本控制方式，通过对我国房地产业成本控制现状的研究分析，找到可以促进开发成本控制的良好对策，对转变成本管理理念，形成健全的成本控制体系，使开发速度加快，带动开发周期的缩短，提升房地产公司的经济效益都具有十分重要的意义。
2、我国房地产开发成本控制现状
2.1重施工、轻设计
由于我国房地产企业对于成本控制的重要性并没有十分明确的认识，且很多的房地产企业对于成本管理缺乏基本的认知。为了使工程价款周期可以得到有效的缩短，房地产企业在施工的过程中采用向社会招标、严格把控工程洽商、设计变更单等，对价格进行审核等方式，但是这些做法只能对某一项合同的成本进行缩短，减少单项成本只能解决一部分的工程价款的控制，却不能更加全面地实现开发成本控制，因为企业并没有从工程不同阶段的设计方面对开发成本进行估计和控制。
2.2周期长，资本高
房地产公司在确定某施工项目后，如果开发周期长，就会造成大量的资金成本的流失。比如说：如果开发周期延长，那么在这个周期内，会发生材料价格上扬、人力资源成本增加、投资追加周期也被延长等情况，这些因素都会使工程价款上涨[1]，使资金成本出现累加现象。
2.3重合同，轻预算
目前房地产公司在进行工程施工方面与施工方达成协议，并通过合同的形式体现出来，负责施工部门需要在“进度付款申请单”上签署意见，形成工程的较大权利，甚至已经隐蔽工程，没有在第一时间通知成本部而是直接将数据以确认的形式进行移交，形成了被动的成本管控。
3 、我国房地产开发成本创新对策
3.1土地价值的初判至深判阶段利用大数据加强前期调研
项目拿地之前，对项目周边相近业态项目进行充分的考察和调研，利用大数据做好前期市场成本调研分析。该分析不仅着眼当下更将数据指标效应影响延伸至项目整个成本管理执行的控制重点和方向；在深判阶段，设计要结合营销对于客户需求、户型配比等对销售价格影响重要因素前置考虑，设计多方案的强排指标；营销结合工程计划预估销售收入，相关部门提供期间费用的测算依据。成本、财务人员结合以上信息编制的投资估算及相应的利润率分析才会更合理有效。
3.2成本控制前置手段
在规划阶段即启动目标成本和合约规划的编制，将前期付款已然和目标成本进行初期耦合。对于未发生费用可以提早做计划，对于财务付款以及后期形成现金流的阶段的流入流出具备指导意义。即构建并打通成本管控“两条主线；
重视成本转嫁、捆绑，在签订设计合同初期不要选择设计资质过高而是考虑后期施工费用的捆绑；限额设计也将设计方与开发商的成本捆绑在一起，形成合理的机制；选择具备全过程造价咨询及代理丰富经验并且服务周边竞品项目优先的企业更能从造价乃至供应方式选择上最大限度节约成本，结合营改增后财税制度的要求，通过合理测算得出甲供材经验值临界点48.18%，做出节约成本的合理判断。
在方案阶段开始着手对不同结构及设备材料的选型方案进行成本测算，开始实行优化成本管控工作。做到成本管控前置不会把优化成本的工作全部至少压到扩初图阶段，也大大节省了开发周期。
做到了以上几点可以大大的节省并加快前期开发的进程，为后续工程建设抢出更多的有效时间，相辅相成，预售提前了相当于资金快速的回流同时降低了期间成本，确保了开发商的最大收益。
3.3构建责任成本、无效成本管理体系
成本管控是全员的责任，在大的开发计划节点下，各部门应形成互相咬合的链条。例如设计优化变更没有在第一时间提供成本部进行询价、核量并尽快与施工方进行相应的认质认价等工作。同时与工程及现场脱节，没有在第一时间做出进退场的安排，继续施工的话，所谓的优化变更是无效的反而会扩大彼此的争议。我们在操作中为避免工程一味追求进度，设计变更跟进不及时的成本浪费，合同签订内容按照“边洽边干“的原则进行。杜绝施工方擅自停工造成的窝工损失转嫁给开发商。相应在此期间，工程与设计的耦合疏忽由于构建了无效成本管理体系，可以做到有限追索。
3.4利用BIM技术，完善动态成本控制措施
