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【摘要】经历了2008年短暂的回调之后,中国的房地产市场在2010年迸发出疯狂的上涨,对中国社会的各个方面产生了严重影响。解决房产乱局的关键还在于政府的决心和能力,房价非理性上涨的症结在于银行的信贷体系和制度约束缺乏。本文就银行和政府在解决房产乱局中的作用进行了探讨。
【关键词】房地产 政府 银行
经历了2008年中国房價的短暂回调之后,伴随着世界经济和中国经济复苏,2009年中国房价企稳回升,到了2010年尤其是两会之后中国部分重点城市的房价以超乎想象的方式上涨并进而带动了二三线城市的房价上涨。房地产问题俨然超越医疗和教育成为目前中国面临的最严重经济社会问题。一方面住房是重要的民生问题,解决不好这个问题会引发严重的社会不安定问题。另一方面,如果房地产泡沫已经形成,那么泡沫的破灭也会引发经济的大幅衰退,成为经济危机的导火索。
一、关于房地产必须厘清的几个问题
1、住房问题一直存在
住房问题现在如此凸显原因有两个方面。之前大多数人住房条件恶劣,但是一方面因为大多数人都是同等的条件恶劣不会引发心理问题。更重要的是住房问题解决的希望一直存在。农村可以通过自建住房解决或继续生活在祖屋,而且通过多年的储蓄基本可以解决住房问题。城市则通过政府部分企事业单位自身解决,把问题分解到小范围的同时也把矛盾分散化。即使没有住房,政府部分企事业单位还可以通过宿舍楼筒子楼等高集约化的方式解决相当数量人的住房需求。而普通城市居民更可以通过在四合院内或合法或非法搭建住房等等方式解决一部分需求。而目前生活条件的改善使得人们的心理期望极大提高,对住房条件的改善抱有很大期待,同时随着中国贫富差距的拉大,豪宅别墅等等的出现也触动了人们的神经。另一方面,城市住房问题都交由市场化解决把分散的问题集中到了一起更加显示出来供需矛盾。到目前人民群众如果失去了改善住房的希望那么就会引发严重社会问题。
2、房产是特殊商品
我们对房产性质必须认清。房产既为投资品又为人民生活必需品。这点属性决定了住房问题既不可以简单市场化解决又不能完全计划经济解决。完全市场化必然导致相当一批收入低的人无法获得其必要的生活条件,而计划解决在今天中国是很不现实的。因为寻租空间的存在必然导致腐败的多发性。况且中国特色社会主义市场经济的取向也不允许回到计划经济时代。
3、房地产市场也遵循经济规律
供需关系决定价格这个经济基本规律适用于房地产市场。而又因为其特殊性,房地产的供给由存量和新增两部分构成。因为土地资源的稀缺性,在短时期新增住房数量相对需求来说是严重不足的,这点尤其在大中城市体现的更明显。而二手房市场的供给主要由投机性购房者构成,这恰恰造成了房地产供给的人为短期,在房价上涨的时期,这些投机投资客往往更加惜售,从而制造供需矛盾的进一步加大。房地产市场供给的相对有限性必然导致价格主要由需求决定。所以商品性住宅的价格上限在于需求者尤其是刚性需求者的承受能力。并且投资客的结果无非两个,一种是房产由刚性住房需求者接手,一种是高位套牢在自己手中。很明显,第一种情况才能让投资客获得实在的利益。房地产市场另一特殊之处在于当房价正常时候,需求多数属于正常需求,只是满足住房需要的需求。但是当房价上升不正常发展的时候,需求就更多的由投机投资性需求构成,而投机投资性需求不需要通过房租获取收益,并且为了获利方便常常选择不出租,这就使得房屋出租市场供给降低,房租提高,逼迫一部分租房人成为被迫购房人,购房需求的增加从而也导致房价的增加。
4、银行在房地产市场中充当的角色具有两面性
