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摘 要：“营改增”在我国的实施已经有7年的时间，取得了突出的成效，2016年，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号），将不动产纳入了“营改增”范畴，这对于不动产的会计核算方法产生了深刻的影响。本文主要从四个层面探讨“营改增”后不动产的会计核算方法。
关键词：“营改增”；不动产；会计核算方法
随着时代的发展，我国税务制度也得到了不断的发展和完善，营改增是我国经济转型的切入口，从试点到推广，营改增完成了我国税制改革的关键一步，其对企业财务管理的影响已经在经营管理过程中逐步体现。增值税的征税领域包括商品经济的各个环节，实施营改增能够有效防止重复征税问题的发生，在抵扣环节与纳税环节，都需要以法定凭证作为依据，出口环节实施零征收模式，进口环节实施全额征税模式，这就能够提升我国企业的国际竞争力。“营改增”即营业税改征增值税，是财政部和国家税务总局在2016年3月份发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中的一项规定，其中不动产也是需要改征的一部分内容，这就要求不动产的会计核算要做出改变。在以前的会计核算中，企业若增加、减少、出租不动产获得收益时，属于营业收入，需要缴纳营业税。“营改增”后，这些均变为增值税的征收范畴，需要按照11%的税率缴纳增值税。若企业是一般纳税人，购入不动产所缴纳的进项税也是可以抵扣的。“营改增”后，对不动产会计核算方法的影响有以下几点：
一、“营改增”后增加不动产的会计核算
企业从外部取得不动产时，不论是购入还是租入都需要缴纳进项税，进项税不需要再计入不动产成本，可以进行抵扣。
（一）企业从外部购入不动产的会计核算
当企业从外部购入不动产时，在以往的会计核算中，缴纳进项税需要计入不动产成本。国家税务总局发布的文件中规定，在“营改增”执行后，外购不动产所缴纳的进项税是可以抵扣的。可以在购入不动产的两年内分别在销项税中抵扣，抵扣的标准是第一年抵扣总额的百分之六十，第二年抵扣百分之四十。抵扣制度的改变也让会计核算发生着改变，不动产进项税的抵扣不是一次完成的，是分批次的，因此需要增设“应交税费--待抵扣进项税额”科目，以用于核算企业还有多少未抵扣的不动产进项税。
（二）企业通过融资租赁租入的不动产的核算
企业融资租入的不动产也按照企业的资产核算，租入的不动产的与外购的不动产进项税抵扣方法不同，不用分两年进行抵扣，可以在租入的当月一次性在销项税中扣除，企业只需要沿用以前的会计科目“应交税费--应交增值税（进项税额）”即可。这样便于企业进行核算。
如，某公司租赁办公楼，办公楼的资产公允价值共计1000万元，租赁费，通过分期方式支付，每个季度末支付，每次300万元，共计1200万元，该公司最低租赁付款额现值共计980万元，在租赁到期后，某公司支付10万元，可以获取到所有权。那么具体的会计处理方式为：
某公司融资租入资产共计980万元[min（1000，980]，其中，未确认的融資费用共计110.09万元（1090.09-980）；公司长期应付款共计1090.09万元，即[（1200+10）/（1+11%）]，在第一到第三年年末时，长期应付款共计270.27万元，应交增值税为29.73万元，银行存款共计300万元。如果每月末融资为8000元，具体的会计处理方式：利息支出为0.8万元，未确认的融资费用为0.8万元，在最后一年，长期应付款共计279.28万元，应交税费为30.72万元，银行存款为310万元。
（三）企业自行建造的不动产核算
