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【摘要】物业管理的服务水平是衡量现代居住环境质量的标准之一。随着经济的迅猛发展，人们对物业管理服务水平的要求越来越高。本文采用随机问卷调查的方法，对邵阳市新建居住小区物业管理服务水平进行了一次有益的调查分析，指出了物业管理存在的主要问题，并提出解决措施，以供相关研究参考。
【关键词】居住小区；物业管理服务水平；现状分析
物业管理服务水平的高低跟居民的生活质量息息相关。本次调查的覆盖面为邵阳市新建居住小区，物业管理的覆盖率高达92%以上，故本次调查的数据具有一定的参考性。
1、新建居住小区物业管理服务水平的现状
1.1 物业管理服务的总体水平不高
从图表1来看，居民对邵阳市物业管理服务的总体满意度较低，认可度不高。这说明，邵阳市市区物业公司的发展水平和服务质量整体不高，物业管理服务水平有待提高，管理机制有待完善。
图表 1
1.2 物业公司的规范性有待提高
根据《普通居住小区物业管理服务等级标准》规定，服务与被服务双方要签订规范的物业服务合同。物业公司应在居民入住时主动与业主签订物业合同。数据显示，22.4%的业主未与物业公司签订规范的物业服务合同，45.2%的签订了，33.4%不清楚是否签订。由此可见，居民的法律意识比较薄弱，有待提高。
明确业主和物业公司之间的责权利范围是保障双方权利和义务的基础。数据显示，10.8%的居民明确双方的权利和义务，54%粗略了解，35.2%不太清楚。绝大多数居民对于物业公司与业主双方的权利与义务不够了解，这可能导致一系列业主与物业公司的冲突。基于这一现实，物业公司应加强相应的宣传，业主也应该通过各种方式了解双方的职责。
物业公司的外在形象是物业公司服务水平的体现。数据显示，95%的小区设有专业的物业接待中心，物业人员均有统一的服装和佩饰。对物业人员的服务态度、礼仪形象，表示很好的占48.6%，好的占35.4%，不好的占15.3%，非常差的占2.7%。
居住小区的业主委员会是协调业主与物业公司之间利益关系的。调查结果显示：90%以上的居住小区设有业主委员会，但80%以上的业主委员会或形同虚设或无力制约物业公司。这种民主管理的方式没有得到落实，小区内的大小事宜基本由物业管理公司代办，这就可能造成业主的某些利益得不到保护，物业公司与业主的交流不顺畅等问题。
物业公司收费和开支的合理性和透明性同业主的利益息息相关。调查结果显示，85%以上物业公司会公示服务费用和资金收支情况。但76.8%的居民表示物业管理公司收费不合理，有违规收费情况。如水电气等损耗的维修费用及公共面积的垃圾清理费，本应住户均摊，物业公司却擅做主张，自行定价，强行分摊。更有甚者随意提高收费标准，业主不堪忍受，业主委员会又无强硬态度与手段，无法制约和监督物业公司，致使业主与物业公司矛盾升级，无法调和。
1.3 物业公司的公共服务水平低
物业公司的公共服务水平主要体现在环境保护、绿化维护、卫生清洁、安全管理和设施维修等方面。
数据显示，82%以上的居民对小区的整体绿化和环境保护表示不满意。小区绿化面积太小，遮阴树木少，花草修剪不好，花木多是时令性植物，种类少，四季常青的花木少等。由此可见，人们对小区户外环境的品质要求越来越高。
小区的清洁卫生关系到居民的生活品质的高低。调查结果显示，65%以上的居民对小区的清洁卫生不太满意。如小区卫生打扫不彻底，垃圾桶较少，楼道打扫频率低，落叶未及时清扫等。
小区的安全管理是居民日常生活中尤为担忧的问题。数据显示，75%的居民对小区的治安不满意，有的小区无门禁管理，外来人员无需登记，可长驱直入，或楼下门禁已坏，常年失修等。这些安全问题影响了居民的生活，降低了物业服务的总体水平。
调查中，78%的居民反映物业对小区的公共服务设施的配套和维修工作不满意。设施质量差，种类少，数量少，选材不人性化。维修不及时或废弃，或简单维修再次报废。
1.4 物业公司对停车管理不合理