一方面,银行的信贷帮助了众多住房需求者更早的解决了住房问题。银行的信贷直接或间接的也促进了房地产的开发从而在一定程度上促进了房地产供给的增加。尤其在房地产市场发展初期,房地产企业必须要借助银行的信贷支持才能搞房地产开发。这个是其积极意义。但另一方面,银行通过对个人住房贷款提升了购房者的购买能力而助长了房地产市场的不健康发展。并且一旦在风险控制方面出现问题就会为下一次经济危机的到来埋下伏笔。人民银行统计数据显示,2009年末,个人购房贷款余额4.76万亿元,同比增长43%,比2008年末高出30多个百分点;全年新增房地产贷款2万亿元,占各项贷款新增额的21.9%,占比较2008年提高11个百分点,同比多增1.5万亿元。从北京来看,2月份北京市的金融机构新增人民币贷款438.5亿元,其中个人住房本外币贷款增加43.5亿元,与1月份超过120亿元相比,大幅下降64%。而同期北京纯商品房价格上涨18.1%。并且由于投资渠道的缺乏或者说没有什么投资比投资房产更加暴利导致购房资金以杠杆化来促进房地产泡沫的形成。
二、解决问题的条件
首先是政府的勇气。政府能不能放弃泡沫繁荣带来的数字快感,政府可不可以放弃疯狂地产带来的财政收益决定了能否真正和切实有效地解决房地产市场存在的问题。这对于中国目前的政治格局将造成一定的冲击,所以在政府利益和房地产市场的健康发展之间做一个抉择需要很大的勇气。
其次是政府的决心。这关系到政策的制定乃至执行力度以及打破既得利益集团阻挠的效果。政府能不能真正以人为本,为大多数人民谋求基本生活福利决定了其落实相关政策的决心。而如果没有解决问题的决心,那么就会丧失人民的信任,更坏的是因此而产生恐慌性需求乃至产生政策效果的负面性。(即政策不能按照预定效果实行,民众会获得反面的信息)同时在于利益集团的斗争中将更加处于不利地位。
再次是政府的能力。只是有决心是不能解决任何问题的。政府的能力决定了是否可以付出较小的成本代价来获得更好的政策效果。政府能力的低下必然导致市场的负面反应,在市场化取向的今天,政府不可能再以单纯的计划管理手段来处理问题。所以制定相应政策并正确有效传递信号给市场取决于政府的能力,同时政府的前瞻能力也能降低政策执行阻力和更好地减少社会矛盾。
三、解决问题的可行性措施建议
1、短期:必须从银行着手解决需求问题
首先,银行在房地产发展过程中扮演了重要角色。这个角色也是两个方面的。一方面,银行给予房地产企业的贷款降低了房地产行业的准入门槛,增加了市场的竞争。另一方面,银行给予购房者的贷款则直接起到了提升房价的作用。购房者或理智或更多不理智的透支未来,无形中极大推高了房产价格。银行因为利益的驱动会为房地产推波助澜。尤其国有企业在这方面的胆量是不可小看的。因为出了问题产生坏账是由国家和人民买单,而风险和问题到来之前的利益却可以独享。这是有先例可循的。所以预防风险对于国有银行尤其重要。如果不及早处理,那么危机真正带来的后果将是灾难性的并将为下一次危机埋下伏笔。所以房贷业务可以让利于民企和外资。让利于民企和外资的同时也把风险转嫁到了出去。如此也可以防止民企和外资搭国有银行便车获得政策红利。因此政府应该大力规范银行的信贷,通过各种政策工具或直接通过行政手段对国有银行的房贷市场加以约束。让更多贷款进入实业也有利于我国经济的健康发展。通过收紧信贷,在今天重点城市的房价已经上涨到逼近需求者能负担的极限的情况下可以很好地平抑房价,也可以降低投机者的房价继续上涨预期,从而增加供给来缓和供需矛盾,扭转目前的不健康发展状况。
其次,必须用政府手段解决人民基本住房需要。这点其实很多人都已经表达过相同观点。公租房将是未来相当一段时间内解决人民基本住房需要的主要手段。通过公租房可以很好的解决房地产的升值预期从而不利于泡沫的生成。房地产投机投资者的获利空间来自于租金收入和房价上升带来的收益。而目前主要收益就在于预期房价上升。而通过公租房制度可以减少一部分刚性需求者,而刚性需求者的减少必然缓和了供需矛盾从而极大降低房价上升带来的收益。一旦投资投机客们通过租金来获得投资回报的时候,投机自然消失。市场也就回归正常。当然也要防范公租房可能产生的问题。要减少寻租空间。所以公租房定位必须是仅仅满足人们基本住房需要,同时相关政策必须透明公开。