企业自行建造的不动产一般是指房屋、厂房等建筑物，在建造的时候，需要核算工程建造过程中所花费的建造成本，一般通过“工程物资”和“在建工程”两个科目归集，等到不动产完工开始投入使用后，才将成本归集到“固定资产”账户，以反映不动产的建造成本。在购入材料物资会取得增值税专用发票，其中的进项税是可以抵扣的，企业可以根据购入财产物资的实际发生时间，当月进行进项税的抵扣。如果不动产为自行建造，那么在建造过程中产生的人工费用、材料费用、机械施工费用，都需要归集在“在建工程”账户中，在这一过程中，就会涉及增值税核算，关于这一问题，迄今还没有完善的规范。根据目前我国现行的《增值税暂行条例》中，将资产货物在非应税项目中的应用纳入销售行为的一种。在“营改增”制度的推行下，关于非应税项目的概念已经越来越模糊，而不动产属于“营改增”的范畴中，如果为企业自建不动产设计的材料与产品，其本质上就属于企业的领用原材料。因此，资产产品在在建工程中的应用不需要再纳入到增值税中，也不需要记入到“应交税费”科目中。
二、“营改增”后减少不动产的会计核算
企业减少不动产的形式有很多种，例如出售、对外投资、捐赠支出等等，下面以出售不动产为例，对“营改增”后的减少不动产的会计核算进行分析。
出售不动产所需要缴纳的增值税的计税方法有两种，一是简易的计税方法，它适用于在2016年4月30号以前出售的不动产，它跟以往的计税方法大体类似。纳税人需要向地税缴纳百分之五的税率，然后在按规定向国税缴纳相关的税费。二是一般计税方法，它是针对在2016年5月1号以后出售的不动产的纳税规定，它与简易纳税方法有很大的不同，纳税人向地税按百分之五缴纳税款后，再按照进项税百分之十一的税率计算差额，然后再向国税缴纳相关的税费。这两种方法中缴纳增值税的过程均包括预缴税款和纳税申报两个阶段，只是在这两个阶段中计算方法有些不同。
（一）预缴税费阶段
在进行不动产的税费预缴时，有全额预缴和差额预缴两种，其中全额预缴的方式一般应用于自建的不动产对外出售，其计税依据是出售不动产所取得的全部价款和发生的一切合理费用。差额预缴适用于外部购买、获取捐赠、投资者投入等形式获得的不动产，其计税依据是用出售不动产获取的全部价款和一切合理费用的总额减去购入时企业所支付的花费，然后再计算应该缴纳的税费。 （二）纳税申报阶段
在纳税申报阶段，简易计税方法和一般计税方法是不同的，在2016年4月30日以前出售的不动产采用简易计税方法计算企业应该缴纳的增值税。在2016年5月1日以后出售的不动产采用一般计价方法。不论是采用简易计价方法还是一般计价方法，其计税依据不动产取得的不同而不同，并且用公式计算出应纳税额，然后向国税局缴纳增值税。在进行税费缴纳时，纳税人需要注意，所采用的抵扣凭证必须是合法有效的真实凭证，才能依法进行扣除，否则需要承担相应的法律责任。
三、“营改增”后关于转让不动产使用权会计核算的规定
在企业持有不动产的时间范围内，不动产使用权是可以进行让渡的，关于不动产出租中设计的收入，属于“让渡资产使用权收入”范畴，按照财税[2016]中《营业税改征增值税试点有关事项规定》中，對于企业出租的各类不动产，其计税方式包括两种类型：
①简易计税法：该种计税方式适合应用于2016年4月30日前的出租不动产，针对的是以往的老项目；
②一般计税法：一般计税法主要应用在2016年5月1后出租的不动产，针对的是新项目。
简易计税法与一般计税法相比，在征税方式上有所差异。在简易计税方法中，如果不动产所在地与机构所在地相同，那么均按照5%的征收率向不动产申报纳税，如果不动产所在地与机构所在地不同，则分别按照5%的征收率分别向不动产所在地与机构所在地进行预缴与申报。
四、结语
目前，我国正处于经济转型的特殊阶段，国家为第三产业的发展提供了一系列的政策和资金支持，为了完善财税制度，国务院在2011年公布《营业税征增值税试点方案》，拉开了营改增的序幕，营改增的实施能够降低企业纳税成本，实现投资优化，减少重复征税，促进国民经济又快又稳的发展。“营改增”是一个必然的发展趋势，“营改增”的实施对不动产的会计核算造成了深刻的影响，在日常工作中，我们要关注其中的问题，积极解决，推进“营改增”的顺利开展。
参考文献：
[1]谢萌. 营改增后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X科研事业单位为例[J].财会学习. 2017，（06） .
[2]牛文光. “营改增”对建筑企业财务管理的影响与应对措施[J].中小企业管理与科技（中旬刊）. 2016，（11） .
