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什么是不动产税
物业是房地产不动产的别称，不动产税即指房地产税。在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。不动产税主要为地方税，所得税和增值税是以中央税为主的共享税。不动产税可考虑作为地方政府财政收入的主体税种，要由中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。
话题背景：国家税务总局局长谢旭人年初表示，对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅，要从政策上加以限制。
近日，我国对现行消费税进行的调整，虽然有其积极的一面，但也引来不少质疑。尤其是未对豪宅课以重税，认为这是一大缺憾。
是否对豪宅课税，引出背后一个更大的话题——不动产税。虽然不动产税的推出代表了税制改革的方向和趋势，财政部和国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出不动产税。但是，不动产税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂，协调比较困难。迟迟未出的不动产税在各方利益的博弈下将走向何方？这个问题的讨论此起彼伏。
争论一：该不该征税？
正方：该征税
中国社科院财贸所研究员何振一：豪宅名车、高档家具家电等奢侈消费品和高档消费行为应该列入征税范围。就目前而言，富人用于豪宅方面的花销，远远超出用于高尔夫球及球具的开支。许多富人或许对高尔夫球没有什么兴趣，但他们喜欢购买豪宅、高档家具。富人对高档住宅的需求，是导致目前商品房结构不合理的一大因素。开发商为了迎合富人的需求，而减少对中低档商品房的开发，使得目前的房地产开发发生严重扭曲。导致高档住房过剩，而低档商品房供应不足，所以要用税收的杠杆来调节这个问题。
社科院金融研究所研究员尹中立：重税可以有效抑制房地产投机行为。目前我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。在我们与日本财务省研究所的学术交流中发现，日本人在总结房地产泡沫时认为，日本的土地税制问题是重要原因之一。
在日本的税制中，对于房地产，通常在“取得、保有、买卖”三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。
反方：不该征税
鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春：收税只能促使租金和房价上涨。以香港房地产发展的历史看，降低房价的直接办法就是增大低价房供应量，而现在拍卖土地、提高贷款门槛和利息、增加流转税、增加持有税，全部是促使房价上升的。对别墅和低密度住宅加税，将拉高此类物业的价格，而购买这类住宅，要么买者对增加的税收不在乎，要么税收会转向普通住宅，这样将会带动普通住宅的价格攀升。
中房集团湖南城建开发公司总经理易军：反对征收不动产税，他认为：政府重在引导开发商与消费者，而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。
房地产业的发展只有通过市场的手段来进行调节，按照供需关系来决定投资需求。投资房地产像投资股票一样，风险与利益同在。中国现在的大部分存款集中在小部分人手里，我们应积极探索如何让这大堆“死钱”尽快发挥其活力。政府应引导开发商建市场需要的房子，建生命力长、综合效益高的房子；同时，要引导市民在住房消费上进行梯级消费，从租房到买房，从住小房到住大房，从住差房到住好房。而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。
争论二：什么时候征税？
正方：时机已经成熟
中国城乡建设经济研究所所长陈淮：开征不动产税的社会物质基础已经具备。不动产税涉及的社会利益关系非常复杂。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等需要完善的技术条件。现在看，我们还处于加快筹备的过程中。但开征不动产税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调整社会公平需要有新的手段，而且开征不动产税的社会物质基础也已经具备。
反方：时机尚未成熟
北京大学税法研究中心主任刘隆亨：要开征不动产税，就必须具备完善的不动产登记制度。我国目前的不动产登记制度还不够完善，不具备科学的针对不动产的价格评估机制和严密的会计制度。
只有具备了科学的、固定的不动产价格评估机制，我们才能在由此得出的全国房地产总况的基础上合理地配置税率，并制定出增税、减税和免税等的条款。不管是可能开征的新税，还是未来的不动产税，都有赖于我国在这些方面的进步。
社会科学院法学所研究员莫纪宏：由于我国土地不由个人所有，从严格意义上讲，对房屋征收“不动产税”与对土地使用权征收“不动产税”两者很难统一起来。房屋的价值会通过逐年折旧不断减低，房屋下的土地则可能出现相反情况。在征收不动产税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。很容易导致实际多占土地的房屋所有人可能会少交不动产税，而将这一部分因土地增值而产生的不动产税转移给小区的其他业主。所以，在建筑区分所有权制度没有建立之前，特别是在《物权法》没有出台之前，在法律上设定不动产税这样的财产税是不合适的。
