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摘 要：《物权法》及司法解释的出台，使小区车库、车位的所有权归属界定逐清晰明确，但由于规定过于模糊，在司法实践中依旧面临诸多问题。本文通过对小区车位、车库的相关学说进行简要梳理，提出应坚持的学说观点，对小区停车位、车库“约定归属”的立法完善建议，以实现对小区车位、车库的新认知。
关键词：小区车位；小区车库；归属
小区车位是指一般普遍意义上、最常见的地面露天车位，这里指的车库也是指地下车库，而不是独立、封闭的车库类型，此种车库通常具有四至的封闭空间，在大范围内通过划界或标记数字的方法来做以界限。
一、对小区停车位、车库权属的学说观点及其探讨
（一）业主共有说及其评析
业主共有说的观点认为小区的车位和车库应当属于业主小区业主共同拥有。这种观点保护了业主的利益，防止了开发商权利的滥用。但在实际中也存在有的业主没有车的情况，或是有的小区业主拥有的不只是一辆车，这时，再将车位看作是业主共有，共同管理、承担费用，不免存在不公平的情形。同时，在实践中对配套设施的先行投资都是有开发商所完成的，以共有的形式来瓜分车位、车库，也明显对开发商不利，不能因为开发商处于优势的地位就剥夺或侵害其的利益。
（二）约定归属说及其评析
约定归属说的观点认为对车位、车库的归属应当通过小区业主和开发商的共同协商来确定。这种说体现了民法上意思自治的原则，保证了当事人行使自身权利的资格。但实践中，由于开发商一直处在优势的地位，开发商很容易利用格式条款来掌握对车位、车库的话语权和定价权，使谈判空间人为的缩小。
（三）面积公摊说及其评析
面积公摊说认为确定车位、车库的所有权归属应当取决于房屋买卖合同中是否明示了将车位、车库计入到了公摊面积中，如果计入，并且由业主分别进行面积公摊，那么其所有权就应当为业主共有。反之则认定为开发商所有。这种学说对面积公摊的确定要求具有建筑学方面的专业知识，在判案时对于法官的专业性要求极强。同时，建筑物的建造费用和成本信息都掌握在开发商的手中，即使是房产管理部门和物价部门，想要核实其资本的用处也是很难实现的。
二、坚持小区停车位、车库权属的约定归属说
综合前面所涉及的各家学说的观点，笔者偏向于赞同约定归属说，以约定说的观点确定归属的意义有如下几点。
（一）有利于维护法律关系的稳定
我国《物权法》是通过约定的方式来确立小区车位、车库的归属是对实践经验的总结。即保护了小区业主的相对弱势的地位，同时也相应的在一定程度上限制了开发商的优势地位，利于当事人双方平衡点的把握，利于创造一个平稳的法律相对地位，更有助于双方最大化利益的实现。
（二）有利于空间的合理开发和利用，创造更多的社会价值
以约定的方式来确定小区停车位的归属，在一定程度上保障了开发商的收益权，为了获得更多的利益，开发商往往会选择在有限的空间中加强合理的规划，建造更多的停车位。这样高效的利用土地不仅符合了现代化城市规划的合理需求，更有利于保障小区车位的数量与小区业主的车位需求相符合，缓解了需求量过大的状况，同时，也在一定程度度上保证了开发商受益的权利。在一定程度上，取得了双赢的效果。
（三）平衡了不需要车位业主的权益
这使一房无车的业主不需要车位而一房多车的业主车位需求去不能满足的问题得到了解决。同时顺应市场的供求关系，有利于调动开发商建造车位、车库的积极性
三、对小区停车位、车库“约定归属”的立法完善建议
虽然《物权法》74条第2款赋予了当事人约定归属的权利，但却未对当事人怎样进行约定，如何确定归属都没有一个相对明确的解释，虽然约定归属对车位、车库的归属提供了一个合理的解决办法，但是该如何实施约定、怎样约定、在约定之前车位由管理都是值得探讨的问题。
对于先前的归属，有观点认为，根据《物权法》74条的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”应开发商享有车位、车库的所有权，这样才能引出“出售、出租或附赠”的法律行为，否则就丧失了的权力来源，此时再处分就属于无权处分。另一种观点则认为，根据我国《合同法》第41条规定的解释规则，合同双方对于格式条款的有关内容产生争议应采取不利于开发商的解釋。并且，考虑到车位、车库是小区建筑的配套设施，从作用的角度上讲也应推定为业主共有。
约定说不意味着车位和车库在约定前是处于无主状态的，约定前应由小区开发商享有管理的权利，这不是一种所有权，只是管理、使用的权利。随着我国不动产登记制度、房地产信息公开制度等相关法律制度的日益完善，开发商依靠强势地位拥有的特权慢慢消失。并且，由开发商拥有先前管理权力更有利于小区的规划建设、更利于创造财富和社会价值。所以在约定前的归属问题上，笔者认为应当由开发商享有管理权。这样既保障了开发商与业主的权利平衡，也不会使车位、车库处于无主状态、疏于管理而导致其价值的降低。而对于何时约定的节点应该以合同生效为节点，这样不会缩短时间侵害业主的利益，也不是无限制的扩大约定时间造成混乱状态。约定的形式应以明示的书面方式作出，以避免默示协议的依据不易存储引起不必要的争端，也有利于存档和为将来纠纷的解决提供依据。
参考文献：
[1]杨立新，刘德全.《物权法实施疑难问题司法对策》[M].人民法院出版社，2008.
[2]王利明，尹飞，程啸.《中国物权法教程》[M].人民法院出版社，2007.
[3]高圣平.《解释论视野下的车库车位权利归属规则——以<物权法>第74条第2款、第3款为分析对象》[J].《政治与法律》2008（10）.