作者简介：
李美玲，广州南洋理工职业学院。
关键词：“营改增”；不动产；会计核算方法
随着时代的发展，我国税务制度也得到了不断的发展和完善，营改增是我国经济转型的切入口，从试点到推广，营改增完成了我国税制改革的关键一步，其对企业财务管理的影响已经在经营管理过程中逐步体现。增值税的征税领域包括商品经济的各个环节，实施营改增能够有效防止重复征税问题的发生，在抵扣环节与纳税环节，都需要以法定凭证作为依据，出口环节实施零征收模式，进口环节实施全额征税模式，这就能够提升我国企业的国际竞争力。“营改增”即营业税改征增值税，是财政部和国家税务总局在2016年3月份发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中的一项规定，其中不动产也是需要改征的一部分内容，这就要求不动产的会计核算要做出改变。在以前的会计核算中，企业若增加、减少、出租不动产获得收益时，属于营业收入，需要缴纳营业税。“营改增”后，这些均变为增值税的征收范畴，需要按照11%的税率缴纳增值税。若企业是一般纳税人，购入不动产所缴纳的进项税也是可以抵扣的。“营改增”后，对不动产会计核算方法的影响有以下几点：
一、“营改增”后增加不动产的会计核算
企业从外部取得不动产时，不论是购入还是租入都需要缴纳进项税，进项税不需要再计入不动产成本，可以进行抵扣。
（一）企业从外部购入不动产的会计核算
当企业从外部购入不动产时，在以往的会计核算中，缴纳进项税需要计入不动产成本。国家税务总局发布的文件中规定，在“营改增”执行后，外购不动产所缴纳的进项税是可以抵扣的。可以在购入不动产的两年内分别在销项税中抵扣，抵扣的标准是第一年抵扣总额的百分之六十，第二年抵扣百分之四十。抵扣制度的改变也让会计核算发生着改变，不动产进项税的抵扣不是一次完成的，是分批次的，因此需要增设“应交税费--待抵扣进项税额”科目，以用于核算企业还有多少未抵扣的不动产进项税。
（二）企业通过融资租赁租入的不动产的核算
企业融资租入的不动产也按照企业的资产核算，租入的不动产的与外购的不动产进项税抵扣方法不同，不用分两年进行抵扣，可以在租入的当月一次性在销项税中扣除，企业只需要沿用以前的会计科目“应交税费--应交增值税（进项税额）”即可。这样便于企业进行核算。
如，某公司租赁办公楼，办公楼的资产公允价值共计1000万元，租赁费，通过分期方式支付，每个季度末支付，每次300万元，共计1200万元，该公司最低租赁付款额现值共计980万元，在租赁到期后，某公司支付10万元，可以获取到所有权。那么具体的会计处理方式为：
某公司融资租入资产共计980万元[min（1000，980]，其中，未确认的融資费用共计110.09万元（1090.09-980）；公司长期应付款共计1090.09万元，即[（1200+10）/（1+11%）]，在第一到第三年年末时，长期应付款共计270.27万元，应交增值税为29.73万元，银行存款共计300万元。如果每月末融资为8000元，具体的会计处理方式：利息支出为0.8万元，未确认的融资费用为0.8万元，在最后一年，长期应付款共计279.28万元，应交税费为30.72万元，银行存款为310万元。
（三）企业自行建造的不动产核算
企业自行建造的不动产一般是指房屋、厂房等建筑物，在建造的时候，需要核算工程建造过程中所花费的建造成本，一般通过“工程物资”和“在建工程”两个科目归集，等到不动产完工开始投入使用后，才将成本归集到“固定资产”账户，以反映不动产的建造成本。在购入材料物资会取得增值税专用发票，其中的进项税是可以抵扣的，企业可以根据购入财产物资的实际发生时间，当月进行进项税的抵扣。如果不动产为自行建造，那么在建造过程中产生的人工费用、材料费用、机械施工费用，都需要归集在“在建工程”账户中，在这一过程中，就会涉及增值税核算，关于这一问题，迄今还没有完善的规范。根据目前我国现行的《增值税暂行条例》中，将资产货物在非应税项目中的应用纳入销售行为的一种。在“营改增”制度的推行下，关于非应税项目的概念已经越来越模糊，而不动产属于“营改增”的范畴中，如果为企业自建不动产设计的材料与产品，其本质上就属于企业的领用原材料。因此，资产产品在在建工程中的应用不需要再纳入到增值税中，也不需要记入到“应交税费”科目中。