打破传统BIM在施工图完善阶段建模出数据的常规模式。在项目规划阶段，利用规划指标结合经验尺寸、数据进行建模，做到提供决策的依据不仅是以往的经验数据而是大量的清单数据，使成本管控更为前置及精细化。以此在设计方案的各阶段随着目标成本、合约规划不断的相互匹配进行调整耦合，也为招标及定标阶段的成本管控工作节约了大量的时间和精力。最大限度降低由于模拟清单招标给开发商带来的总承包方选择上的风险，将施工方不平衡报价隐藏利润的风险降到最低。
BIM技术的协同管理，尤为重视施工阶段的工作联动管控。提前进入角色，对施工进度、组织的模拟，三维管线的综合施工，数字化构件的加工等利用BIM技术创建管控平台。
突破传统运维理念的框架，通过竣工模型加入所需信息搭建虚拟售楼模型进行销售招商。BIM模型中的信息随着工程进展实时更新，进入运营阶段即可建立相应的维护信息库及自动化的维护系统。这也填补了目前绝大部分开发商由于没有预判导致前期成本控制有效但运维阶段却付出了大量成本的思想意识的空白。
4、结语
成本管控是相對并非绝对。核心因素是决策的倾向性。以进度为第一还是利润亦或是质量，从不同的角度出发相应调整成本管控的方案才是王道。创新不仅是打破传统的思想意识形态，更是引领正确的成本管控的方向以做到行之有效的管控才是我们每个房地产成本人应深思和改变的。
参考文献
[1]杨丽琛. 房地产成本控制研究[J]. 硅谷，2008，12：161.
[2]王健滨. 浅析房地产成本控制[J]. 现代商业，2010，24：51+50.
[3]孙纬. 房地产成本控制的管理方法之我见[J]. 财经界（学术版），2015，04：78-79.
作者简介：作者：周磊性别：女民族（汉族默认不写）： 汉族 出生年月：1983.11.14籍贯（精确到市）：天津市学历：本科毕业院校：天津建工学院职称：工程师（中级职称）研究方向：（土木工程）建筑管理
关键词：房地产；开发成本；控制现状创新对策
1、问题的提出
我国房地产行业受到政策等因素的利导得到了十分迅猛的发展，但是由此也带来了很多的问题，项目开发的成本控制工作中还存在很多漏洞，其中缺乏成本控制意识就是制约房地产业发展的一个重要因素，成本控制不到位就会影响到项目的进度，进一步使企业的经济利益受到损失。因此房地产企业需要加强和完善成本控制工作，扭转成本控制不健全的制度，强化企业的成本控制方式，通过对我国房地产业成本控制现状的研究分析，找到可以促进开发成本控制的良好对策，对转变成本管理理念，形成健全的成本控制体系，使开发速度加快，带动开发周期的缩短，提升房地产公司的经济效益都具有十分重要的意义。
2、我国房地产开发成本控制现状
2.1重施工、轻设计
由于我国房地产企业对于成本控制的重要性并没有十分明确的认识，且很多的房地产企业对于成本管理缺乏基本的认知。为了使工程价款周期可以得到有效的缩短，房地产企业在施工的过程中采用向社会招标、严格把控工程洽商、设计变更单等，对价格进行审核等方式，但是这些做法只能对某一项合同的成本进行缩短，减少单项成本只能解决一部分的工程价款的控制，却不能更加全面地实现开发成本控制，因为企业并没有从工程不同阶段的设计方面对开发成本进行估计和控制。
2.2周期长，资本高
房地产公司在确定某施工项目后，如果开发周期长，就会造成大量的资金成本的流失。比如说：如果开发周期延长，那么在这个周期内，会发生材料价格上扬、人力资源成本增加、投资追加周期也被延长等情况，这些因素都会使工程价款上涨[1]，使资金成本出现累加现象。
2.3重合同，轻预算
目前房地产公司在进行工程施工方面与施工方达成协议，并通过合同的形式体现出来，负责施工部门需要在“进度付款申请单”上签署意见，形成工程的较大权利，甚至已经隐蔽工程，没有在第一时间通知成本部而是直接将数据以确认的形式进行移交，形成了被动的成本管控。
3 、我国房地产开发成本创新对策
3.1土地价值的初判至深判阶段利用大数据加强前期调研
