本文在住房存量调整模型基础上,考察了预期和投机对房价影响。理性预期模型表明,理性预期房价越高,投机越盛,房价波动越大。适应性预期模型表明,当消费性需求占主导时,上期房价越高,房价波动越小;当投机性需求占主导时,上期房价越高,房价波动越大。本文对中国35个大中城市1996—2007年数据的实证结果表明,预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力。研究发现,经济基本面对房价波动影响大于预期和投机,但这并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的;上期房价波动对本期房价波动影响大于下期房价波动,这表明适应性预期作用大于理性预期;利率变动对房价波动影响最大,这表明央行的利率政策加剧了房价波动;收入作用大于开发成本,开发成本并非房价波动的重要因素;人口增长较快的城市,房价波动较大;房价波动并未在地理位置上表现出明显差异。