争论三：怎样去征收？
正方：按“数”征税
北京大学税法研究中心主任刘隆亨：一套房子就已经能够满足普通人的基本需要；买第二、第三套房的绝大部分都是生活较为富裕的人。房产税对购买第二套房的人征税，正是“公平”这一税法原则的体现。有钱人买很多套的房子，刺激了楼价的上涨，穷人不就更加买不起房了吗？对供给方的调控与对需求方的控制是紧密联系在一起的。
著名学者易宪容：第二套房征收重税需要政策配套。老百姓购买第二套住房的确有用于投资炒房的，但毕竟只是少数。开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件、做好充分准备，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要求的目标。所以开征房地产税先得制定规则，然后试点，并在此基础上全面展开。
反方：按“量”征税
中国城乡建设经济研究所所长陈淮：不动产税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大。很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”，具体来说，就是一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70~90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，不动产税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。
我爱我家上海分公司经理佘义峰：怎么去界定“第二套住房”很麻烦。父母想买房子住，但因为年纪的关系无法获得贷款，这时肯定就是由子女来贷款。如果子女自己也买房住，贷款买的就是第二套。这样的房子交税合理吗？不过就目前上海来看，不动产税对中高端买房者基本上不会有多大影响，而炒房者大多已经储备了多套房屋。炒房者可以借用他人证件购买N套“第一套住房”来避税。倒是没有投机经验的公众，容易被高额不动产税“灼伤”。
中原地产高级研究主任刘志武：对于自有住房的先后顺序，还缺乏相关规定加以区别。假设有人投资一套140平方米的房子用来自住，同时又有一套70平方米的住宅，将哪套作为“第二套住宅”来征收不动产税，目前的法规还无法确定。而这两套房子先后顺序的不同，将出现较大数额的税收差别。
第三方：容积与价格结合
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：现在买房的门槛太高，房产的占有不平等，越有钱的人买房越多。房产占有得越多，征收的物业税就应该越多。当然这种征税也要有所谓的“起征点”，区分普通住宅和高档住宅——比如容积率小于1，房价超出当地同类房产平均价格的20%，就算豪宅，应对其征收较重的物业税。
物业是房地产不动产的别称，不动产税即指房地产税。在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。不动产税主要为地方税，所得税和增值税是以中央税为主的共享税。不动产税可考虑作为地方政府财政收入的主体税种，要由中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。
话题背景：国家税务总局局长谢旭人年初表示，对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅，要从政策上加以限制。
近日，我国对现行消费税进行的调整，虽然有其积极的一面，但也引来不少质疑。尤其是未对豪宅课以重税，认为这是一大缺憾。
是否对豪宅课税，引出背后一个更大的话题——不动产税。虽然不动产税的推出代表了税制改革的方向和趋势，财政部和国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出不动产税。但是，不动产税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂，协调比较困难。迟迟未出的不动产税在各方利益的博弈下将走向何方？这个问题的讨论此起彼伏。
争论一：该不该征税？
正方：该征税
中国社科院财贸所研究员何振一：豪宅名车、高档家具家电等奢侈消费品和高档消费行为应该列入征税范围。就目前而言，富人用于豪宅方面的花销，远远超出用于高尔夫球及球具的开支。许多富人或许对高尔夫球没有什么兴趣，但他们喜欢购买豪宅、高档家具。富人对高档住宅的需求，是导致目前商品房结构不合理的一大因素。开发商为了迎合富人的需求，而减少对中低档商品房的开发，使得目前的房地产开发发生严重扭曲。导致高档住房过剩，而低档商品房供应不足，所以要用税收的杠杆来调节这个问题。
社科院金融研究所研究员尹中立：重税可以有效抑制房地产投机行为。目前我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。在我们与日本财务省研究所的学术交流中发现，日本人在总结房地产泡沫时认为，日本的土地税制问题是重要原因之一。
在日本的税制中，对于房地产，通常在“取得、保有、买卖”三个阶段都要课税。而当前我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段。日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，重税可以有效抑制房地产投机行为。
反方：不该征税