私人小汽车拥有率的提高，衍生了一系列小区的停车问题。在调查中，高达83%的居民对小區的停车设施和管理表示不满意。停车位设计指标不规范，地面停车率低或不允许地面停车，地下停车位量少而价高。路边停车位尺寸小，与小区道路的连接性差，车辆停入难度大，抢位现象普遍；外来车辆入内，占据小区停车位，乱停乱放的现象屡见不鲜，严重扰乱了小区内部的生活。有的开发商为了获取最大利益，只卖车位不租车位，导致地下车库独守空位，居民却无位可停。
2、关于提高物业管理服务水平的几点建议
2.1 制定相关法律法规，使物业管理规范化
小区的物业管理一般是由开发商组建或委托的，这使得物业行业市场具有一定的垄断性，也使得业主与物业公司的地位不对等，业主无话语权。目前没有具体的法律法规来明确物业公司与业主的责权利关系，这使得物业行业的市场混乱、不规范，也损害了业主的权益。业主委员会一般是由业主共同推举出来的，但他不具有一定的法律地位，在业主与物业公司产生冲突的时候，并没有强有力的保障或手段，来维护业主的利益，协调两者的关系。因此。建立具体的法律法规，监督和规范业主、物业公司和业主委员会的责权利范围，是提高物业管理服务水平的重要保障。
2.2 加强落实物业管理行业的市场竞争机制，督促物业公司改善服务水平
目前，我国物业行业的竞争机制是具有一定的垄断性的市场化。这种竞争程度不够的垄断性，滋生了物业公司在管理服务上的无危机感、无责任感、无进取心、不规范化。提高物业公司的准入门槛，规范申请程序，有利于促进物业行业的完全竞争化和规范化。
2.3 加强业主购买物业服务的观念，提高民主意识
物业行业的垄断性让人们误解了其“购买服务”的属性。居民通过购买服务享有一定的权利，也承担一定的义务。居民可以享受绿化、清洁、治安等各项服务，但是这种购买的范围并不是选择性的，并不会因为你对某项产品的需求而选择，对某项产品的无要求而不选择。物业管理服务的范围取决于为居住小区提供服务的整体数量和质量上，而非个人意愿。居民建立积极正确的购买物业服务的观念，有利于更好的享受物业服务，也有利于正确的认识到自身的义务，减少与物业公司的冲突，促进居住小区和谐健康的发展。
结语：
通过本次的调查与分析，了解了邵阳市新建居住小区的物业管理服务水平的现状，发现了诸多问题，提出一些建议，为改善物业管理服务水平提供参考。
作者简介：
赵浠辰，邵阳学院城市建设系，1992年12月8日，男，湖南省怀化市，本科，研究方向：城乡规划。
【关键词】居住小区；物业管理服务水平；现状分析
物业管理服务水平的高低跟居民的生活质量息息相关。本次调查的覆盖面为邵阳市新建居住小区，物业管理的覆盖率高达92%以上，故本次调查的数据具有一定的参考性。
1、新建居住小区物业管理服务水平的现状
1.1 物业管理服务的总体水平不高
从图表1来看，居民对邵阳市物业管理服务的总体满意度较低，认可度不高。这说明，邵阳市市区物业公司的发展水平和服务质量整体不高，物业管理服务水平有待提高，管理机制有待完善。
图表 1
1.2 物业公司的规范性有待提高
根据《普通居住小区物业管理服务等级标准》规定，服务与被服务双方要签订规范的物业服务合同。物业公司应在居民入住时主动与业主签订物业合同。数据显示，22.4%的业主未与物业公司签订规范的物业服务合同，45.2%的签订了，33.4%不清楚是否签订。由此可见，居民的法律意识比较薄弱，有待提高。
明确业主和物业公司之间的责权利范围是保障双方权利和义务的基础。数据显示，10.8%的居民明确双方的权利和义务，54%粗略了解，35.2%不太清楚。绝大多数居民对于物业公司与业主双方的权利与义务不够了解，这可能导致一系列业主与物业公司的冲突。基于这一现实，物业公司应加强相应的宣传，业主也应该通过各种方式了解双方的职责。
物业公司的外在形象是物业公司服务水平的体现。数据显示，95%的小区设有专业的物业接待中心，物业人员均有统一的服装和佩饰。对物业人员的服务态度、礼仪形象，表示很好的占48.6%，好的占35.4%，不好的占15.3%，非常差的占2.7%。
居住小区的业主委员会是协调业主与物业公司之间利益关系的。调查结果显示：90%以上的居住小区设有业主委员会，但80%以上的业主委员会或形同虚设或无力制约物业公司。这种民主管理的方式没有得到落实，小区内的大小事宜基本由物业管理公司代办，这就可能造成业主的某些利益得不到保护，物业公司与业主的交流不顺畅等问题。
