近一周以来，北京、上海等地接连推出楼市调控新措施，作为对新版“国八条”的具体政策落实。北京的“十五条”一度被称为“史上最严”，显示出此次各地政府的积极态度确实异乎寻常。有京沪两地带头表态，可想而知，接下来其他大、中城市也会不乏积极效法者。
　　住房问题事关“住有所居”的国策，当然兹事体大，但能否指望通过“限购”毕其功于一役，则要慎之又慎，且慢叫好。特别是，对更严厉的限购措施可能产生的效果不如意，乃至由其引发的副作用，事先要有充分的认识与评估。尤其要避免政策在执行途中，左摇右摆，乃至忽松忽紧。
　　这并非杞人忧天。
　　首先，京沪的楼市新政简而言之仍是限购，并无太多新鲜的主意。本地人限购三套房也好，外地人限购二套房也罢，还是在限制居民购买能力上动脑筋，并不会在短期内带来有效的住房供给，或者给民间资金一条分流路径。从经验看，这类措施确实可能会在抑制短期成交量上产生明显效果，并引致短期购买需求结构从小户型向大户型转向，但并无助于推动房价回落，更无助于房地产市场的系统整改与规范。现实中，楼市的短期供给没有显著增加，手握存量房的开发商优哉游哉地作壁上观、待价而沽，大量性质驳杂的民间资金还流动于房地产领域寻找增值机会。一俟政策限制松动，或者风向变化，房地产市场难免又是一番折腾。这种“三五个月再来一次”的轮回，最近三五年我们见得也不少。这至少提醒大家，对调控的实际效果，不仅要听其言，还要观其行，更要看地方政府一番言行之后的实际效果。
　　其次，地方政府主导的楼市调控政策落实工作，没有彻底解决财权、事权不匹配的问题。这就是说，严格执行限购措施，持续打压楼市，让楼价回归合理正常轨道，并不符合地方政府作为市场主体的根本利益。诚然，此前已有上海、重庆等地试行房产税的消息，与此次限购措施叠加，或有所谓“最后一根稻草”的效果。但是，如果解决不好中央政府、地方政府、地方民众三方之间的利益关系问题，仅仅通过中央的指示和民眾的呼吁让地方政府放弃推高地价，进而获取土地财政收益的做法，显然是苍白和无力的。这就意味着，如果此番调控措施在各地纷纷落实，部分地方的房地产市场真能出现一定的回落的话，操作调控的地方政府一定是最忧心如焚的群体，容易出现政策摇摆，甚至自打耳光的做法。因此，新版“国八条”贯彻执行到今天，仅仅是万里长征的第一步。这需要中央各部门出台丰富政策内容、创新体制机制，建构和各地方政府激励相容的制度安排，巩固楼市调控的实效。
　　最后，限购政策毕竟是影响到民众个体自由选择的权利。买房也好，买车也罢，都是国民自由选择权。买多少房子，买几辆汽车，都是居民个人的选择，政府本无干预的绝对正当性。当然，政府可以通过针对资产的税收，针对车辆使用的税费，来调节收入差距，弥补资源和环境成本。但具体到规定一个何种户籍的家庭可以买几套房，一个市民需要通过怎样的摇号方式来取得汽车作为代步工具，则无疑是政府管得过宽的表现。而今，以形势严峻为名出台紧急限购措施，或许看似带有合理色彩，但因此造成的对市场机制的伤害，无疑令人担忧。
　　房地产市场的乱象，不仅出在这个行业。扭曲房价数据、控制土地供给，乃至过度超发货币，对房地产市场之乱要负更大的责任。而这些无不与政府管制有关系。
　　从上述三点出发，笔者个人对京沪等地新出台的限购措施态度保持谨慎，也并不相信仅靠更严格的限制购买，就能够化解我国房地产市场的供求矛盾。
　　 不仅如此，从最近十多年的经验看，1998年肇始的“房改”已然到了失败边缘，限购之外，急需及时进行政策系统修正。
　　修正的关键点至少有两个，一是解决中央和地方的财政分权矛盾，这一问题颇多有识之士已经反复呼吁，在此不赘述。二是鼓励更多主体进入房地产市场，改变住建、规划等部门和开发企业不透明作业的市场现实，从打破区域、产业垄断入手，放手让有条件的单位自建房，有条件的职工集资建房，让更多主体参与到房地产市场的供给一方，和国家的廉租房等新增保障房措施形成合力，才可能在中长期内“接过限购令的枪”，推动房地产市场的整改向纵深推进。
　　（作者为经济学博士）