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摘要 自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。特别是最近几年，房地产的价格一路飚升，是我国在全球金融危机中复苏最快的产业之一。面对如此火爆的局面，我们更应该保持清醒的头脑，保持高度的警惕，避免房地产泡沫的产生。本文首先对房地产泡沫的危害进行了分析，接着对房地产泡沫产生的原因进行了探讨，在此基础上，提出了防范房地产泡沫的主要对策。
关键词 房地产 泡沫 对策
近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。虽然去年金融危机的对实体经济造成了巨大的冲击，但对房地产行业并未造成太大的影响。温州炒房团的出现，地王记录频频刷新，房地产价格持续上涨，房地产热已经开始抬头，潜在的泡沫风险值得我们去关注。
一、房地产泡沫的危害
房地产泡沫是指房地产业含有某些经济泡沫成分，是由于过度投机或对未来市场过于乐观的预期而形成房地产市场价格相对于理论价格的非平衡性向上偏移。房地产过热，尤其是房地产泡沫一旦形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来巨大而长期的负面影响。主要表现：
(一)破坏宏观经济稳定
在房地产泡沫经济泛起之际，表面上兴旺繁荣，房地产销售价格节节攀升，房地产指数也随之节节上扬，银行帐面上的资产也越来越多。当房地产泡沐经济崩溃的时候，市场一片萧条，到处是破产、倒闭的坏消息。随着房地产指数下跌，人们对未来的预期也日渐悲观，失望的情绪蔓延于社会的各个角落。同时也意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。在我国目前房地产经营中，由于银行等金融机构是房地产企业的丰要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐，诱发金融危机。
(二)抑制其他产业发展
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。投机活动占用了大量资金而导致其他产业生产资金短缺，破坏了rH场竞争环境，扭曲了劳动力资源的优化配置，从而阻碍了其他产业的发展。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。同时，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响经济发展。
(三)增加银行风险
在我国现行的金融融资制度下，房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，根据估算，50％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产泡沫破灭，将引发银行不良贷款急剧增加，银行将是最大的直接受害者。
二、房地产泡沫产生的原因
由于我国房地产改革时间不长，市场秩序还未完全建立，房地产泡沫产生的原因错综复杂，笔者认为主要原因有以下几个方面：
(一)我国房地产市场秩序不规范
房地产市场秩序的不规范现象在新闻媒体上可谓屡见不鲜，比如“排队炒号”等，房地产投诉事件更成为我国居民群众主要的投诉上访热点。房地产开发建设中的违法违规行为、商品房销售中的不规范行为、土地利用中的不规范行为，包括不履行合同和合同欺诈行为、房地产广告不规范行为、中介服务中的不规范行为等时有发生。房地产市场秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信息的不对称状态，助长了投机炒作之风，是当前我国房地产泡沫产生的重要的因素。
(二)城市化进程加快带动房地产业的发展
随着我国改革开放的不断深入，经济建设成就更加巨大，在未来20年里，我国将进入城市化高速发展时期，农村人口将大量涌到城市，城市人口急剧增加，城市化水平的提高以及城市社会生活质量的不断提高，需要城市土地的开发和再开发，也给房地产市场带来了巨大的消费需求。同时在城市化过程中，还会出现旧城改造加速发展的趋势。这种趋势为房地产业的发展提供了广阔的市场空间
(三)投资和投机因素
近年来投资购房越来越多，无疑增加了住房需求，拉动了价格上涨。在我国当前金融和投资环境下，存款利率低、股市不景气，居民投资渠道稀缺，房地产投资自然成为居民优先选择的一个投资渠道。由于住房投资需求者的预期与住房消费需求者的预期完全不同，前者追求的是投资回报，关心房价和租金上涨，后者追求的是居住舒适、方便和安全。在房屋供不应求，房价迅速上涨房地产市场里，投资需求者会迅速增多，并往往成为短期投资的炒楼者。而炒楼人数增加，导致投资需求的加大，会进一步加剧房屋供求矛盾，从而导致房价的进一步攀升，形成房地产泡沫。
三、防范房地产泡沫的主要对策
泡沫治理是一件很棘手难办的事情，泡沫治理不是打压泡沫、让泡沫破裂就万事大吉，泡沫治理的关键就是让泡沫不破裂的情况下，使泡沫能够逐渐收缩，重新回到安全区域。笔者主要从以下几个方面进行探讨。
(一)完善住房保障制度。积极发展住房租赁市场