物业公司收费和开支的合理性和透明性同业主的利益息息相关。调查结果显示，85%以上物业公司会公示服务费用和资金收支情况。但76.8%的居民表示物业管理公司收费不合理，有违规收费情况。如水电气等损耗的维修费用及公共面积的垃圾清理费，本应住户均摊，物业公司却擅做主张，自行定价，强行分摊。更有甚者随意提高收费标准，业主不堪忍受，业主委员会又无强硬态度与手段，无法制约和监督物业公司，致使业主与物业公司矛盾升级，无法调和。
1.3 物业公司的公共服务水平低
物业公司的公共服务水平主要体现在环境保护、绿化维护、卫生清洁、安全管理和设施维修等方面。
数据显示，82%以上的居民对小区的整体绿化和环境保护表示不满意。小区绿化面积太小，遮阴树木少，花草修剪不好，花木多是时令性植物，种类少，四季常青的花木少等。由此可见，人们对小区户外环境的品质要求越来越高。
小区的清洁卫生关系到居民的生活品质的高低。调查结果显示，65%以上的居民对小区的清洁卫生不太满意。如小区卫生打扫不彻底，垃圾桶较少，楼道打扫频率低，落叶未及时清扫等。
小区的安全管理是居民日常生活中尤为担忧的问题。数据显示，75%的居民对小区的治安不满意，有的小区无门禁管理，外来人员无需登记，可长驱直入，或楼下门禁已坏，常年失修等。这些安全问题影响了居民的生活，降低了物业服务的总体水平。
调查中，78%的居民反映物业对小区的公共服务设施的配套和维修工作不满意。设施质量差，种类少，数量少，选材不人性化。维修不及时或废弃，或简单维修再次报废。
1.4 物业公司对停车管理不合理
私人小汽车拥有率的提高，衍生了一系列小区的停车问题。在调查中，高达83%的居民对小區的停车设施和管理表示不满意。停车位设计指标不规范，地面停车率低或不允许地面停车，地下停车位量少而价高。路边停车位尺寸小，与小区道路的连接性差，车辆停入难度大，抢位现象普遍；外来车辆入内，占据小区停车位，乱停乱放的现象屡见不鲜，严重扰乱了小区内部的生活。有的开发商为了获取最大利益，只卖车位不租车位，导致地下车库独守空位，居民却无位可停。
2、关于提高物业管理服务水平的几点建议
2.1 制定相关法律法规，使物业管理规范化
小区的物业管理一般是由开发商组建或委托的，这使得物业行业市场具有一定的垄断性，也使得业主与物业公司的地位不对等，业主无话语权。目前没有具体的法律法规来明确物业公司与业主的责权利关系，这使得物业行业的市场混乱、不规范，也损害了业主的权益。业主委员会一般是由业主共同推举出来的，但他不具有一定的法律地位，在业主与物业公司产生冲突的时候，并没有强有力的保障或手段，来维护业主的利益，协调两者的关系。因此。建立具体的法律法规，监督和规范业主、物业公司和业主委员会的责权利范围，是提高物业管理服务水平的重要保障。
2.2 加强落实物业管理行业的市场竞争机制，督促物业公司改善服务水平
目前，我国物业行业的竞争机制是具有一定的垄断性的市场化。这种竞争程度不够的垄断性，滋生了物业公司在管理服务上的无危机感、无责任感、无进取心、不规范化。提高物业公司的准入门槛，规范申请程序，有利于促进物业行业的完全竞争化和规范化。
2.3 加强业主购买物业服务的观念，提高民主意识
物业行业的垄断性让人们误解了其“购买服务”的属性。居民通过购买服务享有一定的权利，也承担一定的义务。居民可以享受绿化、清洁、治安等各项服务，但是这种购买的范围并不是选择性的，并不会因为你对某项产品的需求而选择，对某项产品的无要求而不选择。物业管理服务的范围取决于为居住小区提供服务的整体数量和质量上，而非个人意愿。居民建立积极正确的购买物业服务的观念，有利于更好的享受物业服务，也有利于正确的认识到自身的义务，减少与物业公司的冲突，促进居住小区和谐健康的发展。
结语：
通过本次的调查与分析，了解了邵阳市新建居住小区的物业管理服务水平的现状，发现了诸多问题，提出一些建议，为改善物业管理服务水平提供参考。
作者简介：
赵浠辰，邵阳学院城市建设系，1992年12月8日，男，湖南省怀化市，本科，研究方向：城乡规划。