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在德国，一个平均收入水平的家庭如果要购买住房，每个月供房子只需要花掉其收入的1/5，且10年之内就能还清。
德国汉堡与中国上海是一对姐妹城市，两个城市具有极大的相似性：面朝大海，是各自国家“通向世界的门户”；易北河和黄浦江贯穿她们，河流是城市的动脉；她们都曾有令人血脉贲张的发家史；如今具有重要的金融、贸易和工业地位；同是人们向往的充满魅力的大都市……
但是汉堡的步伐似乎更快、更坚决。从30年前处处飘着鱼腥味、滋生着犯罪和暴力的喧嚣都市，到今天的“全球宜居城市排行”前20名，成为德国最受欢迎的城市之首，汉堡经验对于上海以及更多的中国城市具有范本价值。
自2010年5月起，汉堡市会以“汉堡之家”的形象亮相在上海世博会城市最佳实践区，组织者希望，这个关于安居乐业的城市模型将会打动更多的中国人。
“无恒产者”的恒心
“房子是消费品，如果你真的需要再考虑购买，不建议买房作为投资。”45岁的史蒂凡·贝克是德国《明镜》周刊的资深经济记者之一，当他从电视新闻里看到中国大都市又掀起一阵“购房疯”时，立刻写了一封邮件给他的中国朋友们。
2008～2009年的次贷危机逐渐退潮，这次留给人们的教训除了不要过分信赖金融家之外，就是重视房地产的民生性质。其中最典型的例子就是“房价10年不涨”、一直保持平稳态势的德国。
在回答史蒂凡·贝克的邮件里，《世界博览》记者援引了中国的一句古话，“有恒产者有恒心”，贝克对此很不理解。作为坚定的租房一族，贝克解释说：“健全的租房市场和较高的租房居住条件是德国人放心一辈子租房住的主要原因。除了制度上的保证之外，德国人的买房观念也起到很重要的作用。当房子不再意味着居住，而成为一种金融产品的时候，泡沫随时会泛滥。”
相比富裕的南德巴伐利亚等州，汉堡所在的北德地区的房价普遍要低一些。史蒂凡·贝克的父母在汉堡市区拥有一栋120平方米左右的房子，上下两层，还有lO平方米左右的花园。这是他们在上世纪90年代买下的，总价在10万马克左右。他的父亲退休之前是高级中学的教师，每月工资约1600马克，大概花了6年的时间就付清了所有的房款。而现在以贝克的收入来说，现在市区房子的售价基本上在17万欧元左右(约合人民币155万元)买下这栋房子大概只需要8年就差不多了。
据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2％，而房价每年仅上涨1％，扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1％的速度缩水。在过去的30年中，德国的平均房价仅上涨了60％，而同期个人名义收入额已经增长了3倍。根据德国土地建设银行的一项调查，一个德国平均收入水平的家庭如果要购买住房，每个月供房子只需要花掉其收入的1／5。即使这样，德国人也不愿供房。
德国自有住房率为42％，租赁住房率达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。
由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，自从大学毕业后在汉堡定居，贝克租房已经有15年左右，其间他大概只换过两三次房子。在一所出租房中住十年以上的德国家庭不在少数。大量廉价的出租房屋供应，对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。
民众乐得租房，最根本的原因是政府政策的稳定。德国政府并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。保障居民住房是制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。
对于贝克这样的高知中产租房者来说，即使没有不动产，也对生活在汉堡这座城市充满信心。
让心归属的城市
“二战”期间，汉堡的港口区域受到很大破坏，由于战后德国经济受到重创，汉堡市中心居住区并没有大规模推倒重建，被破坏的部分坚持能修缮的就按照原样修复。
在人选2009年全球最适宜人类居住的名录时，城市的历史气息是其中很重要的一项，汉堡在这一项的得分完全归功于对于老建筑的保护。一个城市的老建筑反映了城市整体形象、居民性格特点和文化传统。老建筑能让市民融入城市历史，产生心理上的归属感。