加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度，探索建立符合实际居住水平的多层面多渠道的住房保障体系，比如扩大廉租房受益面，把廉租对象扩大到家庭收入符合本地城镇居民最低生活保障标准、连续享受民政救助6个月以上、人均居住面积7平方米以下的困难家庭等方面，同时在财政上给予进一步的支持以实现居民的住房保障。当前我国还存在人人买住房的现象，这与我国城镇居民目前的社会经济发展水平和居民的收入消费水平极不相符的，也是不现实的，而且，在一个相当长的时期内，我国城镇居民也是不可能实现人人买住房。一味追求“人人买住房”只能导致需求的不切实际的膨胀，导致房地产泡沫。因而需要形成一个住房供给的“梯度市场”，包括新建商品房市场、二手住房市场、租赁住房市场，廉租房市场等。但我国住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约着住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为我国政府的一项长期的重要政策。
(二)完善房地产金融体制，防患于未然
面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才能有效的防范房地产泡沫的发生，有利于房地产业与金融业的共同发展。同时积极推行住房抵押贷款证券化。将银行等金融机构发放的抵押贷款债权集中起来作为担保，依此发行证券，并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。使其投资由实物投资转变为证券形态，使其投资由长期投资转变为短期投资，投资风险由集中性转变为分散性，是促进房地产市场规范运作的重要手段。
(三)加大土地供应调控力度，严格土地管理
首先，要适当提高进入土地市场的门槛。获取土地的开发商必须达到一定的实力，土地供给地价款必须一次性回收，开发商不得以任何形式和理由拖欠地价款而进行土地开发和炒卖。其次，要建立土地批租的市场化制度，对于经营性的房地产用地，必须统一按招标方式决定土地的供给。供地方式要公开、公平、公正，保证土地市场稳定、公开、安全运行。还有，健全土地交易管理的各项制度，严格控制土地投机。对闲置土地和对短期内进行交易的土地征收高额税收的办法遏止土地投机。最后，要在科学预测的基础上，对一定时期的土地供应制定合理计划，建立土地供给储备制度。土地储备中心应根据市场的实际需要和经济发展实际，及时掌握土地投放总量，控制土地价格的无节制攀升。
房地产热或房地产泡沐是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种社会经济现象，由于我国在城市化进程中，将有大量的人口进入城市，对未来几年我国房地产的发展提供了更多的市场，同时也带来泡沫的风险。由于房地产泡沫具有爆发突然、危害性大的特点，一旦泡沫形成，政府再采取补救措施，必定付出巨大代价。所以，我国未来几年应针对房地产泡沫产生的原因，有效防范房地产泡沫，以减轻其可能产生的负面影响。
关键词 房地产 泡沫 对策
近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。虽然去年金融危机的对实体经济造成了巨大的冲击，但对房地产行业并未造成太大的影响。温州炒房团的出现，地王记录频频刷新，房地产价格持续上涨，房地产热已经开始抬头，潜在的泡沫风险值得我们去关注。
一、房地产泡沫的危害
房地产泡沫是指房地产业含有某些经济泡沫成分，是由于过度投机或对未来市场过于乐观的预期而形成房地产市场价格相对于理论价格的非平衡性向上偏移。房地产过热，尤其是房地产泡沫一旦形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来巨大而长期的负面影响。主要表现：
(一)破坏宏观经济稳定
在房地产泡沫经济泛起之际，表面上兴旺繁荣，房地产销售价格节节攀升，房地产指数也随之节节上扬，银行帐面上的资产也越来越多。当房地产泡沐经济崩溃的时候，市场一片萧条，到处是破产、倒闭的坏消息。随着房地产指数下跌，人们对未来的预期也日渐悲观，失望的情绪蔓延于社会的各个角落。同时也意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。在我国目前房地产经营中，由于银行等金融机构是房地产企业的丰要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐，诱发金融危机。
(二)抑制其他产业发展
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。投机活动占用了大量资金而导致其他产业生产资金短缺，破坏了rH场竞争环境，扭曲了劳动力资源的优化配置，从而阻碍了其他产业的发展。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。同时，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响经济发展。
(三)增加银行风险
在我国现行的金融融资制度下，房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，根据估算，50％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产泡沫破灭，将引发银行不良贷款急剧增加，银行将是最大的直接受害者。