项目拿地之前，对项目周边相近业态项目进行充分的考察和调研，利用大数据做好前期市场成本调研分析。该分析不仅着眼当下更将数据指标效应影响延伸至项目整个成本管理执行的控制重点和方向；在深判阶段，设计要结合营销对于客户需求、户型配比等对销售价格影响重要因素前置考虑，设计多方案的强排指标；营销结合工程计划预估销售收入，相关部门提供期间费用的测算依据。成本、财务人员结合以上信息编制的投资估算及相应的利润率分析才会更合理有效。
3.2成本控制前置手段
在规划阶段即启动目标成本和合约规划的编制，将前期付款已然和目标成本进行初期耦合。对于未发生费用可以提早做计划，对于财务付款以及后期形成现金流的阶段的流入流出具备指导意义。即构建并打通成本管控“两条主线；
重视成本转嫁、捆绑，在签订设计合同初期不要选择设计资质过高而是考虑后期施工费用的捆绑；限额设计也将设计方与开发商的成本捆绑在一起，形成合理的机制；选择具备全过程造价咨询及代理丰富经验并且服务周边竞品项目优先的企业更能从造价乃至供应方式选择上最大限度节约成本，结合营改增后财税制度的要求，通过合理测算得出甲供材经验值临界点48.18%，做出节约成本的合理判断。
在方案阶段开始着手对不同结构及设备材料的选型方案进行成本测算，开始实行优化成本管控工作。做到成本管控前置不会把优化成本的工作全部至少压到扩初图阶段，也大大节省了开发周期。
做到了以上几点可以大大的节省并加快前期开发的进程，为后续工程建设抢出更多的有效时间，相辅相成，预售提前了相当于资金快速的回流同时降低了期间成本，确保了开发商的最大收益。
3.3构建责任成本、无效成本管理体系
成本管控是全员的责任，在大的开发计划节点下，各部门应形成互相咬合的链条。例如设计优化变更没有在第一时间提供成本部进行询价、核量并尽快与施工方进行相应的认质认价等工作。同时与工程及现场脱节，没有在第一时间做出进退场的安排，继续施工的话，所谓的优化变更是无效的反而会扩大彼此的争议。我们在操作中为避免工程一味追求进度，设计变更跟进不及时的成本浪费，合同签订内容按照“边洽边干“的原则进行。杜绝施工方擅自停工造成的窝工损失转嫁给开发商。相应在此期间，工程与设计的耦合疏忽由于构建了无效成本管理体系，可以做到有限追索。
3.4利用BIM技术，完善动态成本控制措施
打破传统BIM在施工图完善阶段建模出数据的常规模式。在项目规划阶段，利用规划指标结合经验尺寸、数据进行建模，做到提供决策的依据不仅是以往的经验数据而是大量的清单数据，使成本管控更为前置及精细化。以此在设计方案的各阶段随着目标成本、合约规划不断的相互匹配进行调整耦合，也为招标及定标阶段的成本管控工作节约了大量的时间和精力。最大限度降低由于模拟清单招标给开发商带来的总承包方选择上的风险，将施工方不平衡报价隐藏利润的风险降到最低。
BIM技术的协同管理，尤为重视施工阶段的工作联动管控。提前进入角色，对施工进度、组织的模拟，三维管线的综合施工，数字化构件的加工等利用BIM技术创建管控平台。
突破传统运维理念的框架，通过竣工模型加入所需信息搭建虚拟售楼模型进行销售招商。BIM模型中的信息随着工程进展实时更新，进入运营阶段即可建立相应的维护信息库及自动化的维护系统。这也填补了目前绝大部分开发商由于没有预判导致前期成本控制有效但运维阶段却付出了大量成本的思想意识的空白。
4、结语
成本管控是相對并非绝对。核心因素是决策的倾向性。以进度为第一还是利润亦或是质量，从不同的角度出发相应调整成本管控的方案才是王道。创新不仅是打破传统的思想意识形态，更是引领正确的成本管控的方向以做到行之有效的管控才是我们每个房地产成本人应深思和改变的。
参考文献
[1]杨丽琛. 房地产成本控制研究[J]. 硅谷，2008，12：161.
[2]王健滨. 浅析房地产成本控制[J]. 现代商业，2010，24：51+50.
[3]孙纬. 房地产成本控制的管理方法之我见[J]. 财经界（学术版），2015，04：78-79.
作者简介：作者：周磊性别：女民族（汉族默认不写）： 汉族 出生年月：1983.11.14籍贯（精确到市）：天津市学历：本科毕业院校：天津建工学院职称：工程师（中级职称）研究方向：（土木工程）建筑管理