直到今天，汉堡85％的房子都有30年以上的历史。汉堡市城市规划部门的官员赫尔林特·贡德拉赫在回答媒体采访时曾说：“不管是民众、议会还是媒体，我们讨论最多的是怎样通过新的能源技术和环保技术去修缮这些旧建筑，而不是去破坏它的原有结构和特点。汉堡不会贸然拆掉老城造新城。汉堡如果要建新建筑，总是在新的区域动工。”
由于众多国际企业在汉堡设置分支机构，市中心黄金地带的房价也相对较高。赫尔林特·贡德拉赫介绍说，汉堡市政府曾计划在老城区建设摩天大楼，但是议案刚一公布，“整个汉堡市的市民都自发参加到讨论中来。”
在汉堡，规划有一个市民决策的过程，如果市民对政府的规划或建筑项目不满意，他们可以搞签名活动，如果相当多的人签名反对，州政府就会认真考虑，很可能不再实施原先的决策。在舆论监督下，几年过去了，没有人敢贸然启动这个项目，至今还处于征集意见的阶段。
未来都市“被动屋”
“汉堡之家”这座最适宜人类居住的城市未来会是什么样子?汉堡人心中早已有了规划，发展清洁环保的低碳建筑，将“被动屋”推广到城市生活中来。“被动屋”说起来有些拗口，实际上是指在这种建筑中，能量需求将不再活跃。
这一案例的原型是位于该市的“港口城(HafenCicy)”项目，通过重新设计改造，这一老城区将被打造成拥有大量生态型建筑的商住大型社区，这一项目开始于10年前，目前已完成一半，还需要lO年完成全部工程，这也是欧洲最大的城区重建项目之一。
汉堡驻上海联络处首席代表、世博会汉堡市城市最佳实践区案例馆展区总代表安克先生表示，“‘汉堡之家’是中国境内第一幢获得认证的被动屋，将为中国改进建筑节能技术提供全面参考。”
在参观中，记者发现光伏发电设备占据了大半个屋顶，据安克先生介绍这一设备能满足“汉堡之家”大约80％的用电需求。每扇窗的大小也都各不相同，它们唯一遵循的规则就是节能。每一扇窗都有三层玻璃，它们的位置、大小、太阳照射的角度和所形成的阴影都经过设计师的精密计算。
国内的参观者可以在这间“被动房”里直观地观察到最高的节能环保技术水平，不需要从上海市的电网里输入一度电，也不需要空调和暖气，却能一年四季保持室内25℃左右的恒温。它体现了可持续建筑文化中所说的“隐藏的能量”，它对能源的节省，原因在于建筑的优化、围护结构和能源技术的使用。
德国汉堡与中国上海是一对姐妹城市，两个城市具有极大的相似性：面朝大海，是各自国家“通向世界的门户”；易北河和黄浦江贯穿她们，河流是城市的动脉；她们都曾有令人血脉贲张的发家史；如今具有重要的金融、贸易和工业地位；同是人们向往的充满魅力的大都市……
但是汉堡的步伐似乎更快、更坚决。从30年前处处飘着鱼腥味、滋生着犯罪和暴力的喧嚣都市，到今天的“全球宜居城市排行”前20名，成为德国最受欢迎的城市之首，汉堡经验对于上海以及更多的中国城市具有范本价值。
自2010年5月起，汉堡市会以“汉堡之家”的形象亮相在上海世博会城市最佳实践区，组织者希望，这个关于安居乐业的城市模型将会打动更多的中国人。
“无恒产者”的恒心
“房子是消费品，如果你真的需要再考虑购买，不建议买房作为投资。”45岁的史蒂凡·贝克是德国《明镜》周刊的资深经济记者之一，当他从电视新闻里看到中国大都市又掀起一阵“购房疯”时，立刻写了一封邮件给他的中国朋友们。
2008～2009年的次贷危机逐渐退潮，这次留给人们的教训除了不要过分信赖金融家之外，就是重视房地产的民生性质。其中最典型的例子就是“房价10年不涨”、一直保持平稳态势的德国。
在回答史蒂凡·贝克的邮件里，《世界博览》记者援引了中国的一句古话，“有恒产者有恒心”，贝克对此很不理解。作为坚定的租房一族，贝克解释说：“健全的租房市场和较高的租房居住条件是德国人放心一辈子租房住的主要原因。除了制度上的保证之外，德国人的买房观念也起到很重要的作用。当房子不再意味着居住，而成为一种金融产品的时候，泡沫随时会泛滥。”
相比富裕的南德巴伐利亚等州，汉堡所在的北德地区的房价普遍要低一些。史蒂凡·贝克的父母在汉堡市区拥有一栋120平方米左右的房子，上下两层，还有lO平方米左右的花园。这是他们在上世纪90年代买下的，总价在10万马克左右。他的父亲退休之前是高级中学的教师，每月工资约1600马克，大概花了6年的时间就付清了所有的房款。而现在以贝克的收入来说，现在市区房子的售价基本上在17万欧元左右(约合人民币155万元)买下这栋房子大概只需要8年就差不多了。