二、房地产泡沫产生的原因
由于我国房地产改革时间不长，市场秩序还未完全建立，房地产泡沫产生的原因错综复杂，笔者认为主要原因有以下几个方面：
(一)我国房地产市场秩序不规范
房地产市场秩序的不规范现象在新闻媒体上可谓屡见不鲜，比如“排队炒号”等，房地产投诉事件更成为我国居民群众主要的投诉上访热点。房地产开发建设中的违法违规行为、商品房销售中的不规范行为、土地利用中的不规范行为，包括不履行合同和合同欺诈行为、房地产广告不规范行为、中介服务中的不规范行为等时有发生。房地产市场秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信息的不对称状态，助长了投机炒作之风，是当前我国房地产泡沫产生的重要的因素。
(二)城市化进程加快带动房地产业的发展
随着我国改革开放的不断深入，经济建设成就更加巨大，在未来20年里，我国将进入城市化高速发展时期，农村人口将大量涌到城市，城市人口急剧增加，城市化水平的提高以及城市社会生活质量的不断提高，需要城市土地的开发和再开发，也给房地产市场带来了巨大的消费需求。同时在城市化过程中，还会出现旧城改造加速发展的趋势。这种趋势为房地产业的发展提供了广阔的市场空间
(三)投资和投机因素
近年来投资购房越来越多，无疑增加了住房需求，拉动了价格上涨。在我国当前金融和投资环境下，存款利率低、股市不景气，居民投资渠道稀缺，房地产投资自然成为居民优先选择的一个投资渠道。由于住房投资需求者的预期与住房消费需求者的预期完全不同，前者追求的是投资回报，关心房价和租金上涨，后者追求的是居住舒适、方便和安全。在房屋供不应求，房价迅速上涨房地产市场里，投资需求者会迅速增多，并往往成为短期投资的炒楼者。而炒楼人数增加，导致投资需求的加大，会进一步加剧房屋供求矛盾，从而导致房价的进一步攀升，形成房地产泡沫。
三、防范房地产泡沫的主要对策
泡沫治理是一件很棘手难办的事情，泡沫治理不是打压泡沫、让泡沫破裂就万事大吉，泡沫治理的关键就是让泡沫不破裂的情况下，使泡沫能够逐渐收缩，重新回到安全区域。笔者主要从以下几个方面进行探讨。
(一)完善住房保障制度。积极发展住房租赁市场
加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度，探索建立符合实际居住水平的多层面多渠道的住房保障体系，比如扩大廉租房受益面，把廉租对象扩大到家庭收入符合本地城镇居民最低生活保障标准、连续享受民政救助6个月以上、人均居住面积7平方米以下的困难家庭等方面，同时在财政上给予进一步的支持以实现居民的住房保障。当前我国还存在人人买住房的现象，这与我国城镇居民目前的社会经济发展水平和居民的收入消费水平极不相符的，也是不现实的，而且，在一个相当长的时期内，我国城镇居民也是不可能实现人人买住房。一味追求“人人买住房”只能导致需求的不切实际的膨胀，导致房地产泡沫。因而需要形成一个住房供给的“梯度市场”，包括新建商品房市场、二手住房市场、租赁住房市场，廉租房市场等。但我国住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约着住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为我国政府的一项长期的重要政策。
(二)完善房地产金融体制，防患于未然
面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才能有效的防范房地产泡沫的发生，有利于房地产业与金融业的共同发展。同时积极推行住房抵押贷款证券化。将银行等金融机构发放的抵押贷款债权集中起来作为担保，依此发行证券，并通过二级抵押贷款市场转卖给投资者。使其投资由实物投资转变为证券形态，使其投资由长期投资转变为短期投资，投资风险由集中性转变为分散性，是促进房地产市场规范运作的重要手段。
(三)加大土地供应调控力度，严格土地管理
首先，要适当提高进入土地市场的门槛。获取土地的开发商必须达到一定的实力，土地供给地价款必须一次性回收，开发商不得以任何形式和理由拖欠地价款而进行土地开发和炒卖。其次，要建立土地批租的市场化制度，对于经营性的房地产用地，必须统一按招标方式决定土地的供给。供地方式要公开、公平、公正，保证土地市场稳定、公开、安全运行。还有，健全土地交易管理的各项制度，严格控制土地投机。对闲置土地和对短期内进行交易的土地征收高额税收的办法遏止土地投机。最后，要在科学预测的基础上，对一定时期的土地供应制定合理计划，建立土地供给储备制度。土地储备中心应根据市场的实际需要和经济发展实际，及时掌握土地投放总量，控制土地价格的无节制攀升。
房地产热或房地产泡沐是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种社会经济现象，由于我国在城市化进程中，将有大量的人口进入城市，对未来几年我国房地产的发展提供了更多的市场，同时也带来泡沫的风险。由于房地产泡沫具有爆发突然、危害性大的特点，一旦泡沫形成，政府再采取补救措施，必定付出巨大代价。所以，我国未来几年应针对房地产泡沫产生的原因，有效防范房地产泡沫，以减轻其可能产生的负面影响。