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一、银行在房地产业的风险暴露
在我国，房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布具有高度的正相关性。我国的银行部门持有全国80%左右的金融资产,银行在引导资源的产业部门配置过程中发挥着重大的作用。然而这种以银行为主体的金融体系在发挥金融作用的同时,也使得企业和家庭部门的金融风险集中于银行机构。在这种情况下,一旦经济形势发生逆转、人们对经济的预期发生变化、或者出现不可预见的事件时,银行部门往往是最先受到冲击的部门。回顾1993年我国出现的各种经济热潮,房地产热首当其冲。虽然那次治理整顿大大减轻了泡沫的危害,却形成了大量的银行不良贷款,历史的包袱至今仍压在尚不健全的国有银行的肩上。只是由于目前我国国有银行体系的政府隐性担保最终维护了公众的信心,加上相应的宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”,否则1997年的东南亚金融危机会在我国提前上演。
目前，我国房价持续大幅攀升，房地产泡沫逐渐显现，管理当局先后采用了一系列金融，甚至行政手段进行调控。考虑到我国以银行为主导的金融体系，房地产泡沫及其崩溃或银行危机会对经济造成严重的不利影响，因此为了防范金融风险，笔者认为除了银行内部要加强相关风险管理，更重要的是拓宽房地产业的融资渠道，从而分散银行所面临的风险，而发展房地产信托是一条合理的途径。
二、发展房地产信托拓宽融资渠道
房地产信托公司通常拥有高素质的专业研究队伍和雄厚的资金实力，因此可以利用规模优势降低营运成本。而资金实力有限，缺乏专业知识，正是中小投资者进行房地产投资的致命弱点。其次，房地产信托可以采用股权投资模式，运用募集的资金与房地产公司共同成立房地产项目公司，或者认购房地产公司的增资扩股，从而能够派驻专业人员进入相关公司的管理层，对重大决策发挥监督作用，有效防范由于信息不对称而导致的道德风险。而且，通过发行长期的信托计划，可以进行不同时期、不同地区、不同种类的多个房地产项目的投资，实现多元投资组合，从而有效地降低投资风险。房地产信托所具有的优势，使其能够有效进行资源配置，引导大量低效运作的储蓄资金进入可以获取更高收益的实业投资领域，如果说央行限制商业银行发放房地产贷款的举措，旨对房地产投资的资金渠道进行"节流"，那么发展房地产信托就是"开源"，有利于银行风险的分散以及房地产市场的持续健康发展。
三、房地产信托融资中存在的问题
1、募集资金的规模受到限制
发行集合资金信托合同的份额限制是当前影响信托计划规模的瓶颈之一。由于按照《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元)。由于，每份信托合同所能募集的平均资金毕竟有限，200份合同的限定也就意味着对一些大型项目很难满足其资金需求。
2、投资周期短
目前发行的房地产信托计划中，无一例外是单一期限的，一般为1-3年，呈现明显短期化特征，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。
3、信托产品流通性较差
信托产品流通性问题成为制约包括房地产信托在内的整个信托业发展的另一个瓶颈。通常而言，金融产品投资价值主要体现在流动性、收益性和风险性三方面。信托产品流通由于受一法两规的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求，特别是信托投资公司只能采取私募方式发行信托计划，不允许通过任何媒体进行任何宣传，这直接导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，使得寻找转让交易对象的成本极高。为了增加信托产品的流动性，一些信托公司在网站上发布转让信息，以此为供需双方搭建交易平台，但由于受众有限，这种方式效果并不理想。此外，也有一些信托公司开始寻求借助产权交易所的途径，但由于成本较高，投资者热情并不高。由于缺乏有效的二级市场，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意愿，进而制约信托产品的资金募集。
4、存在“过桥贷款”问题
由于目前房地产信托计划主要是提供“过桥贷款”，即主要对尚不符合商业银行房地产贷款条件的房地产项目进行贷款， 但一般要求房地产企业提供商业银行在符合贷款条件时发放贷款的承诺，并保证商业银行贷款用于偿还信托计划的“过桥贷款”， 这实际上规避了121号文件规定房地产贷款需要具备“四证齐全”和“30％自有资金比例”的要求， 而房地产开发的风险最终还是落在商业银行身上，并没有达到降低房地产贷款风险，拓宽房地产企业融资渠道的政策目的。
四、相应的政策建议
1、改私募为公募
由于规定信托公司不能为产品做营销广告,中国信托业实际上采取的是私募的模式。私募在发达国家的成熟金融市场中较为普遍，私募资金的主要来自于富裕家庭、高收入个人和机构投资者，其社会背景是数量庞大的中产阶级。而我国，中产阶级和富裕阶层所占的比例很小。尽管他们拥有规模庞大的财富，但通常其本人就是各经济领域的直接创业者，缺乏需要专业机构代为理财的意愿。机构投资者更是直接参与金融投资。而在社会结构中占主体，又拥有一定财产的其他阶层投资者，却由于私募制度的制约，不能有效的参与实业投资等领域。其次，监管部门的私募定位，在于控制风险承担主体的范围，认为能够提供足够资金进行私募化运作的投资者，自然具有足够的风险识别和承受能力，但事实上，投资者风险承受能力相对较强并不意味着就可以无视风险。例如：2004年的"金新乳品信托事件"中，不到200个投资者拿出了8000多万元，不到200个投资者拿出了8000多万元，平均每人约40万元。这一水平，无论从哪个标准衡量都算是真正对富人的私募了，但兑付危机发生时，投资者仍然是静坐上街，闹得沸沸扬扬，并引发了社会对整个信托行业的信任危机。