据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2％，而房价每年仅上涨1％，扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1％的速度缩水。在过去的30年中，德国的平均房价仅上涨了60％，而同期个人名义收入额已经增长了3倍。根据德国土地建设银行的一项调查，一个德国平均收入水平的家庭如果要购买住房，每个月供房子只需要花掉其收入的1／5。即使这样，德国人也不愿供房。
德国自有住房率为42％，租赁住房率达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。
由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，自从大学毕业后在汉堡定居，贝克租房已经有15年左右，其间他大概只换过两三次房子。在一所出租房中住十年以上的德国家庭不在少数。大量廉价的出租房屋供应，对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。
民众乐得租房，最根本的原因是政府政策的稳定。德国政府并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。保障居民住房是制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。
对于贝克这样的高知中产租房者来说，即使没有不动产，也对生活在汉堡这座城市充满信心。
让心归属的城市
“二战”期间，汉堡的港口区域受到很大破坏，由于战后德国经济受到重创，汉堡市中心居住区并没有大规模推倒重建，被破坏的部分坚持能修缮的就按照原样修复。
在人选2009年全球最适宜人类居住的名录时，城市的历史气息是其中很重要的一项，汉堡在这一项的得分完全归功于对于老建筑的保护。一个城市的老建筑反映了城市整体形象、居民性格特点和文化传统。老建筑能让市民融入城市历史，产生心理上的归属感。
直到今天，汉堡85％的房子都有30年以上的历史。汉堡市城市规划部门的官员赫尔林特·贡德拉赫在回答媒体采访时曾说：“不管是民众、议会还是媒体，我们讨论最多的是怎样通过新的能源技术和环保技术去修缮这些旧建筑，而不是去破坏它的原有结构和特点。汉堡不会贸然拆掉老城造新城。汉堡如果要建新建筑，总是在新的区域动工。”
由于众多国际企业在汉堡设置分支机构，市中心黄金地带的房价也相对较高。赫尔林特·贡德拉赫介绍说，汉堡市政府曾计划在老城区建设摩天大楼，但是议案刚一公布，“整个汉堡市的市民都自发参加到讨论中来。”
在汉堡，规划有一个市民决策的过程，如果市民对政府的规划或建筑项目不满意，他们可以搞签名活动，如果相当多的人签名反对，州政府就会认真考虑，很可能不再实施原先的决策。在舆论监督下，几年过去了，没有人敢贸然启动这个项目，至今还处于征集意见的阶段。
未来都市“被动屋”
“汉堡之家”这座最适宜人类居住的城市未来会是什么样子?汉堡人心中早已有了规划，发展清洁环保的低碳建筑，将“被动屋”推广到城市生活中来。“被动屋”说起来有些拗口，实际上是指在这种建筑中，能量需求将不再活跃。
这一案例的原型是位于该市的“港口城(HafenCicy)”项目，通过重新设计改造，这一老城区将被打造成拥有大量生态型建筑的商住大型社区，这一项目开始于10年前，目前已完成一半，还需要lO年完成全部工程，这也是欧洲最大的城区重建项目之一。
汉堡驻上海联络处首席代表、世博会汉堡市城市最佳实践区案例馆展区总代表安克先生表示，“‘汉堡之家’是中国境内第一幢获得认证的被动屋，将为中国改进建筑节能技术提供全面参考。”
在参观中，记者发现光伏发电设备占据了大半个屋顶，据安克先生介绍这一设备能满足“汉堡之家”大约80％的用电需求。每扇窗的大小也都各不相同，它们唯一遵循的规则就是节能。每一扇窗都有三层玻璃，它们的位置、大小、太阳照射的角度和所形成的阴影都经过设计师的精密计算。
国内的参观者可以在这间“被动房”里直观地观察到最高的节能环保技术水平，不需要从上海市的电网里输入一度电，也不需要空调和暖气，却能一年四季保持室内25℃左右的恒温。它体现了可持续建筑文化中所说的“隐藏的能量”，它对能源的节省，原因在于建筑的优化、围护结构和能源技术的使用。