再次,要取消经济适用住房和两限房等怪胎,给予商品房必要的市场空间。经济适用住房经过这么多年的实践可以认定是失败的政策。从最初的经济不适用到成为产生腐败的温床。而两限房则同样存在问题。尤其是经济红利(因为国家政策使得获得住房的价格低于市场就产生了为了市场化后的收益)会通过银行杠杆放大促进房价的上升。
此外,要制定相应法律法规来扭转人民的预期。例如重点城市要通过房产保有税,个人住房投资所得税等来提高房屋投资者的持有房产成本,增加其屯房成本并降低其收益预期来增加供给平抑房价。要加大对以阴阳合同等方式来逃避税收的打击。虽然不能降低购房者的成本但是却可以有效降低投资者的收益,而降低其投资收益就可以降低资金进入房地产市场的规模为后面的房地产健康发展铺平道路。要规范住宅出租市场。出租市场的完善和租户的合法权利的切实保障将有效減少对拥有房产的追求。房屋的使用价值就在于能满足人们的居住需求。在这方面租房和自住房没有本质区别。区别在于租房在现阶段面临很多不确定性,尤其租户利益不能得到有效保护。那么本可以通过租房解决问题的人就要加入刚性需求购房的行列。
最后,要通过舆论做相应引导。这方面的工作已经在进行。合理有效引导人们对住房问题的认识,降低对住房尤其是大城市的购买性需求。
2、中期:要增大市场的供给
一方面要发展好基础交通设施建设。远郊房产价格加上交通等成本等于城市房产价格。这个是一个均衡。所以降低交通成本可以有效均衡房产价格。而交通条件的改善将在土地供给方面获得巨大收益,而供给的有效增加是解决房地产市场的根本之道。另一方面要在适当时机放开集体土地,或者通过变相的手段放开集体土地,增加对市场的供给。至少可以用集体土地作为政策性住房的供给的一个有效途径。
3、长期:目前来看,住房问题集中在北京、上海、深圳等大城市
深层原因在于中国政治经济社会发展的不平衡性。大城市造成虹吸效果。重要资源诸如教育医疗乃至社会资源都集中在少数大城市产生马太效应。这导致了供需结构的失衡。例如北京的房产就是供给是北京的供给但是需求却是全国的需求乃至是世界的需求。所以从长远来讲,要通过分散化来解决住房问题,区域经济的协调发展是扭转这种畸形发展的不二法门。在这方面就需要政府的宏观政策规划。而解决了区域经济社会发展不平衡不仅仅有利于中国的房地产市场的健康发展也有利于中国的可持续发展。
【关键词】房地产 政府 银行
经历了2008年中国房價的短暂回调之后,伴随着世界经济和中国经济复苏,2009年中国房价企稳回升,到了2010年尤其是两会之后中国部分重点城市的房价以超乎想象的方式上涨并进而带动了二三线城市的房价上涨。房地产问题俨然超越医疗和教育成为目前中国面临的最严重经济社会问题。一方面住房是重要的民生问题,解决不好这个问题会引发严重的社会不安定问题。另一方面,如果房地产泡沫已经形成,那么泡沫的破灭也会引发经济的大幅衰退,成为经济危机的导火索。
一、关于房地产必须厘清的几个问题
1、住房问题一直存在
住房问题现在如此凸显原因有两个方面。之前大多数人住房条件恶劣,但是一方面因为大多数人都是同等的条件恶劣不会引发心理问题。更重要的是住房问题解决的希望一直存在。农村可以通过自建住房解决或继续生活在祖屋,而且通过多年的储蓄基本可以解决住房问题。城市则通过政府部分企事业单位自身解决,把问题分解到小范围的同时也把矛盾分散化。即使没有住房,政府部分企事业单位还可以通过宿舍楼筒子楼等高集约化的方式解决相当数量人的住房需求。而普通城市居民更可以通过在四合院内或合法或非法搭建住房等等方式解决一部分需求。而目前生活条件的改善使得人们的心理期望极大提高,对住房条件的改善抱有很大期待,同时随着中国贫富差距的拉大,豪宅别墅等等的出现也触动了人们的神经。另一方面,城市住房问题都交由市场化解决把分散的问题集中到了一起更加显示出来供需矛盾。到目前人民群众如果失去了改善住房的希望那么就会引发严重社会问题。
2、房产是特殊商品