因此，至少在我国目前的情况下，私募模式并不适合信托业的发展，而且在一定程度上，导致信托业生存环境的恶化，制约了资源的优化配置。尚处于发展初期的我国信托业，急需一个有利于自身发展完善的外部环境，私募改公募正是一个突破口。
2、建立房地产信托产品的流通市场，推动更多的中小投资者参与
房地产信托产品的公募化，势必需要发达的流通市场与其相匹配。完善的流通市场的存在，使得信托产品的持有者不必花费大量的成本收集信息，找寻产品的受让方，从而大大降低交易成本，增加信托产品的投资价值。随着投资者的认购与持有信心的增强，将促使房地产信托能更大规模地募集资金。信托产品的二级交易市场的建立，可以依托深沪交易所、各地各级产权交易市场、各金融机构的交易网络与网点等。同时，结合现代信息技术，大力发展网络交易，构建信托业特有的客户网络和交易网络体系。
3、取消200份信托合同的限定，增强信托产品的资金募集能力。
显然管理层也已经开始关注这个问题，目前，银监会正在积极制定《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，新的办法将取消信托业200份合同的限制，但该办法也相应规定，不受信托合同份数的限制，信托公司就必须过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上，募集资金也要求超过5亿元，而从目前国内的情况看，现在大部分信托公司的工作经验和业务水平都达不到这个标准，可以考虑将条件进一步放宽。
4、更多采用股权投资方式
信托投资公司目前发行的房地产信托计划的信托贷款比重偏高，没有充分体现信托业和银行业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。因此，建议修改相关法规时，适当限制房地产信托计划的贷款比例，督促信托投资公司逐步降低贷款比例，并规定募集房地产信托计划的资金要以股权投资为主，体现其直接融资特点，充分发挥股权投资在风险防范等方面的优势。
5、充分发挥资金运用的长期性
将房地产信托定位于一种长期金融产品，发挥长期资本的作用。建议正式推出的产品期限不低于5年，实现多元投资组合，从而有效地降低投资风险。
作者单位：西南财经大学
在我国，房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布具有高度的正相关性。我国的银行部门持有全国80%左右的金融资产,银行在引导资源的产业部门配置过程中发挥着重大的作用。然而这种以银行为主体的金融体系在发挥金融作用的同时,也使得企业和家庭部门的金融风险集中于银行机构。在这种情况下,一旦经济形势发生逆转、人们对经济的预期发生变化、或者出现不可预见的事件时,银行部门往往是最先受到冲击的部门。回顾1993年我国出现的各种经济热潮,房地产热首当其冲。虽然那次治理整顿大大减轻了泡沫的危害,却形成了大量的银行不良贷款,历史的包袱至今仍压在尚不健全的国有银行的肩上。只是由于目前我国国有银行体系的政府隐性担保最终维护了公众的信心,加上相应的宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”,否则1997年的东南亚金融危机会在我国提前上演。
目前，我国房价持续大幅攀升，房地产泡沫逐渐显现，管理当局先后采用了一系列金融，甚至行政手段进行调控。考虑到我国以银行为主导的金融体系，房地产泡沫及其崩溃或银行危机会对经济造成严重的不利影响，因此为了防范金融风险，笔者认为除了银行内部要加强相关风险管理，更重要的是拓宽房地产业的融资渠道，从而分散银行所面临的风险，而发展房地产信托是一条合理的途径。
二、发展房地产信托拓宽融资渠道
房地产信托公司通常拥有高素质的专业研究队伍和雄厚的资金实力，因此可以利用规模优势降低营运成本。而资金实力有限，缺乏专业知识，正是中小投资者进行房地产投资的致命弱点。其次，房地产信托可以采用股权投资模式，运用募集的资金与房地产公司共同成立房地产项目公司，或者认购房地产公司的增资扩股，从而能够派驻专业人员进入相关公司的管理层，对重大决策发挥监督作用，有效防范由于信息不对称而导致的道德风险。而且，通过发行长期的信托计划，可以进行不同时期、不同地区、不同种类的多个房地产项目的投资，实现多元投资组合，从而有效地降低投资风险。房地产信托所具有的优势，使其能够有效进行资源配置，引导大量低效运作的储蓄资金进入可以获取更高收益的实业投资领域，如果说央行限制商业银行发放房地产贷款的举措，旨对房地产投资的资金渠道进行"节流"，那么发展房地产信托就是"开源"，有利于银行风险的分散以及房地产市场的持续健康发展。
三、房地产信托融资中存在的问题
1、募集资金的规模受到限制
发行集合资金信托合同的份额限制是当前影响信托计划规模的瓶颈之一。由于按照《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元)。由于，每份信托合同所能募集的平均资金毕竟有限，200份合同的限定也就意味着对一些大型项目很难满足其资金需求。