二、“营改增”后减少不动产的会计核算
企业减少不动产的形式有很多种，例如出售、对外投资、捐赠支出等等，下面以出售不动产为例，对“营改增”后的减少不动产的会计核算进行分析。
出售不动产所需要缴纳的增值税的计税方法有两种，一是简易的计税方法，它适用于在2016年4月30号以前出售的不动产，它跟以往的计税方法大体类似。纳税人需要向地税缴纳百分之五的税率，然后在按规定向国税缴纳相关的税费。二是一般计税方法，它是针对在2016年5月1号以后出售的不动产的纳税规定，它与简易纳税方法有很大的不同，纳税人向地税按百分之五缴纳税款后，再按照进项税百分之十一的税率计算差额，然后再向国税缴纳相关的税费。这两种方法中缴纳增值税的过程均包括预缴税款和纳税申报两个阶段，只是在这两个阶段中计算方法有些不同。
（一）预缴税费阶段
在进行不动产的税费预缴时，有全额预缴和差额预缴两种，其中全额预缴的方式一般应用于自建的不动产对外出售，其计税依据是出售不动产所取得的全部价款和发生的一切合理费用。差额预缴适用于外部购买、获取捐赠、投资者投入等形式获得的不动产，其计税依据是用出售不动产获取的全部价款和一切合理费用的总额减去购入时企业所支付的花费，然后再计算应该缴纳的税费。 （二）纳税申报阶段
在纳税申报阶段，简易计税方法和一般计税方法是不同的，在2016年4月30日以前出售的不动产采用简易计税方法计算企业应该缴纳的增值税。在2016年5月1日以后出售的不动产采用一般计价方法。不论是采用简易计价方法还是一般计价方法，其计税依据不动产取得的不同而不同，并且用公式计算出应纳税额，然后向国税局缴纳增值税。在进行税费缴纳时，纳税人需要注意，所采用的抵扣凭证必须是合法有效的真实凭证，才能依法进行扣除，否则需要承担相应的法律责任。
三、“营改增”后关于转让不动产使用权会计核算的规定
在企业持有不动产的时间范围内，不动产使用权是可以进行让渡的，关于不动产出租中设计的收入，属于“让渡资产使用权收入”范畴，按照财税[2016]中《营业税改征增值税试点有关事项规定》中，對于企业出租的各类不动产，其计税方式包括两种类型：
①简易计税法：该种计税方式适合应用于2016年4月30日前的出租不动产，针对的是以往的老项目；
②一般计税法：一般计税法主要应用在2016年5月1后出租的不动产，针对的是新项目。
简易计税法与一般计税法相比，在征税方式上有所差异。在简易计税方法中，如果不动产所在地与机构所在地相同，那么均按照5%的征收率向不动产申报纳税，如果不动产所在地与机构所在地不同，则分别按照5%的征收率分别向不动产所在地与机构所在地进行预缴与申报。
四、结语
目前，我国正处于经济转型的特殊阶段，国家为第三产业的发展提供了一系列的政策和资金支持，为了完善财税制度，国务院在2011年公布《营业税征增值税试点方案》，拉开了营改增的序幕，营改增的实施能够降低企业纳税成本，实现投资优化，减少重复征税，促进国民经济又快又稳的发展。“营改增”是一个必然的发展趋势，“营改增”的实施对不动产的会计核算造成了深刻的影响，在日常工作中，我们要关注其中的问题，积极解决，推进“营改增”的顺利开展。
参考文献：
[1]谢萌. 营改增后不动产经营租赁涉税实务探讨——以X科研事业单位为例[J].财会学习. 2017，（06） .
[2]牛文光. “营改增”对建筑企业财务管理的影响与应对措施[J].中小企业管理与科技（中旬刊）. 2016，（11） .
作者简介：
李美玲，广州南洋理工职业学院。