鸿泰策略房地产经纪公司总经理张凤春：收税只能促使租金和房价上涨。以香港房地产发展的历史看，降低房价的直接办法就是增大低价房供应量，而现在拍卖土地、提高贷款门槛和利息、增加流转税、增加持有税，全部是促使房价上升的。对别墅和低密度住宅加税，将拉高此类物业的价格，而购买这类住宅，要么买者对增加的税收不在乎，要么税收会转向普通住宅，这样将会带动普通住宅的价格攀升。
中房集团湖南城建开发公司总经理易军：反对征收不动产税，他认为：政府重在引导开发商与消费者，而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。
房地产业的发展只有通过市场的手段来进行调节，按照供需关系来决定投资需求。投资房地产像投资股票一样，风险与利益同在。中国现在的大部分存款集中在小部分人手里，我们应积极探索如何让这大堆“死钱”尽快发挥其活力。政府应引导开发商建市场需要的房子，建生命力长、综合效益高的房子；同时，要引导市民在住房消费上进行梯级消费，从租房到买房，从住小房到住大房，从住差房到住好房。而不是盲目地通过征收不动产税来抑制房地产的消费。
争论二：什么时候征税？
正方：时机已经成熟
中国城乡建设经济研究所所长陈淮：开征不动产税的社会物质基础已经具备。不动产税涉及的社会利益关系非常复杂。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等需要完善的技术条件。现在看，我们还处于加快筹备的过程中。但开征不动产税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调整社会公平需要有新的手段，而且开征不动产税的社会物质基础也已经具备。
反方：时机尚未成熟
北京大学税法研究中心主任刘隆亨：要开征不动产税，就必须具备完善的不动产登记制度。我国目前的不动产登记制度还不够完善，不具备科学的针对不动产的价格评估机制和严密的会计制度。
只有具备了科学的、固定的不动产价格评估机制，我们才能在由此得出的全国房地产总况的基础上合理地配置税率，并制定出增税、减税和免税等的条款。不管是可能开征的新税，还是未来的不动产税，都有赖于我国在这些方面的进步。
社会科学院法学所研究员莫纪宏：由于我国土地不由个人所有，从严格意义上讲，对房屋征收“不动产税”与对土地使用权征收“不动产税”两者很难统一起来。房屋的价值会通过逐年折旧不断减低，房屋下的土地则可能出现相反情况。在征收不动产税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。很容易导致实际多占土地的房屋所有人可能会少交不动产税，而将这一部分因土地增值而产生的不动产税转移给小区的其他业主。所以，在建筑区分所有权制度没有建立之前，特别是在《物权法》没有出台之前，在法律上设定不动产税这样的财产税是不合适的。
争论三：怎样去征收？
正方：按“数”征税
北京大学税法研究中心主任刘隆亨：一套房子就已经能够满足普通人的基本需要；买第二、第三套房的绝大部分都是生活较为富裕的人。房产税对购买第二套房的人征税，正是“公平”这一税法原则的体现。有钱人买很多套的房子，刺激了楼价的上涨，穷人不就更加买不起房了吗？对供给方的调控与对需求方的控制是紧密联系在一起的。
著名学者易宪容：第二套房征收重税需要政策配套。老百姓购买第二套住房的确有用于投资炒房的，但毕竟只是少数。开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件、做好充分准备，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要求的目标。所以开征房地产税先得制定规则，然后试点，并在此基础上全面展开。
反方：按“量”征税
中国城乡建设经济研究所所长陈淮：不动产税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大。很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”，具体来说，就是一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70~90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，不动产税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。
我爱我家上海分公司经理佘义峰：怎么去界定“第二套住房”很麻烦。父母想买房子住，但因为年纪的关系无法获得贷款，这时肯定就是由子女来贷款。如果子女自己也买房住，贷款买的就是第二套。这样的房子交税合理吗？不过就目前上海来看，不动产税对中高端买房者基本上不会有多大影响，而炒房者大多已经储备了多套房屋。炒房者可以借用他人证件购买N套“第一套住房”来避税。倒是没有投机经验的公众，容易被高额不动产税“灼伤”。
中原地产高级研究主任刘志武：对于自有住房的先后顺序，还缺乏相关规定加以区别。假设有人投资一套140平方米的房子用来自住，同时又有一套70平方米的住宅，将哪套作为“第二套住宅”来征收不动产税，目前的法规还无法确定。而这两套房子先后顺序的不同，将出现较大数额的税收差别。
第三方：容积与价格结合
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓：现在买房的门槛太高，房产的占有不平等，越有钱的人买房越多。房产占有得越多，征收的物业税就应该越多。当然这种征税也要有所谓的“起征点”，区分普通住宅和高档住宅——比如容积率小于1，房价超出当地同类房产平均价格的20%，就算豪宅，应对其征收较重的物业税。