2、投资周期短
目前发行的房地产信托计划中，无一例外是单一期限的，一般为1-3年，呈现明显短期化特征，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。
3、信托产品流通性较差
信托产品流通性问题成为制约包括房地产信托在内的整个信托业发展的另一个瓶颈。通常而言，金融产品投资价值主要体现在流动性、收益性和风险性三方面。信托产品流通由于受一法两规的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求，特别是信托投资公司只能采取私募方式发行信托计划，不允许通过任何媒体进行任何宣传，这直接导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，使得寻找转让交易对象的成本极高。为了增加信托产品的流动性，一些信托公司在网站上发布转让信息，以此为供需双方搭建交易平台，但由于受众有限，这种方式效果并不理想。此外，也有一些信托公司开始寻求借助产权交易所的途径，但由于成本较高，投资者热情并不高。由于缺乏有效的二级市场，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意愿，进而制约信托产品的资金募集。
4、存在“过桥贷款”问题
由于目前房地产信托计划主要是提供“过桥贷款”，即主要对尚不符合商业银行房地产贷款条件的房地产项目进行贷款， 但一般要求房地产企业提供商业银行在符合贷款条件时发放贷款的承诺，并保证商业银行贷款用于偿还信托计划的“过桥贷款”， 这实际上规避了121号文件规定房地产贷款需要具备“四证齐全”和“30％自有资金比例”的要求， 而房地产开发的风险最终还是落在商业银行身上，并没有达到降低房地产贷款风险，拓宽房地产企业融资渠道的政策目的。
四、相应的政策建议
1、改私募为公募
由于规定信托公司不能为产品做营销广告,中国信托业实际上采取的是私募的模式。私募在发达国家的成熟金融市场中较为普遍，私募资金的主要来自于富裕家庭、高收入个人和机构投资者，其社会背景是数量庞大的中产阶级。而我国，中产阶级和富裕阶层所占的比例很小。尽管他们拥有规模庞大的财富，但通常其本人就是各经济领域的直接创业者，缺乏需要专业机构代为理财的意愿。机构投资者更是直接参与金融投资。而在社会结构中占主体，又拥有一定财产的其他阶层投资者，却由于私募制度的制约，不能有效的参与实业投资等领域。其次，监管部门的私募定位，在于控制风险承担主体的范围，认为能够提供足够资金进行私募化运作的投资者，自然具有足够的风险识别和承受能力，但事实上，投资者风险承受能力相对较强并不意味着就可以无视风险。例如：2004年的"金新乳品信托事件"中，不到200个投资者拿出了8000多万元，不到200个投资者拿出了8000多万元，平均每人约40万元。这一水平，无论从哪个标准衡量都算是真正对富人的私募了，但兑付危机发生时，投资者仍然是静坐上街，闹得沸沸扬扬，并引发了社会对整个信托行业的信任危机。
因此，至少在我国目前的情况下，私募模式并不适合信托业的发展，而且在一定程度上，导致信托业生存环境的恶化，制约了资源的优化配置。尚处于发展初期的我国信托业，急需一个有利于自身发展完善的外部环境，私募改公募正是一个突破口。
2、建立房地产信托产品的流通市场，推动更多的中小投资者参与
房地产信托产品的公募化，势必需要发达的流通市场与其相匹配。完善的流通市场的存在，使得信托产品的持有者不必花费大量的成本收集信息，找寻产品的受让方，从而大大降低交易成本，增加信托产品的投资价值。随着投资者的认购与持有信心的增强，将促使房地产信托能更大规模地募集资金。信托产品的二级交易市场的建立，可以依托深沪交易所、各地各级产权交易市场、各金融机构的交易网络与网点等。同时，结合现代信息技术，大力发展网络交易，构建信托业特有的客户网络和交易网络体系。
3、取消200份信托合同的限定，增强信托产品的资金募集能力。
显然管理层也已经开始关注这个问题，目前，银监会正在积极制定《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，新的办法将取消信托业200份合同的限制，但该办法也相应规定，不受信托合同份数的限制，信托公司就必须过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上，募集资金也要求超过5亿元，而从目前国内的情况看，现在大部分信托公司的工作经验和业务水平都达不到这个标准，可以考虑将条件进一步放宽。
4、更多采用股权投资方式
信托投资公司目前发行的房地产信托计划的信托贷款比重偏高，没有充分体现信托业和银行业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。因此，建议修改相关法规时，适当限制房地产信托计划的贷款比例，督促信托投资公司逐步降低贷款比例，并规定募集房地产信托计划的资金要以股权投资为主，体现其直接融资特点，充分发挥股权投资在风险防范等方面的优势。
5、充分发挥资金运用的长期性
将房地产信托定位于一种长期金融产品，发挥长期资本的作用。建议正式推出的产品期限不低于5年，实现多元投资组合，从而有效地降低投资风险。
作者单位：西南财经大学