作者简介：
崔荣欣（1991.06～），女，吉林白山人，辽宁大学法学院在读研究生。
关键词：小区车位；小区车库；归属
小区车位是指一般普遍意义上、最常见的地面露天车位，这里指的车库也是指地下车库，而不是独立、封闭的车库类型，此种车库通常具有四至的封闭空间，在大范围内通过划界或标记数字的方法来做以界限。
一、对小区停车位、车库权属的学说观点及其探讨
（一）业主共有说及其评析
业主共有说的观点认为小区的车位和车库应当属于业主小区业主共同拥有。这种观点保护了业主的利益，防止了开发商权利的滥用。但在实际中也存在有的业主没有车的情况，或是有的小区业主拥有的不只是一辆车，这时，再将车位看作是业主共有，共同管理、承担费用，不免存在不公平的情形。同时，在实践中对配套设施的先行投资都是有开发商所完成的，以共有的形式来瓜分车位、车库，也明显对开发商不利，不能因为开发商处于优势的地位就剥夺或侵害其的利益。
（二）约定归属说及其评析
约定归属说的观点认为对车位、车库的归属应当通过小区业主和开发商的共同协商来确定。这种说体现了民法上意思自治的原则，保证了当事人行使自身权利的资格。但实践中，由于开发商一直处在优势的地位，开发商很容易利用格式条款来掌握对车位、车库的话语权和定价权，使谈判空间人为的缩小。
（三）面积公摊说及其评析
面积公摊说认为确定车位、车库的所有权归属应当取决于房屋买卖合同中是否明示了将车位、车库计入到了公摊面积中，如果计入，并且由业主分别进行面积公摊，那么其所有权就应当为业主共有。反之则认定为开发商所有。这种学说对面积公摊的确定要求具有建筑学方面的专业知识，在判案时对于法官的专业性要求极强。同时，建筑物的建造费用和成本信息都掌握在开发商的手中，即使是房产管理部门和物价部门，想要核实其资本的用处也是很难实现的。
二、坚持小区停车位、车库权属的约定归属说
综合前面所涉及的各家学说的观点，笔者偏向于赞同约定归属说，以约定说的观点确定归属的意义有如下几点。
（一）有利于维护法律关系的稳定
我国《物权法》是通过约定的方式来确立小区车位、车库的归属是对实践经验的总结。即保护了小区业主的相对弱势的地位，同时也相应的在一定程度上限制了开发商的优势地位，利于当事人双方平衡点的把握，利于创造一个平稳的法律相对地位，更有助于双方最大化利益的实现。
（二）有利于空间的合理开发和利用，创造更多的社会价值
以约定的方式来确定小区停车位的归属，在一定程度上保障了开发商的收益权，为了获得更多的利益，开发商往往会选择在有限的空间中加强合理的规划，建造更多的停车位。这样高效的利用土地不仅符合了现代化城市规划的合理需求，更有利于保障小区车位的数量与小区业主的车位需求相符合，缓解了需求量过大的状况，同时，也在一定程度度上保证了开发商受益的权利。在一定程度上，取得了双赢的效果。
（三）平衡了不需要车位业主的权益
这使一房无车的业主不需要车位而一房多车的业主车位需求去不能满足的问题得到了解决。同时顺应市场的供求关系，有利于调动开发商建造车位、车库的积极性
三、对小区停车位、车库“约定归属”的立法完善建议
虽然《物权法》74条第2款赋予了当事人约定归属的权利，但却未对当事人怎样进行约定，如何确定归属都没有一个相对明确的解释，虽然约定归属对车位、车库的归属提供了一个合理的解决办法，但是该如何实施约定、怎样约定、在约定之前车位由管理都是值得探讨的问题。
对于先前的归属，有观点认为，根据《物权法》74条的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”应开发商享有车位、车库的所有权，这样才能引出“出售、出租或附赠”的法律行为，否则就丧失了的权力来源，此时再处分就属于无权处分。另一种观点则认为，根据我国《合同法》第41条规定的解释规则，合同双方对于格式条款的有关内容产生争议应采取不利于开发商的解釋。并且，考虑到车位、车库是小区建筑的配套设施，从作用的角度上讲也应推定为业主共有。
约定说不意味着车位和车库在约定前是处于无主状态的，约定前应由小区开发商享有管理的权利，这不是一种所有权，只是管理、使用的权利。随着我国不动产登记制度、房地产信息公开制度等相关法律制度的日益完善，开发商依靠强势地位拥有的特权慢慢消失。并且，由开发商拥有先前管理权力更有利于小区的规划建设、更利于创造财富和社会价值。所以在约定前的归属问题上，笔者认为应当由开发商享有管理权。这样既保障了开发商与业主的权利平衡，也不会使车位、车库处于无主状态、疏于管理而导致其价值的降低。而对于何时约定的节点应该以合同生效为节点，这样不会缩短时间侵害业主的利益，也不是无限制的扩大约定时间造成混乱状态。约定的形式应以明示的书面方式作出，以避免默示协议的依据不易存储引起不必要的争端，也有利于存档和为将来纠纷的解决提供依据。
参考文献：
[1]杨立新，刘德全.《物权法实施疑难问题司法对策》[M].人民法院出版社，2008.
[2]王利明，尹飞，程啸.《中国物权法教程》[M].人民法院出版社，2007.
[3]高圣平.《解释论视野下的车库车位权利归属规则——以<物权法>第74条第2款、第3款为分析对象》[J].《政治与法律》2008（10）.
作者简介：
崔荣欣（1991.06～），女，吉林白山人，辽宁大学法学院在读研究生。