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摘 要：经济运行的规律及上海房地产业的发展现状要求建立科学、有效的监测预警系统。如何依据上海市的房地产业的实际情况，正确选择能够反映房地产业经济运行过程和各方面关系的经济指标，是建立科学、实用的房地产监测预警系统的基本前提。
关键词：房地产市场；监测预警系统；指标体系
一、引言
些年，在诸多因素造成的房地产业波动中，政府和企业难以把握其波动的转折点，造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调，造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等，景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用，有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。
基于此，本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析，并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。
二、国内已有房地产指标体系比较
目前为止，对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有：其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系，可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类；其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计，现已有多种房地产预警指标体系，限于篇幅，本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较：
1、"中房指数"指标体系
"中房指数"，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素（主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素）和内部相关指标（涉及房地产开发全过程），被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中，先行指标包括：全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率（3年）、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率；一致指标包括：国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员；滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。
2、台湾地区房地产景气综合指标
目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究发布台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。
三、房地产市场预警指标的选取原则
房地产领域的直接指标和相关指标很多，但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分，因此需要确立预警指标的选取原则，在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点，对预警指标进行筛选；此外，还有必要开展必要的分析，并结合专家咨询的意见，对指标体系及其分类进行调整。
（一）预警指标的选取原则
1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性，并且能代表房地产市场交易活动的一个领域，将其综合起来，能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。
2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情，都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量，具体表现在以下四个方面：即开发经营过程的全面性；市场影响因素的全面性；市场供求的全面性；市场要素的全面性。
3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时，使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量，达到了监测预警的目的，又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。
4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性，是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度，以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。
5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后，划分标准能够保持相对稳定。
6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上，可能通过分析指标之间协调性，找出指标之间有一定规律的时差，并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。
7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标，有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。
四、上海房地产市场预警指标体系初步构建
上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征，房地产预警指标选取原则，参考上述指标体系，提出以下房地产预警指标，并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1：
参考文献：
[1]中国指数研究院著，中国房地产指数系统理论与实践（第二版）[M]，经济管理出版社，2005.8。
[2]盛承懋等编著，海峡两岸房地产比较研究[M]，东南大学出版社，2004.12。
[3]叶艳兵、丁烈云，房地产预警指标体系设计研究[J]，基建优化，2001.06，22（3）。
作者简介：周烨（1984.2-），女，湖南益阳人，硕士，上海济光职业技术学院经管系专任教师，助教，研究方向：产业经济学。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
关键词：房地产市场；监测预警系统；指标体系
一、引言
些年，在诸多因素造成的房地产业波动中，政府和企业难以把握其波动的转折点，造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调，造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等，景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用，有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。
基于此，本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析，并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。
二、国内已有房地产指标体系比较
目前为止，对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有：其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系，可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类；其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计，现已有多种房地产预警指标体系，限于篇幅，本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较：
1、"中房指数"指标体系
"中房指数"，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。
其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素（主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素）和内部相关指标（涉及房地产开发全过程），被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中，先行指标包括：全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率（3年）、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率；一致指标包括：国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员；滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。
2、台湾地区房地产景气综合指标
目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究发布台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。
三、房地产市场预警指标的选取原则
房地产领域的直接指标和相关指标很多，但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分，因此需要确立预警指标的选取原则，在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点，对预警指标进行筛选；此外，还有必要开展必要的分析，并结合专家咨询的意见，对指标体系及其分类进行调整。
（一）预警指标的选取原则
1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性，并且能代表房地产市场交易活动的一个领域，将其综合起来，能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。
2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情，都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量，具体表现在以下四个方面：即开发经营过程的全面性；市场影响因素的全面性；市场供求的全面性；市场要素的全面性。
3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时，使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量，达到了监测预警的目的，又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。
4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性，是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度，以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。
5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后，划分标准能够保持相对稳定。
6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上，可能通过分析指标之间协调性，找出指标之间有一定规律的时差，并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。
7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标，有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。
四、上海房地产市场预警指标体系初步构建
上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征，房地产预警指标选取原则，参考上述指标体系，提出以下房地产预警指标，并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1：
参考文献：
[1]中国指数研究院著，中国房地产指数系统理论与实践（第二版）[M]，经济管理出版社，2005.8。
[2]盛承懋等编著，海峡两岸房地产比较研究[M]，东南大学出版社，2004.12。
[3]叶艳兵、丁烈云，房地产预警指标体系设计研究[J]，基建优化，2001.06，22（3）。
作者简介：周烨（1984.2-），女，湖南益阳人，硕士，上海济光职业技术学院经管系专任教师，助教，研究方向：产业经济学。
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