我们对房产性质必须认清。房产既为投资品又为人民生活必需品。这点属性决定了住房问题既不可以简单市场化解决又不能完全计划经济解决。完全市场化必然导致相当一批收入低的人无法获得其必要的生活条件,而计划解决在今天中国是很不现实的。因为寻租空间的存在必然导致腐败的多发性。况且中国特色社会主义市场经济的取向也不允许回到计划经济时代。
3、房地产市场也遵循经济规律
供需关系决定价格这个经济基本规律适用于房地产市场。而又因为其特殊性,房地产的供给由存量和新增两部分构成。因为土地资源的稀缺性,在短时期新增住房数量相对需求来说是严重不足的,这点尤其在大中城市体现的更明显。而二手房市场的供给主要由投机性购房者构成,这恰恰造成了房地产供给的人为短期,在房价上涨的时期,这些投机投资客往往更加惜售,从而制造供需矛盾的进一步加大。房地产市场供给的相对有限性必然导致价格主要由需求决定。所以商品性住宅的价格上限在于需求者尤其是刚性需求者的承受能力。并且投资客的结果无非两个,一种是房产由刚性住房需求者接手,一种是高位套牢在自己手中。很明显,第一种情况才能让投资客获得实在的利益。房地产市场另一特殊之处在于当房价正常时候,需求多数属于正常需求,只是满足住房需要的需求。但是当房价上升不正常发展的时候,需求就更多的由投机投资性需求构成,而投机投资性需求不需要通过房租获取收益,并且为了获利方便常常选择不出租,这就使得房屋出租市场供给降低,房租提高,逼迫一部分租房人成为被迫购房人,购房需求的增加从而也导致房价的增加。
4、银行在房地产市场中充当的角色具有两面性
一方面,银行的信贷帮助了众多住房需求者更早的解决了住房问题。银行的信贷直接或间接的也促进了房地产的开发从而在一定程度上促进了房地产供给的增加。尤其在房地产市场发展初期,房地产企业必须要借助银行的信贷支持才能搞房地产开发。这个是其积极意义。但另一方面,银行通过对个人住房贷款提升了购房者的购买能力而助长了房地产市场的不健康发展。并且一旦在风险控制方面出现问题就会为下一次经济危机的到来埋下伏笔。人民银行统计数据显示,2009年末,个人购房贷款余额4.76万亿元,同比增长43%,比2008年末高出30多个百分点;全年新增房地产贷款2万亿元,占各项贷款新增额的21.9%,占比较2008年提高11个百分点,同比多增1.5万亿元。从北京来看,2月份北京市的金融机构新增人民币贷款438.5亿元,其中个人住房本外币贷款增加43.5亿元,与1月份超过120亿元相比,大幅下降64%。而同期北京纯商品房价格上涨18.1%。并且由于投资渠道的缺乏或者说没有什么投资比投资房产更加暴利导致购房资金以杠杆化来促进房地产泡沫的形成。
二、解决问题的条件
首先是政府的勇气。政府能不能放弃泡沫繁荣带来的数字快感,政府可不可以放弃疯狂地产带来的财政收益决定了能否真正和切实有效地解决房地产市场存在的问题。这对于中国目前的政治格局将造成一定的冲击,所以在政府利益和房地产市场的健康发展之间做一个抉择需要很大的勇气。
其次是政府的决心。这关系到政策的制定乃至执行力度以及打破既得利益集团阻挠的效果。政府能不能真正以人为本,为大多数人民谋求基本生活福利决定了其落实相关政策的决心。而如果没有解决问题的决心,那么就会丧失人民的信任,更坏的是因此而产生恐慌性需求乃至产生政策效果的负面性。(即政策不能按照预定效果实行,民众会获得反面的信息)同时在于利益集团的斗争中将更加处于不利地位。
再次是政府的能力。只是有决心是不能解决任何问题的。政府的能力决定了是否可以付出较小的成本代价来获得更好的政策效果。政府能力的低下必然导致市场的负面反应,在市场化取向的今天,政府不可能再以单纯的计划管理手段来处理问题。所以制定相应政策并正确有效传递信号给市场取决于政府的能力,同时政府的前瞻能力也能降低政策执行阻力和更好地减少社会矛盾。
三、解决问题的可行性措施建议
1、短期:必须从银行着手解决需求问题
首先,银行在房地产发展过程中扮演了重要角色。这个角色也是两个方面的。一方面,银行给予房地产企业的贷款降低了房地产行业的准入门槛,增加了市场的竞争。另一方面,银行给予购房者的贷款则直接起到了提升房价的作用。购房者或理智或更多不理智的透支未来,无形中极大推高了房产价格。银行因为利益的驱动会为房地产推波助澜。尤其国有企业在这方面的胆量是不可小看的。因为出了问题产生坏账是由国家和人民买单,而风险和问题到来之前的利益却可以独享。这是有先例可循的。所以预防风险对于国有银行尤其重要。如果不及早处理,那么危机真正带来的后果将是灾难性的并将为下一次危机埋下伏笔。所以房贷业务可以让利于民企和外资。让利于民企和外资的同时也把风险转嫁到了出去。如此也可以防止民企和外资搭国有银行便车获得政策红利。因此政府应该大力规范银行的信贷,通过各种政策工具或直接通过行政手段对国有银行的房贷市场加以约束。让更多贷款进入实业也有利于我国经济的健康发展。通过收紧信贷,在今天重点城市的房价已经上涨到逼近需求者能负担的极限的情况下可以很好地平抑房价,也可以降低投机者的房价继续上涨预期,从而增加供给来缓和供需矛盾,扭转目前的不健康发展状况。
其次,必须用政府手段解决人民基本住房需要。这点其实很多人都已经表达过相同观点。公租房将是未来相当一段时间内解决人民基本住房需要的主要手段。通过公租房可以很好的解决房地产的升值预期从而不利于泡沫的生成。房地产投机投资者的获利空间来自于租金收入和房价上升带来的收益。而目前主要收益就在于预期房价上升。而通过公租房制度可以减少一部分刚性需求者,而刚性需求者的减少必然缓和了供需矛盾从而极大降低房价上升带来的收益。一旦投资投机客们通过租金来获得投资回报的时候,投机自然消失。市场也就回归正常。当然也要防范公租房可能产生的问题。要减少寻租空间。所以公租房定位必须是仅仅满足人们基本住房需要,同时相关政策必须透明公开。
再次,要取消经济适用住房和两限房等怪胎,给予商品房必要的市场空间。经济适用住房经过这么多年的实践可以认定是失败的政策。从最初的经济不适用到成为产生腐败的温床。而两限房则同样存在问题。尤其是经济红利(因为国家政策使得获得住房的价格低于市场就产生了为了市场化后的收益)会通过银行杠杆放大促进房价的上升。
此外,要制定相应法律法规来扭转人民的预期。例如重点城市要通过房产保有税,个人住房投资所得税等来提高房屋投资者的持有房产成本,增加其屯房成本并降低其收益预期来增加供给平抑房价。要加大对以阴阳合同等方式来逃避税收的打击。虽然不能降低购房者的成本但是却可以有效降低投资者的收益,而降低其投资收益就可以降低资金进入房地产市场的规模为后面的房地产健康发展铺平道路。要规范住宅出租市场。出租市场的完善和租户的合法权利的切实保障将有效減少对拥有房产的追求。房屋的使用价值就在于能满足人们的居住需求。在这方面租房和自住房没有本质区别。区别在于租房在现阶段面临很多不确定性,尤其租户利益不能得到有效保护。那么本可以通过租房解决问题的人就要加入刚性需求购房的行列。
最后,要通过舆论做相应引导。这方面的工作已经在进行。合理有效引导人们对住房问题的认识,降低对住房尤其是大城市的购买性需求。
2、中期:要增大市场的供给
一方面要发展好基础交通设施建设。远郊房产价格加上交通等成本等于城市房产价格。这个是一个均衡。所以降低交通成本可以有效均衡房产价格。而交通条件的改善将在土地供给方面获得巨大收益,而供给的有效增加是解决房地产市场的根本之道。另一方面要在适当时机放开集体土地,或者通过变相的手段放开集体土地,增加对市场的供给。至少可以用集体土地作为政策性住房的供给的一个有效途径。
3、长期:目前来看,住房问题集中在北京、上海、深圳等大城市
深层原因在于中国政治经济社会发展的不平衡性。大城市造成虹吸效果。重要资源诸如教育医疗乃至社会资源都集中在少数大城市产生马太效应。这导致了供需结构的失衡。例如北京的房产就是供给是北京的供给但是需求却是全国的需求乃至是世界的需求。所以从长远来讲,要通过分散化来解决住房问题,区域经济的协调发展是扭转这种畸形发展的不二法门。在这方面就需要政府的宏观政策规划。而解决了区域经济社会发展不平衡不仅仅有利于中国的房地产市场的健康发展也有利于中国的可持续发展。